房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程

1、第二章房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展和城市發(fā)展的需要，按照城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求對土地及地上各類建筑物、構(gòu)筑物進行有計劃有步驟的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，為人們提供房地產(chǎn)商品的一項綜合性社會經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)項目開發(fā)的一般流程一、選項開發(fā)商根據(jù)發(fā)展需要，通過考察提出初步的開發(fā)設(shè)想，包括開發(fā)地點、開發(fā)的物業(yè)類型、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式、以及對成本一一收益的初步估計。有了設(shè)想，可進行具體的實施， 這是投資決策前對擬建項目的輪廓設(shè)想，影響著項目建設(shè)全過程和各個方面，是整個項目發(fā)展周期中的一個重要環(huán)節(jié)。一般包括一下工作：1、開發(fā)場地的區(qū)位選擇，要求符合城市規(guī)劃，具有相應(yīng)的配套設(shè)施

2、；2、與土地的產(chǎn)權(quán)人進行土地買賣的意向性談判；3、對場地的自然條件如地質(zhì)狀況、水文狀況、土地承載力、地貌形態(tài)等進行初步勘探分析；4、向城市規(guī)劃管理部門提出規(guī)劃及設(shè)計要點，由規(guī)劃部門提出初步意見；5、尋找投資人或貸款銀行，進行意向性協(xié)商；6、進行初步的調(diào)查分析；7、起草項目建議書，報計劃管理部門，取得有關(guān)批復(fù)。二、可行性研究和立項項目建議書批準后， 對擬開發(fā)的項目進行市場調(diào)研、建設(shè)設(shè)計方案的擬定、 項目開發(fā)的限制性因素評價、項目經(jīng)濟分析、項目開發(fā)環(huán)境影響評價等，制訂可行性研究報告，經(jīng)土地管理部門 預(yù)審后報計委審批立項。三、申請項目選址，規(guī)劃報批要取得項目所需土地，需要持項目建議書的批復(fù)、可行性研

3、究報告、規(guī)劃條件（容積率、 建筑密度、高度、外觀等各方面）等有關(guān)文件，向城市規(guī)劃管理部門提出選址申請，由城市 規(guī)劃部門提出初審意見和選址意見，再會同土地管理部門，征求項目所涉及的其他管理部門后，對選址進行復(fù)審，審批，對于符合城市整體規(guī)劃方案的核發(fā)選址意見書，核定其用地位置和界限，建設(shè)項目選址一經(jīng)批準，即成為建設(shè)和設(shè)計的依據(jù)同時建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進行地質(zhì)勘探，對規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)、拆遷補償方案等提出房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。上述有關(guān)部門包括人防、消防、綠化、市政、環(huán)保、節(jié)水辦、教委等管理部門。根據(jù)各部門會簽意見，開發(fā)商按照“規(guī)劃條件通知書”上規(guī)定

4、的規(guī)劃設(shè)計標準，委托設(shè) 計單位完成設(shè)計方案，批準后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。四、取得土地1、申請用地開發(fā)商持原土地證、可行性報告、立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、初步設(shè)計方案、安置補 償方案、土地評估報告等有關(guān)材料、證明和圖件，向土地管理部門申請建設(shè)用地，同時填寫建 設(shè)用地申請表。2、會簽審批土地行政管理部門，按規(guī)定征求有關(guān)部門意見后， 實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地。3、征地公告經(jīng)批準的建設(shè)用地，人民政府組織實施。1、征地公告。公告的內(nèi)容包括：批準征地的機關(guān)、文號、土地用途、范圍、面積、征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補償?shù)钠谙薜龋?、支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費；3、安置農(nóng)

5、業(yè)人口； 4、征收用地單位的費稅；5、協(xié)調(diào)征地爭議。4、簽訂用地合同，繳納地價款1、有償使用土地的，應(yīng)簽訂土地使用合同；2、以劃撥方式使用土地的， 向用地單位簽發(fā) 國 有土地劃撥決定書和建設(shè)用地批準書 ；3、用地單位持使用土地證書辦理土地登記；4、繳納土地出讓金。5、征地批準后的實施管理建設(shè)用地批準后直至頒發(fā)土地使用權(quán)證書之前，應(yīng)進行跟蹤和管理：1、會同有關(guān)部門落實安置措施；2、督促被征地單位按期移交土地；3、處理征地過程中的各種爭議；4、填寫征地結(jié)案報告。6、頒發(fā)土地使用證用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請，經(jīng)測繪部門測繪， 核定用地面積、確認土地權(quán)屬界限，地籍管理部門注冊登記后，由

6、人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。五、工程項目的規(guī)劃及建筑設(shè)計取得土地證后，開發(fā)商到建設(shè)管理部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊，進行施工圖設(shè)計，經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。六、拆遷安置工作房地產(chǎn)發(fā)展商在開發(fā)中的征地、拆遷工作是開發(fā)建設(shè)中的基礎(chǔ)工作，它的涉及面廣,政策性強。拆遷工作主要應(yīng)解決的問題是：1.土地的權(quán)屬處理； 2.城市房屋的拆遷工作程序；3.拆遷工作的補償與安置政策。土地的權(quán)屬處理有兩類情況。一類是征用國有土地，另一類是征用集團所有的土 地。前者只是按國家有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)，這只需對土地上附著物和房屋原住 戶、用戶拆遷安置即可。后者需首先改變土地

7、所有制的性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家 所有制性質(zhì)，其次再改變土地的使用方式。城市房屋拆遷時，開發(fā)商首先要向被拆除房屋所在地的縣級以上人民政府房屋拆 遷主管部門提出拆遷申請，并同時提交與建設(shè)項目有關(guān)的批準文件和拆遷計劃及拆遷補 償安置方案。這些文件是審批拆遷申請的基本依據(jù)。與建設(shè)項目有關(guān)的批準文件包括： 經(jīng)行政主管部門批準的建設(shè)項目立項批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證等有效的批準文件。拆遷主管部門收到拆遷申請和必要的批準文件后，經(jīng)審查批準 拆遷的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。拆遷人必須對被拆遷人進行補償安置，被拆遷人必須執(zhí)行批準的拆遷決定。拆遷 人與被拆遷人必

8、須在拆遷管理部門規(guī)定的拆遷期限內(nèi)就有關(guān)問題簽訂書面協(xié)議，以協(xié)議 形式確定拆遷當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，協(xié)議簽訂后要報送拆遷主管部門備案。拆遷工作的實施必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行，不得超越 范圍和拆遷期限。拆遷的實施方式有三種，即統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。七、開工前期準備工作所謂房地產(chǎn)開發(fā)前期的開工準備工作是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建設(shè)項目 招標之前應(yīng)為項目施工創(chuàng)造一切外部條件。這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的準備、談判；項目開工前的一系列必須事先估計的因素；規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的最后確定；施工現(xiàn)場的“三通一平”（水通、電通、路通和場地平）或“七通一平”（上水、下水、

9、道路、燃氣、電、熱力和電訊通到工地，場地平整）；與有關(guān)單位的合作協(xié)議；對擬建項目尋找預(yù)租（售）的顧客；對市場狀況更進一步地分析，初步確定租金和房價水平；對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算；對承包商的選擇提出建議，如有可能也可和所委托的監(jiān)理單位進行洽商；最后對開發(fā)項目的保險事宜進行洽談。八、項目實施當(dāng)各項準備工作完成，并全部繳納各種費用（主要是土地出讓金和市政配套費）后，可以向建設(shè)主管部門申領(lǐng)開工許可證。領(lǐng)證后，項目即可開工。按照工作的時間順序和工作內(nèi)容，我們可將開發(fā)項目的具體實施階段分為三個有序的部分：即招投標、項 目施工過程管理、竣工驗收。開發(fā)項目的建設(shè)過程可由發(fā)展商自己組織的項目管理

10、機構(gòu)進行管理，也可由開發(fā)商委托的監(jiān)理機構(gòu)管理，或者由兩者共同聯(lián)合管理。在目前的開發(fā)活動中，以上三種形式均存在。管理主要是對工程質(zhì)量、工程進度和工期、工程成本這三個方面進行控制。九、竣工驗收項目的竣工驗收是開發(fā)建設(shè)過程的最后一個程序和環(huán)節(jié)，是全面考核建設(shè)成果，檢 驗設(shè)計和工程建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵。開發(fā)項目的竣工驗收工作程序一般分為二個階段：（一）單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項目中，一個單項工程完工后，根 據(jù)承包商的竣工報告，發(fā)展商首先進行檢查，并組織承包商和設(shè)計單位整理有關(guān)施工技 術(shù)資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計變更通 知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量

11、資料等）和竣工圖紙。然后，由發(fā)展商組織承 包商、設(shè)計單位、客戶、（使用方）質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。（二）綜合驗收。綜合驗收是指開發(fā)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求全部建設(shè)完成，并符合 竣工驗收標準時，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以發(fā)展商為主，組織 設(shè)計、承包商、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門進行初驗，然后，邀請城市建設(shè)有關(guān)管理部門，如建委、計委、人防、環(huán)保、消防、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽證驗收（三）對于已驗收的單項工程，可以不再辦理驗收手續(xù)，但在綜合驗收時應(yīng)將單項 工程的驗收單作為全部工程的附件并加以說明。十、房地產(chǎn)經(jīng)營一般房地產(chǎn)建成后有出售和出租兩種經(jīng)營方式。開發(fā)

12、商都應(yīng)有充分的準備，包括確 定營銷方式、選擇營銷手段、準備銷售（租賃）合同、準備營銷資料、人員培訓(xùn)、廣告 宣傳等。經(jīng)營用地實行招投標和公開拍賣后，開發(fā)的前期工作有所簡化，基本流程是：1、國家編制設(shè)計規(guī)劃，提出選址意見書，確定供應(yīng)地塊；2、土地拍賣進行公告；3、公開招標，評標，確定開發(fā)單位；4、開發(fā)商繳納首付款，取得中標通知書；5、規(guī)劃局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；7、開發(fā)商準備籌集好動遷資金及房源，提出拆遷安置方案，完成規(guī)劃方案設(shè)計；8、房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)拆遷許可證，實行動遷；9、規(guī)劃部門審訂開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計方案，頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；10、建委依據(jù)選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定后的施工圖等資料，組織完成 工程招投標，并辦理建筑工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)及建筑工程施工許可證；11