匯繳培訓(xùn)資料之房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理177p

1、2021-11-71房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理 主講人： 潘 斌 單 位：江蘇省高郵市地稅局 電 話： 051484618519 手 機(jī)：e-mail： 20092009年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三2021-11-72 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè) 所得稅處理辦法 國稅發(fā)【2009】31號(hào)2021-11-73講解提綱 一、出臺(tái)背景及相關(guān)文件 二、概述 三、計(jì)算公式 四、計(jì)算應(yīng)納稅所得額 的主要原則 五、收入的稅務(wù)處理 六、成本、費(fèi)用扣除的 稅務(wù)處理 七、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 八、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示2021-11-74出臺(tái)背景及相關(guān)文件 一、出臺(tái)背景 由

2、于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對(duì)象多、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。 而我國先后出臺(tái)的企業(yè)所得稅管理辦法，都是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。加上企業(yè)所得稅法的出臺(tái)，因此，有必要出臺(tái)和修訂專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。2021-11-75出臺(tái)背景及相關(guān)文件 二、相關(guān)文件 1.關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)【2001】142號(hào)） 2.關(guān)于

3、房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)【2003】83號(hào)） 3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)【2006】31號(hào) ） 4.關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)【2009】31號(hào)、蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）2021-11-76概述 一、適用企業(yè)： 中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 二、適用范圍： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。（辦法第3條） 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)，以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)四大類。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)

4、企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。（房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)）2021-11-77概述 三、適用時(shí)間： 自2008年1月1日起執(zhí)行。 四、關(guān)于核定征收 企業(yè)出現(xiàn)稅收征管法第35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按稅收征管法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。（辦法第4條） 國稅發(fā)【2008】30號(hào)文件規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。 2021-11-78計(jì)算公式 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵

5、免稅額 （條例第76條） 應(yīng)納稅所得額收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除彌補(bǔ)以前年度虧損（稅法第5條） 應(yīng)納稅所得額利潤總額納稅調(diào)整增加額納稅調(diào)整減少額境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損彌補(bǔ)以前年度虧損（國稅發(fā)【2008】101號(hào)、國稅函【2008】1081號(hào)） 應(yīng)納稅所得額=利潤總額+（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款）計(jì)稅毛利率+其他納稅調(diào)整+- 土地增值稅： 應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)（增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項(xiàng)目金額）2021-11-79計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 一、納稅調(diào)整原則（稅法優(yōu)先原則） 1.在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，

6、應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算。（稅法第21條） 2.稅法沒有明確規(guī)定的，遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與慣例。應(yīng)納稅所得額計(jì)算要建立在會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上（也是申報(bào)納稅的基本方法，申報(bào)表設(shè)計(jì)：會(huì)計(jì)利潤納稅調(diào)整） 二、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，也不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、2021-11-710計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。（條例第9條） 所謂權(quán)責(zé)發(fā)生制，是指以實(shí)際收取現(xiàn)金的權(quán)利或支付現(xiàn)金的責(zé)任的發(fā)生為標(biāo)志來確認(rèn)當(dāng)期的收入、費(fèi)

7、用及債權(quán)、債務(wù)。它是和收付實(shí)現(xiàn)制相對(duì)應(yīng)的。 1.“屬于當(dāng)期”：收入和費(fèi)用的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和義務(wù)是否發(fā)生為判斷依據(jù)。 2. “不論款項(xiàng)是否支付”：只是為了與收付實(shí)現(xiàn)制區(qū)別，但有時(shí)現(xiàn)金的收付與權(quán)責(zé)的發(fā)生是同步的，也不能認(rèn)為不按現(xiàn)金的收付確認(rèn)收入和費(fèi)用就是權(quán)責(zé)發(fā)生制。 3.交易事項(xiàng)發(fā)生后，與其相關(guān)因素均應(yīng)在當(dāng)期確認(rèn)，否則不執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的事項(xiàng)必須有明確規(guī)定。2021-11-711計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 4.要正確區(qū)分預(yù)提費(fèi)用和準(zhǔn)備金的區(qū)別。預(yù)提費(fèi)用是與已確認(rèn)收入相關(guān)聯(lián)的：如，產(chǎn)品保修費(fèi)等；準(zhǔn)備金是與資產(chǎn)負(fù)債表日資產(chǎn)狀況相關(guān)聯(lián)的：如，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。 注：辦法規(guī)定了4項(xiàng)預(yù)

8、提費(fèi)用可以扣除。 三、真實(shí)性原則 1.真實(shí)性原則是與權(quán)責(zé)發(fā)生制密切相關(guān)的原則。 2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供證明收入、費(fèi)用實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的合法有效憑據(jù)。 3.未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。 (國稅發(fā)【2009】114號(hào)) 4. 合法有效的憑據(jù)包括發(fā)票、財(cái)政票據(jù)、自制憑證等。 5.發(fā)票是收付款的憑據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制，與企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生2021-11-712計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 制確認(rèn)收入、配比費(fèi)用可能存在時(shí)間差。實(shí)際發(fā)生實(shí)際支付；應(yīng)當(dāng)確認(rèn)取得發(fā)票 6.企業(yè)有的業(yè)務(wù)存在無法取得發(fā)票或不需要發(fā)票的情況。比如，從集貿(mào)市場采購餐飲物資。 7.與其他單位共用發(fā)票的處理。企業(yè)與其他企業(yè)或個(gè)人共用水、電，無法取得

9、水、電發(fā)票的，應(yīng)以雙方的租用合同、電力和供水公司出具給出租方的原始水、電發(fā)票或復(fù)印件、經(jīng)雙方確認(rèn)的用水、電量分割單等憑證，據(jù)實(shí)進(jìn)行稅前扣除。 （企便函【2009】33號(hào)） 8.對(duì)應(yīng)取得發(fā)票的事項(xiàng)，必須取得真實(shí)有效的發(fā)票。 國稅發(fā)【2008】40號(hào)：對(duì)于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。2021-11-713計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 國稅發(fā)【2008】80號(hào)：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。 9.允許在稅前扣除的支出，必須是真實(shí)的支出。

10、企業(yè)虛列的支出，即使取得了正式發(fā)票，也不能在稅前扣除。 10.企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。（辦法第34條） 注：除了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用。 四、相關(guān)性和合理性原則 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅2021-11-714計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 相關(guān)性是指與取得收入直接相關(guān)的支出；合理性是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。 五.合法性原則 非法支出不能扣除 六.配比原則 納稅人發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用應(yīng)配

11、比或應(yīng)分配的當(dāng)期申報(bào)扣除，納稅人某一納稅年度應(yīng)申報(bào)的可扣除費(fèi)用不得提前或滯后申報(bào)扣除。 不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除。 七、區(qū)分收益性支出和資本性支出原則2021-11-715計(jì)算應(yīng)納稅所得額的主要原則 收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除；資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 八.不得重復(fù)扣除原則 除企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，不得重復(fù)扣除。2021-11-716收入的稅務(wù)處理 一、收入的范圍： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)

12、金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。（辦法第5條） 主要包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。 關(guān)于代收費(fèi)： 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等： 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；2021-11-717收入的稅務(wù)處理 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（辦法第5條） 所得稅基本規(guī)定： 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。 包括：銷售貨物收入；提供勞務(wù)收入；轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

13、利息收入；租金收入；特許權(quán)使用費(fèi)收入；接受捐贈(zèng)收入和其他收入。 （稅法第6條） 稅法的收入總額是基于資產(chǎn)負(fù)債觀的收入總額。收入或所得是一定納稅期間經(jīng)濟(jì)利益的流入，即凈資產(chǎn)的增加。因此，無論是將代收款項(xiàng)納入價(jià)內(nèi)，還是不納入價(jià)內(nèi)，其實(shí)2021-11-718收入的稅務(wù)處理 都不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。 營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定： 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（5種情況除外）。（營業(yè)稅條例第5條） 價(jià)外費(fèi)用：包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)

14、的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： 1.由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的2021-11-719收入的稅務(wù)處理 行政事業(yè)性收費(fèi)； 2.收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； 3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（營業(yè)稅細(xì)則第13條） 注：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)

15、征營業(yè)稅。（國稅發(fā)【2004】69號(hào)） 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（土地增值稅條例第5條） 2021-11-720收入的稅務(wù)處理 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用： 如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅； 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)； 對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

16、 （財(cái)稅【1995】48號(hào)） 二、收入條件的確認(rèn)： 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售2021-11-721收入的稅務(wù)處理 合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) （辦法第6條） 1.與所得稅基本規(guī)定的差異：（國稅函【2008】875號(hào)） 除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。并同時(shí)滿足以下4個(gè)條件，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)： （1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； （2）企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制； （3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方

17、的成本能夠可靠地核算。2021-11-722收入的稅務(wù)處理 2.與會(huì)計(jì)核算的差異： 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入的確認(rèn)與計(jì)量除包括以上4個(gè)條件外，還包括相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，是指銷售商品價(jià)款收回的可能性大于不能收回的可能性，即銷售商品價(jià)款收回的可能性超過50%。 對(duì)于采取預(yù)售方式，按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位或個(gè)人的購房定金，會(huì)計(jì)上一般通過預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算。 3.收入條件確認(rèn)的原因： 房地產(chǎn)開發(fā)具有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長，一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度；往往采取預(yù)售方式，由此形成商品房交付與收款存在較大時(shí)間差異；產(chǎn)品成本計(jì)量相對(duì)滯后等特征。鑒于上述經(jīng)營性質(zhì)的特殊性，

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易濫用會(huì)計(jì)2021-11-723收入的稅務(wù)處理 政策，操縱經(jīng)營業(yè)績。為了不同的目的，往往各取所需利潤以粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的“簽約收款原則”；有利于稅收籌劃以及盈余管理的“產(chǎn)權(quán)過戶原則”。 因此，從稅收角度有必要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)收入的確認(rèn)作出明確規(guī)定。 從企業(yè)所得稅的角度，不存在預(yù)收帳款的概念（新文件摒棄了原來的預(yù)售收入的概念），只要簽訂了銷售合同、預(yù)售合同并收取款項(xiàng)，應(yīng)全部確認(rèn)為收入(與會(huì)計(jì)上的收入存在區(qū)別)。 但，這樣會(huì)造成“會(huì)計(jì)未確認(rèn)收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會(huì)計(jì)已確認(rèn)收益，但企業(yè)無需繳納所得稅”的時(shí)間性差異現(xiàn)象。2021-11-724收入的稅務(wù)處理 三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)

19、品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法： 由于未完工成品的成本無法準(zhǔn)確計(jì)量，不能確認(rèn)實(shí)際利潤因此需按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （辦法第9條） （一）關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)： 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；2021-11-725收入的稅務(wù)處理 2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用； 3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（辦法第3條） 關(guān)

20、于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格?？⒐ぷC明材料通常是指取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，向房管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表。 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用： 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)2021-11-726收入的稅務(wù)處理 完工。（國稅函【2009】342號(hào)） 關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明： 通常是指取得大產(chǎn)權(quán)證。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地

21、產(chǎn)權(quán)證。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。 注：完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 按正常操作程序應(yīng)是首先拿大證，其次是投入使用，最后分割拿小證。但由于部分開發(fā)商往往違規(guī)操作（不通過驗(yàn)收合格或辦理備案手續(xù)等），因此投入使用時(shí)視為已完工。 關(guān)于土地開發(fā)完工條件的確認(rèn)：2021-11-727收入的稅務(wù)處理 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

22、 （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 （城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定） 土地轉(zhuǎn)讓包括生地和熟地的轉(zhuǎn)讓。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等2021-11-728收入的稅務(wù)處理 土地。熟地是指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定： 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商

23、品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售部分和未售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。（按月計(jì)算） 注：市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，免征土地使用稅。（城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第6條）但對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公用道路及綠化用地應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 計(jì)算公式：2021-11-729收入的稅務(wù)處理 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)（1累計(jì)售出房屋建筑面積/房屋建筑總面積）繳納期限 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下

24、建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。 對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅【2009】128號(hào)） 繳納期限：2021-11-730收入的稅務(wù)處理 自2007年1月1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （財(cái)稅【2006】186號(hào)） 注：國稅發(fā)【2003】89號(hào)第

25、2條第4款關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定廢止?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（財(cái)稅【2008】152號(hào)）2021-11-731收入的稅務(wù)處理 例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年12月份通過出讓方式取得土地10000平方米，2009年2月份取得土地使用證，2009年度共建造12幢商品房，建筑面積共15000平方米，2009

26、年12月份，銷售9000平方米，試問該企業(yè)2009年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元（該地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額為4元/平方米） 2009年1-11月份應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=10000411/12=36666.67元 2009年12月份應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=100004（19000/15000）/12=1333.33元 2009年度應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=36666.67+1333.33=38000元 2021-11-732收入的稅務(wù)處理 特別提醒：只要符合產(chǎn)品完工的三個(gè)條件之一，不論會(huì)計(jì)上是否符合收入實(shí)現(xiàn)條件，是否計(jì)算出實(shí)際利潤，計(jì)算所得稅時(shí)就應(yīng)該按照實(shí)際利潤計(jì)算應(yīng)納稅所得額。 未完工產(chǎn)品按計(jì)稅毛

27、利率繳納，完工產(chǎn)品按實(shí)際毛利率繳納。開發(fā)產(chǎn)品完工后，要將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。 （二）關(guān)于計(jì)稅毛利率： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： 1.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。 2.開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。2021-11-733收入的稅務(wù)處理 3.開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。（我市為8%） 4.屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房： （1）經(jīng)濟(jì)適用房是指政

28、府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、按規(guī)定的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料： a.立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件； b.土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件； c.物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件；2021-11-734收入的稅務(wù)處理 d.住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明； e.列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃； f.經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè)（包括購房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)

29、、銷售金額）； g.主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價(jià)房和危改房按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料： a.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和政府主管部門2021-11-735收入的稅務(wù)處理 出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件； b.限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)（包括購房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額）； c.主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 （3）對(duì)商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng)分別核算銷售收入，并按

30、照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤；不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。 注：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 （蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)）2021-11-736收入的稅務(wù)處理 相關(guān)營業(yè)稅規(guī)定： 對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。（蘇地稅函【2008】380號(hào)） 經(jīng)濟(jì)適用住房是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房： 1.納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃； 2.土地采取劃撥的方式供應(yīng)； 注：對(duì)于2003年10月1日至2008年5月1日之間取得土地使用權(quán)的經(jīng)

31、濟(jì)適用住房項(xiàng)目，若土地供應(yīng)方式不符合行政劃撥的條件，可在滿足其他免稅條件的基礎(chǔ)上，提供與國土部門在此期間簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議和國有土地使用權(quán)證辦理免稅手續(xù)。 （蘇地稅函【2009】137號(hào)）2021-11-737收入的稅務(wù)處理 3.銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定； 4.向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)； 對(duì)未能同時(shí)符合上述條件，被冠以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。 注：銷售經(jīng)濟(jì)適用住房營業(yè)稅的減免，需履行報(bào)批手續(xù)。 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)政策銜接 開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提

32、供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅【2008】24號(hào) ）2021-11-738收入的稅務(wù)處理 關(guān)于計(jì)稅毛利率的變化： 國稅發(fā)【2006】31號(hào)文件用“計(jì)稅毛利率”的提法，而國稅函【2008】299號(hào)文件又改為“利潤率”，新文件再次改回計(jì)稅毛利率。 實(shí)際上到底用利潤率還是計(jì)稅毛利率，其關(guān)鍵點(diǎn)在于期間費(fèi)用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。 注：在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（辦法第9條） 差異調(diào)整報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1

33、.開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；2021-11-739收入的稅務(wù)處理 2.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況利息核算和支付情況等； 3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對(duì)象會(huì)計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表； 4.非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)，納稅調(diào)整金額。（蘇地稅發(fā)【2009】53號(hào)） （三）關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品納稅

34、申報(bào)表的填報(bào)： 1.如果預(yù)售合同的收入未達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)：2021-11-740收入的稅務(wù)處理 （1）預(yù)繳申報(bào)表： 按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類）第4行“利潤總額”。 （2）年度申報(bào)表： 附表三的第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”的第3列“調(diào)增金額”填寫按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的稅金及附加，是不會(huì)有數(shù)據(jù)的。當(dāng)年的稅金及附加由于未計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目，應(yīng)在附表三第40行“其他”第4列“調(diào)減金額”中填列。 2.如果該預(yù)售合同達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)：2021-11-741收入的稅務(wù)處

35、理 （1）預(yù)繳申報(bào)表： 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類）第4行“利潤總額”將按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額減除。 （2）年度申報(bào)表： 附表三第52行將以前年度確認(rèn)的預(yù)售收入轉(zhuǎn)回，填報(bào)第4列“調(diào)減金額”。而主表第三行的稅金及附加不能重復(fù)扣除，應(yīng)該在附表三第40行“其他”進(jìn)行納稅調(diào)增。2021-11-742收入的稅務(wù)處理 （四）關(guān)于定金和訂金： 所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過20），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為

36、了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護(hù)。在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。2021-11-743收入的稅務(wù)處理 所得稅規(guī)定： 具有預(yù)收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠意金、內(nèi)部認(rèn)購會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅，等簽訂銷售（預(yù)售）合同后才予以納稅。 營業(yè)稅規(guī)定： 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷

37、售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。（營業(yè)稅條例第12條） 取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。（營業(yè)稅細(xì)則第24條）2021-11-744收入的稅務(wù)處理 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（營業(yè)稅細(xì)則第25條） 預(yù)收款，包括預(yù)收定金。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（國稅函【1995】156號(hào)）因此，對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營業(yè)稅。 關(guān)于訂金： 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向

38、購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 而訂金、誠意金等均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，因此，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。2021-11-745收入的稅務(wù)處理 關(guān)于退款的處理 納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。（營業(yè)稅細(xì)則第14條） 注：房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（沒有提供應(yīng)稅勞務(wù)），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征： 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其

39、他各類商品房，均應(yīng)按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。（蘇地稅發(fā)【2004】58號(hào)） 2021-11-746收入的稅務(wù)處理 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和普通住宅： 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的 ，免征土地增值稅。（土地增值稅條例第8條） 注：條例第8條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和財(cái)稅【1999】210號(hào)中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按 “中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（財(cái)稅【2006】21號(hào)） 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，

40、制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例2021-11-747收入的稅務(wù)處理 不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20。（國辦發(fā)【2005】26號(hào)） 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第8條第1項(xiàng)的免稅規(guī)定。 （財(cái)稅【2006】21號(hào)） 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)【2006】187號(hào)） 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為

41、土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （應(yīng)和營業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致）2021-11-748收入的稅務(wù)處理 土地增值稅的預(yù)征率： 1.普通住宅，按1%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； 2.營業(yè)房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征； 3.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又開發(fā)其他類型商品房，其銷售收入未分別核算的，按2%預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。（揚(yáng)地稅發(fā)【2004】96號(hào)） 關(guān)于土地增值稅清算： 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，2021-11-7

42、49收入的稅務(wù)處理 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 （國稅發(fā)【2009】91號(hào)） 關(guān)于土地增值稅清算的條件： 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件（符合之一）： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 注：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑2021-11-750收入的稅務(wù)處理 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)

43、出租或自用的 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算） 4.省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 注：納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。2021-11-751收入的稅務(wù)處理 相關(guān)法律責(zé)任： 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收

44、管理法有關(guān)規(guī)定處理。 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)（辦法第6條）：2021-11-752銷售方式具體情形收入額的確定銷售確認(rèn)時(shí)間采取一次性全額收款方式采取一次性全額收款方式合同（協(xié)議）約定的價(jià)款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款實(shí)際收訖價(jià)款或取得實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利權(quán)利)之日之日采取分期收款方式采取分期收款方式 付款方按期付款付款方按期付款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款付款日付款日付款方提前付款付款方提前付款在實(shí)際付款日確認(rèn)在實(shí)際付款日確認(rèn)采取銀行按揭方式銷售采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款首付款首付款于實(shí)際收到日于實(shí)際

45、收到日確認(rèn)，確認(rèn)，余款余款在銀行按在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)確認(rèn)采取委托方式采取委托方式銷售銷售支付手續(xù)費(fèi)支付手續(xù)費(fèi)方式方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款于收到受托方已銷開于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)視同買斷方視同買斷方式式 企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)；價(jià)；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于買斷價(jià)；合同價(jià)低于買斷價(jià)；受托方與購買方簽訂合同受托方與購買方簽訂合同按買斷價(jià)按買斷價(jià)基

46、價(jià)基價(jià)(保底價(jià)保底價(jià))并實(shí)行超基并實(shí)行超基價(jià)雙方分成價(jià)雙方分成方式方式企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)與購買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購買方三方共同企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（價(jià)（支付的分成額不得減支付的分成額不得減除除） ；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購買方簽訂合同受托方與購買方簽訂合同基價(jià)分成額基價(jià)分成額包銷方式包銷方式包銷期內(nèi)完成銷售的包銷期內(nèi)完成銷售的按上述按上述1-3項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)2021-11-753收入的稅務(wù)處理 相關(guān)營業(yè)稅規(guī)定： 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷

47、，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。（國稅函【1996】684號(hào) ） 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) （一）售后回購： 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。2021-11-754收入的稅務(wù)處理 銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)

48、應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。（國稅函【2008】875號(hào) ） 與會(huì)計(jì)處理的差異： 對(duì)于售后回購，會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理；如果有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理一致。 例2：某房地產(chǎn)企業(yè)于2009年月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為900萬元。合同規(guī)定，年后企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購回，回購價(jià)為1000萬元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。2021-11-755收入的稅務(wù)處理 分析： 由于回購價(jià)已在合同中訂明，表明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均歸賣方所有，與買方無關(guān)，且賣方仍對(duì)售出的商品實(shí)施控制。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售

49、，而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。這種交易實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)作抵押，向乙企業(yè)借款900萬元，借款期為年，應(yīng)支付利息（1000900100萬元）。 會(huì)計(jì)處理： 銷售時(shí)： 借：銀行存款900萬貸：應(yīng)付賬款-企業(yè) 900萬（確認(rèn)負(fù)債）2021-11-756收入的稅務(wù)處理 2009年12月31日應(yīng)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用50萬元 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用50萬貸：應(yīng)付賬款-企業(yè)50萬 2010年12月31日應(yīng)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用50萬元 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用50萬 貸：應(yīng)付賬款企業(yè) 50萬 2011年1月回購時(shí) 借：應(yīng)付賬款-企業(yè)1000萬 貸：銀行存款 1000萬 稅務(wù)處理： 1.年度匯算清繳時(shí)，所得稅不需要調(diào)增應(yīng)納稅所得額5

50、0萬元，但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率要調(diào)增。2021-11-757收入的稅務(wù)處理 2. 2009年度1月份和回購年度2011年1月份必須繳納營業(yè)稅。繳兩次稅。 （二）售后回租： 雖然稅收沒有明確規(guī)定售后回租的處理，但是如果售后回租形成融資租賃的情形，認(rèn)為企業(yè)對(duì)已售出的商品保留了通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，并實(shí)施了有效控制。 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。 相關(guān)營業(yè)稅規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又2021-11-758

51、收入的稅務(wù)處理 將該商品房購回），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（國稅函【1999】144號(hào)） （三）還本銷售 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。由于稅法規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，在確認(rèn)收入額時(shí)，不得扣除還本支出。 相關(guān)營業(yè)稅規(guī)定： 對(duì)以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。 （國稅函【1995】156號(hào)） 2021-11-759收入的稅務(wù)處理 （四）商業(yè)折扣：

52、 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。 商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 注：商業(yè)折扣不再強(qiáng)調(diào)要在同一張發(fā)票上，不管發(fā)票如何開具，都按折扣后的金額確定收入計(jì)算所得稅。 營業(yè)稅規(guī)定： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。（營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第15條）2021-11-760收入的稅務(wù)處理 （五）現(xiàn)金折扣 現(xiàn)金折扣發(fā)生在銷售之后，屬于融資性質(zhì)的理財(cái)行為，在計(jì)算增值稅時(shí)，折扣不能也從銷售額中扣除。因此在確認(rèn)收入方面，所得稅與增值稅相一致

53、。但計(jì)算所得稅時(shí)，應(yīng)納稅所得額隨扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用而減少，縮小了稅基。 關(guān)于扣除憑據(jù)的問題：現(xiàn)金折扣是沒有專用發(fā)票的，并且也不能開出收據(jù)（因?yàn)闆]有收到錢），所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。（真實(shí)性原則） 六、其他收入 （一）租金收入： 是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用2021-11-761收入的稅務(wù)處理 權(quán)取得的收入。企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（辦法第10條） 所得稅基本規(guī)定： 租金收入，按照合

54、同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （實(shí)施條例第19條） 關(guān)于提前支付租金的處理： 根據(jù)實(shí)施條例第19條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，2021-11-762收入的稅務(wù)處理 且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第9條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（國稅函【2010】79號(hào)） 注：原先按照稅法規(guī)定，即使企業(yè)提前收到租金收入的，只要合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期未到，也不確認(rèn)收到當(dāng)期的

55、收入。而根據(jù)上述規(guī)定，提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 租金收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（所得稅），體現(xiàn)了“權(quán)責(zé)發(fā)生制”+“納稅必要資金的原則”。2021-11-763收入的稅務(wù)處理 營業(yè)稅規(guī)定： 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（營業(yè)稅細(xì)則第25條） 關(guān)于所得稅和營業(yè)稅規(guī)定的差異： 所得稅改為權(quán)責(zé)發(fā)生制，而營業(yè)稅改為了收付實(shí)現(xiàn)制。 （1）營業(yè)稅：2009年要確認(rèn)收入，企業(yè)所得稅：雖然開具了發(fā)票，仍然不需要確認(rèn)全部收入。 （2）對(duì)于承租方，雖然第

56、一年取得了全額發(fā)票，但是不能一次性扣除費(fèi)用，而是按照實(shí)施條例第49條的規(guī)定，分期攤銷。 （3）如果是第三年收取租金，雖然第一年沒有收到發(fā)票2021-11-764收入的稅務(wù)處理 仍然可以稅前扣除。這也是權(quán)責(zé)發(fā)生制的體現(xiàn)。 與會(huì)計(jì)處理的差異： 會(huì)計(jì)上，出租人一般采用直線法將收到的租金在租賃期內(nèi)確認(rèn)為收益。 例3：a企業(yè)將空閑的房產(chǎn)出租給b企業(yè)，租期三年，每年租金10萬元；由于經(jīng)營的需要，a企業(yè)可以在租賃合同內(nèi)分別約定三種由收款方式：1.第一年一次性收取租金30萬元；2.每年收取租金10萬；3.第三年末一次性收取租金30萬元。 分析： 會(huì)計(jì)核算時(shí)，無論何種收款方式，由于其未超過正常信用期，每年確認(rèn)收

57、入10萬元。2021-11-765收入的稅務(wù)處理 原先，根據(jù)條例第19條規(guī)定，除第2種方式外，均與會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生差異。而現(xiàn)在納稅人采取第一種方式，如選擇在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，則會(huì)計(jì)與稅法處理無差異。 房產(chǎn)稅規(guī)定： 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 繳納起止時(shí)間： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。 2021-11-766收入的稅務(wù)處理 （國稅發(fā)【2003】89號(hào)

58、） 自2009 年1 月1 日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 （財(cái)稅【2008】152號(hào)） 關(guān)于無租使用： 無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅【2009】128號(hào) ） 關(guān)于計(jì)稅依據(jù)： 對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未2021-11-767收入的稅務(wù)處理 按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。 （

59、財(cái)稅【2008】152號(hào)） 關(guān)于向個(gè)人出租用于居住的住房： 對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅【2008】24號(hào)） （二）視同銷售收入： 視同銷售收入是指會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅收入。 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)2021-11-768收入的稅務(wù)處理 產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。 確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?.按本企業(yè)近期或本年

60、度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （辦法第7條）注：將自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營不再視同銷售。（判斷標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)所有權(quán)是否改變） 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過122021-11-769收入的稅務(wù)處理 個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 （辦法第24條） 土地增值稅規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售