拒絕收房的7項法律依據(jù)

1、拒絕收房的 7 項法律依據(jù)根據(jù)商品房銷售管理辦法、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （以下簡稱司法解釋 ）等相關(guān)法規(guī)，消費者遇 到下列情況之一可不收樓：1. 未取得住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、竣工驗收備案表 的；依據(jù)：商品房銷售管理辦法第三十二條、三十四條2. 開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的； 依據(jù)：司法解釋第十五條3. 開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境 的；依據(jù)：商品房銷售管理辦法第二十四條第一款4. 開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的；依據(jù)：商品房銷售管理辦 法第二十四條第二款5. 合同

2、沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3（不含 3 ）的，可拒絕收房，并解除購房合同；依據(jù)：司法解釋第十四條6. 經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的；依 據(jù)：司法解釋第十二條7. 房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。開發(fā)商手續(xù)不全可拒絕收房南昌涂先生：我購買了一套商品房，馬上就要交付使用了。請問怎么樣才 算開發(fā)商交房完畢？如果我發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的交房手續(xù)不齊全，拒絕接收房屋， 責(zé)任該由誰負(fù)？記者跑腿：南昌市房管局有關(guān)人員稱，當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，且達(dá)到交付使 用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時候，開 發(fā)商要提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使

3、用說明書、商品房面積實測技 術(shù)報告書和物業(yè)管理公約等。當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在房 屋驗收交接單上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期 交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。 (律師說法：商品房出現(xiàn)問題如何維權(quán)房屋質(zhì)量不合格，買房人有權(quán)拒絕收房，也可以解除買房合同根據(jù)我國合同法的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒 絕收房，也可以選擇解除買房合同。根據(jù)中華人民共和國合同法第一百四十八條規(guī)定： “因標(biāo)的物質(zhì)量不符 合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除 合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物

4、毀損、滅失的風(fēng)險由出 賣人承擔(dān)。 ”合同法關(guān)于確定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì) 量沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合 同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍然不能 確定的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通 常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。合同法第一百五十三條還規(guī) 定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量 說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。 ”第一百五十四條規(guī)定： “當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明

5、確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的 規(guī)定。 ”第六十一條： “合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi) 容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合 同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。 ”第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（五）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。 ” 開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任 開發(fā)商因交付的房

6、屋質(zhì)量不合格，買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)修理房屋、 更換房屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責(zé)任，如果買房人還有其他損失 的，還可以要求開發(fā)商賠償損失。合同法第一百五十五條： “出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買 受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十一條： “質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé) 任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能 確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承 擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。第一百一十二條： “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合

7、約 定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損 失。（北京市雙全律師事務(wù)所鄧江華律師 ） 一看質(zhì)量二查兩書一表三簽房屋驗收單有很多讀者來電話詢問，拿到入住通知書后該怎么辦？驗房時應(yīng)該注意些 什么？如何減少與開發(fā)商之間的糾紛？現(xiàn)將驗房時應(yīng)注意的情況刊出，以饗讀 者。辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù) 的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到 物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無 力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā) 現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不

8、公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其 簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚?“室內(nèi)情況尚不清楚 ”或“樓房狀 況未明 ”等字樣。對所購商品房進(jìn)行驗收主要應(yīng)注意以下幾點：第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否 相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要“兩書一表 ”向開發(fā)

9、商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn) 質(zhì)量問題時按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承 諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指 標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比 較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案。 您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時一定要仔細(xì)察看各個分 項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格 的約束作用，只要將項目送交主管部門

10、備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù) 責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗收單在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽訂物業(yè) 管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物 業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明 白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理 標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市 房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表，做到心知肚明。在 基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗收單了。收樓程序：要堅持 先驗房后辦理入住手續(xù)收樓程序1

11、、開發(fā)商向購房者寄發(fā)入住通知書或通知購房者到約定地點領(lǐng)取該通 知書； 2、購房者在約定時間持入住通知書到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系 收樓事宜； 3、有關(guān)工作人員帶領(lǐng)購房者到所購房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對各項設(shè)施 設(shè)備進(jìn)行檢驗，并將檢測結(jié)果一一記錄在房屋驗收交接單上；4、若驗收合格，購房者須在房屋驗收交接單上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰 匙和住戶手冊等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費用。若驗 收不合格，購房者也應(yīng)將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住 手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定。需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房 時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)

12、、公攤不公等問題，要書面呈送 給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。-一表兩書要審查交付的房屋到底是否具備了入住標(biāo)準(zhǔn)，不是開發(fā)商說了算，政府有關(guān)部門 出具的文件才算數(shù)?，F(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單 位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗結(jié)果報質(zhì)檢站備案，由質(zhì)檢站出具備案表。所以 這時候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表 以及該房屋的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表是收樓的前提，即使開發(fā)商做得再 好，如果沒有這個驗收表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收樓。 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書則是確保您順利使用該房產(chǎn)及該房 產(chǎn)內(nèi)設(shè)備，并享

13、受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您 得到的房產(chǎn)還是比較可信的。拿著交房清單去驗房不符合標(biāo)準(zhǔn)可退房首先，開發(fā)商出具的證明是不能替代北京市建設(shè)工程竣工驗收備案 表作為交房條件。你在與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同第八條約定的交房條件為該商品 房在具備北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表后方可交付房屋。根據(jù)國務(wù)院 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例及建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工 驗收備案管理暫行辦法、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行 規(guī)定、北京市工程竣工驗收備案管理暫行規(guī)定、中華人民共和國消防 法及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)工程必須經(jīng)建設(shè)單位、勘查單位、設(shè) 計單位、施工單位、監(jiān)理

14、單位驗收合格后且經(jīng)公安消防部門、環(huán)保部門、人防 部門以及其他法律、法規(guī)規(guī)定的部門認(rèn)可（以上述部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許 使用文件為準(zhǔn)）后，依法向政府建設(shè)工程竣工備案主管部門辦理建設(shè)工程竣工 驗收備案手續(xù)，該建設(shè)工程經(jīng)政府建設(shè)工程竣工備案主管部門對開發(fā)商申報資 料等審查后決定同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗收。所以開發(fā)商出具的該建設(shè)工程僅已經(jīng)建設(shè)單位、勘查單位、設(shè)計單位、施 工單位、監(jiān)理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續(xù)的證明并不是該建設(shè)工 程已驗收合格且依法辦理完畢建設(shè)工程竣工驗收備案手續(xù)的法律憑證，此外該 證明也不是商品房買賣合同第八條約定的交房條件。所以開發(fā)商在沒 有依法到政府有關(guān)部門

15、辦理完畢全部竣工驗收備案手續(xù)且取得北京市建設(shè)工 程竣工驗收備案表的前提下交付房屋，違反了國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和 商品房買賣合同約定的房屋交付條件。根據(jù)商品房買賣合同第十一條 規(guī)定及第九條規(guī)定你有權(quán)拒絕接收房屋并有權(quán)按照合同約定追究開發(fā)商逾期交 房的違約責(zé)任。第二，開發(fā)商單方規(guī)定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預(yù)交物業(yè) 管理費等費用為房屋交付的前提條件違反了國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定及合同約定。根據(jù)建設(shè)部商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī) 定第七條規(guī)定 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時，應(yīng)當(dāng)有交付驗收手續(xù)， 并有用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運行簽字認(rèn)可。 ”、商品房買賣合同第十 一

16、條規(guī)定： “商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付 手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件， 并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)需提供住宅質(zhì)量保證 書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全， 買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 ”。此外，出賣 人（或出賣人委托物業(yè)管理公司辦理房屋入住手續(xù)）向買受人交付房屋是出賣 人履行法律及商品房買賣合同的約定房屋交付義務(wù)，此時買受人與第三方 物業(yè)管理公司無任何意義上的法律關(guān)系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接 手續(xù)后，也即該房屋的權(quán)利、義務(wù)及風(fēng)險等轉(zhuǎn)至由買受人承擔(dān)。買受人與物業(yè)管理公司簽署前期物業(yè)管理委托協(xié)議或物業(yè)管理委托 合同時，即買受人與物業(yè)管