關(guān)于資產(chǎn)評估的復(fù)習(xí)資料(共7頁).doc

1、要求：每個人認真復(fù)習(xí)，踏實的做好份內(nèi)的事情，對學(xué)習(xí)、對今后就業(yè)非常重要。謝謝大家！下面是復(fù)習(xí)資料，好好掌握哦！復(fù)習(xí)資料：1.資產(chǎn)評估（是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的價值進行進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程 。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估算。）資產(chǎn) （特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。）市場價值（資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。）

2、 成本法 （首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估辦法的總稱） 收益法（通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱） 無形資產(chǎn)（特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。）商譽（企業(yè)在一定條件下，能獲得高于正常投資報酬率所形成的價值。）重置成本（資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本）復(fù)原重置成本（采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準，設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)實價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用）更新重置成本（采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標

3、準，新型設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的功能全新資產(chǎn)所需的費用） 市場比較法（與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法）清算假設(shè)市場假設(shè)商標權(quán)（商標專用權(quán)的簡稱，是指商標主管機關(guān)依法授予商標所有人對其注冊商標受國家法律保護的專有權(quán)。）2.簡述無形資產(chǎn)的資產(chǎn)特性。1.可分性與共享性2.對有形資產(chǎn)的相對依附性3.研發(fā)成本與獲利能力的弱對應(yīng)性4.市場透明度低3.簡述資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型的含義資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個

4、質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。二、資產(chǎn)評估的價值類型的分類1.以資產(chǎn)評估的估價標準：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格2.從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度：公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值3.以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分： 市場價值和市場價值以外的價值。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的特殊表現(xiàn)形式。4.從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分： 抵押價值、保險價值

5、、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。 4.簡述資產(chǎn)評估的一般經(jīng)濟技術(shù)原則。（1）預(yù)期收益原則最基本的原則（2）供求原則（3）貢獻原則（4）替代原則（5）評估時點原則3.通過市場途徑及其方法進行資產(chǎn)評估的基本程序。1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素3、指標對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異5、綜合分析確定評估結(jié)果5.簡述房地產(chǎn)評估的假設(shè)開發(fā)法的含義及適應(yīng)范圍一、假設(shè)開發(fā)法（一）假設(shè)開發(fā)法基本思路（剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法） -將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常

6、稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。（二）適用范圍： 具有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，主要包括待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。6.簡述影響無形資產(chǎn)評估價值的主要因素。1、無形資產(chǎn)本身的狀況：適用性和先進性；安全可靠性和配套性；經(jīng)濟壽命；受保護程度；保密性與擴散情況；研制成本及宣傳成本2、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容和條件內(nèi)容：所有權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)利獨家許可、獨占許可、普通許可條件：轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓次數(shù)、轉(zhuǎn)讓范圍、支付方式3、受讓方及無形資產(chǎn)附著體的情況4、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的外部因素其他事項：P1937.簡述資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)容1.資產(chǎn)評估前提假設(shè)基本情景假設(shè)市場條件假設(shè)：公開市場假設(shè)、

7、非公開市場假設(shè)（有限交易主體假設(shè)；關(guān)聯(lián)交易假設(shè)；快速變現(xiàn)）評估對象狀況假設(shè)：在用續(xù)用假設(shè)、轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)、移地續(xù)用假設(shè)2.資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè)宏觀環(huán)境假設(shè)微觀環(huán)境假設(shè)3.評估對象利用程度假設(shè)整體資產(chǎn)利用程度假設(shè)單項資產(chǎn)利用程度假設(shè)4.特定假設(shè)8.簡述資產(chǎn)評估的具體程序。（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項；（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書；（三）編制評估計劃；（四）現(xiàn)場調(diào)查；（五）收集評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交評估報告；（八）工作底稿歸檔。9.資產(chǎn)評估報告書的撰寫要注意哪些要求？10.采用市場法對一房產(chǎn)進行評估，評估中選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根

8、據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，評估該房產(chǎn)的價值。2.被評估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬件，成新率為60% ，已知一臺年生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價格為120萬元，而且該類設(shè)備的重置成本與生產(chǎn)能力是非線性關(guān)系，如規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，根據(jù)上述給定條件，運用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法估算被評估設(shè)備的評估值。3. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表：容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例地價每平方米800元，容積率為2.1，被

9、估宗地規(guī)劃容積率為1.7，求比較案例經(jīng)容積率修正后的價格。4. 重置購買設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元,運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，安裝成本中間接成本為每人工成本0.8元。求該設(shè)備的重置成本。5. 評估擬快速變現(xiàn)的機床。與評估對象完全相同的機床在二手設(shè)備市場上的正常交易價為10萬元，評估人員綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40。6.評估對象為一套設(shè)備，該設(shè)備與同類新型設(shè)備相比，在每年產(chǎn)量相同的條件下，多耗費材料10萬元。同時由于市場競爭原因，導(dǎo)致在評估基準日后該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售價格將下降，經(jīng)分析，由此導(dǎo)致企業(yè)每年利潤總額減少

10、20萬元。若該設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則估算該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值。(P/A,10%,5)=3.79087.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套設(shè)備，已知下列資料：一是該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱；二是該技術(shù)系國外引進，帳面價格200萬元，已使用3年，尚可使用5年，3年中通貨膨脹率累計為20%；三是該技術(shù)轉(zhuǎn)出對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價格下降，在以后5年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為30萬元，增加開發(fā)費以保住市場的追加成本按折現(xiàn)值計算為10萬元，試確定：（1）該技術(shù)的重置成本凈值；（2）該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收

11、費額。8.某被評估設(shè)備目前已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其他費用為每年1.8萬元，每度電的價格為0.45元，自評估基準日起該設(shè)備尚可使用8年，折現(xiàn)率為l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，試評估該設(shè)備的功能性貶值。(P/A,10%,8)=5.33494.某可比案例成交地價為3000元/平方米，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，試通過年期修正估算該宗土地的價值。（P/A，7%，30）=12.4090， （P/A，7%，40）=13.33179.有一

12、待估宗地，現(xiàn)收集到3個可比較參照交易案例，具體情況如下，假定折現(xiàn)率為10。宗地 成交單價 交易時間 交易情況容積率 剩余使用年限區(qū)域因素個別因素（元/平方米） 待估地 200612 0 12 45 0 0 1 3200 200512213 50 10 2 3350 200512114 50 0 132700 2004120 10 45 1-1負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在115之間時，容積率每增加01，宗地單位地價比容積率為1時增加3。2004年至2006年的城市定基地價指數(shù)分別為110%

13、、125%、140%，根據(jù)以上條件評估待估宗地的單位價格。（P/A，10%，45）=9.8628 （P/A，10%，50）=9.9148 10. 某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知如下資料：該企業(yè)與購買企業(yè)共同享用浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為600萬和400萬標箱；）浮法玻璃生產(chǎn)全套技術(shù)系國外引進，賬面價格200萬元，已使用2年，尚可使用8年，2年通貨膨脹率累計為10；該項技術(shù)轉(zhuǎn)出對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響。由于市場競爭加劇，產(chǎn)品價格下降，在以后8年減少銷售收入按折現(xiàn)值計算為80萬元，增加開發(fā)費用以提高質(zhì)量、保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為20萬元。試評估該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)

14、讓的最低收費額。11.被評估設(shè)備構(gòu)建于2001年7月，帳面原值為80萬元，其中設(shè)備購價為70萬元，運雜費為2萬元，安裝調(diào)試費為8萬元，2007年7月對該設(shè)備進行評估，收集到如下資料：（1）2007年該設(shè)備的購置價比2001年上漲了30%，運雜費上漲到4萬元，安裝調(diào)試費上漲了20%；（2）由于開工不足，實際設(shè)備利用率僅為正常利用率的70%，尚可使用4年；（3）與同類技術(shù)先進的設(shè)備相比，該設(shè)備每月多耗電2000度，人工成本多支出1000元。每度電按0.5元計算；（4）折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%。PVIFA10%,4=3.1699要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本；（2）計算各項貶值指標；（3）

15、計算被評估設(shè)備的評估值。12. 某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。13.有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下（成交價單位：元/ m2 ）： 宗地成交價交易時間交易情況容積率土地狀況A6802002+11.3+1B610200201.1-1 C7002001+51.4-2D680200301.0-1E7502004-11.6+2F700200501.3+1G200501.10該城市地價指數(shù)表：時間1999200020012002200320042005指數(shù)100103107110108107112已知該類地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率為11.5時，容積率每增加0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%；當容積率超過1.5時，超出部分的容積率每增加0.