供應(yīng)鏈管理模式下的房地產(chǎn)成本控制探析

1、供應(yīng)鏈管理模式下的房地產(chǎn)成本控制探析董春蕾（濟(jì)南邦安工程項(xiàng)目管理有限公司）【摘 要】世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，以及電子商務(wù)的迅猛推進(jìn)中，企業(yè)傳統(tǒng) 的成木控制手段己經(jīng)難以招架新時(shí)代的浪潮。成木管控作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)最重 要的管理環(huán)節(jié)之一，是企業(yè)增加效益、提高經(jīng)營(yíng)成果的重要一步。木文從供應(yīng)鏈 管理模式這一新型成木控制模式入手，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)成木控制的現(xiàn)狀，探討其 運(yùn)用于房地產(chǎn)成木控制中的方式與作用，最終為企業(yè)高效進(jìn)行成木控制提供綿薄 之力?！娟P(guān)鍵字】房地產(chǎn)；成木控制；供應(yīng)鏈管理模式；供應(yīng)鏈；成木控制房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中有著舉足輕重的作 用。其高效的成木控制是其在激烈的市場(chǎng)

2、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中拔得頭籌的關(guān)鍵。但在房地 產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐過(guò)程中，長(zhǎng)期粗放型的開(kāi)發(fā)思路和簡(jiǎn)單的成木鏈條構(gòu)造讓房地 產(chǎn)企業(yè)的成木控制己不能適應(yīng)市場(chǎng)容量日漸變小的現(xiàn)狀，房地場(chǎng)行業(yè)亟需一種高 效科學(xué)的成木管理模式來(lái)改變現(xiàn)狀。而供應(yīng)鏈管理模式作為21世紀(jì)較為領(lǐng)先的 成木管理模式之一，如何將其融入房地產(chǎn)成木控制環(huán)節(jié)，是目前所需要思索的重 要課題。一、供應(yīng)鏈管理模式一般認(rèn)為，供應(yīng)鏈管理這一概念提出的鼻祖來(lái)自彼得?德魯克提出的“經(jīng)濟(jì) 鏈”，經(jīng)過(guò)系列演變成為了現(xiàn)在被人熟知的“供應(yīng)鏈”。目前，國(guó)內(nèi)外尚未有對(duì)于 供應(yīng)鏈管理有著明確的定義，結(jié)合各家說(shuō)法得出比較準(zhǔn)確的定義為：從產(chǎn)品源頭 到最終客戶位置的整個(gè)構(gòu)成被稱作供應(yīng)鏈

3、，而供應(yīng)鏈成木則是在供應(yīng)鏈的運(yùn)行過(guò) 程中，全程參與各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的貨幣表現(xiàn)。供應(yīng)鏈管理模式是一種綜合性、集成性的管理概念，它在滿足客戶需求的前 提下，將采購(gòu)、牛產(chǎn)、銷售等各個(gè)職能分割，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)各職能間的協(xié)作。一般 認(rèn)為，以客戶需求為中心來(lái)設(shè)計(jì)和規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是供應(yīng)鏈管理的核心。而因 其以客戶需求為中心的理念，這種模式更適合服務(wù)業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)正是其中之o二、房地產(chǎn)成本控制1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目中，按照其開(kāi)發(fā)的流程一般可分為三個(gè)階段：前期階段：即拿地、土地規(guī)劃咨詢等工作，本階段主要與國(guó)土局、規(guī)劃局、 景觀設(shè)計(jì)公司、房地產(chǎn)前期咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)接觸。建筑階段：又稱實(shí)施階段，是房地產(chǎn)建筑進(jìn)行

4、前期勘測(cè)、初期施工的階段, 本階段主要與城建公司、建筑材料供應(yīng)商等機(jī)構(gòu)接觸。銷售階段：當(dāng)項(xiàng)目建筑物達(dá)到國(guó)家規(guī)定的預(yù)售許可條件后，項(xiàng)目進(jìn)入銷售階 段。本階段主要與營(yíng)銷策劃公司、物業(yè)公司等機(jī)構(gòu)接觸。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本構(gòu)成分析房地產(chǎn)成本構(gòu)成因參考的標(biāo)準(zhǔn)不同，故分類也有所差異。限于篇幅，本文不 作各類分析，僅通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行梳理，基本可以得出房地產(chǎn)項(xiàng) 目的成本主要包括：前期成本、建造成本、項(xiàng)目使用和維護(hù)成本以及拆除成本。 具體細(xì)分為：（1）決策階段。即項(xiàng)目在正式立項(xiàng)之前所發(fā)生的包括可行性報(bào)告、土地勘察、購(gòu)買土地等前 期費(fèi)用。（2）勘察設(shè)計(jì)階段當(dāng)項(xiàng)目立項(xiàng)成功后將進(jìn)入推進(jìn)階段，包括

5、設(shè)計(jì)方案、勘察方案的招標(biāo)及選取。 雖然這部分的費(fèi)用占整個(gè)成本的比重較小，但由于設(shè)計(jì)方案是指導(dǎo)性的文件，所 以對(duì)接下來(lái)的工作影響巨大。（3）施工階段施工階段發(fā)生的成本占比最大，大約在60%左右。當(dāng)建筑方案、景觀方案等 系列方案塵埃落定后，就將進(jìn)入施工階段。 施工階段主要包括的費(fèi)用來(lái)自于施工成本及材料、設(shè)備采購(gòu)成本，由于涉及到廣 泛的人力物力財(cái)力等資源成本較高，所以施工階段對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)比較敏感。（4）建筑產(chǎn)品使用與維護(hù)階段業(yè)主從項(xiàng)目中購(gòu)置物業(yè)的過(guò)程中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，包括購(gòu)置費(fèi)、物業(yè)維護(hù) 費(fèi)用等一系列成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)負(fù)擔(dān)策劃成本、企業(yè)稅費(fèi)等成本，而 業(yè)主還將涉及契稅等購(gòu)置物業(yè)的成本。3

6、、我國(guó)房地產(chǎn)成本控制存在的問(wèn)題：（1）成本控制體系尚不健全，尚未建立完整科學(xué)的成本控制框架（2）員工和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)成本控制理論的掌握度較低，難以從科學(xué)的角度 建立模型，最終完成目標(biāo)。（3）目前的成本控制多集中在某一階段，如房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段、銷 售階段等獨(dú)立的階段，沒(méi)有全局觀，從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的全壽命周期去進(jìn)行 成本控制。在這樣的前提下，成本控制很難具有系統(tǒng)性、前瞻性和科學(xué)性。（4）由于電子商務(wù)、客戶管理、供應(yīng)鏈管理等系統(tǒng)的建立需要大量資金投 入，許多房地產(chǎn)企業(yè)并未建立起相應(yīng)的信息技術(shù)支持系統(tǒng)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本 身對(duì)資金流要求較高，而建立信息技術(shù)支持系統(tǒng)則是短期內(nèi)看不到效益的，企業(yè)

7、的短視和對(duì)成本的考慮，使得房地產(chǎn)成本管理缺乏技術(shù)支持。四、供應(yīng)鏈管理模式在房地產(chǎn)成本控制探析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，不同于傳統(tǒng)的工業(yè)供應(yīng)鏈的單向鏈條，房地產(chǎn) 供應(yīng)鏈條較為復(fù)雜、發(fā)散。因此許多成本管理的內(nèi)容不能一刀切，而是始終貫穿 在成本管理的始終。如稅費(fèi)管理、策劃費(fèi)用等成本從項(xiàng)目前期到結(jié)束都可能會(huì)涉 及到。所以，在供應(yīng)鏈管理模式下的房地產(chǎn)成本控制，需要在抓住關(guān)鍵點(diǎn)的同時(shí), 兼顧全面性。模型主要涉及的內(nèi)容有：1目標(biāo)成本法目標(biāo)成本就是從市場(chǎng)價(jià)格收益的角度岀發(fā)，結(jié)合收益率來(lái)估算出項(xiàng)目所能接受的最高成本。其依據(jù)的公式為：0標(biāo)成本二0標(biāo)售價(jià)a標(biāo)利潤(rùn)。其具體操作為：（1）設(shè)立目標(biāo)成本：根據(jù)產(chǎn)品、規(guī)劃、市

8、場(chǎng)等基礎(chǔ)信息，考慮市場(chǎng)價(jià)格波 動(dòng)等動(dòng)態(tài)因素的情況下預(yù)測(cè)岀物業(yè)的產(chǎn)值，即銷售價(jià)格。再以公司的市場(chǎng)利潤(rùn)、 現(xiàn)金流等確定利潤(rùn)目標(biāo)，最終套用“目標(biāo)成本二銷售價(jià)格目標(biāo)利潤(rùn)”的公式得出 目標(biāo)成本。（2）分解目標(biāo)成本：將目標(biāo)成本分解到各個(gè)供應(yīng)鏈中去，通過(guò)企業(yè)核心機(jī) 構(gòu)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，將各個(gè)成本按開(kāi)發(fā)流程等要素分解下去，最終得出各鏈條各自的 目標(biāo)成本。（3）控制實(shí)際成本：在完成目標(biāo)成本分解后，通過(guò)分類歸集的方法把各鏈 條中的成本進(jìn)行匯總，通過(guò)企業(yè)模型對(duì)比發(fā)現(xiàn)偏差，對(duì)出現(xiàn)的偏差進(jìn)行分析、歸 類，最終做出修正。2、目標(biāo)成本法的逆向控制（1）確定產(chǎn)品售價(jià)：以顧客的支付意愿為基礎(chǔ)確定產(chǎn)品價(jià)格，即根據(jù)市場(chǎng) 需求定價(jià)，最終確定出產(chǎn)品的目標(biāo)產(chǎn)值。（2）分解目標(biāo)成本：分析供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)的成本后，層層分解下發(fā)到每一個(gè) 作業(yè)單位中去，使之建立責(zé)任成本中心。（3）考核責(zé)任成本。在實(shí)際管理過(guò)程中，對(duì)各責(zé)任成本中心進(jìn)行成本考核， 最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理。結(jié)束語(yǔ)：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目前面臨著人員、技術(shù)、理念的落后問(wèn)題，但 面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的改變，房地產(chǎn)成本控制在短期內(nèi)被提出了更高的要求。在我國(guó)房 地產(chǎn)行業(yè)建立供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)不是一蹴而就的，它需要更為規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)作 為外部環(huán)境支撐，方能建立起有效的行業(yè)性網(wǎng)絡(luò)，為建立供應(yīng)鏈管理模式提供平 臺(tái)。而另一方面供應(yīng)管理模式需要人量的人才引進(jìn)，同時(shí)需要管理層轉(zhuǎn)