精品資料聚龍巢湖車站項目策劃書終稿

1、2008-7-6聚龍巢湖聚龍巢湖(車站車站)項目建議書項目建議書北京北京/靈銳地產(chǎn)機構(gòu)靈銳地產(chǎn)機構(gòu)我是誰我是誰？認識自我認識自我我們的處境如何我們的處境如何？市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析推廣建議推廣建議其它建議其它建議我們路在何方我們路在何方 ？項目定位項目定位建議建議思路思路火車站火車站新汽車站新汽車站太湖山路太湖山路金湖大道金湖大道地塊綜述地塊綜述: :本項目地處金湖大道與太湖山路交叉口，火車站近在咫尺，與6.1日開工建設(shè)的巢湖市新汽車站僅一路之隔,區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚, 直達市區(qū)各個角落，生活出行自由便利。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀占地面積：占地面積：29565.78m2 建筑容積率：建筑容積率：2.0建

2、筑面積：建筑面積：59132.m2 目前項目地為一塊洼地目前項目地為一塊洼地東南有部分民居東南有部分民居.臨金湖臨金湖大道一則有高架走廊和大道一則有高架走廊和水泥廠水泥廠,為項目帶來景觀為項目帶來景觀影響影響,開發(fā)銷售當中應注開發(fā)銷售當中應注意規(guī)避引導意規(guī)避引導.項目概況項目概況項目地塊小結(jié)項目地塊小結(jié):1、本項目位于巢湖交通樞紐中心區(qū)域、本項目位于巢湖交通樞紐中心區(qū)域,東面金湖大道直達經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東面金湖大道直達經(jīng)濟開發(fā)區(qū),與與未來巢湖市發(fā)展規(guī)劃緊密相連未來巢湖市發(fā)展規(guī)劃緊密相連,前景無限；前景無限；2、項目北面的太湖山路串聯(lián)新老汽車站和火車站，更有世紀大道并聯(lián)、項目北面的太湖山路串聯(lián)新老汽車

3、站和火車站，更有世紀大道并聯(lián)直達巢湖市商業(yè)核心區(qū)，過去和未來在此無縫合圍，盡享現(xiàn)代都市便利直達巢湖市商業(yè)核心區(qū)，過去和未來在此無縫合圍，盡享現(xiàn)代都市便利繁華；繁華；3、火車站前已建成小區(qū)，生活配套完備，與本項目形成完整的大型生、火車站前已建成小區(qū)，生活配套完備，與本項目形成完整的大型生活社區(qū)，區(qū)域前景可期。活社區(qū)，區(qū)域前景可期。s s優(yōu)勢優(yōu)勢離火車站、汽車站較近離火車站、汽車站較近，雙交通樞紐物業(yè)交通樞紐物業(yè)；緊靠太湖山路、金湖大道，交通方便交通方便；臨靠世紀大道步行臨靠世紀大道步行2020分鐘分鐘生活圈生活圈，配套相對較齊全未來23年，片區(qū)因交通之利將成為巢湖熱點區(qū)域之一；片區(qū)內(nèi)正進行舊城改

4、造。周邊新建樓盤較多，易形成規(guī)模效應，利于項目片區(qū)炒作樓盤較多，易形成規(guī)模效應，利于項目片區(qū)炒作。t t威脅威脅o o機會機會項目東面高架走廊通過，影響區(qū)域景項目東面高架走廊通過，影響區(qū)域景觀觀項目東面水泥廠的存在，對項目品質(zhì)的打造帶來影響；項目高容積率，周邊景觀匱乏項目高容積率，周邊景觀匱乏w w劣勢劣勢 周邊新建小區(qū)眾多，形成客戶分流；國家宏觀調(diào)控政策造成房地產(chǎn)市場不明朗，尤其是碧桂園在巢湖市的低價入市策略對整體房市帶來沖擊。項目地塊項目地塊swotswot分析分析地塊開發(fā)戰(zhàn)略思路地塊開發(fā)戰(zhàn)略思路:通過通過資源整合，以產(chǎn)品創(chuàng)新打造片區(qū)內(nèi)精品物業(yè)資源整合，以產(chǎn)品創(chuàng)新打造片區(qū)內(nèi)精品物業(yè)短、平、

5、快完成項目操作，回收資金！短、平、快完成項目操作，回收資金！我是誰我是誰？認識自我認識自我我們的處境如何我們的處境如何？市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析推廣建議推廣建議其它建議其它建議我們路在何方我們路在何方 ？項目定位項目定位建議建議思路思路巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場市場特征市場特征p巢湖房地產(chǎn)發(fā)展已進入快速平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，樓市的整體銷售情況樓市的整體銷售情況良好，以多層為主良好，以多層為主, ,主要成交戶型為中小戶型；主要成交戶型為中小戶型；p2008年巢湖樓市均價為2600元/，與周邊城市相比較，處于價格洼地，其整體房價尚不如下屬的無為，但房價近兩年來增長態(tài)勢明顯，但房價近兩年來增長態(tài)勢明顯，

6、部分樓盤已達到部分樓盤已達到30003000元元/。p巢湖樓市的價格水平使其所輻射的客戶，不僅限于當?shù)?，來自下屬來自下屬縣如無為區(qū)域的客戶逐漸增加縣如無為區(qū)域的客戶逐漸增加，隨著合肥濱湖新區(qū)的快速發(fā)展建設(shè)，與合肥進行無縫對接共同打造大環(huán)湖區(qū)域經(jīng)濟為巢湖的房地產(chǎn)帶來一片生機。在售競爭項目分析在售競爭項目分析樓盤名稱樓盤名稱金科世家位置位置巢湖市新火車站廣場對面（原華豐公司）發(fā)展商發(fā)展商投資商：北京?，斊髽I(yè)集團/開發(fā)商:安徽?，攪欧康禺a(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計園林設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積建筑規(guī)模容積率率建筑面積：7萬平米；容積率：1.5；綠化率：30%建筑類型建筑類型多層、小高層（磚混結(jié)構(gòu)）配套

7、設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)街成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型90-150平價格（元價格（元/）多層：3-4f：2600元/平；頂層：5+6，5f-2450元/平，6f-1580元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀項目共600多套，目前只有十幾套頂層復式項目評價項目評價項目建筑形態(tài)大眾化，無特別之處。周邊交通便利，因與我項目較近，后期開發(fā)與我項目形成一定的競爭巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場樓盤名稱樓盤名稱嘉和花園位置位置巢湖市長江東路54號發(fā)展商發(fā)展商安徽鑫閩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計廈門建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計園林設(shè)計美國泛亞設(shè)計（中國）有限公司建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率占地:44236建筑面

8、積:107444.72建筑類型建筑類型花園洋房、小高層配套設(shè)施配套設(shè)施泛會所、羽毛球場、兒童泳池、音樂廣場成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型90-150價格（元價格（元/）均價：3000元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀已售罄項目評價項目評價此項目在產(chǎn)品打造上有所創(chuàng)新，以目前巢湖市場上未出現(xiàn)過的層層退臺情景式洋房、花園洋房為主，產(chǎn)品品質(zhì)較高，小區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃完善，在片區(qū)內(nèi)有很強競爭力，因與我項目緊臨，后期開發(fā)與我形成直接競爭。巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售競爭項目分析在售競爭項目分析樓盤名稱樓盤名稱天巢廣場位置位置長江東路與東塘路交匯處發(fā)展商發(fā)展商巢湖天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計

9、中國航天建筑設(shè)計院園林設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率占地166畝；總建面：30萬方（17萬方住宅，10萬方商業(yè)，2萬多寫字樓）建筑類型建筑類型多層、小高層、商業(yè)配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)街成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型80-130平價格（元價格（元/）多層2900元/平，1f2600元/平；小高層：2900元/ 平，1f2200元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀多層已售罄項目評價項目評價在售項目分析在售項目分析巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場樓盤名稱樓盤名稱人民路商業(yè)步行街位置位置巢湖市人民路發(fā)展商發(fā)展商投資商：香港信泰投資機構(gòu)，開發(fā)商：信泰（巢湖）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計園

10、林設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率占地7公頃，總建面21萬方建筑類型建筑類型商業(yè)配套設(shè)施配套設(shè)施成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型價格（元價格（元/）尚未銷售項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀一期商業(yè)步行街正在登記中項目評價項目評價由于是老商業(yè)改造項目,其發(fā)展前景非同尋常,它的開發(fā)入市必會加速巢湖市商業(yè)的進一步升級.在售項目分析在售項目分析巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場樓盤名稱樓盤名稱信泰國際花園位置位置人民路259號發(fā)展商發(fā)展商投資商：香港信泰投資機構(gòu)，開發(fā)商：信泰（巢湖）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計園林設(shè)計園林設(shè)計美國伊思特景觀設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率30萬方，容積率1.

11、3，綠化率35%建筑類型建筑類型多層、高層配套設(shè)施配套設(shè)施幼兒園、商業(yè)主力戶型主力戶型80-150平價格（元價格（元/）2600元/平，項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀銷售率90%，只剩頂層復式樣項目評價項目評價巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析樓盤名稱樓盤名稱麗景國際位置位置巢湖市健康西路發(fā)展商發(fā)展商投資商：安徽麗都置業(yè)；開發(fā)商：安徽南峰嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計中國建筑上海建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計園林設(shè)計香港梁智明設(shè)計顧問有限公司建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率占地14。2平方，總建面：19萬平方建筑類型建筑類型多層、小高層配套設(shè)施配套設(shè)施街區(qū)會所、賓館、超市等經(jīng)營性配套、幼兒園成

12、交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型60-120平方米物業(yè)管理公司物業(yè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費管理費安徽匯幫物業(yè)管理有限公司價格（元價格（元/）均價2800元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀一期已銷售完畢項目評價項目評價項目銷售物料較別致,售樓處品質(zhì)較好.巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析樓盤名稱樓盤名稱城市之光位置位置長江路與半湯路交匯處發(fā)展商發(fā)展商巢湖金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司園林設(shè)計園林設(shè)計ypa上海北半秋景觀設(shè)計有限公司建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率50萬平米建筑類型建筑類型多層、高層配套設(shè)施配套設(shè)施幼兒園、小學成交客戶區(qū)域成交

13、客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型80-130平方物業(yè)管理公司物業(yè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費管理費佳和物業(yè)價格（元價格（元/）均價2900元/平巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析樓盤名稱樓盤名稱名仕佳苑位置位置巢湖市半湯路市公安局東側(cè)發(fā)展商發(fā)展商巢湖雙友置業(yè)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計浙江佳境建筑設(shè)計研究院園林設(shè)計園林設(shè)計南京東南大學風景園林所建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率建筑類型建筑類型多層配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型88-145平米價格（元價格（元/）均價：2400元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀一、二期已售罄，三期大戶型現(xiàn)正推出項目評價項目評價項目

14、處于巢湖市區(qū)與半湯路之間，周邊配套尚未完善。產(chǎn)品無突破性。巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析樓盤名稱樓盤名稱四海花園位置位置巢湖市半湯路與金巢路交匯處發(fā)展商發(fā)展商安徽五湖四海置業(yè)有限公司建筑設(shè)計建筑設(shè)計合肥工業(yè)大學建筑設(shè)計院園林設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率20萬平方建筑類型建筑類型多層、沿街商業(yè)配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)、幼兒園成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域巢湖、無為主力戶型主力戶型60-110平方米價格（元價格（元/）均價：2400元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀一期已銷售85%項目評價項目評價普通多層，產(chǎn)品無創(chuàng)新巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析樓盤名稱樓盤名稱碧

15、桂園位置位置巢湖市居巢區(qū)忠廟鳴鳳崗新區(qū)西部 發(fā)展商發(fā)展商安徽中廟碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安徽中廟碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計建筑設(shè)計園林設(shè)計園林設(shè)計建筑規(guī)模容積率建筑規(guī)模容積率25萬平方建筑類型建筑類型多層精裝洋房、別墅配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)廣場、星級酒店主力戶型主力戶型70-500平方米價格（元價格（元/）均價：2600元/平項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀7.12開盤項目評價項目評價沿用碧桂園一貫的低價入市策略，以2600元/平精裝洋房,別墅3000元/平,借助其全國性的影響力,目前在巢湖及合肥區(qū)域掀起一陣碧桂園熱潮.巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項目分析在售項目分析以上在售項目中，金科世家、嘉和花

16、園在火車站前區(qū)域內(nèi)，后期產(chǎn)品與我項目存在一定的競爭。從整體房市銷售情況可以看出，前一階段巢湖以三房為絕對主力戶型，面積區(qū)域從100120之間，比例占絕對的大份額。 暢銷房型面積分析暢銷房型面積分析從了解的銷售情況來看，火車站區(qū)域內(nèi)最好銷售的當數(shù)小三房，而對于頂層復式由于戶型較大且開發(fā)商對頂層缺乏規(guī)劃，大多形成滯銷。此一情況不僅是本區(qū)域，在巢湖其他區(qū)域皆是如此。通過各家樓盤銷售情況來看巢湖消費者真正需要的是面積適中、戶型內(nèi)部布局緊湊合理、使用率較高的戶型。在售項目總結(jié)：在售項目總結(jié)：價格分析價格分析目前區(qū)域總體均價為2600元/平米。樓盤價格大體呈離市區(qū)越近價格越高的走勢。巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市

17、市場場在售物業(yè)類型分析在售物業(yè)類型分析從物業(yè)類型來看：從物業(yè)類型來看：住宅開發(fā)主要以多層和小高層為主，多層是巢湖房地產(chǎn)市，多層是巢湖房地產(chǎn)市場的絕對主力。場的絕對主力。巢湖房地產(chǎn)市場近年來住宅物業(yè)投放量大，占所有新開項目的巢湖房地產(chǎn)市場近年來住宅物業(yè)投放量大，占所有新開項目的90%以上。巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售物業(yè)客群分析在售物業(yè)客群分析巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場從在售樓盤來看，巢湖房地產(chǎn)客戶群體基本以自住剛性需求為主，以巢從在售樓盤來看，巢湖房地產(chǎn)客戶群體基本以自住剛性需求為主，以巢湖當?shù)鼐用裾冀^對主力；湖當?shù)鼐用裾冀^對主力；下屬縣區(qū)當中，因無為房價要高過巢湖，因此吸引了一批無為居

18、民來巢下屬縣區(qū)當中，因無為房價要高過巢湖，因此吸引了一批無為居民來巢湖市區(qū)置業(yè)；湖市區(qū)置業(yè)；雖然巢湖房價處于價格洼地，但因其房屋租金也處于相對較低的水平，雖然巢湖房價處于價格洼地，但因其房屋租金也處于相對較低的水平，且城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不夠發(fā)達，因而投資者少有將目光聚集于此。這也是巢且城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不夠發(fā)達，因而投資者少有將目光聚集于此。這也是巢湖幾年來房地產(chǎn)市場波瀾不驚的主要原因。湖幾年來房地產(chǎn)市場波瀾不驚的主要原因。我是誰我是誰？認識自我認識自我我們的處境如何我們的處境如何？市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析推廣建議推廣建議其它建議其它建議我們路在何方我們路在何方 ？項目定位項目定位建議建議思路思路創(chuàng)新根據(jù)

19、我們的市場摸底調(diào)查，靈銳認為：目前在巢湖房地產(chǎn)開發(fā)上，還處于較為初級的階段，以磚混結(jié)構(gòu)多層為主，以三房為主力戶型,較為單一，產(chǎn)品形態(tài)不豐富，購房者可選擇范圍小。值得注意的是,目前碧桂園以巢湖為突破口,拉開了在安徽攻城掠地的擴張戰(zhàn)略,其項目的成功開發(fā)必會帶來巢湖房地產(chǎn)市場新一輪r的升級換代,帶來市場繁榮的同時也會帶來一定的市場沖擊.因此在我項目的開發(fā)過程中,一定要進行產(chǎn)品創(chuàng)新,營銷創(chuàng)新,才能達成公司的開發(fā)目標.項項目目定定位位一一訴求優(yōu)越的交通區(qū)位以及產(chǎn)品特性。項目物業(yè)創(chuàng)新項目物業(yè)創(chuàng)新銷售模式：服務住宅概念產(chǎn)品銷售模式：服務住宅概念產(chǎn)品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風險，一

20、般在營銷推廣上主打服務式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務配套概念。酒店式公寓的開發(fā)條件酒店式公寓的開發(fā)條件絕對位置優(yōu)越性，位于交通樞紐中心區(qū)，出則繁華，入則寧靜；絕對位置優(yōu)越性，位于交通樞紐中心區(qū)，出則繁華，入則寧靜；交通便捷度高、周邊配套齊全；交通便捷度高、周邊配套齊全；具有優(yōu)越的發(fā)展前景，高投資價值；具有優(yōu)越的發(fā)展前景，高投資價值；為小高層建筑，具有一定的區(qū)域標志性作用。為小高層建筑，具有一定的區(qū)域標志性作用。項目物業(yè)創(chuàng)新項目物業(yè)創(chuàng)新項項目目定定位位二二疊加洋房產(chǎn)生于上世紀90年代后期，源于英國諾丁漢，風行于美國、澳大利亞。該房型6-7層,每戶面積約89-130

21、平米，2-3層的立體空間，多陽臺設(shè)計，底層花園入戶，頂層最高4.5米層高，具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；每戶有入戶花園或陽臺花園；架空層避免了潮濕和視野不開闊；相比別墅具有價格低的優(yōu)勢。 目前巢湖市場上的樓盤絕大多數(shù)為多層，產(chǎn)品單一,隨著80后一代進入房市，時尚、現(xiàn)代的生活方式將成為主流，抓住客戶群的需求，細分市場，在滿足低總價小戶型消費的基礎(chǔ)上，打造現(xiàn)代的疊加式洋房可豐富項目業(yè)態(tài)，擴大客群覆蓋范圍，實現(xiàn)項目的銷售價值最大化。疊加洋房的開發(fā)條件疊加洋房的開發(fā)條件外外立立面面定定位位外立面建議外立面建議外立面是一個項目的面子，項目所處位置是交通樞紐，城市

22、中心，外立面設(shè)計上需要有前瞻性，超越巢湖現(xiàn)有項目，建議采用更國際化的設(shè)計元素，對于價格提升意義重大！戶戶型型定定位位戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間所占比例所占比例一房二廳一房二廳40-4535%二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)60-7030%二房二廳帶多功能房二房二廳帶多功能房75-8025%三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)90 10%以靈活組合的中小戶型為基本單位以靈活組合的中小戶型為基本單位：在空間布置上一定要做到可以分隔容易、靈活組合，對客戶的不同需求（宜住、宜商）都可以盡量滿足。戶型建議戶型建議空間蒙太奇空間蒙太奇 大板結(jié)構(gòu)，大板結(jié)構(gòu)，減少戶內(nèi)梁和柱，空間組合無限可能，除外墻外，所有墻體都可自由打通，既可以

23、是60平米的1房1廳，又可以是幾百平方米以上的超大戶型。多層分隔多層分隔，超高空間，可以劃分為2層或3層，帶來多層次、多重的使用空間。經(jīng)典案例：經(jīng)典案例：深圳雕塑家園，北京今典家園，北京uhn國際村、合肥和地藍灣。戶型建議戶型建議樓中樓樓中樓(loft)(loft)戶型戶型 層高：層高：層高達到4米多至6米，可分作兩層使用，形成樓中樓的形式；上層建筑：上層建筑：上層高度在2米之內(nèi)，可以不記入建筑面積，使消費者獲得多出購買面積的13至12左右面積。 經(jīng)典案例：經(jīng)典案例：深圳世金漢宮，南昌康城、合肥鉑金漢宮戶型建議戶型建議靈活組合居住空間靈活組合居住空間戶型建議戶型建議宜住宜商宜住宜商戶型建議戶型

24、建議疊加居住空間疊加居住空間復式底層復式底層復式上層復式上層戶型建議戶型建議目前，在巢湖市場上，頂層復式房因面積大，且頂層隔熱效果沒有進行處理，目前，在巢湖市場上，頂層復式房因面積大，且頂層隔熱效果沒有進行處理，形成滯銷，為避免此一情況出現(xiàn)，我司建議，在新產(chǎn)品打造上，可在頂層做出形成滯銷，為避免此一情況出現(xiàn)，我司建議，在新產(chǎn)品打造上，可在頂層做出空中花園，與頂層住宅進行捆綁銷售，不僅可避免滯銷，且可提高住宅品質(zhì)，空中花園，與頂層住宅進行捆綁銷售，不僅可避免滯銷，且可提高住宅品質(zhì)，從而提高售價。從而提高售價。頂層建議頂層建議建筑建議建筑建議當前，巢湖房地產(chǎn)市場上大當前，巢湖房地產(chǎn)市場上大多是歐洲

25、概念體，建筑形態(tài)多是歐洲概念體，建筑形態(tài)單一，且由于前期規(guī)劃不當，單一，且由于前期規(guī)劃不當，往往形成頂層復式處于滯銷往往形成頂層復式處于滯銷狀態(tài)，影響了資金回籠，也狀態(tài)，影響了資金回籠，也影響到項目品質(zhì)因此，本影響到項目品質(zhì)因此，本項目在新產(chǎn)品打造上，可另項目在新產(chǎn)品打造上，可另僻溪涇，以現(xiàn)代簡約風格，僻溪涇，以現(xiàn)代簡約風格，疊加洋房等，有效區(qū)隔當前疊加洋房等，有效區(qū)隔當前的市場，并借助巢處于地震的市場，并借助巢處于地震帶，在建筑上以框架結(jié)構(gòu)為帶，在建筑上以框架結(jié)構(gòu)為主體，提升樓體抗震級別，主體，提升樓體抗震級別，從而使市場快速認知，達成從而使市場快速認知，達成項目的快速銷售項目的快速銷售我是

26、誰我是誰？認識自我認識自我我們的處境如何我們的處境如何？市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析推廣建議推廣建議其它建議其它建議我們路在何方我們路在何方 ？項目定位項目定位建議建議思路思路形象定位形象定位巢湖交通雙樞紐首席獨立式公寓巢湖交通雙樞紐首席獨立式公寓命名建議命名建議聚龍雅苑聚龍雅苑名稱釋義：聚龍實業(yè)在巢湖當?shù)赜兄欢ǖ牡挠绊懥γQ釋義：聚龍實業(yè)在巢湖當?shù)赜兄欢ǖ牡挠绊懥?而該項目為而該項目為聚龍公司在巢湖開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目聚龍公司在巢湖開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目, 將公司名與項目名有將公司名與項目名有效結(jié)合可為項目贏得先聲，利于項目的營銷推廣效結(jié)合可為項目贏得先聲，利于項目的營銷推廣.命名建議命名

27、建議聚龍聚龍.新干線新干線名稱釋義：項目地處交通樞紐，新干線，現(xiàn)代時尚，點明都市生名稱釋義：項目地處交通樞紐，新干線，現(xiàn)代時尚，點明都市生活的快節(jié)奏，都市感強，簡練易記活的快節(jié)奏，都市感強，簡練易記命名建議命名建議聚龍聚龍.新天地新天地名稱釋義：每個城市都需要有個新天地，每個人都需要一個新天名稱釋義：每個城市都需要有個新天地，每個人都需要一個新天地，新天地，是每個人，每個城市的新聲地，新天地，是每個人，每個城市的新聲我是誰我是誰？認識自我認識自我我們的處境如何我們的處境如何？市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析推廣建議推廣建議其它建議其它建議我們路在何方我們路在何方 ？項目定位項目定位建議建議思路思路裙樓

28、定位分析裙樓定位分析根據(jù)項目所處位置，我司建議本項目應做出裙樓底層商業(yè)根據(jù)項目所處位置，我司建議本項目應做出裙樓底層商業(yè)從市場角度分析項目處于火車站用新汽車站附近，人流旺盛，有打造沿街商業(yè)的基礎(chǔ)；商業(yè)銷售能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤；有利于項目投資利潤最大化。巢湖商業(yè)經(jīng)營狀況巢湖商業(yè)經(jīng)營狀況l 國內(nèi)外一線品牌商家入駐，品牌商業(yè)必然沖擊原國內(nèi)外一線品牌商家入駐，品牌商業(yè)必然沖擊原有市場有市場巢湖開始脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營模式，上檔次、大規(guī)模、專業(yè)化的大型商場漸漸增多。隨著沃爾瑪?shù)倪M駐，巢湖的商業(yè)地產(chǎn)必會迎來一次發(fā)展的熱潮。 以人民路段為主要區(qū)域，形成了巢湖的核心商圈，這里車水馬龍、萬商云集、人潮洶涌。銀行、

29、酒店、各類市場、商城集中，毫不遜色于合肥淮河路步行街。 l 老城區(qū)核心商圈改造升級繁榮昌盛老城區(qū)核心商圈改造升級繁榮昌盛 從項目整體定位分析從項目整體定位分析酒店式公寓定位，必須考慮物業(yè)服務配套的設(shè)置；必須考慮物業(yè)服務配套的設(shè)置； 除裙樓底商外，項目不存在能夠利用的配套空間。物業(yè)服務配套物業(yè)服務配套裙裙 樓樓裙樓定位分析裙樓定位分析建議：建議：本項目裙樓首層規(guī)劃為臨街商鋪，本項目裙樓首層規(guī)劃為臨街商鋪，2 23 3層規(guī)劃為商業(yè)銷售。層規(guī)劃為商業(yè)銷售。裙樓規(guī)劃建議裙樓規(guī)劃建議街鋪商業(yè)街鋪餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂餐飲娛樂實現(xiàn)裙樓利潤最大化規(guī)模合適；同時可作商務娛樂配套。優(yōu)點：優(yōu)點：首層3層裙樓能夠

30、實現(xiàn)收益最大化，并且利用餐飲娛樂業(yè)態(tài)為 項目提供了娛樂休閑配套，有利于提升項目銷售價值；缺點：缺點：23層商業(yè)價格偏低，需與一層商業(yè)捆綁銷售項目營銷總思路項目營銷總思路戶外戶外報紙報紙網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)電視電視消費場所消費場所宣傳贈品宣傳贈品明線（即大眾推廣，可有效提升項目形象）明線（即大眾推廣，可有效提升項目形象）暗線（一是暗線（一是“渠道渠道”，二是，二是“活動活動”）明線：明線：選擇有效的傳播通道與傳播工具選擇有效的傳播通道與傳播工具覆蓋客戶群主要來源的區(qū)域范圍覆蓋客戶群主要來源的區(qū)域范圍一條明線，兩條暗線一條明線，兩條暗線兵馬未動兵馬未動, ,推廣先行推廣先行! !“渠道制勝渠道制勝”大眾推廣將

31、建立起項目品牌形象，并在重要節(jié)點予以通告，但是真正為銷售帶大眾推廣將建立起項目品牌形象，并在重要節(jié)點予以通告，但是真正為銷售帶來客戶和洶涌的來訪量的是來客戶和洶涌的來訪量的是“渠道渠道”和和“活動活動”這兩條暗線。這兩條暗線。 首先建立項目品牌化、服務化的平臺首先建立項目品牌化、服務化的平臺 項目客戶會項目客戶會 為周邊潛在客戶設(shè)置專場推介為周邊潛在客戶設(shè)置專場推介 定向營銷、團購、定向營銷、團購、 忠誠客戶忠誠客戶 對聚龍有所了解的客戶對聚龍有所了解的客戶 短信群發(fā)短信群發(fā) 點對點營銷點對點營銷 房展會房展會和其它推介活動和其它推介活動 面向周邊城市的客戶，利用房價優(yōu)勢吸引投資購買面向周邊城

32、市的客戶，利用房價優(yōu)勢吸引投資購買 酒吧、茶餐廳、咖啡廳、超市等場所的海報、贈品酒吧、茶餐廳、咖啡廳、超市等場所的海報、贈品項目營銷總思路項目營銷總思路入市時機建議入市時機建議正式入市時機宜選在意向客戶積累達500批左右，配合一系列的攻關(guān)活動、傳播造勢和銷售渠道，切實做到無造勢不入市，要讓潛在目標客戶對本項目有充分的了解并產(chǎn)生美好的向往和購買的欲望。入市時機建議及階段劃分入市時機建議及階段劃分期段期段時間列表時間列表時間時間銷售率累計銷售率累計市場預熱期市場預熱期待定3 3個月個月第一組團第一組團待定2 2個月個月80%80%第二組團第二組團待定3 3個月個月90%90%階段劃分階段劃分項目按

33、8個月安排如下：項目營銷總思路項目營銷總思路活動營銷策略活動營銷策略sp營銷活動安排營銷活動安排解讀火車站區(qū)價值規(guī)律論壇解讀火車站區(qū)價值規(guī)律論壇 “科技地產(chǎn)樣板房體驗日科技地產(chǎn)樣板房體驗日” 聚龍雅苑產(chǎn)品推介會“君子淑女，浪漫夏夜化妝舞會君子淑女，浪漫夏夜化妝舞會” sp促銷活動“君子之約君子之約” 中國傳統(tǒng)節(jié)日業(yè)主會項目營銷總思路項目營銷總思路最低開盤均價2800元/平方米項目擬定銷售均價1.05=2950元/平方米項目挑戰(zhàn)均價1.05=3038元/平方米 由靈銳專業(yè)策劃代理對項目產(chǎn)品的挖掘及營銷創(chuàng)新，在項目最低價格的基礎(chǔ)上，依照我司常規(guī)的操盤經(jīng)驗，項目均價仍有5%以上的提升，則：項目操作各

34、方的精誠合作將使項目銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高項目的整體銷售均價，屆時項目均價將能再提升3%，即：根據(jù)項目定位、所面對的客戶、周邊競爭項目售價、項目自身品質(zhì)，我司認為本項目：價格三級跳價格三級跳項目價格定位項目價格定位價格建議價格建議價格定位說明價格定位說明在市場環(huán)境發(fā)展良好，各方通力合作的情況下，在市場環(huán)境發(fā)展良好，各方通力合作的情況下，項目以：項目以：28002800元元/ /平方米平方米入市。入市。實現(xiàn)最終銷售均價實現(xiàn)最終銷售均價31003100元元/ /平方米平方米。項目價格定位項目價格定位價格定位價格定位價格定位價格定位支撐支撐項目地段優(yōu)勢、稀缺性、景觀優(yōu)勢；項目戶型設(shè)計面積較小，從而可以在保證總價的情況，實現(xiàn)單價提升；項目全程專業(yè)策劃營銷；項目整體包裝，概念的導入與應用；各項目營銷活動展開、宣傳推廣力度的跟進。項目價格