關(guān)于擬建北海培訓(xùn)基地的考察報(bào)告改

1、關(guān)于擬建北海培訓(xùn)基地的考察報(bào)告改 關(guān)于擬建北海培訓(xùn)基地（賓館）的調(diào)研報(bào)告 尊敬的廳領(lǐng)導(dǎo)： 2012年6月26日，尊照金副廳長(zhǎng)指示，我中心與區(qū)造價(jià)總站組織有關(guān)人員赴北海，在北海規(guī)劃局有關(guān)同志陪同下對(duì)擬建北海培訓(xùn)基地（賓館）進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下： 一、擬建項(xiàng)目用地情況 擬建項(xiàng)目用地為緊鄰的兩塊地塊，土地使用權(quán)分屬中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)中南、西南地區(qū)聯(lián)絡(luò)處及廣xx縣區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督總站，兩地塊面積各為3294，土地用途均為培訓(xùn)中心綜合樓，權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有有償劃撥。 二、地理位置及現(xiàn)狀周邊壞境。兩地塊均位于xx市xx縣區(qū)僑港鎮(zhèn)小老虎村南面，在規(guī)劃銀灘三期開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)。地塊東面距銀灘大道約3

2、公里，距銀灘公園約3公里；南面距海邊約500米；西面距冠頭嶺國(guó)家森林公園（北海冠嶺山莊）約5公里；北面距金海岸大道約500米。 該地段目前屬基本未開(kāi)發(fā)區(qū)域，城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未配套。東面為僑港鎮(zhèn)政府所在地周邊的村落民房；南面是臨海低矮民房；西面為曠地；北面金海岸大道往北已建成或在建多個(gè)住宅小區(qū)。用地地塊周邊3公里范圍內(nèi)主要單位（建筑物）有：東面的北海華僑中學(xué)、華僑小學(xué)、北海國(guó)際客運(yùn)港、銀灘花園、鴻華別墅、北海蛋家風(fēng)情園等；南面的天湖酒店、僑港漁村美食城等；北面的在海一方、濱海花園、棕櫚泉花園公寓、鼎盛大廈等；南面為 低矮民房。 三、用地區(qū)域規(guī)劃情況 據(jù)了解，xx市政府對(duì)本區(qū)域的整體規(guī)劃容積率為不大

3、于2.0，規(guī)劃用地主要為商住建筑，無(wú)大型商業(yè)建筑。 四、擬建項(xiàng)目功能定位 （一）、功能定位。擬建項(xiàng)目主要功能定位為全區(qū)建設(shè)系統(tǒng)的會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等接待服務(wù)。 擬建項(xiàng)目用地面積6588平方米（約折合9.88畝），按容積率2.0計(jì)算可建面積約為13000平方米。其中6000平方米用于滿足上述會(huì)務(wù)、培訓(xùn)接待服務(wù)的基本設(shè)施規(guī)模需要；超出基本設(shè)施規(guī)模的約7000平方米建筑面積可用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)（出租或出售）或擴(kuò)大會(huì)務(wù)、培訓(xùn)接待服務(wù)規(guī)模。 （二）基本設(shè)施規(guī)模（6000平方米） 1、客房設(shè)施規(guī)模。擬按110間客房建造，設(shè)200個(gè)床位（其中35平米的標(biāo)準(zhǔn)雙人間90間，30平米的標(biāo)準(zhǔn)單人間15間，60平米的豪華套房5間）

4、。 2、餐飲基本設(shè)施規(guī)模。擬建項(xiàng)目擬配套中餐廳一間，開(kāi)設(shè)早、中、晚三餐，餐位數(shù)總計(jì)200個(gè)，分別為可容納150人用餐的大廳和2個(gè)包廂（其中面積為120平米容納30人的包廂1個(gè)、面積為80平米容納20人的包廂1個(gè)）。 3、會(huì)議及教室基本設(shè)施規(guī)模： 為滿足建設(shè)系統(tǒng)中等規(guī)模會(huì)務(wù)需求（150-200人），擬設(shè)面積為400平方米的中型會(huì)議室一間 （課桌式可容納150人，劇院式可容納200人），；另設(shè)面積為140平米的小型多功能會(huì)議室一間，可保障80人以下的會(huì)務(wù)、培訓(xùn)接待（課桌式可容納70人，劇院式可容納80人）。 五、擬建項(xiàng)目建設(shè)模式分析 （一）自籌資金建設(shè)模式 該模式不改變土地使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人，不改變

5、土地用途和規(guī)劃容積率。有以下兩種方式擬供選擇： 方式一。由土地使用權(quán)單位單獨(dú)籌措資金建設(shè)。 該方式優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)使用權(quán)全部歸廳屬土地使用權(quán)單位所有，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)使用權(quán)清晰，有利于培訓(xùn)基地（賓館）的管理使用。 存在的問(wèn)題： 1、土地使用權(quán)單位申請(qǐng)財(cái)政資金建設(shè)培訓(xùn)基地（賓館）存在較大難度； 2、土地使用權(quán)單位為參公單位，建設(shè)資金來(lái)自國(guó)家財(cái)政資金，未來(lái)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)使用權(quán)存在收歸國(guó)有的可能性，影響培訓(xùn)基地（賓館）的使用管理； 方式二。土地使用權(quán)單位與廳屬其它單位共同籌集資金建設(shè)。 該方式就是土地使用權(quán)單位與廳屬其它出資單位分別籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，共同完成培訓(xùn)基地（賓館）建設(shè)。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用權(quán)單位

6、所有，項(xiàng)目使用權(quán)可以按各參建單位的出資比例 進(jìn)行分配，屬于參建單位的使用權(quán)可以按其投資回報(bào)周期設(shè)定使用年限。 該方式優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)使用權(quán)仍為廳屬單位所有，產(chǎn)權(quán)清晰，經(jīng)營(yíng)使用權(quán)也相對(duì)明確，如能實(shí)施同樣有利于培訓(xùn)基地（賓館）的使用管理。 存在的問(wèn)題： 1、存在與方式一同樣的問(wèn)題； 2、廳屬其它單位出于投資回報(bào)考慮，是否愿意出資參建尚是未知數(shù)； 3、如出現(xiàn)方式一第2種情況，可能會(huì)給培訓(xùn)基地（賓館）的使用管理與廳屬其它參建單位帶來(lái)不利影響。 （二）商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式 該模式思路是改變?cè)恋赜猛緸樯虡I(yè)（商?。┯玫?，提高容積率，由廳屬單位出資組建股份公司，通過(guò)土地出讓程序獲取項(xiàng)目用地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目

7、開(kāi)發(fā)，利用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)基地（賓館）建設(shè)。按此思路測(cè)算，項(xiàng)目用地規(guī)劃容積率從2.0提高至約3.1，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)基本可以滿足培訓(xùn)基地（賓館）基本設(shè)施規(guī)模建筑面積6000的建設(shè)。具體測(cè)算如下： 1、按容積率3.1計(jì)，總建筑面積約為20422平方米； 2、投資測(cè)算：總投資5039萬(wàn)元，其中 （1）土地費(fèi)用（含出讓金、變性增容、稅金等）：200萬(wàn)元畝×9.88畝1976萬(wàn)元 （2）建安費(fèi)用（毛坯房）：1500元×204223063萬(wàn)元3、銷(xiāo)售收入測(cè)算：5048萬(wàn)元（1）可銷(xiāo)售面積：14422平方米（2）銷(xiāo)售單價(jià)：3500元 （3）銷(xiāo)售收入。3500元×144225048

8、萬(wàn)元以上測(cè)算顯示，容積率約3.1是該種模式建設(shè)培訓(xùn)基地（賓館）的參照容積率，此時(shí)資金投入與回收基本相等，投資回報(bào)為6000平方米固定資產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。 該建設(shè)模式好處是可利用廳屬單位資金實(shí)現(xiàn)基地建設(shè)，既為我廳解決了培訓(xùn)基地（賓館）建設(shè)資金困境，又為廳屬單位提供了長(zhǎng)線投資機(jī)會(huì)。 存在的問(wèn)題是： 1、實(shí)現(xiàn)變性、增容、取得土地使用權(quán)存在不確定性； 2、廳屬其它單位出于投資回報(bào)考慮，是否愿意出資參建尚是未知數(shù)； 3、擬建項(xiàng)目土地地理位置較為偏癖，周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套尚不成熟，銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀，投資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）引進(jìn)資金建設(shè)模式 該模式同樣需改變?cè)恋赜猛緸樯虡I(yè)（住宅或賓館或?qū)懽謽牵┯玫兀岣呷?/p>

9、積率。引入廳屬單位以外的合作方，以廳屬單位（一個(gè)單位或多個(gè)單位組建的公司）名義、由合作方全額出資（含建設(shè)資金），通過(guò)土地出讓程序取得土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)開(kāi) 發(fā)。項(xiàng)目建成后廳屬單位擁有可用于培訓(xùn)基地使用的6000平方米建筑面積物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其余物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸合作方。 該模式如能實(shí)現(xiàn)，也可以解決培訓(xùn)基地建設(shè)的資金問(wèn)題，實(shí) 現(xiàn)培訓(xùn)基地（賓館）建設(shè)。 存在的問(wèn)題是： 1、實(shí)現(xiàn)變性、增容、取得土地使用權(quán)存在不確定性； 2、基于前面測(cè)算，該模式合作方無(wú)利可圖，除非容積率獲得大幅度提高。因此，這種建設(shè)模式可操作性不強(qiáng)。 六、意見(jiàn)及建議： 1、無(wú)論采用何種建設(shè)模式，應(yīng)使項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)留在廳屬企業(yè)（單位），以保證項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)

10、使用權(quán)不受廳外因素影響； 2、綜合比較后建議采用第二種建設(shè)模式，該方式的可操作性相對(duì)較強(qiáng)。 七、需要廳領(lǐng)導(dǎo)解決的問(wèn)題： 1、協(xié)調(diào)解決擬建項(xiàng)目建設(shè)資金問(wèn)題。 2、協(xié)調(diào)解決擬建項(xiàng)目土地使用權(quán)、變性、增容等有關(guān)問(wèn)題；謹(jǐn)此報(bào)告，請(qǐng)廳領(lǐng)導(dǎo)閱示。 廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心 二0一二年七月二十四日 發(fā)。項(xiàng)目建成后廳屬單位擁有可用于培訓(xùn)基地使用的6000平方米建筑面積物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其余物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸合作方。 該模式如能實(shí)現(xiàn)，也可以解決培訓(xùn)基地建設(shè)的資金問(wèn)題，實(shí) 現(xiàn)培訓(xùn)基地（賓館）建設(shè)。 存在的問(wèn)題是： 1、實(shí)現(xiàn)變性、增容、取得土地使用權(quán)存在不確定性； 2、基于前面測(cè)算，該模式合作方無(wú)利可圖，除非容積率獲得大幅度提高。因此，這種建設(shè)模式可操作性不強(qiáng)。 六、意見(jiàn)及建議： 1、無(wú)論采用何種建設(shè)模式，應(yīng)使項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)留在廳屬企業(yè)