深圳中原商業(yè)策劃報(bào)告

1、第一章深圳市商業(yè)概述一、深圳市商業(yè)概況1、零售商業(yè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，集約化程度越來越高據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約 8 萬個(gè)，零售總面積超過 500 萬平方米， 5000 平方米以上的大型商場 60 余家，其中 1 萬平方米以上的大商場 49 家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)， 2000 年深圳市銷售額排名前 15 位的企業(yè)銷售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 22% ，其中超過 10 億元的有 4 家。萬佳、沃爾瑪更是一舉超過老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍居全國十強(qiáng)過去五年期間， 深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額急劇攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、十分迅猛。 2000 年深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額列全國第8 位。因?yàn)樯钲诘娜丝跀?shù)無法和擁有上千萬的上海、廣州相比，否則人均排名會(huì)更靠前。3建成區(qū)域商貿(mào)中心深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位， 并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。4、深圳市商業(yè)市場供求關(guān)系量表1） 深圳市近五年商業(yè)用房開發(fā)和銷售情況（單位：萬M ）2年份至年底竣工總量當(dāng)年竣工量年內(nèi)銷售量19961997 370 大- 福田客運(yùn)站456 中 蛇口- 人才大市場龍華 222 四、通過精心包裝，將項(xiàng)目包裝成深圳首席投資鋪王。1998 15 大梅林一

3、村石廈 - 清桃園村446 中中- 火車站 火車站 -世界之窗 大水河 -451南山19992000以上數(shù)據(jù)表明： 截止 2000 年底全市商業(yè)用房竣工總量已累計(jì)達(dá)萬平方米，銷售總量僅累計(jì)萬平方米，占竣工總量的%，空置情況較為嚴(yán)重，表明深圳市商業(yè)市場的總體供求關(guān)系極不平衡，后市銷售壓力較大。2）深圳市特區(qū)內(nèi) 2000 年新開工面積分區(qū)構(gòu)成圖 （資料源自統(tǒng)計(jì)局）鹽田區(qū) 1.61 羅湖區(qū)南山區(qū) 15.29 鹽田區(qū)羅湖區(qū) 8.68 南山區(qū)福田區(qū)福田區(qū)3） 深圳市特區(qū)內(nèi) 2000 年竣工面積分區(qū)構(gòu)成圖（資料源自統(tǒng)計(jì)局）以上圖表說明：商業(yè)用房無論是從新開工面積還是從竣工面積來看， 福田區(qū)都居首位，依次為

4、南山區(qū)和羅湖區(qū)， 深圳市商業(yè)開發(fā)的重心已隨著城市開發(fā)的重心開始西移， 并逐步確立了福田區(qū)的中心地位，東部與西部商業(yè)的發(fā)展趨向均衡。二、深圳市商業(yè)類型分析目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種：、 綜合性百貨商場。1 如友誼城百貨、國際商場、天安、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營的 方式。 主題性商場、專業(yè)市場。 2、如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、 賽格、佳

5、和電子城、 愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。3 、超市。 其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常 毛利率較低，但客流量較高。單店規(guī)模較大、提供一站式購物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。 單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市， 如民潤、華潤萬方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。4、 百貨與超市相結(jié)合。如萬佳、天虹、 茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)， 以超市來提高客流量，以百貨來 確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。5、 連鎖專賣（

6、專業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。6、 個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。小結(jié)：深圳市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟， 出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國際接軌的同時(shí)，積極摸索出適合本地國情的新業(yè)態(tài)。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營方式1、 購銷自營商場以購銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 因占用較大的流動(dòng)資金，且風(fēng)險(xiǎn)大，目前深圳的大型商場已較少采用這種經(jīng)營方式。2、 招商1） 出租。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c供應(yīng)商，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦墓?yīng)商負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2） 保底抽成。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比

7、例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)， 商場仍按保底額的一定比例抽成。3） 純分成。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥晒?yīng)商，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。四、深圳市商業(yè)市場狀況和趨勢近年來，深圳的商業(yè)逐漸向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)模化、連鎖經(jīng)營的方向發(fā)展，市場狀況及發(fā)展趨勢表現(xiàn)如下：1、 購物百貨業(yè)日趨成熟。 。沃爾瑪、家樂福等跨國商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐雖然給深圳本土的商業(yè)帶來了激烈的競爭，促使一批低素質(zhì)的中小企業(yè)被市場淘汰，但他們帶來的先進(jìn)的經(jīng)營理念也也讓一些企業(yè)如萬佳、天虹、新一佳等在競爭中不斷學(xué)習(xí)、摸索與創(chuàng)新，

8、并發(fā)展壯大，使深圳零售業(yè)得到快速發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)逐步發(fā)展齊全，并開始與全國甚至國際市場接軌。2、專業(yè)市場不斷發(fā)展壯大。如賽格電子配套市場、女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場、集美堂家居廣場、東方巴黎時(shí)裝交易廣場等有著明確主題定位，消費(fèi)導(dǎo)向清晰的主題商場得到了消費(fèi)者的認(rèn)同，在深圳商業(yè)市場正綻放光芒。五年來，深圳市的專業(yè)市場不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯增長，其中電子配套市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鐘表配套市場已成為領(lǐng)先全國的“一哥” 。3、 連鎖商業(yè)不斷發(fā)展目前深圳市擁有商業(yè)連鎖企業(yè)90 余家，連鎖門店1200 余間，行業(yè)規(guī)模已躍居全國十大城市之列。 以連鎖經(jīng)營為特征的超級(jí)市場沖擊著大批傳

9、統(tǒng)的、獨(dú)立的小型零售企業(yè)。概念的購物廣場是未來商業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)。MALL、4購物廣場 MALL 概念成為主體的消費(fèi)形式， 購物廣場集購物、 娛樂、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個(gè)“逛街”的微環(huán)境，滿足消費(fèi)者各式各樣的需求， 起到各種功能互補(bǔ)的作用， 如銅鑼灣購物廣場、海雅百貨等。5、 政府積極引導(dǎo)及扶持商業(yè)的發(fā)展隨著深圳生活與購物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“24 小時(shí)”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價(jià)差異， 將會(huì)有越來越多的港人選擇深圳居住，深港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模式及理念的精髓，緊隨香港朝著國際化方向不斷發(fā)展。6、 深港商業(yè)趨向一體化。隨著深圳

10、生活與購物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“24 小時(shí)”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價(jià)差異， 將會(huì)有越來越多的港人選擇深圳居住，深港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模式及理念的精髓，緊隨香港朝著國際化方向不斷發(fā)展。7、中高檔商業(yè)發(fā)展速度加快隨著深圳經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展及人們消費(fèi)觀念的改變，嘉匯新城、城市中信廣場等大型中高檔購物中心在今年也將相繼開業(yè)，深圳的中高檔商業(yè)將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢。結(jié)論：近年來，零售業(yè)在深圳發(fā)展異常迅猛，競爭日益激烈，戰(zhàn)線從東門、人民南、華強(qiáng)北一直延伸到南山，并朝著規(guī)?；⑵放苹?、集約化、連鎖化的趨勢不斷發(fā)展。 將是以后商業(yè)的發(fā)展方向， 而傳具有品

11、牌優(yōu)勢、具有先進(jìn)經(jīng)營管理方式的商業(yè)連鎖統(tǒng)市場的商業(yè)模式的市場份額將會(huì)逐步縮少。第二章景田片區(qū)商業(yè)分析一、片區(qū)位置及規(guī)劃景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)，福田中心區(qū)西北部，香蜜湖的東側(cè)，屬于福田中心區(qū)第一輻射區(qū)。 。景田片區(qū)位于深圳市福田區(qū)的中部，地塊面積為273 公頃，總規(guī)劃控制人口為 9萬人， 而現(xiàn)在已達(dá) 7 萬人以上， 因此新增規(guī)劃容量約2 萬人。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃， 景田片區(qū)的功能定位是以住宅為主， 兼有商業(yè)、貿(mào)易、辦公、文體等多種區(qū)位功能的綜合居住區(qū)。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念。景田片區(qū)交通概況二、景田片區(qū)的交通十分便利，有二十多條大中巴路線經(jīng)過，如下表：車

12、次 車型 起止點(diǎn) 車次 車型 起止點(diǎn)火車站 - 桃源村大 6 - 25 大巴 火車站香梅北東門中大11 - 火車站下沙蓮花路大 215蛇口大 -431 - 德興花園海上世界105上梅林中巴世界之窗 -清水河 209大 429- 田心村松坪山中布吉 -福田客運(yùn)站中228大機(jī)場507 - 火車西站布吉火車站中 - 動(dòng)物園 104大福田客運(yùn)站420 上沙- 景田北中 - 中山園路仙湖植物園21 大 468 獨(dú)樹村 - 草埔中 - 福田客運(yùn)站火車站213 大 471 農(nóng)科中心 - 竹子林 中 411 福田客運(yùn)站 - 龍崗 大 365 注：停靠天然居旁站次的大中巴也有近十路，具體如下：6 路、104路2

13、5 路、 11 路、 411 路、 441 路、 456 路、 466 路、 548 路。天然居具有良好的交通配套， 為商業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營提供了一定的硬件支持。至于地鐵方面， 香蜜湖站距離本項(xiàng)目雖有一段距離，但仍處于地鐵可輻射的范圍之內(nèi)，但對(duì)商業(yè)的直接促進(jìn)作用在短期內(nèi)有限。三、景田片區(qū)的商業(yè)分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位， 早期片區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主， 最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會(huì)員店， 但其位置不屬于景田的中心地帶。 而今年歲寶百貨進(jìn)駐景田，豐富了景田的商業(yè)配備。從現(xiàn)階段的總體來看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)：1、 歲寶百貨、山姆會(huì)員

14、店共筑景田百貨零售業(yè)。景田片城市配套較為完善； 但在歲寶百貨景田店開業(yè)之前， 作為居民日常大宗生活必需品購物場所僅有山姆會(huì)員店一家， 大多居民會(huì)選擇去梅林一村的家樂?；蚴兄行牡拇笮桶儇洺腥ベ徫铮?極不方便；自去年歲寶百貨景田店開業(yè)之后，居民的購物環(huán)境才有較大的改善。規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場較為欠缺。有 、2目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)僅有溫馨家園裝飾廣場一家專業(yè)市場， 且購物環(huán)境較差，檔次偏低，對(duì)較大部分的居住于景田及香蜜湖片區(qū)的精英一族吸引力不大。3、 商業(yè)設(shè)施分布零亂。片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂， 歲寶百貨和山姆會(huì)員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。4、 中高檔的

15、飲食娛樂業(yè)發(fā)展滯后。景田的餐飲業(yè)分布較為零散，有檔次的酒樓較為欠缺， 目前已有商家意識(shí)到這一市場空缺， 開始進(jìn)軍景田的餐飲業(yè)， 主要向萬科金色家園及歲寶百貨這兩個(gè)區(qū)域集中。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂服務(wù)業(yè)則在景田更為缺乏。四、景田商服物業(yè)租售狀況1、 天然居所在的香梅路的商業(yè)裙樓空置率高，租售情況不理想?？【昂缊@、宏浩花園、景發(fā)花園裙樓、目前周邊空置的商業(yè)裙樓有：裙樓裙樓香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。2、 臨街鋪位出租情況則較為理想。在靠近萬科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬科金色家園周邊的商鋪在150元/m ，因?yàn)榫疤锲瑓^(qū)

16、定位 2 于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。3、 經(jīng)營種類較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。4、 存量較大的商服物將推向市場。根據(jù)目前掌握到的資料來看， 在未來 1-2 年內(nèi)將有有第壹世界廣場裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬托家園商業(yè)裙樓、金泰市場等商服物業(yè)將推向市場。五、未來幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測近幾年來景田片區(qū)的開發(fā)力度不斷加大，自 1998 年來住宅市場每年都有近 50 萬平方米的供應(yīng)量，特別是去年（2001 年）市場的供應(yīng)量高達(dá) 65 萬平方米；整體銷售情況也不錯(cuò)。天

17、然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房， 整個(gè)片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻６鴮?duì)面的香蜜湖片區(qū)將是未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)， 該片區(qū)內(nèi)有大量的可開發(fā)用地， 據(jù)目前所掌握到的信息來看， 這里將產(chǎn)生眾多大盤，且將以中高檔高尚住宅開發(fā)為主，如水榭香都、新天國際名苑、俊安苑、鴻榮源項(xiàng)目、翠?；▓@二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。從房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來看， 在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點(diǎn)后， 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展， 南山房地產(chǎn)大開發(fā)的熱潮帶動(dòng)南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例。 可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加， 消費(fèi)力將大幅提升。隨著有較強(qiáng)消

18、費(fèi)力的居住人口的不斷增加， 景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對(duì)區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。結(jié)論：景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔 的專業(yè)市場，如中高檔的家居、家私類購物中心。未來幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)， 香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場，商業(yè)物業(yè)的競爭將趨于激烈，商業(yè)中心會(huì)逐漸形成，誰能把握市場先機(jī)，誰就能引領(lǐng)市場潮流。因此，中原建議本項(xiàng)目需把握市場先機(jī)，利用旁邊有山姆會(huì)員店的消費(fèi)人流，引進(jìn)與其業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營項(xiàng)目中高檔家居購物中心，以獨(dú)特的項(xiàng)目定位、經(jīng)營特色等優(yōu)勢搶占商業(yè)至高點(diǎn)， 以彌補(bǔ)項(xiàng)目現(xiàn)階段在商業(yè)氣氛上的不足，為項(xiàng)目的最終銷售打下堅(jiān)實(shí)的

19、基礎(chǔ)。項(xiàng)目分析第三章 項(xiàng)目基本情況一、1、位置：項(xiàng)目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會(huì)員店對(duì)面，屬于天然居項(xiàng)目的商業(yè)配套項(xiàng)目。2、商業(yè)面積情況：占地面積：約 2000余 m 29000 m 建筑面積：約 2層左右。項(xiàng)目由于是獨(dú)立按占地面積與建筑面積比例來測算， 項(xiàng)目可能需建 4 的商業(yè)開發(fā)地塊， 商場開發(fā)可朔性大， 宜根據(jù)項(xiàng)目將來的經(jīng)營定位來規(guī)劃設(shè)計(jì)， 直 接開發(fā)符合經(jīng)營商需求的商業(yè)物業(yè)。 項(xiàng)目目前尚未開發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)可根據(jù)以后的經(jīng)營定位而修改。 分析SWOT 項(xiàng)目 二、）分析、 1 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength項(xiàng)目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營的保障。山姆店的輻射區(qū)域廣大， 使本項(xiàng)

20、目的可輻山姆會(huì)員店帶來強(qiáng)大特定的消費(fèi)人群。射面相應(yīng)增大。項(xiàng)目臨香梅路及蓮花西路，交通發(fā)達(dá)，公交線路多。發(fā)展商有較好的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將是近年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在住宅銷售成為熱點(diǎn)后，商業(yè)物業(yè)將是市場追捧對(duì)象。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可根據(jù)經(jīng)營定位而定， 可直接配合經(jīng)營商家的經(jīng)營硬件需求。片區(qū)內(nèi)大型中高檔專業(yè)市場缺乏， 市場空檔明顯。 項(xiàng)目所處的區(qū)域小環(huán)境檔次形象較好，易于將項(xiàng)目包裝成精品商業(yè)物業(yè)進(jìn)行招商及銷售。 、項(xiàng)目劣勢 2(Weakness) 分析 商業(yè)氣氛淡薄，整體商業(yè)環(huán)境需加以時(shí)日較遠(yuǎn)期項(xiàng)目，可能受市場的許多不確定因素的影響項(xiàng)目占地面積較小，總建筑面積

21、不大，對(duì)引進(jìn)大型的國際性連鎖專業(yè)市場不利。項(xiàng)目面臨的香梅路空置的商業(yè)裙樓多。分析、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity)3 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將開發(fā)大型中高檔次高尚住宅，為商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 片區(qū)內(nèi)缺乏中高檔次的專業(yè)市場。 中原強(qiáng)大的資源支持與多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)將成為項(xiàng)目成功的有力保障通過多年的商業(yè)運(yùn)作，中原積累了大量的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和商戶資源，并有著強(qiáng)大的分行與信息網(wǎng)絡(luò)資源，將成為項(xiàng)目成功的有力保障。 分析 4 、項(xiàng)目潛在威脅 (Threat) 未來幾年內(nèi)面臨一定的競爭壓力中心區(qū)及景田、 香蜜湖片區(qū)在未來幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積， 商業(yè)中心更 趨向于集中， 項(xiàng)目將面臨一定的競爭壓力。

22、 專業(yè)市場會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)現(xiàn)時(shí)越來越多的連鎖經(jīng)營商家已意識(shí)到景田的商業(yè)空白，更多的中高檔專業(yè)市場將會(huì)涌現(xiàn)。結(jié)論：從項(xiàng)目本身的分析我們可以看出， 雖項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢所在， 但對(duì)于商業(yè)經(jīng)營來說， 最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏， 項(xiàng)目的銷售及招商經(jīng)營形勢并不容樂觀，如 能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與中原的優(yōu)勢資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場，我們有 信心將本項(xiàng)目將成功推向市場，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。項(xiàng)目定位第四章一、 項(xiàng)目定位 通過中原對(duì)整個(gè)深圳的商業(yè)調(diào)查和分析，特別對(duì)景田、香蜜湖片區(qū)的商業(yè)分析， 如何充分對(duì)面的山姆會(huì)員店的購物人流，是保證項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。因此，本項(xiàng)目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營項(xiàng)目

23、，可充分利用山姆的購物人流來促進(jìn)項(xiàng)目的經(jīng)營。通過調(diào)查分析，項(xiàng)目所在的景田、香蜜湖片區(qū)目前缺乏一個(gè)中高檔次、品牌知名度高的家居或家具類購物場所。因此，中原建議本項(xiàng)目的定位為： 國際潮流精品家居廣場定位詮釋：以經(jīng)營國際及香港品牌為主，國內(nèi)知名品牌為輔。主要經(jīng)營家居裝修所需的潔具衛(wèi)浴、 裝飾建材、家具家私、床上用品等，輔以部分名牌專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司。中高檔的家居專業(yè)市場發(fā)展前景廣闊，對(duì)經(jīng)營及租金收入有保障。如定位為飲食、主要以考慮項(xiàng)目定位后的銷售可操作性，娛樂業(yè)則無法實(shí)現(xiàn)銷售。二、檔次定位經(jīng)營種類以中高檔、以國際知名品牌為主購物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化三、經(jīng)營模式定位經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營模式設(shè)想：敞開

24、式經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。即統(tǒng)一開市收市時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等四、經(jīng)營商定位 如發(fā)展商獨(dú)立經(jīng)營商場，則發(fā)展商需組織專業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍進(jìn)行管理，經(jīng)營）1 商為家居類產(chǎn)品廠商、代理商。如以租賃或與商場經(jīng)營公司合作方式運(yùn)作，經(jīng)營商則為：深圳或香港、國外知） 2名大型連鎖經(jīng)營商家， 如近期開業(yè)的百安居等。 對(duì)經(jīng)營商選擇的要求是有強(qiáng)大的品牌帶動(dòng)力，能對(duì)銷售有良好的促進(jìn)作用。五、投資者定位由于本項(xiàng)目以精品家居專業(yè)市場定位，需采用返租的方式來吸引投資者，以保持商場的統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。投資者與經(jīng)營商分離，基本不考慮投資者自己經(jīng)營，如投資者自己經(jīng)營則需按商場的管理規(guī)劃經(jīng)營。六、目標(biāo)消費(fèi)群定位經(jīng)營收入較高的精英

25、一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹灣等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費(fèi)者。家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費(fèi)者。于山姆會(huì)員店購物客戶。七、經(jīng)營及租賃合作方式建議將本項(xiàng)目定位為國際潮流精品家居廣場， 在項(xiàng)目的經(jīng)營方式上有多種方案可 供選擇： 發(fā)展商經(jīng)營管理家居廣場） 1 可以實(shí)現(xiàn)較高的租金收入優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)， 管理有一定難度。 經(jīng)營上存在有一定風(fēng)險(xiǎn) 招商較為繁鎖 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營 2）優(yōu)點(diǎn)：不需考慮以后的經(jīng)營管理問題，不需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)如引進(jìn)國際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心， 對(duì)項(xiàng)目的銷售有良好的促進(jìn)作用 缺點(diǎn)： 可能需給予

26、較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)， 需引進(jìn)外地或國外 知名企業(yè)。 3） 與品牌家居經(jīng)營管理企業(yè)合作 優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)營管理問題可得到解決，經(jīng)營招商易于開展對(duì)項(xiàng)目的銷售有一定促進(jìn)作用可實(shí)現(xiàn)較理想的租金收入缺點(diǎn)：需尋找品牌連鎖經(jīng)營商合作，需支付經(jīng)營管理商一定的費(fèi)用。國際知名家居經(jīng)營企業(yè)不一定會(huì)接受合作方式，而深圳本地家居經(jīng)營企業(yè)則品牌知名度不高。備注：至于與連鎖經(jīng)營商家采取何種合作方式， 可以最大程度保障到開發(fā)商的利益，中原在操作金世界友誼城百貨、 保利城友誼百貨、 龍崗世貿(mào)商城萬佳百貨、 名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營商家資源

27、， 可以最大程度地為發(fā)展商爭取利潤空間。銷售策略第五章招商，后銷售一、 先 在項(xiàng)目未銷售前先進(jìn)行招商，再銷售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 二、靈活變通的返租策略通過返租，使發(fā)展商可控制項(xiàng)目的經(jīng)營定位及經(jīng)營規(guī)劃的實(shí)施，是商場興旺的 保證。返租年限建議為較短期（三年）。 三、區(qū)分銷售面積與經(jīng)營面積。利于平方米為主進(jìn)行銷售， 使商鋪總價(jià)碼降低， 15 將鋪位面積劃分成 6 吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶層面。 租賃經(jīng)營時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。 五、利用家居經(jīng)營品牌進(jìn)駐不斷造勢。六、分期分批推出，推高售價(jià)。七、圍繞山姆會(huì)員店進(jìn)行宣傳。八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場前景。第六章項(xiàng)目租售回報(bào)分析一、 項(xiàng)目租價(jià)分析根據(jù)中原對(duì)景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80 150 元/ 平方米左右（萬科金色家園