達(dá)州舊城改造興建都花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目可研報告

1、XX市通川區(qū)火廠壩舊城改造興建都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報 告二一二年十月未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽達(dá)州市通川區(qū)火廠壩舊城改造 興建都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報告目錄第一章 總 論 錯誤！一、項(xiàng)目名稱和建設(shè)單位 錯 誤！二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 錯 誤！三、項(xiàng)目總投資規(guī)模 錯 誤！四、資金籌措 錯. 誤！五、投資使用計(jì)劃 錯. 誤！六、建設(shè)期限 錯. 誤！

2、七、項(xiàng)目效益 錯. 誤！八、可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤！九 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯誤！第二章 項(xiàng)目背景及必要性 錯 誤！一、項(xiàng)目背景 錯. 誤！二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯誤！第三章 建設(shè)單位基本情況 錯 誤！一、建設(shè)單位基本情況 錯 誤！二、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)條件 錯 誤！三、資產(chǎn)與財(cái)務(wù)狀況 錯 誤！四、協(xié)作單位情況 錯. 誤！第四章 市場分析與預(yù)測 錯 誤！一、國外紫花苜蓿種子生產(chǎn)現(xiàn)狀 錯 誤！二、國內(nèi)紫花苜蓿種子生產(chǎn)現(xiàn)狀 錯 誤！三、甘肅省牧草種子生產(chǎn)現(xiàn)狀 錯 誤！未定義書簽四、目標(biāo)產(chǎn)品市場分析及預(yù)測 錯誤！未定義書簽第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 錯 誤！未定義書簽一、原則與依據(jù) 錯. 誤！未

3、定義書簽二、建設(shè)規(guī)模 錯. 誤！未定義書簽二、產(chǎn)品方案 錯. 誤！未定義書簽第六章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 錯 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目選址原則 錯. 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及用地情況 錯誤！未定義書簽三、建設(shè)地點(diǎn)自然、資源及社會經(jīng)濟(jì)條件 錯 誤！未定義書簽第七章 工藝技術(shù)方案和設(shè)備選型 錯 誤！未定義書簽一、工藝技術(shù)方案 錯. 誤！未定義書簽二、設(shè)備選型 錯. 誤！未定義書簽第八章 項(xiàng)目建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 錯 誤！未定義書簽一、指導(dǎo)思想和原則 錯 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 錯. 誤！未定義書簽三、項(xiàng)目建設(shè)總體思路 錯 誤！未定義書簽四、建設(shè)內(nèi)容 錯. 誤！未定義書簽第九章 項(xiàng)目建設(shè)周

4、期與進(jìn)度安排 錯 誤！未定義書簽一、建設(shè)期限 錯. 誤！未定義書簽二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 錯 誤！未定義書簽第十章 環(huán)境保護(hù)與安全生產(chǎn) 錯 誤！未定義書簽一、環(huán)境保護(hù) 錯. 誤！未定義書簽二、勞動安全 錯. 誤！未定義書簽第十一章 項(xiàng)目組織管理實(shí)施進(jìn)度 錯 誤！未定義書簽一、項(xiàng)目實(shí)施組織管理 錯誤！二、項(xiàng)目建成后的組織管理 錯誤！第十二章 投資估算與資金籌措 錯 誤！一、投資估算 錯. 誤！二、資金來源與運(yùn)用 錯誤！第十三章 社會、經(jīng)濟(jì)效益分析 錯 誤！一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù) 錯誤！二、總成本費(fèi)用 錯. 誤！三、項(xiàng)目盈利能力 錯. 誤！四、財(cái)務(wù)效益分析 錯. 誤！五、不確定性分析 錯. 誤！六、

5、社會效益分析 錯. 誤！七、生態(tài)效益 錯. 誤！第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 錯 誤！一、可行性研究結(jié)論 錯誤！未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽二、建議 錯. 誤！第一章 總論一、項(xiàng)目名稱：都市花園公寓樓建設(shè)項(xiàng)目 二、項(xiàng)目性質(zhì)：達(dá)州市城市形象重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三、項(xiàng)目地點(diǎn)：達(dá)州市通川區(qū)大西街與紅旗橋交匯處的火廠壩四、項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)面積：項(xiàng)目總占地 25249 平方米 （37.87 畝 ），其中： 都市花園樓 工程占地 20358 平方米

6、（30.54 畝 ），拆遷安置房占地 4891 平 方米（7.34 畝）。建筑總面積： 135832 平方米，其中：都市花 園樓建筑面積 109154 平方米，都市花園樓商業(yè)建筑面積 36402 平方米，住宅面積 62974 平方米，設(shè)備用房面積 2556 平方米， 物業(yè)管理用房面積 964 平方米， 地下車庫面積 6258 平方米，合計(jì) 109154 平方米；拆遷安置樓建筑面積 26678 平方米，其中：商業(yè)建筑面積 5130 平方米，住宅面積 21548 平方米。五、項(xiàng)目法人概況（ 一 ） 單位名稱： 四川省達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 二 ） 法定地址：達(dá)州市通川區(qū)朝陽東路 15 號（

7、三 ） 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有（ 四 ） 法定代表人： 王興財(cái)（ 五 ） 注冊資本金： 2000 萬元 （ 資質(zhì)證注冊資本 ）（ 六 ） 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（ 七） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)； 五金、 交電、 化工產(chǎn)品；建筑材料批發(fā)、零售；（七）企業(yè)資質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)證六、項(xiàng)目承建： 本項(xiàng)目由四川長城建筑材料集團(tuán)承包施工。七、可研報告的編制依據(jù)和研究范圍 四川威權(quán)財(cái)訊項(xiàng)目管理咨詢有限公司受達(dá)州市四川省 達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：四方公司）的委 托，負(fù)責(zé)對其開發(fā)的達(dá)州市通川區(qū)火廠壩舊城改造興建都市 花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其主要研究內(nèi)容為項(xiàng) 目提出背景及建設(shè)的必要性、達(dá)州市房

8、地產(chǎn)開發(fā)市場分析、 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、借 款償還能力分析、風(fēng)險分析等。八、可研報告概要及結(jié)論意見（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 達(dá)州市處于我國西部大開發(fā)的前沿部位，北臨陜西、南 臨重慶，是四川省重要的交通樞紐，貿(mào)易集散地。中共中央 提出的“實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展民族團(tuán)結(jié)社會穩(wěn)定關(guān)系地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和最終實(shí)現(xiàn)共同富裕是實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的重大舉措。 ” 花園公寓樓 項(xiàng)目的建設(shè)正是朝著這個目標(biāo)奮斗前進(jìn)的?；▓@公寓樓項(xiàng)目 的建設(shè)和實(shí)施具有十分的重要意義，主要反映在：1、都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目是城市建設(shè)快速發(fā)展的需要，2、城市現(xiàn)有街道狹窄亟待改善和改造

9、的需要，3、城市人口急劇增長逼切需要加大城市規(guī)劃建設(shè)力度， 4、城市改造和基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)是西部開發(fā)戰(zhàn)略部署的需要，因此，確立本項(xiàng)目的建 設(shè)，既是十分必要的也是非常緊迫的，該項(xiàng)目的建設(shè)是完全 必要的。（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目是集商業(yè)、 居住為一體的城市 綜合建筑群體，該工程的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效 益、環(huán)境效益，充分發(fā)揮黃金地塊的社會和經(jīng)濟(jì)價值，拓展 城市空間， 提升達(dá)州市的城市形象， 方案設(shè)計(jì)遵循以下原則： 1、合理組織外部空間，做到布局合理，節(jié)約用地，2、交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通 壓力， 3、加強(qiáng)廣場、綠化的建設(shè)，形成有特點(diǎn)的綠化體系

10、 和廣場空間，使之成為城市的有機(jī)組成部分，并能進(jìn)一步提 高該地區(qū)的城市環(huán)境質(zhì)量。 都市花園樓的功能分布： 負(fù)一層、 一至三層為商業(yè)用房， 負(fù)二層為設(shè)備用房， 23 層為物業(yè)管理 用房，負(fù)三層為地下停車場， 2 號塔樓 526 層、1、3 號塔 樓 523 層為住宅房；拆遷安置樓的功能分布：一、二層商 業(yè)用房，三至十二層住宅房。（ 三） 投資估算及資金來源 本項(xiàng)目為四方公司投資建設(shè)，其建設(shè)投資范圍包括土建 工程、裝飾工程、安裝工程，室外工程，給水及生活污水排 水等工程的投資。1. 項(xiàng)目總投資經(jīng)測算、項(xiàng)目總投資 27728.7 萬元，其中建筑工程安裝 費(fèi)用 18461.6 萬元，總平面配套設(shè)施費(fèi)

11、4350.3 萬元，土地購 置費(fèi) 2690 萬元，建設(shè)工程其他費(fèi)用 557 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 553.8 萬元，建設(shè)期利息 1116 萬元。2. 資金籌措業(yè)主自籌資金 : 7728.7萬元, 其中: 自有資金 7500萬元 （購買土地、材料費(fèi)等） ，銷售轉(zhuǎn)入 228.7 萬元；申請銀行貸 款 20000 萬元。（ 五 ） 結(jié)論意見 通過對該項(xiàng)目的分析研究，我們認(rèn)為項(xiàng)目符合總體規(guī) 劃，有利于加快達(dá)州市城市現(xiàn)代化的建設(shè)步伐。項(xiàng)目計(jì)劃申 請銀行貸款 20000 萬元， 3 年左右即可償還銀行貸款。項(xiàng)目 在整個經(jīng)營期可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 9091.2 萬元，投資利潤率為48.93% ， 投 資 利 稅 率

12、為 57.81% ， 稅 后 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 25.79%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5229.63 萬元，投資回收期 3.72 年（ 含 建設(shè)期 ） ，財(cái)務(wù)評價指標(biāo)較好，該項(xiàng)目具有較好的開發(fā)前景 和良好的投資回報，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。達(dá)州市處于我國西部大開發(fā)的前沿部位， 北臨陜西、 南 臨重慶，是四川省重要的交通樞紐，貿(mào)易集散地。受成都經(jīng) 濟(jì)圈、重慶經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶的影響，在川東經(jīng)濟(jì)發(fā)展中 具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。達(dá)州市的地理位置、人口狀況、人氣 和商氣僅次于綿陽、德陽，從消費(fèi)水平來看，在中等城市處 于前列，城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)等方面的發(fā)展成績十分顯著。隨著達(dá)州撤地建市， 經(jīng)濟(jì)得以進(jìn)一步的發(fā)展，

13、人口急劇 增多，目前達(dá)州市常駐人口超過 50 萬人，流動人口超過 20 萬人，隨著都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目的建成，必將促進(jìn)達(dá)州 市城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)快速發(fā)展。承建公司也可從中獲得合 理的投資回報， 具有“雙贏” 的效果。 項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第二章 項(xiàng)目業(yè)主與法定代表人一、企業(yè)概況四川省達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：四方公司），其前身為達(dá)州市廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 是 1986 年 9 月成立的有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，公司 注冊資金 2000 萬元，注冊號： 5130001800132，公司地址： 達(dá)州市通川區(qū)朝陽東路 15 號。四方公司的經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；五金、交電、化

14、工 產(chǎn)品；建筑材料批發(fā)、零售；公司現(xiàn)有員工 400 人，其中：高級管理人員 4 人，高級 工程師 2 人，工程師 13 人，會計(jì)師 6 人，經(jīng)濟(jì)師 7 人，其 它有職稱的技術(shù)人員 10 人，公司有大專以上學(xué)歷員工占 26%。四方公司以“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、競爭、高效”的經(jīng)營 理念和“依法經(jīng)營，互利互惠，共謀發(fā)展”的企業(yè)形象。全 力投入達(dá)州市現(xiàn)代化城市建設(shè)，改善人民居住環(huán)境、生活環(huán) 境的開發(fā)與經(jīng)營活動、取得了良好的開端和社會效益。四方 公司是較早進(jìn)入達(dá)州市房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，在堅(jiān)持“以質(zhì)量 求生存，靠信譽(yù)求發(fā)展，向管理要效益”進(jìn)取發(fā)展中，取得 了較好的開發(fā)業(yè)績。都市花園公寓樓項(xiàng)目的開發(fā)，在達(dá)州市 已

15、創(chuàng)出了較高的品牌知名度，在達(dá)州市房地產(chǎn)行業(yè)具有一定 的競爭力。 公司嚴(yán)格按照股份制企業(yè)和 公司法 規(guī)范運(yùn)作， 經(jīng)營范圍和開發(fā)項(xiàng)目符合國家有關(guān)規(guī)定，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司現(xiàn)有管理和技術(shù)人員配備，能滿足該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營要求。都市花園公寓樓前期工作已具規(guī)模，具備持續(xù)發(fā)展的 條件。財(cái)務(wù)狀況逐年趨好，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，具備一定的貸款 償還能力。在都市花園公寓樓的開發(fā)中，公司主要采取自籌方式籌 措開發(fā)資金，實(shí)行分期預(yù)收房款滾動開發(fā)的原則。鑒于目前 房地產(chǎn)開發(fā)形式逐年向規(guī)?；?jīng)營發(fā)展，公司充分重視加強(qiáng) 與銀行的合作，采取銀行貸款解決部分開發(fā)啟動資金，以增 大項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，縮短開發(fā)周期，盡快使企業(yè)發(fā)展壯大，適 應(yīng)

16、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭要求。房地產(chǎn)市場競爭的必然趨勢是向高度社會專業(yè)分工方向 發(fā)展，也就是從目前房地產(chǎn)企業(yè)全程開發(fā)向?qū)I(yè)策劃、 銷售、 設(shè)計(jì)監(jiān)理、物業(yè)管理方向過渡。公司在爭取銀行合作快速擴(kuò) 大開發(fā)規(guī)模的同時，還將選擇專業(yè)策劃、銷售公司介入開發(fā) 項(xiàng)目，以開發(fā)項(xiàng)目、提高項(xiàng)目的開發(fā)業(yè)績。二、財(cái)務(wù)及信用狀況：1、財(cái)務(wù)狀況： 2000 年末，四方公司總資產(chǎn) 5695 萬元， 其中：流動資產(chǎn) 4849 萬元，固定資產(chǎn) 846 萬元；負(fù)債總額 2278 萬元，其中：長期負(fù)債 2800 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率 46.97%2、公司與銀行之間一直保持著良好的銀企關(guān)系，相互配 合、相互支持。公司根據(jù)都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)

17、際情 況，在董事會下，設(shè)有總經(jīng)理和綜合部、財(cái)務(wù)部、工程部、 售房部、拆遷部等五個職能部門，公司遵循“重合同、守信 譽(yù)、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內(nèi) 部組織機(jī)構(gòu)。農(nóng)業(yè)銀行 AAA 級信用等級。三、企業(yè)法定代表人和項(xiàng)目責(zé)任人基本情況： 公司法定代表人董事長王興財(cái)，男，漢族，現(xiàn)年 40 歲， 文化程度大專，技術(shù)職稱經(jīng)濟(jì)師，從 1986 年開始一直從事 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾先后 成功開發(fā)廣安“洪都花園” （規(guī)模 8 萬平方米，總投資 4000 萬元）、成都市“小天竺”住宅小區(qū) （規(guī)模 5.5 萬平方米，總投 資 6000 萬元 ） 、渠縣南大街、勝利街舊

18、城改造 （ 規(guī)模 5 萬平方 米，總投資 3500 萬元 ）等，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效 益，經(jīng)過短短的五年時間，已使公司資產(chǎn)達(dá) 5695 萬元，累 計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤 1103萬元，上交稅金 920 萬元。已具備相當(dāng)?shù)慕?jīng) 濟(jì)實(shí)力，是達(dá)州市同行業(yè)中的姣姣者。綜上所述， 公司管理層具有較高的企業(yè)經(jīng)營管理能力和 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)業(yè)績顯著，有較豐富的項(xiàng)目策劃、建 設(shè)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)成績顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意 識，無拖欠借款資金的記錄。有能力主持該項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)第三章項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性、項(xiàng)目的提出達(dá)州市地處四川省東部，大巴山南麓。地理位置介于北 緯 30020 32

19、033',東徑 106040 一 108030 之間，處于 北溫帶，屬亞熱帶濕潤氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑是較為理 想的居住地。達(dá)州城歷史悠久，從東漢皇帝建治起，歷經(jīng)縣、州、府 等建制，距今約 1900 余年。因“地處四達(dá)之地”而得名， 歷史上便是川東北的物資集散地，輻射合川、廣安、重慶、 遂寧、萬縣及長江流域的其他省、市。達(dá)州市處于我國西部大開發(fā)的前沿部位，其地理位置北 界陜西、南臨重慶，在川、渝、陜、鄂四省、市交界處，是 四川省“東出西進(jìn)”的橋頭堡，是山區(qū)經(jīng)濟(jì)與平原經(jīng)濟(jì)的結(jié) 合部， 是秦巴地區(qū)物資集散、 商貿(mào)中心。 襄渝鐵路橫貫境內(nèi)， 達(dá)成鐵路在此始發(fā)， 成萬鐵路、 達(dá)渝高速公路和達(dá)

20、南 （南充） 高速已在全面建設(shè)。以國道為主體的公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，河 市機(jī)場可直飛成都、西安、武漢、重慶等地（目前河市機(jī)場 擬將擴(kuò)建成為可容納波音飛機(jī)的大型機(jī)場） 。郵電通訊設(shè)施 極為先進(jìn)，通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市城鄉(xiāng)。另一方面，達(dá)州臨近長 江，又是我國九十年代以浦東為龍頭的長江三角洲地區(qū)、沿 長江流域的“ T”字型區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要城市之一。 同時受成都經(jīng)濟(jì)圈、重慶經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶的影響，在川 東經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。綜上所述，達(dá)州市的地 理位置、人口狀況、人氣和商氣僅次于綿陽、德陽，從消費(fèi) 水平來看，在中等城市處于前列?；谏鲜?，都市花園公寓樓項(xiàng)目的申請很快得到市規(guī)劃 局的批準(zhǔn)。二、項(xiàng)

21、目建設(shè)的必要性中共中央提出的 “實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略， 加快中西部地 區(qū)發(fā)展，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展民族團(tuán)結(jié)社會穩(wěn)定關(guān)系地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展 和最終實(shí)現(xiàn)共同富裕是實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的重大舉措。 ” 花園公寓樓項(xiàng)目的建設(shè)正是朝著這個目標(biāo)奮斗前進(jìn)的?；▓@ 公寓樓項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施具有十分的重要意義，主要反映 在：一、都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目是城市建設(shè)快速發(fā)展的需 要近年來，達(dá)州市隨著新城建設(shè)和舊城改造發(fā)展規(guī)劃的進(jìn) 行，舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的一些城市新區(qū)相繼建設(shè)，城市建設(shè) 范圍不斷擴(kuò)大，城市人口隨之逐年增多，目前達(dá)州市常駐人 口已超過 50 萬人，流動人口業(yè)已超過 20 萬人，城鎮(zhèn)居民住 宅需求量大幅度增長。一是城區(qū)舊城改造必

22、須適應(yīng)當(dāng)前形勢 的發(fā)展；二是城市化水平的提高帶來了消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，人 們對居住條件提出了更高的要求，三是舊城中心正在控制占地面積， 作為達(dá)州市第一個高層電梯公寓， 占地少、 空間大， 必將推動和促進(jìn)城市建設(shè)和居住條件的改善。因此，本項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)加大了城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的力度，將為人們提供 具有現(xiàn)代氣息更完善的居住條件，以適應(yīng)達(dá)州市城市建設(shè)快 速發(fā)展的需要。二、城市現(xiàn)有街道狹窄亟待改善和改造的需要達(dá)州市現(xiàn)有城區(qū)面積 18.42 平方公里 （其中：老城區(qū) 4.77 平方公里，西區(qū) 7.9平方公里， 南外區(qū) 5.75平方公里 ），常住 人口 70 萬人，人均用地僅 26 平方米。遠(yuǎn)低于四川省設(shè)市城

23、 市人均用地 83.1 平方米的平均水平。 現(xiàn)城市用地己極大地限 制了城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，難以適應(yīng)城區(qū)人口增長的需要。 達(dá)州市老城區(qū)更是建筑物密集，街道狹窄，交通擁擠，臟、 亂、差突出。因此，達(dá)州市委、市政府在重視規(guī)劃達(dá)州城市 向西外、南外發(fā)展的同時，也加快了老城區(qū)的舊城改造和向 高層電梯公寓發(fā)展的步伐。達(dá)州市紅旗橋火廠壩舊城危房片區(qū)，是達(dá)州市城區(qū)內(nèi)現(xiàn) 有唯一大面積危舊房區(qū)。該片區(qū)地處城區(qū)要地，房屋破舊、 臟亂、排列錯雜，嚴(yán)重影響了達(dá)州市的市貌，給市區(qū)居民帶 來諸多不便，亟待規(guī)劃改造。三、城市人口急劇增長迫切需要加大城市規(guī)劃建設(shè)力度隨著達(dá)川撤地建市，進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口急 劇增多，各區(qū)

24、、縣向市內(nèi)人口移動速度進(jìn)一步加快，市區(qū)內(nèi) 住房緊張的問題明顯加劇。人口的增加還帶來商業(yè)的興旺， 市區(qū)內(nèi)門市租金價格漲幅巨大，這也反映出鬧市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 不足的壓力也進(jìn)一步加大。為解決這些矛盾和美化城市面 貌，給市民營造一個健康、舒適的工作生活環(huán)境，從根本上 解決火廠壩一帶舊城區(qū)的臟亂差現(xiàn)狀，確定開發(fā)該項(xiàng)目已迫 在眉捷。四、城市改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是西部開發(fā)戰(zhàn)略部署的需 要達(dá)州市地處天府之國的東部，是四川省“東出西進(jìn)”的 東大門，也是公路、鐵路的交通樞紐區(qū)域。由于地域位置優(yōu) 勢和交通發(fā)達(dá)條件，給達(dá)州市帶來了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇和有利 前景。城市改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是我國的一項(xiàng)基本國策。近年 來，國家對城市改

25、造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求力度不斷加大。 特別是當(dāng)前國家實(shí)施西部大開發(fā)，生態(tài)環(huán)境、城市建設(shè)、基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被列為西部開發(fā)的重中之重。要讓達(dá)州市發(fā)展進(jìn) 入四川省乃至全國中等城市的前茅，成為西部開發(fā)的重點(diǎn)城 市，加強(qiáng)城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是優(yōu)先發(fā)展的目標(biāo)。為此市政府確定了“強(qiáng)工業(yè)、興市場、建城市、奔小康”的工作 重點(diǎn)，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)以一系列優(yōu)惠政策，全面推進(jìn)達(dá)州市城市 建設(shè)的發(fā)展。該項(xiàng)目立項(xiàng)批文、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工 許可證、預(yù)售許可證已辦理完畢（預(yù)售許可證政府已答應(yīng)準(zhǔn) 予頒發(fā)）審批手續(xù)齊全。綜上所述，我們認(rèn)為都市花園公寓樓項(xiàng)目有效地推動了 城市規(guī)劃建設(shè)步伐，對促進(jìn)達(dá)州市人民居住消費(fèi)水平的提

26、高， 節(jié)約用地， 改善城市面貌、 改善環(huán)境和交通擁擠、 堵塞， 完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，增加城市發(fā)展動力具有重要的作用，同 時還增加了就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目建成對達(dá)州市社會、 經(jīng)濟(jì)發(fā) -展和 四川西部大開發(fā)影響重大。因此，確立本項(xiàng)目的建設(shè)，既是 十分必要的也是非常緊迫的，該項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要的。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件達(dá)州市在改革中，與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新，歷經(jīng)改革開放20 年來的建設(shè)發(fā)展， 已經(jīng)發(fā)生了歷史性的巨大變化， 也為達(dá)州進(jìn)一步發(fā)展積聚了能量，城市功能日益增強(qiáng)，環(huán)境質(zhì)量不斷提高，一座新興的城市已初具規(guī)模。達(dá)州市抓住機(jī)遇，深化改革、擴(kuò)大開放。經(jīng)濟(jì)建設(shè)、科技、社會事業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展，達(dá)州市氣候宜人，資源豐

27、富、得天獨(dú)厚，境內(nèi)屬處 于北溫帶，屬亞熱帶濕潤氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑是較為 理想的居住地。通過舊城改造為中心的城市建設(shè)步伐的加快， 提高了城 市綜合能力，達(dá)州正煥發(fā)出現(xiàn)代化城市的燦爛風(fēng)采，市政府 確定了“強(qiáng)工業(yè)、興市場、建城市、奔小康”的工作重點(diǎn)， 并統(tǒng)一協(xié)調(diào)以一系列優(yōu)惠政策，全面推進(jìn)達(dá)州市城市建設(shè)的 發(fā)展。第五章 工程設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、達(dá)州市計(jì)委文件3、達(dá)州市規(guī)劃局定點(diǎn)文件及 1/1000 紅線圖4、四方公司提供的設(shè)計(jì)要求5、國家各有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范二、協(xié)作單位： 重慶鋼鐵設(shè)計(jì)院三、用地現(xiàn)狀都市花園公寓樓位于達(dá)州市通川區(qū)大西街與紅旗橋交 匯處的火廠壩，都市花園公寓

28、樓由裙樓與3 幢塔樓組成，四層立體綠化， 商住兩用， 為達(dá)州市高品質(zhì)觀景花園住宅小區(qū)。 該樓位于達(dá)州市市中心， 四周交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)， 商業(yè)環(huán)境良好。 其地理位置：樓盤東與本項(xiàng)目拆遷安置樓相望，南臨擬建的 濱江路和洲河，西鄰紅旗路接紅旗橋，北鄰大西街。該樓盤 建筑用地呈矩形，東西長 90 米，南北寬 88 米。項(xiàng)目總占地 25249 平方米 （37.87 畝 ），其中都市花園項(xiàng)目占地 20358 平方 米（30.54畝征用 ），拆遷安置樓 4891平方米 （7.34畝政府劃撥 ）。四、設(shè)計(jì)原則都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目是集商業(yè)、居住為一體的城市 綜合建筑群體，該工程的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效 益

29、、環(huán)境效益，充分發(fā)揮黃金地塊的社會和經(jīng)濟(jì)價值，拓展 城市空間，提升達(dá)州市的城市形象，為此，本方案設(shè)計(jì)遵循 以下原則：1、合理組織外部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。2、交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通壓力。3、加強(qiáng)廣場、綠化的建設(shè)，形成有特點(diǎn)的綠化體系和 廣場空間，使之成為城市的有機(jī)組成部分，并能進(jìn)一步提高 該地區(qū)的城市環(huán)境質(zhì)量。五、總體設(shè)計(jì)及布局建筑總面積為 135832 平方米。都市花園樓建筑面積 109154 平方米，功能分布：負(fù)一 層、一至三層為商業(yè)用房建筑面積 36402 平方米，負(fù)二層為 設(shè)備用房面積 2556 平方米， 23 層物業(yè)管理用房面積 964 平

30、方米，負(fù)三層為地下停車場面積 6258 平方米， 2 號塔樓 5 26 層、 1、3號塔樓 523 層為住宅房 62974平方米。拆遷安置樓建筑面積 26678 平方米，功能分布：一、二 層商業(yè)用房 5130平方米，三至十二層住宅房 21548 平方米。本項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容如下：拆遷安置樓，框架結(jié)構(gòu) 12 層；都市花園公寓樓， 框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 2 號塔樓 29 層，1、3號塔樓 26 層（含地下室 3層）；引橋花園 （長 90 米，寬 40 米 ）；沱江河鋼筋砼護(hù)壩 （長 200 米，高 28 米 ）； 濱江路 （長 200 米，寬 37 米）；綠化工程，約 7575 平方米。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，

31、是進(jìn)入達(dá)州市的門戶，地勢北高南 低，高差約為 2 米，交通方便，都市花園公寓以其獨(dú)特造型 和商業(yè)位置設(shè)施，為達(dá)州市的都市建筑增加新的形象，成為 達(dá)州市的標(biāo)志性建筑之一。六、水電氣、道路、通訊系統(tǒng)及環(huán)境保護(hù)：供水：本項(xiàng)目工程建設(shè)及住戶均由達(dá)州市供水公司統(tǒng)一 供水，目前完全能保證項(xiàng)目建設(shè)和投入使用需要。供電：項(xiàng)目建設(shè)地有熱電廠和國家供電火網(wǎng)，其電力供 應(yīng)充足，能保證項(xiàng)目建設(shè)及居住需要。供氣：市區(qū)供氣能力完全能保證住戶的需求。 道路、通訊系統(tǒng)：本項(xiàng)目四面臨街，交通十分方便。達(dá) 州市已開通 10 萬門程控通訊系統(tǒng)，能保證項(xiàng)目的需要。環(huán)境保護(hù)：項(xiàng)目綠化面積大于 30%，生活污水采用先進(jìn) 工藝進(jìn)行凈化處理

32、后排放，擬由達(dá)州市城鎮(zhèn)污水處理站承擔(dān) 污水處理工程。大樓外裝修采用柔性調(diào)材質(zhì)，不會對周邊環(huán) 境形成污染。七、建設(shè)工程設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)：1、3 號塔樓為 23 層，每層 8戶；2號塔樓為 26 層，每 層 4 戶；戶型從二室二廳一衛(wèi)至七室四廳三衛(wèi)， 面積從 709 平方米到 2467平方米近 20種不同類型、 不同面積的住宅， 戶型面積搭配合理，適應(yīng)不同的消費(fèi)群體。2、都市花園公寓樓立面及剖面設(shè)計(jì)：采用歐式風(fēng)格， 塔樓部門以深棕色為基調(diào)，配以豐富的凹凸線條，在整體的 光影效果上豐富 色彩，并利用弧形陽臺上的鐵花形式形成 豎向觀景要素與橫向線條 對比，整個立面莊重靈活，裙樓 以青色為主基調(diào)，力圖與

33、周邊環(huán)境 共融，采用凸柱、條形 窗，以達(dá)到與塔樓的協(xié)調(diào)，整個建筑與環(huán)境水乳交融，既有 現(xiàn)代建筑的結(jié)構(gòu)，又體現(xiàn)歐式的風(fēng)格。房屋層高：底層 3.9 米，一、二、三層門市高 4.2 米， 住宅層高為 3 米。 1、3號塔樓為 23層；2 號塔樓為 26層， 裙樓共 4 層，其中：全地下一層，主要為停車庫；半地下室 一層； 另外兩層均為地上層， 主要是商場、 商鋪和設(shè)備用房。3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：采用全現(xiàn)澆框架剪力結(jié)構(gòu)，剪力墻 抗震等級二級， 框架抗震等級三級， 樓蓋采用現(xiàn)澆梁板系統(tǒng)， 基礎(chǔ)為全開挖箱型基礎(chǔ)。4、給排水設(shè)計(jì)：地上一至四層由城市自來水管網(wǎng)直接 供水，五層以上采用水泵和層頂水箱聯(lián)合供水， 最高日用

34、 500 立方米。商場內(nèi)設(shè)置防排煙系統(tǒng)，公共場所均設(shè)置自動報警 及應(yīng)急消防系統(tǒng)。污廢水采用先進(jìn)工藝進(jìn)行凈化處理后排入城市污水管道；屋面以及陽臺雨水排入城市雨水系統(tǒng)。5、電氣設(shè)計(jì)：電源由花園公寓變壓器采用電纜引至地 下室配電房，配電方式為放射式。消防負(fù)荷包括消防電梯、 消防水泵、 消防控制室、 正壓風(fēng)機(jī)、 排煙機(jī)等采用二路供電。 按二級防護(hù)設(shè)防，電氣安全系統(tǒng)采用 TNCS 接地系統(tǒng)。 采用火警集中報警系統(tǒng)。每產(chǎn)電話線兩對，戶內(nèi)設(shè)有線光纖 電視網(wǎng)用戶。6、暖通設(shè)計(jì)：地下車庫、設(shè)備用戶、電梯機(jī)房及無外 窗的衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)；樓梯間及其合用前室設(shè)機(jī)械加 壓道通風(fēng)系統(tǒng)；樓前設(shè)樓棟調(diào)壓箱、低壓天然氣管

35、道進(jìn)戶。都市花園公寓的平面布置注意了周邊間距，滿足通風(fēng)、 采光、日照及消防間距要求。個性突出，造型獨(dú)特，高低錯 落，色彩鮮明，建筑形體與外形塑造表明了現(xiàn)代城市高層住 宅樓的氣息?？偲矫娌贾米龅搅巳藛T分流，人車分流。電梯 井采用剪刀墻，其它為框架結(jié)構(gòu)基本合適。空中花園連接建 筑群，空透有臻，虛實(shí)對比強(qiáng)烈，增強(qiáng)建筑吸引力，該項(xiàng)目 水、電、氣、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。第六章 市場分析與預(yù)測一、達(dá)州市房地產(chǎn)市場在國家以住宅產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針引導(dǎo) 下，房地產(chǎn)開發(fā)己走出低谷，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。據(jù)國 家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示： 2000 年全國房地產(chǎn)開發(fā)比上年增長 12.1%。近期出臺的一系列政策措

36、施將有利于激活房地產(chǎn)消 費(fèi)，市場前景良好。達(dá)州市區(qū)內(nèi)擁有常住人口 50 余萬人，其流動人口超過 20 萬人，但市區(qū)僅 18 平方公里，人均占有土地面積僅僅 26 平方米，人均住房 1.87 平方米。隨著社會的發(fā)展，人們對居 住環(huán)境要求越來越高，居住的空間和面積要求越來越大，目 前市場需求量大于 100 萬平方米，而市場供應(yīng)量為 14.97 萬 平方米，占需求量 14.97%。本項(xiàng)目建筑面積僅 13.58 萬平方 米，占市場需求量的 13.58% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場達(dá)州市通川區(qū)及達(dá)縣南外鎮(zhèn)目前在建房地產(chǎn)項(xiàng)目 12 個， 總面積為 54270平方米，其中：老城區(qū)的

37、房地產(chǎn)項(xiàng)目 6 個， 面積約為 30000平方米。己完工項(xiàng)目 7個，面積為 37000 平 方米，已全部售出。達(dá)州市 2001 年在老城區(qū)建設(shè)單位報批 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目只有 2 個，一個為本公司的紅旗橋舊城 改造項(xiàng)目， 為 10萬平方米； 另一個為西城區(qū)舊城改造項(xiàng)目 4 萬平方米。根據(jù)達(dá)州市市府發(fā) 200065 號文規(guī)定，達(dá)州市老 城區(qū)舊城改造項(xiàng)目從 2001 年起一律停止，凡拆建單位一律 要到新區(qū)去建設(shè)，因此，在老城區(qū)開發(fā)的電梯公寓項(xiàng)目只此 一家，使項(xiàng)目獲得了舊城商業(yè)中心區(qū)域的壟斷性，從而為銷 售提供了保障。三、市場定位都市花園公寓樓是以商業(yè)為主的商住樓（含公寓的綜合性商業(yè)建筑 ），根據(jù)本

38、項(xiàng)目所處的地理優(yōu)勢和商場規(guī)模大的優(yōu) 勢，商場應(yīng)是達(dá)州市最大的、最具知名度與美譽(yù)度的購物中 心，確定為達(dá)州第一商城。電梯公寓運(yùn)用現(xiàn)代景觀，結(jié)合歐 式建筑以歐洲藝園為參照，體現(xiàn)“精彩、時尚、休閑”的豪 華生活，提升項(xiàng)目的名牌價值，現(xiàn)為達(dá)州市僅有的第一電梯 公寓。項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本，遵循人、居、環(huán)境和諧，作為達(dá) 州市第一個品牌商住樓。立足于：居住環(huán)境的園林化，建筑 空間的審美化，住宅設(shè)計(jì)的人本化及達(dá)州市標(biāo)志性建筑之一。四、銷售定價分析 威權(quán)公司對該項(xiàng)目房屋售價進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)構(gòu)為： 項(xiàng)目區(qū)域住宅的售價在 1550 元平方米 1850 元平方米 之間（目前八層以上的住宅樓尚無電梯） ，商業(yè)門市的售價

39、在 5000 元平方米 15000 元平方米之間， 視地段而房價 差別很大。根據(jù)市場調(diào)查情況及地段估算，綜合項(xiàng)目本身的優(yōu)勢保 守預(yù)測樓層平均售價：1、商鋪價格：5000 元平方米2、商場價格：8000 元平方米2、電梯公寓：1600 元平方米3、拆遷安置樓住宅：1600 元平方米4、地下車庫：1000 元平方米商鋪用房按最低市價測定，該地段商場價格一般再10000 元平方米以上， 本報告按 8000 元平方米保守估算 升值潛力空間非常大。五、付款方式分期付款為：首付 30%房款入住，其余房款三年內(nèi)本息還清一次性付款，期房期間九八折優(yōu)惠，現(xiàn)房期間九九折優(yōu)首付 30%， 70%銀行按揭，原價出售。

40、首付 10%， 20%發(fā)展商免息貸款兩年， 70%銀行按揭。六、預(yù)訂房情況經(jīng)調(diào)查現(xiàn)已預(yù)訂 620 戶， 預(yù)訂面積 61541.83 平方米， 占 總售房面積的 49%。其中住宅 420 戶（含集體購房 15 戶），面 積 50330.6 平方米；商業(yè)用房 200 戶，面積 11211.2 平方米。我們認(rèn)為：都市花園公寓樓是達(dá)州市現(xiàn)唯一的高層電梯 公寓樓，具有較高的品牌效應(yīng)，公司銷售策劃良好，住宅、 商場的銷售市場是可靠的并現(xiàn)已預(yù)訂總銷售房的 49% ，前景 喜人。 市場定位是適當(dāng)?shù)模?采取的戶型設(shè)計(jì)， 立面效果設(shè)計(jì)， 地面平街廣場， 裙樓樓頂， 塔樓樓頂， 四位一體， 主體綠化， 花、草坪、樹

41、木完美組合，并能較好地利用高尚成熟的社區(qū) 優(yōu)勢條件，這種大規(guī)模、上檔次的超市，達(dá)州市目前絕無僅 有，具有成都“好又多” 、“家樂?！鄙套堑奶攸c(diǎn)，由于都 市花園公寓樓的興建將促進(jìn)達(dá)州市商氣和人氣的上升，這必 將給該樓帶來增值的潛力。第七章 建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目開工時間為 2002 年 3 月 18 日，計(jì)劃 2.5 年完成， 在 2004 年 9 月 18 日完工。從 2002 年 3 月 18 日至 2003 年 5 月中旬，完成拆遷安置、工程設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)有關(guān)手續(xù)。 該項(xiàng)目應(yīng)拆遷 335 戶，拆遷住房面積近 17221 平方米，商業(yè) 用房 5983 平方米，總拆遷面積為 23205 平方米。目前

42、拆遷安置已全部結(jié)束，工程設(shè)計(jì)也全面完成，各土建工程已基本完工，現(xiàn)進(jìn)入工程裝修及設(shè)備設(shè)施安裝階段，從2004年3月至2004年9月，完成項(xiàng)目的全部建設(shè)目標(biāo)計(jì)劃2004年10月交付使用。都市花園工程已完成項(xiàng)目見下表：都市花園工程已完成項(xiàng)目表序號工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價（元）合計(jì)（萬元）1 :土地成本2690.02拆遷安置樓（土建）2 m2667810002667.83都市花苑樓（土建）2 m100340100010034.04 1地下停車場（土建）6258 :1000625.85負(fù)二層設(shè)備用房（土建）25561000255.66引橋花園200.07沱江河200米鋼筋砼護(hù)坡m2008000160.0

43、8濱江路m75.09 1綠化工程m60.010建設(shè)單位管理費(fèi)100.011監(jiān)理費(fèi)137.012 :勘察設(shè)計(jì)費(fèi)170.013合計(jì)17175.2根據(jù)上表，現(xiàn)已完成工程量為全部工程的 61.94%，現(xiàn)已投入 到該項(xiàng)目的工程款為 17175.2萬元，業(yè)主投入工程款為 7500 萬元，工程欠款為 9675.2萬元，其中：一、土地成本費(fèi)：2690萬元二、工程建設(shè)費(fèi)用：14485.2萬元三、工程欠款：9675.2萬元現(xiàn)有資金缺口：總投資一業(yè)主投入款=20228.7萬元。其籌措計(jì)劃為申請銀行貸款20000萬元。業(yè)主自籌資金 228.7第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) 1996628 號文的

44、規(guī)定，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，其中：（一）建設(shè)單位管理費(fèi)： 按業(yè)主實(shí)際支付金額 100 萬元計(jì)算二） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按業(yè)主實(shí)際支付金額 170 萬元計(jì)（三）工程監(jiān)理：按業(yè)主實(shí)際支付金額 137 萬元計(jì)算。（四）預(yù)備費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 3%計(jì)算。（五）建設(shè)期利息：按需貸款額 20000 萬元計(jì)算貸款利 息，貸款利息按年利率 5.58%計(jì)算，貸款期限 3 年。依據(jù)四川省 2000 計(jì)價定額 SGD1 2000、SGD22000、SGD5 2000 和配套文件對本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并 對主要材料設(shè)備價格及人工工資按達(dá)州市現(xiàn)行價格進(jìn)行調(diào) 整，以期更符合實(shí)際情況，經(jīng)估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為27728.7 萬元

45、，具體組成如下（見附表二） ：（一）土地成本費(fèi)2690 萬元（二）建筑安裝工程費(fèi)1、拆遷安置樓（土建）2667.8 萬元2、拆遷安置樓（裝飾、商業(yè)）256.5 萬元3、拆遷安置樓（裝飾、住宅）431 萬元4、都市花苑樓（土建）10915.4 萬元5、都市花苑樓（裝飾、商業(yè)）2912.2 萬元6、都市花苑樓（裝飾、住宅）1278.8 萬元（三）總平面配套設(shè)施費(fèi)95.1 萬元1、室外排污及化糞池2、室外排水47.5 萬元3、室外供水35.3 萬元4、天然氣108.7 萬元5、光纖電視13.6 萬元6、電話及網(wǎng)絡(luò)線13.6 萬元7、監(jiān)控報警111.4 萬元8、引橋花園200 萬元9、沱江河 200

46、米鋼筋砼護(hù)坡160 萬元10、濱江路75 萬元11、綠化工程60 萬元12、高層電梯 6 部420 萬元13、六層電梯 2 部60 萬元14、商場自動扶梯 10 部600 萬元15、中央空調(diào)系統(tǒng)1820.1 萬元16、消防系統(tǒng)200 萬元17、水泵設(shè)備 12 臺120 萬元18、變電設(shè)備 6 臺210 萬元四）工程建設(shè)其他費(fèi)1、建設(shè)單位管理費(fèi)（含開辦費(fèi)）100 萬元2、監(jiān)理費(fèi)137 萬元3、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)170 萬元4、銷售費(fèi)用150 萬元五）基本預(yù)備費(fèi)553.8 萬元1116 萬元（六）建設(shè)期利息二、資金籌措（一）業(yè)主自有資本金 7500 萬元（已投入到前期開發(fā)費(fèi) 用、購置土地、材料和土石方工程

47、之中。 ）（二）申請銀行貸款 20000 萬元。（三）建設(shè)期間商品房（預(yù)）銷售回收資金228.7 萬元第九章 財(cái)務(wù)效益評價根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資 1993503 號文發(fā)布關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 的通知及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報告對項(xiàng) 目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測1、 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目建設(shè)期為2.5年（2002年3月 2004年9月），項(xiàng)目計(jì)算期為6年。2、 項(xiàng)目收費(fèi)收入；項(xiàng)目建成后計(jì)算期內(nèi)總收入45990.2萬元，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存 關(guān)系，經(jīng)工程、營銷和財(cái)

48、務(wù)部門分析后，從2004年起，各年收入依次為總收入的 40%、40%、15%、5%。據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷售收 入如下表：營業(yè)收入估算表序 號名稱面積單價金額（萬）1拆遷安置樓商鋪513050002565.02拆遷安置樓住宅2154816003447.73都市花苑樓商場36402800029121.64都市花苑樓住宅63938160010230.15地下停車場62581000625.88合計(jì)45990.23、 稅金及附加（見附表五）：稅金及附加按年收入的 5.35% （綜合稅率）計(jì)算營業(yè)稅：45990.2萬元X5 % = 2299.5萬元城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：2299.5 萬元 X7 %=161.0 萬元應(yīng)交稅金總額：2460.5萬元4、 總成本費(fèi)用（見附表六）：該項(xiàng)目總成本為 29960.7 萬元。（ 1）固定資產(chǎn)總投資 27728.7