房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該知道的2010-4-6 經(jīng)緯新員工培訓(xùn)資料）一、簡述我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)從解放到現(xiàn)在 ,歷經(jīng)變遷。 剛解放時 ,大多都是平房 ,六十年代 ,在北京開始建有 樓房,后來住房建設(shè)有所改革 ,一般也只有二十多平米 ,那時期 ,居民住房普遍無償分配。 1978 年, 鄧小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大膽設(shè)想，開始有一些地 方搞試點，向私人出售住宅，價格在每平方米120 150元。1982 年開始實行住房補(bǔ)貼出售給職工的誓言。 1986 年恢復(fù)了按住宅本身工程造價全價出售的方法，初提“商品 房”的概念。 1988 年提出住宅私有化，

2、1992 年鄧小平南巡談話發(fā)表后，房地產(chǎn)開發(fā)投 資高速增長，進(jìn)入一個空前超常發(fā)展階段。 1994 年開始，國家采取整頓金融秩序，嚴(yán) 格控制房地產(chǎn)貸款等手段，使房地產(chǎn)業(yè)開始回落，95、96、 97 年房地產(chǎn)一直在低潮中徘徊，從 1998 年下半年開始，國家規(guī)定停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從 1995 年開始，國家采取各種各種政策，比如實行按揭住房，公積金，降低銀行利息 等手段， 努力推動房地產(chǎn)市場， 努力把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為引導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的新的 經(jīng)濟(jì)增長點。二、 常用詞語解釋1、安居房：國家安居工程是國家為推動城鎮(zhèn)制度改革，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加速住 房商品化，推動社會化進(jìn)程，促進(jìn)

3、住房新體制建立而推行的房改示范工程。從 1995 年 實施，以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在 同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不出售給高收入家庭。其 建設(shè)用地，由城市人民政府按行政劃撥方式供給，地方人民政府減免有關(guān)費用，市政基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費用，原則上由城市人民政府承擔(dān)，小區(qū)性非營業(yè)性配套公建費，一半 計入房價。其成本價格由拆遷補(bǔ)償費用，勘察設(shè)計和前期工程費，建安工程費，住宅小 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費， 1 3%的管理費，貸款利息和稅金等 7 項因素組成，建筑面積一般在 55 平米左右，以兩室戶型為主，也有產(chǎn)權(quán)，但不得上市交易，一般在補(bǔ)交土地

4、使用權(quán)出讓 金后和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，可進(jìn)入市場。一般來說，安居工程價格便宜，但地段較 差，戶型也較差，且購買對象受限制。2、經(jīng)濟(jì)適用房：指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的以成本價向中低收入 家庭出售的住房，這類住房價值首先體現(xiàn)在實用性方面，大都集中在城區(qū)邊緣，缺房或 少房的人買這類房最實惠，安居房和解困房都是經(jīng)濟(jì)適用房的一種。3、商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。4、產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)是住房各項權(quán)益的總和，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)利。以市場價和成本購買的住房，產(chǎn)權(quán)雖然都?xì)w個人所有，但在處分權(quán)和收益權(quán)方面還 是有所區(qū)別的。5、房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證是購房者對住房享有占有權(quán)、使用

5、權(quán)的證明，內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比 列，產(chǎn)權(quán)坐落地址，產(chǎn)權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建設(shè)面積，使用面積，共有數(shù)紀(jì)要， 他項權(quán)利和其他，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。6、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。 土地所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地 的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、 使用、收益、處分的權(quán)利。7、出讓：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用 者使用，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，一般居民用地 70 年，工 業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地

6、 40 年，綜合 或其他用地 50 年，居民用地在使用年限期滿后，再交一部分土地租金，房屋依然歸客 戶所有。8、劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)在土地使用者交納補(bǔ)償， 安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為， 除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。但以 劃撥方式取得土地使用權(quán)是有嚴(yán)格限制的， 即只有下列用地在確定必需的情況下可采用 劃撥的方式：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點 扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。9、契稅：指土地、房屋不動產(chǎn)所有

7、權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動是按當(dāng)事人雙方訂立契約時對產(chǎn)權(quán) 承受人征收的一種稅。10、五證：中華人民共和國土地使用證 建筑用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可 證建筑工程開工證 商品房銷售許可證11、兩書：是指在工程完工之后，經(jīng)質(zhì)量檢查合格后，發(fā)給客戶的住房質(zhì)量保證書 住房使用說明書12、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑容積率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面積與土地總面積之比。14、建筑覆蓋率：是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，也稱建筑密 度。15、三通一平：道路通、供水通、供電通、場地平整16、七通一平：道路通、供水通、供電通、排水通、供氣通、供熱通、郵

8、電通和場地平 整。17、現(xiàn)房：已經(jīng)通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付使用的商品房。18、期房：尚處于建設(shè)期不能立即交付使用的商品房。19、進(jìn)深：建筑縱向尺寸。20、開間：建筑物橫向軸線尺寸。21、建筑面積：是指銷售面積（包括公攤） 。其公式為： 建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 +應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ?積。陽臺全封閉算全面積，半封閉為半面積。一般客戶的得到市套內(nèi)使用面積。使用率 為套內(nèi)使用面積（包括陽臺面積）與建筑面積之比。多層一般為75% 80%左右，高層由于存在電梯等設(shè)備，其使用率較低，約在65%左右。22、物業(yè)管理：是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有

9、人所托，按照國家法律以及合同和契約先例 管理權(quán)，運用現(xiàn)代化管理科學(xué)手段和先進(jìn)的技術(shù)對已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動。行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng) 營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。23、多層：一般在 7 層以下，多為磚混結(jié)構(gòu)。24、高層： 7 層以上， 712層為小高層， 1230 層為高層， 30層以上為超高層。25、基礎(chǔ)：建筑物與土層直接接觸的部位，作用于土層并埋入地下。

10、26、地基：支持建筑物重量的土層，承受基礎(chǔ)傳來的載荷。27、層高：指地面到上一層樓板的垂直高度。28、凈高：指地（樓）面到上層樓板或無免檢的垂直高度，如上部有吊柜、吊板、隔板 時，應(yīng)按地面至其底面之間的高度計算。 住宅建設(shè)規(guī)范規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于 2.8 米，臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于 2.4米，其中局部不應(yīng)低于 2 米。29、磚混架構(gòu)：用磚墻承受鋼筋混凝土的樓板及屋頂傳來的載荷，造價低，墻體厚。30、框架結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱組成框架承重。31、框剪結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱和剪力墻共同承重，抗震性能比框架結(jié)構(gòu)好。32、純剪力墻結(jié)構(gòu)：全部由剪力墻承重。33、個人住房公積金貸款： 為本市繳納

11、住房公積金的職工購買自住住房而開辦的低息貸 款，其資金來源是職工繳納的住房公積金。34、按揭：按揭即商品房抵押貸款，是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵 押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人） ，保證抵押權(quán)人為第一受益人，并保證履行商品房按揭 （抵押）貸款的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。35、單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元36、商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼 筋混凝

12、土結(jié)構(gòu)。37、期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得 商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者 在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房： 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房， 與消費者簽訂商品房買賣合同后， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。38、房屋的開間：是指房屋的寬度。39、房屋的進(jìn)深：是指房屋的實際長度。40、房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋 的高度。41、房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。42、商品

13、房建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的 面積之比。43、建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地 面積之比。44、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。45、商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。46、均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每 平方米的價格。47、預(yù)售價：是指商品房預(yù)售的價格。48、低層房：是指 1 至 3 層高的樓房。49、小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房。50、高層房：是指總高在 12 層以上的樓房。51、商品房的使用率

14、：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。52、商品房的變頻供水： 是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵 房輸入輸出。53、躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其 他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。54、復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。55、水景商品房：是指依水而建的房屋；56、TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其 原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋57、SOHO：small office home o

15、ffice 家居辦公58、單位換算： 1 米= 1000毫米 0.01平方公里 =1公頃 =10000 平米 =15畝三、項目基本情況1、項目命名為“”其寓意是什么？2、項目簡介設(shè)計院： 物業(yè)管理： 總占地面積： 綠化率及形態(tài)： 樓與樓之間間距： 層高： 按揭銀行及方式：3、產(chǎn)權(quán) 使用期限： 車位：開發(fā)商：建筑單位：監(jiān)理單位：總建筑面積：容積率：戶型：電梯：4、裝修概況外裝修：內(nèi)裝修：5 項目配套的基本情況6 交通概況7、 周邊樓盤概況8、 列舉項目的主要賣點其他了解相關(guān)知識：一、房地產(chǎn)面積的測算1、建筑面積，包括A、夾層面積計算條件夾層的結(jié)構(gòu)要牢固， 高度要在 2.2 米以上（基部分超， 部

16、分不超， 則計超出高度部分）整個夾層面積要超過 5 方可計算B、梯間面積計算條件整個梯間超過 8 才可計算面積（純梯間） ，梯間以外還附有其他建筑物的，即使梯間 少于 8 ，都連同其他建筑 物一并計算面積C、面積計算條件內(nèi)陽臺面積全計。外陽臺（外飄部分有遮擋）面積計一半（露臺面積不計） 。首層帶陽臺、基地面積計一半。D、飄式窗臺面積計算條件飄出部分的窗高度超過 2.2 米才全計面積，不夠 2.2 米就不計。以后的規(guī)范：陽臺封閉 還是不封閉來判斷是否全計面積。封閉面積全計（以規(guī)劃局報建圖為準(zhǔn)，私人封閉的不 算封閉），不封閉計一半。2、共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌tA、產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按

17、其協(xié)議分?jǐn)侭、按共有建筑面積（實得建筑面積）比例分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e：a、電梯間、樓梯間、天面梯間（梯層） 、室內(nèi)樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井b、只為一棟樓服務(wù)的電房、 泵房、水箱間、埋頭火通道、 值班衛(wèi)用房、 專用設(shè)備房（層）c、單元共用墻計一半3、不需攤分的面積A、作為人防工程的地下室、避難層 B、用作公共休息、綠化場所的架空層C、大樓內(nèi)用作經(jīng)營用途，作機(jī)動、非機(jī)動車車庫D、為建筑造型而建、沒實際使用功能的建筑物E、兩棟樓共有使用部分不攤分二、在預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)先取得商品房預(yù)售許可證，取得其條件：條件：預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照 按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用

18、權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證， 并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督。 已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間 三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程； 四層以上的商品房項目， 有地下室工 程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程 已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳號 預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)來定其項權(quán) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件三、土地分類1、 土地分為生地、毛地、熟地三種類型。 生地是指沒有開發(fā)的家地、荒地。毛地是指城市中需要拆遷而沒有拆遷的土地。 熟地是指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的土地。2、建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已經(jīng)建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與相關(guān) 場地。a、居住物業(yè)一般是指人們生活居住的建筑，包括普通住宅，公寓，別墅等；b、商業(yè)物業(yè)有時也稱“收益性物業(yè)” ，包括酒店