沈陽太原街商圈發(fā)展分析報(bào)告

1、2011年沈陽太原街商圈發(fā)展分析報(bào)告一、沈陽市各大商圈分布情況目前沈陽市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了太原街商圈、中街商圈、五愛商圈、金廊商圈、鐵百商圈、北市商圈、長江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大、對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升沈陽都市形象和增強(qiáng)沈陽商業(yè)輻射力具有重大意義。五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)市場，是沈陽商業(yè)市場的重要組成部分。其他商圈區(qū)域性較強(qiáng)，是沈陽商業(yè)市場的補(bǔ)充。二、太原街商圈概述太原街商圈位于沈陽市和平區(qū)，東起和平北大街、

2、西至勝利北街、南臨南五馬路、北至北五馬路，長約2.2公里，寬約1.6公里，商圏區(qū)域面積約為3.52平方公里。商圈以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，由太原街步行街、中華路商業(yè)街、中山路景觀街、體育用品街和南一風(fēng)味美食街等街區(qū)組成。太原街商圈是沈陽市最繁華的商業(yè)中心之一，是具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心，也是沈陽最早形成的高檔購物區(qū)域，類似于北京的王府井，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，并對(duì)周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550歲的中高端消費(fèi)群。太原街商圈主要業(yè)態(tài)包括百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、便利店、

3、專業(yè)市場以及商務(wù)寫字樓、公寓等。經(jīng)營服裝、名表、飾品、電器、餐飲、百貨及專業(yè)性商品。這是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。三、太原街商圈商業(yè)、寫字樓、公寓市場分析1、商業(yè)市場分析（1）商業(yè)市場總體概況太原街作為市級(jí)商圈，現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)為76.64萬平方米，其中百貨和購物中心供應(yīng)量約為64.54萬平方米，是區(qū)域商業(yè)供應(yīng)的主體。百貨和購物中心主要分布在中華路和太原街交匯的十字軸上，聚集有多個(gè)百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚，是沈陽歷史悠久的成熟商圈，平均租金在1226元/天，扣點(diǎn)20%25%。太原街商圈商業(yè)品牌比較豐富，高中低檔品牌都有，滿足了沈陽

4、全市不同收入人群的購物需求，平時(shí)人流量約為30萬人次/天，周末約為50萬人次/天。隨著萬達(dá)廣場、新瑪特、伊勢丹和中興三期等項(xiàng)目的強(qiáng)勢入駐，太原街的商業(yè)業(yè)態(tài)將更加豐富。相對(duì)中街而言，太原街商圈主要由大中型、現(xiàn)代的獨(dú)體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接，街鋪少，建筑形式單一，缺乏街的概念，十字軸的商場布局容易分散人流。區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目體量較大，而且集中供應(yīng)，招商難度大，導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)空置面積較多，目前除了中興和新世界以外，其他百貨和購物中心經(jīng)營情況一般，而且美美百貨在2010年底停業(yè)，彰顯了商業(yè)巨大的競爭壓力。（2）商業(yè)類型分析太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)類型比較齊全，擁有百貨公司、購物中心、超市大賣場、專業(yè)店和商品市場

5、等多種商業(yè)類型。【太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)類型比例圖】區(qū)域中現(xiàn)有的商業(yè)以百貨公司為主，占現(xiàn)有商業(yè)總供應(yīng)量的56.4%，隨著萬達(dá)廣場和潮匯購物中心強(qiáng)勢入駐，商圈內(nèi)購物中心的比例也達(dá)到了25.3%，這也體現(xiàn)了太原街商圈的特點(diǎn)，以中高檔百貨公司為主，而且檔次較高。（3） 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，擁有服裝、餐飲、娛樂、超市、美容、電器和家具家居等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。【太原街商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖】通過上圖可以看出:太原街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服裝服飾類為主，市場份額占到69%，由于五洲春天購物廣場和東舜百貨兩個(gè)項(xiàng)目目前除了部分店鋪在營業(yè)以外，其他店鋪目前都處于空置狀態(tài)，潮匯購物中心項(xiàng)目目前只有個(gè)別店鋪

6、開業(yè)，有部分面積還處在招商階段，因此太原街商圈目前有較多的空置商業(yè)面積。2、寫字樓市場分析太原街商圈寫字樓主要集中在和平大街、南京街和中華路兩側(cè)區(qū)域。坐擁沈陽三大市級(jí)商圈之一的太原街，濃厚的商業(yè)氛圍為寫字樓市場帶來較高的人氣。區(qū)域內(nèi)分布有和平大街、三經(jīng)街、南京街、十一緯路、中山路、中華路及南五馬路等城市主干道，近25條公交線路途經(jīng)本區(qū)域，為寫字樓市場提供了便利的交通條件。太原街商圈處于沈陽市的中心地帶，以其核心的地理位置和傳統(tǒng)辦公商圈的影響力，吸引了商貿(mào)企業(yè)以及各類企業(yè)，平均入住率為76高于全市平均入住率的71，處于各商圈最高水平。目前市場上寫字樓的經(jīng)營模式主要有三種：出租、出售和售后代租。太

7、原街商圈寫字樓市場以出租為主，平均租金約為900元/年/，其中甲級(jí)寫字樓出租均價(jià)為1100元/年/，乙級(jí)寫字樓出租均價(jià)為820元/年/，區(qū)域?qū)懽謽浅鍪蹆r(jià)格在60007000元/之間。太原街商圈寫字樓項(xiàng)目檔次參差不齊，檔次差別較大，總統(tǒng)大廈從客戶品質(zhì)和市場影響力看，是沈陽高端寫字樓的代表項(xiàng)目之一，成為區(qū)域其他檔次寫字樓發(fā)展的重要帶動(dòng)力量。而部分乙級(jí)寫字樓存在物業(yè)老化、檔次不高等問題。3、公寓市場分析太原街商圈公寓市場以南站、太原街為中心，輻射周邊區(qū)域，太原街商圈是沈陽三大主要商圈之一，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，同時(shí)緊鄰沈陽站，附近有許多批發(fā)市場，比較適合中小型企業(yè)辦公。太原街商圈是公寓的發(fā)源地，沈陽第一

8、個(gè)公寓就出現(xiàn)在太原街，太原街商圈也是沈陽目前酒店式公寓最集中的地區(qū)，第一批公寓包括當(dāng)代程式、騰龍國際公寓在這里取得了成功，刺激了隨后大量公寓的供應(yīng)。該區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)商務(wù)和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，且交通方便成為大多數(shù)樓盤的賣點(diǎn)，樓盤檔次差異較大，價(jià)格在8000-14000之間。以本地高收入者為主，特別是商務(wù)區(qū)的企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)等。四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各類產(chǎn)品供銷量分析2010年1月至2011年4月，太原街商業(yè)總供應(yīng)量為24.98萬，寫字樓總供應(yīng)量1.95萬，公寓總供應(yīng)量14.91萬，其中商業(yè)和公寓占全市總供應(yīng)量的10.35%和10.67%，擁有較大比例。太原街商業(yè)新增供應(yīng)5.45萬，

9、公寓新增供應(yīng)6.85萬，短期內(nèi)太原街商圈將以商業(yè)和公寓項(xiàng)目為主，寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式。2010年1月至2011年4月，太原街商業(yè)銷售量為10.68萬，占全市銷售量的13.14%，銷供比為42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作為城市最繁華的商圈之一，擁有良好的商業(yè)口碑；寫字樓銷售0.85萬，占全市銷售量的2.7%，主要銷售早期上市的寫字樓；公寓銷售量3.72萬，占全市銷售量的9.47%，銷供比為24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，雖然太原街商圈是公寓的發(fā)源地，但近年來太原街商圈商業(yè)用地供應(yīng)量有限，新開發(fā)的商業(yè)類項(xiàng)目較少，公寓市場發(fā)展也因此有所放緩。五、太原街

10、商圈發(fā)展趨勢判斷1、商業(yè)品牌質(zhì)量和運(yùn)營情況將不斷提升太原街商業(yè)市場從目前新增供應(yīng)情況看，購物中心的規(guī)模和比例越來越大，整體品牌質(zhì)量和運(yùn)營情況都在不斷提升，商業(yè)市場發(fā)展逐漸趨向規(guī)范化、服務(wù)化。2、差異化經(jīng)營、樹立項(xiàng)目特色，將成為太原街商業(yè)項(xiàng)目競爭突破口太原街商圈商場林立，但多數(shù)商場提供的大多是雷同的商品品牌和消費(fèi)服務(wù)，缺少特色。項(xiàng)目的差異化經(jīng)營，提供多功能服務(wù)，樹立項(xiàng)目特色，提高自身競爭力，將成為太原街商業(yè)項(xiàng)目競爭的突破口。3、加強(qiáng)商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)系，發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢作為沈陽最繁華的商業(yè)街之一，太原街商圈的商業(yè)項(xiàng)目大多是由大中型、現(xiàn)代的獨(dú)體建筑構(gòu)成，彼此間缺乏連接。太原街應(yīng)加強(qiáng)商圈內(nèi)各商場之間的聯(lián)系，充分發(fā)揮商業(yè)街的優(yōu)勢，由商業(yè)街的規(guī)劃效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)商圈的競爭力。4、高檔寫字樓將成為市場主力太原街商圈的濃厚商業(yè)氛圍為寫字樓市場帶來較高的人氣，也提供了較多的優(yōu)質(zhì)客戶。隨著外企及國內(nèi)大型企業(yè)的入駐，對(duì)高檔寫字樓的需求量迅速增加，太原街商圈寫字樓項(xiàng)目應(yīng)秉承設(shè)計(jì)新穎、配套齊全