我國房地產投資基金探析

1、我國房地產投資基金探析作者：i耘發(fā)布時間：080712摘耍我國房地產行業(yè)迅速發(fā)展，但隨著一系列政策法規(guī)的 出臺，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，融資的多樣化成為房地產業(yè)面臨的重要問題。房地產 投資基金就是一種全新的融資方式。本文對房地產投資基金的概念做了清晰的界 定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，得出可借鑒西方的先進經驗 發(fā)展我國房地產投資基金，并提岀了發(fā)展對策。關鍵詞產業(yè)投資基金房地產投資基金reik公司型2003年6月央行出臺了 121號文件，對房地產開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲 備貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等4個方面提高了信貸門檻； 2004年4月國務院下發(fā)通知，“將房地產開發(fā)固

2、定資產投資項目資本金比例從 20滋高到35%及以上”。房地產開發(fā)商資金普遍吃緊，尋求新的融資渠道成為 亟待解決的問題。房地產投資基金作為間接金融工具，不失為一個好出路。2006 年頒布實施了新的公司法和證券法，放寬了房地產投資基金的限制條件, 這對我國建立房地產投資基金有著政策和法律框架的指導作用。一、房地產投資基金概述房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將 投資者的資金匯集，交曲房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。 房地產投資基金屈于產業(yè)投資基金的一種。由于房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產開發(fā)、投資所需資金 巨大，普通投資者難以承付。因此需

3、要建立房地產基金，由專業(yè)的房地產運作機 構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集屮起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以 給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。二、國內外房地產投資基金的比較分析1 美國的房地產投資信托(rbls)美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發(fā)行受益憑 證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發(fā)公司負責投資標的 開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持冇人分享。在美國，房地產投 資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的 是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式

4、，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。2日本信托式房地產的發(fā)展日木的信托制度是從美國引進的。日木的房地產信托是指土地及地面固定物 的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經歷了老式的房地產信 托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉 到公司自身的生產、業(yè)務用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不 放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并 以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。3.我國的房地產投資基金我國的房地產投資基金正處于起步階段。目前我國房地產投資基金主要表現 為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產、歐尚信托等

5、為主，參照國外房地產投 資基金屮的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權 組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現 投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信 托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金 主要投向房地產開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發(fā)建設。作者：出耘發(fā)布吋間:08-07-12三、我國發(fā)展房地產投資基金的建議1 健全與完善有關法規(guī)體系房地產投資基金具冇系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領 域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規(guī)或產業(yè)投資基金法規(guī)，對

6、房地產 業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產運作、稅收機制、監(jiān)管法則 等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產投資基金的建立和發(fā)展有法可依。2開放房地產投資基金的資金源泉從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄 存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資， 吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構、 個體私營業(yè)主等，充實房地產業(yè)的資金基底，共同形成房地產業(yè)發(fā)展資金的蓄水 池，使齊類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投 資收益，防止房地產業(yè)的泡沫與金融風險。3 拓展房地產投資基金的市場空間在房地產投資基金的資金投向上，除了現冇的私募基金中廣泛采用的權益型 投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中的二手房、空置房、 債券