母嬰洗護(hù)用品公司房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、母嬰洗護(hù)用品公司房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄第一章 房地產(chǎn)開發(fā)流程2一、 開發(fā)建設(shè)2二、 前期準(zhǔn)備7第二章 行業(yè)背景分析16第三章 宏觀環(huán)境分析22第四章 公司概況23一、 公司基本信息23二、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)23第五章 項(xiàng)目基本情況25一、 項(xiàng)目名稱及投資人25二、 結(jié)論分析25第一章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)實(shí)施階段的主要工作目標(biāo)是在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)進(jìn)行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設(shè)單位項(xiàng)目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，也可委托工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理。（一）施工管理在項(xiàng)目施工階段，建設(shè)單位根據(jù)法律、法

2、規(guī)和合同約定，履行其項(xiàng)目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進(jìn)度控制職責(zé)，加強(qiáng)合同管理、組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設(shè)單位除認(rèn)真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理。（1）施工過程中加強(qiáng)施工巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題隨時(shí)指出并糾正。嚴(yán)格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗(yàn)收記錄必須經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)等有關(guān)驗(yàn)收單位簽字認(rèn)可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質(zhì)量控制工作落到實(shí)處，應(yīng)要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴(yán)格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)方案，對(duì)于重大或關(guān)鍵部位的施工，以及新技術(shù)新材料的使用，要提前制定具體的施

3、工方案、施工技術(shù)保證措施，進(jìn)行新技術(shù)新材料試驗(yàn)，并將相關(guān)鑒定證明材料報(bào)建設(shè)單位、項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核。對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)置質(zhì)量管理點(diǎn)，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。2、安全及環(huán)保管理建設(shè)單位及項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過程中應(yīng)要求施工單位執(zhí)行國(guó)家關(guān)于建筑施工安全、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，并督促施工單位落實(shí)安全防護(hù)、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更、簽證實(shí)行有效控制，對(duì)于涉及費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設(shè)單位要對(duì)施工索賠做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響；對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履

4、行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進(jìn)度控制（1）建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位圍繞工程進(jìn)度計(jì)劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實(shí)施。建設(shè)單位會(huì)同施工單位按照倒計(jì)時(shí)辦法嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)方案，定期統(tǒng)計(jì)匯報(bào)，做到時(shí)間、進(jìn)度質(zhì)量三落實(shí)；對(duì)未能落實(shí)的項(xiàng)目，立即查明原因并采取補(bǔ)救措施，確保階段計(jì)劃工期不被拖延。（2）建設(shè)單位管理人員對(duì)施工進(jìn)度的檢查與進(jìn)度計(jì)劃的貫徹實(shí)施是融匯在一起的。通過進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查，組織項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工及相關(guān)單位，及時(shí)采取有效措施控制工程進(jìn)度。（二）商品房預(yù)售商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)

5、售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證須具備以下基本條件。（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）各地根據(jù)情況要求的其他條件。（5）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。三）竣工驗(yàn)收和備案2、竣工驗(yàn)收工程竣工驗(yàn)收是開發(fā)建設(shè)過程的最后階段，是全面檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收通過后，質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對(duì)于預(yù)售或

6、預(yù)租的項(xiàng)目，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預(yù)付款外的款項(xiàng)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收條件的項(xiàng)目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)組織竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收除進(jìn)行工程質(zhì)量綜合考核外，還應(yīng)對(duì)環(huán)保、消防等進(jìn)行檢查驗(yàn)收。對(duì)于各專項(xiàng)的驗(yàn)收，實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)收，統(tǒng)一竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測(cè)繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織、協(xié)助和督促承包商和設(shè)計(jì)單位，認(rèn)真負(fù)責(zé)地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實(shí)記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依

7、據(jù)。工程竣工圖必須準(zhǔn)確、完整，當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準(zhǔn)確或有遺漏時(shí)，應(yīng)采取措施修改和補(bǔ)齊。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。3、竣工驗(yàn)收備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是對(duì)竣工驗(yàn)收合格的商品房依法進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列六種材料。（1）

8、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。（2）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。（3）房屋已經(jīng)竣工的材料。（4）房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告。（5）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。二、 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場(chǎng)地勘察、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備及申請(qǐng)施工許可等。

9、（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過出讓競(jìng)爭(zhēng)或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種，即招標(biāo)，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可

10、以采取協(xié)議方式，但原國(guó)有土地劃撥決定書國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國(guó)有土地劃撥決定書等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土

11、地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營(yíng)利性城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿

12、舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非經(jīng)營(yíng)性用地。（2）建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建設(shè)用地單位提出申請(qǐng)；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出申請(qǐng)。建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書有效期為3年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，經(jīng)有建設(shè)用地批

13、準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地劃撥決定書。（二）委托場(chǎng)地勘察依法取得開發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場(chǎng)地勘察，場(chǎng)地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。（1）地形測(cè)量。地形測(cè)量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重要地段。通過地形測(cè)量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計(jì)使用。（2）工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場(chǎng)地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向和化學(xué)成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集

14、建設(shè)場(chǎng)地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科學(xué)的功能布局，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。（2）建筑高

15、度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出一個(gè)許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。（6）建筑后

16、退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組織建筑設(shè)計(jì)（1）組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場(chǎng)地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）編制，其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件應(yīng)

17、根據(jù)規(guī)劃條件通知書進(jìn)行編制，設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。1）設(shè)計(jì)說明書。設(shè)計(jì)說明書應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完成；環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開工前完成；可將用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；供水、供電、燃?xì)狻崃?、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施報(bào)裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。1、申

18、請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（或稱建設(shè)項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專

19、項(xiàng)審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設(shè)計(jì)方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書；否則，應(yīng)一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表設(shè)計(jì)方案審查意見、施工圖設(shè)計(jì)文件等，向自然資源主管部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過后，簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)

20、劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。（五）工程建設(shè)準(zhǔn)備工程開工前，除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作外，還應(yīng)為項(xiàng)目開工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。（1）組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，采用直接委托、比選、招標(biāo)等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單位（如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等）。（2）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。進(jìn)行市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電，保證道路暢通和場(chǎng)地平整。（3）物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)行采購(gòu)，安排短期和長(zhǎng)期信貸等。（4）建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位

21、職責(zé)，制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。（5）銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平，為擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購(gòu)/租客戶。（六）申請(qǐng)施工許可開工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。第二章 行業(yè)背景分析母嬰洗護(hù)用品面向整個(gè)孕產(chǎn)周期和嬰幼兒成長(zhǎng)周期的人群，包括“準(zhǔn)媽媽”、孕婦、產(chǎn)婦以及11歲以下的嬰幼兒，已成為剛需品類。由于母嬰群體身體情況的特殊性，對(duì)于洗護(hù)用品的成分有更高的要求。目前母嬰洗護(hù)用品主要包括：1）護(hù)膚用品：身體油、面霜、乳液、爽身粉及防曬護(hù)理用品（防曬產(chǎn)品、曬后護(hù)理

22、用品等）；孕產(chǎn)護(hù)膚類產(chǎn)品，如產(chǎn)后修復(fù)等；2）洗浴用品：沐浴產(chǎn)品（沐浴添加劑、香皂、沐浴露、洗發(fā)露、沐浴球等）、香氛類（嬰兒古龍水、驅(qū)蚊止癢液）及洗漱用品（產(chǎn)婦牙刷、牙膏）等；3）清潔用品：洗衣液、餐具清潔液、空氣凈化噴霧及嬰兒濕巾等；4）彩妝用品：兒童彩妝、孕媽彩妝等；5）防尿用品：紙尿褲等。母嬰洗護(hù)產(chǎn)品作為化妝品市場(chǎng)的組成部分，在整個(gè)化妝品監(jiān)管趨嚴(yán)的趨勢(shì)下正加速走向規(guī)范化，總體上2021年以來化妝品行業(yè)的監(jiān)管以產(chǎn)品安全性和營(yíng)銷宣傳的合規(guī)性為主要方向。而隨著2021年10月8日兒童化妝品監(jiān)督管理規(guī)定的發(fā)布，兒童化妝品行業(yè)也將迎來獨(dú)立監(jiān)管的時(shí)代。本次規(guī)定是我國(guó)首個(gè)專門針對(duì)兒童化妝品的監(jiān)管法規(guī)文件

23、，規(guī)定指出，除標(biāo)簽要求以外，其他關(guān)于兒童化妝品的規(guī)定自2022年1月1日起施行。兒童化妝品監(jiān)督管理規(guī)定全文22條規(guī)定對(duì)兒童化妝品安全進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，涉及內(nèi)容包括兒童化妝品的定義、標(biāo)簽要求、配方原則、安全評(píng)估要求、生產(chǎn)/經(jīng)營(yíng)（含線上）要求、注冊(cè)備案管理、生產(chǎn)/經(jīng)營(yíng)監(jiān)管、抽檢監(jiān)測(cè)等與兒童化妝品相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)。特別在設(shè)計(jì)配方時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“安全優(yōu)先、功效必需、配方極簡(jiǎn)”三大原則。為應(yīng)對(duì)人口老齡化、改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)，我國(guó)近年來陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)生育政策，2011年我國(guó)實(shí)行“雙獨(dú)二孩”政策，2013年我國(guó)實(shí)行“單獨(dú)二孩”政策，但出生率小幅改善后繼續(xù)下行，2016年我國(guó)全面放開二孩政策，但并未起到根本改善的作用，2

24、020年我國(guó)出生人口下降至1200萬人，較2019年減少了265萬人，同比減少18.1%，創(chuàng)新中國(guó)以來最低。為應(yīng)對(duì)人口出生率持續(xù)下滑局面，2021年5月31日，我國(guó)進(jìn)一步推出三胎政策，并且配套推出了一系列的輔助政策，顯示國(guó)家對(duì)生育率提振的重視程度已提至前所未有高度，在政策刺激下，預(yù)計(jì)未來整體母嬰市場(chǎng)規(guī)模仍將保有增長(zhǎng)基礎(chǔ)。近年來中國(guó)居民人均可支配收入不斷提升，2020年中國(guó)居民人均可支配收入達(dá)32189元，較2019年增加了1456元，同比增長(zhǎng)4.7%，2021年前三季度中國(guó)居民人均可支配收入為26265元，人均收入的跨越式發(fā)展為母嬰行業(yè)的消費(fèi)升級(jí)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。母嬰洗護(hù)行業(yè)增長(zhǎng)的主要由消費(fèi)升級(jí)

25、驅(qū)動(dòng)。一方面是消費(fèi)能力升級(jí)，人均收入水平不斷提高，另一方面是消費(fèi)觀念升級(jí)，消費(fèi)者需求更加多元、個(gè)性化，對(duì)商品的品質(zhì)、服務(wù)都有了更高端的要求，且新媒體營(yíng)銷平臺(tái)的發(fā)展也有效的推動(dòng)了母嬰消費(fèi)觀念的輸出。育兒觀念轉(zhuǎn)變促進(jìn)母嬰消費(fèi)升級(jí)，育兒成本隨之提高，母嬰洗護(hù)用品支出增多。“421”倒三角養(yǎng)育模式導(dǎo)致可支配育兒消費(fèi)更高，我國(guó)現(xiàn)代家庭已形成“4+2+1”的“漏斗式”結(jié)構(gòu)，再加上家庭整體消費(fèi)能力的提升，每戶家庭愿意將更多的收入投入到嬰幼兒上。同時(shí)，母嬰消費(fèi)的購(gòu)買者和消費(fèi)者分離，消費(fèi)偏好取決于購(gòu)買者。而目前90后已成為主流孕育群體，據(jù)尼爾森統(tǒng)計(jì)，該類消費(fèi)人群更加注重健康和品質(zhì)，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步帶動(dòng)母嬰

26、消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)。近年來年輕家庭中母嬰消費(fèi)占家庭消費(fèi)總額比例持續(xù)上升，2020年中國(guó)母嬰消費(fèi)占年輕家庭消費(fèi)比例的19.8%，較2013年的15.9%增長(zhǎng)了3.9%，預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到20%.電商平臺(tái)發(fā)展有望進(jìn)一步推動(dòng)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)的發(fā)展，2020年中國(guó)母嬰電商市場(chǎng)規(guī)模達(dá)10000.5億元，較2019年增加了892.5億元，同比增長(zhǎng)9.80%，預(yù)計(jì)2021年中國(guó)母嬰電商市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到11000億元，未來將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。疫情催化了母嬰群體消費(fèi)習(xí)慣從線下向線上的轉(zhuǎn)移，而近年直播帶貨等銷售新模式層出不窮，推動(dòng)母嬰消費(fèi)場(chǎng)景的進(jìn)一步多元化，使得線上線下更好融合，有望帶動(dòng)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)進(jìn)一步躍進(jìn)。81%的母嬰人群

27、更加偏好通過線上渠道購(gòu)買母嬰產(chǎn)品，其中95后線上購(gòu)物傾向更明顯；另外，母嬰用戶偏好經(jīng)驗(yàn)交流，77%的母嬰人群表示樂于進(jìn)行好物分享推薦，90后和一線城市人群則更為明顯，分享渠道通常為母嬰微信群或朋友圈（占七成左右）、微博、小紅書等社交媒體。受益于母嬰電商發(fā)展、品類創(chuàng)新升級(jí)，中國(guó)嬰童洗護(hù)市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，2020年中國(guó)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)284.41億元，較2019年增加了25.89億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中，母嬰洗護(hù)用品包括嬰童和孕產(chǎn)婦護(hù)發(fā)、護(hù)膚、防曬、洗漱用品，由于近年來家長(zhǎng)對(duì)母嬰洗護(hù)品安全性、功能性等方面的要求不斷增強(qiáng)，母嬰洗護(hù)品的產(chǎn)品種類不斷豐富，市場(chǎng)持續(xù)吸引新品牌入局，同時(shí)受益于線上渠

28、道爆發(fā)帶來的增量需求，以及消費(fèi)力持續(xù)升級(jí)下客單價(jià)的提升，嬰童洗護(hù)品市場(chǎng)規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2021年中國(guó)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到328.10億元，未來將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。我國(guó)嬰幼兒日化市場(chǎng)海外、本土品牌共存，整體市場(chǎng)較為分散，競(jìng)爭(zhēng)激烈，海外品牌分化，本土品牌強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，暫未出現(xiàn)大龍頭。整體來看，老牌頭部洗護(hù)品牌市占率被新興品牌稀釋，如強(qiáng)生嬰兒盡管常年保持市占率第一，但市占率逐年下降，紅色小象、啟初等國(guó)產(chǎn)品牌作為后起之秀強(qiáng)勢(shì)崛起，市占率逐年提升。具體來看，2020年強(qiáng)生品牌以5.8%市占率居首，自1992年在中國(guó)上市后持續(xù)保持市場(chǎng)第一的地位；國(guó)產(chǎn)品牌紅色小象和青蛙王子市占率分別第二（4.1%）、第三（

29、3.7%）；日本知名母嬰用品品牌貝親市占率第四（3.0%）；口碑品牌aveeno從2016年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后市占率穩(wěn)步提升，從2016年0.3%提高到2020年2.7%，位列國(guó)內(nèi)第五；緊隨其后的是上海家化旗下的啟初市占率為2.5%，位居第六。從集中度變化趨勢(shì)來看，我國(guó)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)市占率近年來整體趨向分散化，2020年cr10市場(chǎng)集中度為30.1%，相較于2011年的59.2%，下降了接近一半的水平；cr5市場(chǎng)集中度從2011年的48.9%下降到2020年的19.3%，cr3市場(chǎng)集中度從2011年的42.0%下降到2020年的13.6%，下降程度更為明顯。我國(guó)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)趨向分散化主要是近年來社媒

30、平臺(tái)爆發(fā)下給了眾多新興母嬰洗護(hù)品牌切入市場(chǎng)的機(jī)遇，但隨著消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品力要求的不斷提升，僅僅依靠渠道致勝也將越發(fā)難以為繼。近十年來，傳統(tǒng)頭部品牌雖然仍在排名占據(jù)前列，但市占率水平逐年下降，新品牌快速崛起，如創(chuàng)立于2015年的紅色小象，是上海上美化妝品旗下的專業(yè)母嬰護(hù)理品牌，發(fā)展迅速，創(chuàng)立第二年就位列市占率第10，目前已經(jīng)穩(wěn)居前列；而16年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的艾惟諾品牌以天然成分、高端需求、專業(yè)背書的特征快速搶占市場(chǎng)，目前已經(jīng)位列市占率前五。成熟海外市場(chǎng)多以本土品牌為主，從海外、本土品牌占比情況來看，2020年日本、韓國(guó)、美國(guó)top15品牌中，本土品牌占比分別為56.2%、60.6%、52.4%，均遠(yuǎn)

31、超出海外品牌占比情況；而從我國(guó)市場(chǎng)來看，2020年本土品牌占比僅為19.5%。目前我國(guó)母嬰洗護(hù)市場(chǎng)處于本土品牌快速成長(zhǎng)期，由于起步較晚，前期市場(chǎng)主要由國(guó)際大牌為主，在國(guó)內(nèi)廠家研發(fā)實(shí)力持續(xù)提高，以及消費(fèi)者對(duì)國(guó)貨認(rèn)可度提升的背景下，本土品牌近幾年來已經(jīng)獲得了快速發(fā)展，市場(chǎng)影響力持續(xù)提升。從具體細(xì)分品類來看，品牌優(yōu)勢(shì)各有不同。雖然各細(xì)分品類排名靠前的依舊是主流母嬰洗護(hù)品牌，但具體來看，嬰童護(hù)發(fā)品類、嬰童護(hù)膚品類、嬰童防曬品類、以及嬰童洗漱品類的top5品牌排名均有所差異，顯示各品牌均有自身優(yōu)勢(shì)品類作為主打；其中嬰童防曬由于專業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品力要求更高，品牌集中度高，形成較為明顯的頭部效應(yīng)。2020年

32、中國(guó)嬰童護(hù)發(fā)品類強(qiáng)生占20%，占比最大；巧兒宜占13%；青蛙王子占12%；啟初占11%；貝親占10%。第三章 宏觀環(huán)境分析綜合判斷，當(dāng)前和今后我市仍處于大有可為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。要深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展中諸多矛盾交織疊加的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、聚焦發(fā)展短板、回應(yīng)群眾期盼，切實(shí)抓住機(jī)遇，主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)、把握新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，不斷開拓轉(zhuǎn)型發(fā)展新境界。第四章 公司概況一、 公司基本信息1、公司名稱：xx集團(tuán)有限公司2、法定代表人：高xx3、注冊(cè)資本：600萬元4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機(jī)關(guān)：xxx市場(chǎng)監(jiān)督管理局6、成立日期：2013-11-197、營(yíng)業(yè)期限：2013-11-1

33、9至無固定期限8、注冊(cè)地址：xx市xx區(qū)xx9、經(jīng)營(yíng)范圍：從事母嬰洗護(hù)用品相關(guān)業(yè)務(wù)（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）二、 公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額6415.485132.384811.61負(fù)債總額3408.892727.112556.67股東權(quán)益合計(jì)3006.592405.272254.94表格題目公司合并利潤(rùn)表主要數(shù)據(jù)項(xiàng)目2020年度2019年度2018年度營(yíng)業(yè)收入25775.0920620.0719331.32營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4230.763384.613173.07利潤(rùn)總額3570.892856.712678.17凈利潤(rùn)2678.172088.971928.28歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)2678.172088.971928.28第五章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱及投資人（