北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

1、北京十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位提案大德森投資管理有限責(zé)任公司Dodson investment management limited liability company提案綱要項(xiàng)目立項(xiàng)分析I頁(yè)目立I頁(yè)分析項(xiàng)目背景9產(chǎn)業(yè)核心區(qū)背景X 一 _ _ - n :一；十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)膿河談豔裁髏耘猛蠶蠶化錢(qián)鷲鼬鶴警化產(chǎn)業(yè)位于十里河橋西，坐北朝南，東連三環(huán)路和左安門(mén)路，距CBD核心經(jīng)濟(jì)中心僅三公里，地鐵10號(hào)線設(shè)站項(xiàng)目路口;絕無(wú)僅有的地段不可復(fù)制;十里河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園緊鄰潘家園文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，是寸土寸金之地，地段我們的優(yōu)勢(shì)十里河文化產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(shì)(Superiority )扼守十里河文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)位;擁有優(yōu)越的企

2、業(yè)發(fā)展背景和投資實(shí)力；擁有潘家園文化產(chǎn)業(yè)帶集群優(yōu)勢(shì)；環(huán)線、地鐵環(huán)繞項(xiàng)目周邊，交通四通八達(dá)；擁有明確的國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向；擁有CBD眾多高端商務(wù)消費(fèi)及衍生產(chǎn)業(yè)的空間優(yōu)勢(shì)。我們的劣勢(shì)十里河文化產(chǎn)業(yè)園劣勢(shì)(Weakness )項(xiàng)目地處交通瓶頸，受到嚴(yán)重限制是項(xiàng)目的交通劣勢(shì)； 項(xiàng)目地塊體量的限制，和建筑改造對(duì)高度和利用率受限, 是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)劣拋；項(xiàng)目地塊坐北面南，三環(huán)路高樓林立，被周邊高樓圍裹, 項(xiàng)目的展示面只能設(shè)置左安門(mén)路，沒(méi)有了顯眼的展示面;項(xiàng)目的土地性質(zhì)和年限限制，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)劣勢(shì);Page 9我們的機(jī)會(huì)十里河文化產(chǎn)業(yè)園機(jī)會(huì)(Opportunity)【北京文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)

3、的高密度 【聚群，帶動(dòng)區(qū)域衍生產(chǎn)業(yè)的大量需求，是項(xiàng)目入市的 1難得睡一；說(shuō)百6亦月扁文花耳並臣蒞和圍壕祈赫師耳亞另馬衣余 是理旦曩韻天鍵機(jī)遇一;卩貴百白並薔氯和iffS靂擊崑扌實(shí)藥看注裕F頁(yè)石奇負(fù) 迪塑會(huì)詭百前竈宙幕潅楚蒞和注甬毒亞宙漢應(yīng)禎擊云裕蔣蔓 【項(xiàng)目的成功的最的關(guān)鍵機(jī)遇；我們的威脅十里河文化產(chǎn)業(yè)園威脅(Threaten)項(xiàng)目地處產(chǎn)業(yè)集群核心區(qū)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)都相當(dāng)激烈，是 項(xiàng)目的外在競(jìng)爭(zhēng)威脅因素；項(xiàng)目的能否進(jìn)行明確的功能、業(yè)態(tài)品類(lèi)定位是項(xiàng)目運(yùn) 作中存在的主要因素；項(xiàng)目運(yùn)作模式、招商策略和條件的制定，項(xiàng)目推廣和 公關(guān)能力及贏利目標(biāo)的設(shè)定是來(lái)自于自身的挑戰(zhàn)，也 是項(xiàng)目的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)威脅重要因素；Pa

4、ge a11定位原則客觀目的 可行 差異 組合 關(guān)聯(lián)要符合項(xiàng)目目前自身具備的條件及當(dāng)下政策環(huán)境因素；要把握項(xiàng)目自身的各項(xiàng)定位因素，符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益；要考慮到項(xiàng)目的各項(xiàng)定位符合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，有利于實(shí)施；要結(jié)合項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，體現(xiàn)項(xiàng)目特色定位；要依據(jù)項(xiàng)目物業(yè)特征，進(jìn)行科學(xué)合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值;要迎合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的思路，整合文化產(chǎn)業(yè)界定的業(yè)態(tài)品類(lèi);定位的其他要素項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。根據(jù)市場(chǎng) 情況和調(diào)研分析，為項(xiàng)目進(jìn)行合理而切實(shí)可行的市場(chǎng)定 位，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造基本依據(jù)。規(guī)避項(xiàng)目自身存在的缺陷和項(xiàng)目的基本劣勢(shì)； 突出項(xiàng)目的核心價(jià)值，明確項(xiàng)目主題定位； 提高項(xiàng)目

5、的策略高度，確保項(xiàng)目可持續(xù)八生發(fā)展; 提升項(xiàng)目的整體形象；保障項(xiàng)目可操控空間。依據(jù)項(xiàng)目投資方的投資目的和投資需求；依據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)需求；依據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析和對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的初步判斷。Page 15項(xiàng)目定位依據(jù)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)發(fā)展形成的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)4 將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 卩支柱產(chǎn)業(yè)將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中產(chǎn)生重要影響屬于高新技術(shù)的前 沿產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì) 頭極具創(chuàng)造附加值能 力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)21世紀(jì)的高盈利朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)I是正在形成的消費(fèi) 熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)正為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提 片供巨大的市場(chǎng)基礎(chǔ)將成為21世紀(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱1、把商品經(jīng)濟(jì)的機(jī)制引入文化活動(dòng)2、提高文化生產(chǎn)力，使文化成為一 種新的經(jīng)濟(jì)資源3、大規(guī)模地

6、開(kāi)發(fā)利用，成為國(guó)民經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力1、促進(jìn)著全球范圍內(nèi)的匚業(yè)化和現(xiàn) 代化產(chǎn)生和發(fā)展2、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的全 球性新興產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)崛屯和廣業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的仔 力推手2、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增氏和實(shí)現(xiàn)社會(huì)建設(shè)戰(zhàn)略 目標(biāo)的重要選擇3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新的增氏點(diǎn)，產(chǎn)生社會(huì)巨大的財(cái)富源泉-Page 21Page 23北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)歷年實(shí)現(xiàn)增加值Page #Page #! 2004年至2007年，北京市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平均增長(zhǎng)23%,創(chuàng)造增加值年均增長(zhǎng)17%,分；別占北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的10.1%、10. 2%. 10.3%和10.6%,比重逐年提高，增加值平：1 均增長(zhǎng)率為17.4%,高于全市地區(qū)生產(chǎn)總值

7、平均增長(zhǎng)率18個(gè)百分點(diǎn)。08年1至8月北京i- 規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入3354.2億元，與上年同期增長(zhǎng)23%,增幅高于上年同- : 期4個(gè)百分點(diǎn)，高于全市第三產(chǎn)業(yè)增速2. 1個(gè)百分點(diǎn)。:I: 2009年，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1497. 9億元，占全市GDP的12.6%。目前，北京 ' 已有各類(lèi)文化創(chuàng)意企業(yè)5萬(wàn)多家，從業(yè)人員達(dá)141萬(wàn)人，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)達(dá)到5439 ; ： 億元，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。:I: 2010年全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1692.2億元，比上年增加近200億元，占全市GDP | ' 比重12.3%；按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，“ 一五”時(shí)期

8、，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增速達(dá)到20%。； i 2010年1至11月，全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)單位實(shí)現(xiàn)收入5565.8億元，比上年同期* 增長(zhǎng) 19.7%o!文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為北京新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)2007200820092010北京主城區(qū)加速制定文化產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī) 劃按照北京歷史和現(xiàn)代文化資源結(jié)構(gòu)看：中軸線文化和 兩翼文化形成合理的布局。中軸線是北京歷史文化區(qū), 以歷史文化旅游為特色；北端以?shī)W運(yùn)體育、演展文化 為重點(diǎn)；南端為國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地，以影視、動(dòng)漫 游戲、網(wǎng)絡(luò)出版原創(chuàng)為基礎(chǔ)；左翼是中關(guān)村科技教育 創(chuàng)新中心和石景山數(shù)字娛樂(lè)體驗(yàn)中心；右翼以大山子 為中心的現(xiàn)代藝術(shù)區(qū)和國(guó)際傳媒貿(mào)易中心。北京

9、文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)劃具體體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與分布 上，如中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、北京數(shù)字娛樂(lè)示范 基地、大山子藝術(shù)中心、德勝園工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基 地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。Page 25國(guó)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般分類(lèi)'生產(chǎn)性創(chuàng)意硏發(fā)：基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、技術(shù)創(chuàng)新生產(chǎn)創(chuàng)意創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能性劃分“文化創(chuàng)意Y生產(chǎn)性創(chuàng)意服務(wù)：咨詢(xún)、法律、工業(yè)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、廣告時(shí)尚 I設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)等'藝術(shù)創(chuàng)演博覽：藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)博覽等<文化創(chuàng)意體驗(yàn):文化風(fēng)情休閑等文化創(chuàng)意辦公：時(shí)尚設(shè)計(jì)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、影視傳播等行業(yè)大類(lèi)描述行業(yè)大類(lèi)描述工業(yè)設(shè)計(jì)類(lèi)工業(yè)產(chǎn)品新型專(zhuān)W殳計(jì)、產(chǎn)品設(shè) 計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、平面

10、設(shè)計(jì)、多媒 體設(shè)計(jì)等軟件服務(wù)類(lèi)運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的娛樂(lè)、游戲等行 業(yè)廣告企劃類(lèi)咨詢(xún)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告、企 '|/管理等運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)體育比賽、訓(xùn)練、管理、輔導(dǎo)、 室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)等建筑裝飾類(lèi)建筑設(shè)計(jì)、城市及景觀裝1彥設(shè)計(jì)展演出版類(lèi)圖書(shū)出版、報(bào)紙出版、音像電子 出版、藝術(shù)表演等影視藝術(shù)和時(shí)尚類(lèi)廣播、電視、電影、藝術(shù)品、時(shí) 裝、飾品.新潮消費(fèi)品設(shè)計(jì)科技研發(fā)和服務(wù)類(lèi)基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、技術(shù)創(chuàng)新Page 29國(guó)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)一覽一、新聞服務(wù) 新聞業(yè)文化服務(wù)二、出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)三、廣播、電視、電影服務(wù)文化藝術(shù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)文化休閑娛樂(lè)服務(wù) 其他文化服務(wù)相基文化服務(wù)八、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的生產(chǎn)九、文

11、化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品銷(xiāo)售Page #一、新聞服務(wù)新聞業(yè)二、出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)1. 書(shū)、報(bào)、刊出版發(fā)行2. 音像及電子出版物出版發(fā)行3. 版權(quán)服務(wù)三、廣播、電視、電影服務(wù)1. 廣播、電視服務(wù)2. 廣播、電視傳輸3. 電影服務(wù)!1!文化藝術(shù)服務(wù)1. 文藝創(chuàng)作、表演及演出場(chǎng)所2. 文化保護(hù)和文化設(shè)施服務(wù)3. 群眾文化服務(wù)4. 文化研究與文化社團(tuán)服務(wù)5. 其他文化藝術(shù)服務(wù)文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細(xì)分一覽五、網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)新聞服務(wù) 互聯(lián)網(wǎng)出版服務(wù) 互聯(lián)網(wǎng)電子 公告服務(wù)其他互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)六、文化休閑娛樂(lè)服務(wù)1. 旅游文化服務(wù)旅行社 風(fēng)景名勝區(qū)管理 公園管理 野生動(dòng)植物保護(hù) 其他游覽景區(qū)管理。2 娛樂(lè)立仕服御

12、室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)游樂(lè)園休閑健身娛樂(lè)活動(dòng)網(wǎng)吧服務(wù)其他娛樂(lè)活動(dòng)文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細(xì)分一覽文化服務(wù)類(lèi)七、其他文化服務(wù)1. 文化藝術(shù)商務(wù)代理服務(wù)文化藝術(shù)經(jīng)紀(jì)代理模特服務(wù)演員、藝術(shù)家 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)文化活動(dòng)組織、策劃服務(wù)2. 文化產(chǎn)品出租與拍賣(mài)服務(wù)圖書(shū)及音像制品出租貿(mào)易經(jīng)紀(jì)與代理藝術(shù) 品、收藏品拍賣(mài)服務(wù)八、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品的生廣文化用品生產(chǎn)文化用品制造樂(lè)器制造玩具制造游藝器材及娛樂(lè) 用品制造機(jī)制紙及紙板制造手工紙制造信息化學(xué)品制造照相機(jī)及器材制造2. 文化設(shè)備生產(chǎn)印刷專(zhuān)用設(shè)備制造 廣播電視設(shè)備制造 電影機(jī)械制 造家用視聽(tīng)設(shè)備制造復(fù)印和膠印設(shè)備制造其他 文化、辦公用機(jī)械制造3. 相關(guān)文化產(chǎn)品生產(chǎn)工藝美術(shù)品

13、制造攝影擴(kuò)印服務(wù)其他專(zhuān)業(yè)技術(shù)服今3.廣告和會(huì)展文化服務(wù)文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)細(xì)分一覽九、文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品銷(xiāo)售1文化用品銷(xiāo)售文具用品批發(fā) 文具用品零售 其他文化用品批發(fā) 其他文化用品零 售2.文化設(shè)備銷(xiāo)售通訊及廣播電視設(shè)備批發(fā)照相器材零售家用電器批發(fā)家用電器零售3.相關(guān)文化產(chǎn)品銷(xiāo)售珠寶首飾、工藝品及收藏品批發(fā)工藝美術(shù)品及收藏品零售Page a21Page a21相關(guān)文化服務(wù)IPage a21Page #中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的特性文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)層次及結(jié)構(gòu)特征文化產(chǎn)業(yè)外圍層文化產(chǎn)業(yè)核心層文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)層Page #Page #新聞、書(shū)報(bào)刊、音像制品、 電子出版物、廣播、電視、 電影、博物館、圖書(shū)館、文 化

14、遺產(chǎn)保護(hù)等互聯(lián)網(wǎng)、旅行社服務(wù)、室內(nèi) 娛樂(lè)、游樂(lè)園、休閑、健身、 網(wǎng)吧等文具、照相器材、文體用品、 廣電設(shè)備、印刷設(shè)備、家用 視聽(tīng)設(shè)備等Page 37辜皇（桶）鯛項(xiàng)目主題定位健議）Page 39關(guān)于藝庫(kù)Page 41Page #二f功能I創(chuàng)意目錄III:商務(wù)辦公設(shè)計(jì)研發(fā)信息交流:零售服務(wù) 餐飲服務(wù) 休閑娛樂(lè)創(chuàng)意商務(wù)展示展覽創(chuàng)意設(shè)計(jì)藝術(shù)制作發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 經(jīng)紀(jì)服務(wù) 信息服務(wù) 創(chuàng)意服務(wù) 配套服務(wù)Page #Page a27目標(biāo)客戶Page a27文$>芳類(lèi)產(chǎn)業(yè)客體Part 1Part 2建筑裝倉(cāng)PartPartPage 29關(guān)于意谷Page #商務(wù)辦公設(shè)計(jì)研發(fā)信息交流 零售服務(wù)技術(shù)服務(wù)休閑

15、娛樂(lè)商務(wù)辦公展示展覽創(chuàng)意設(shè)計(jì) 制作加工發(fā)行發(fā)布配套服務(wù)Page #產(chǎn)業(yè)客體專(zhuān)業(yè)珠寶產(chǎn)業(yè)服務(wù)商專(zhuān)業(yè)珠寶零售商及消費(fèi)者珠寶分級(jí)代理零售商終端消費(fèi)專(zhuān)業(yè)珠寶包裝、設(shè)計(jì)、加 工、推廣及其他服務(wù)機(jī)構(gòu)Page #關(guān)于領(lǐng)地一SOHO辦公時(shí)尚公寓 二設(shè)計(jì)研發(fā)教育服務(wù)餐飲服務(wù)休閑娛樂(lè)創(chuàng)意商務(wù)設(shè)計(jì)制作創(chuàng)意設(shè)計(jì) 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)信息服務(wù) 創(chuàng)意服務(wù)教育培訓(xùn)配套服務(wù)Page 33目標(biāo)客戶行業(yè)咨詢(xún) 策劃推廣 信息服務(wù) 教育培訓(xùn)時(shí)尚餐飲 娛樂(lè)休閑 零售服務(wù) 健身娛樂(lè) 美容養(yǎng)生Page #so ho辦公 視覺(jué)設(shè)計(jì) 時(shí)尚攝影 產(chǎn)品推廣白領(lǐng)公寓 快捷酒店 時(shí)尚酒店產(chǎn)業(yè)客體園區(qū)消費(fèi)客體園區(qū)配套服務(wù)主要依托 園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個(gè)體形 成的

16、需求性消費(fèi)群體行業(yè)服務(wù)客體園區(qū)內(nèi)所引進(jìn)行業(yè)所因業(yè)務(wù)開(kāi)展所產(chǎn)生的消費(fèi)群體關(guān)于臺(tái)灣島Page 35Page #商務(wù)辦公設(shè)計(jì)研發(fā)信息交流 零售服務(wù) 餐飲服務(wù) 休閑娛樂(lè)創(chuàng)意商務(wù)商務(wù)咨詢(xún)創(chuàng)意設(shè)計(jì)發(fā)行發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)技術(shù) 信息服務(wù)民間藝術(shù)配套服務(wù)特色產(chǎn)品Page #目標(biāo)客戶以臺(tái)胞和臺(tái)胞商務(wù)為服務(wù)對(duì)象創(chuàng)意形商務(wù)企業(yè)、咨詢(xún)業(yè)等以從事以臺(tái)灣文化為核心的土特產(chǎn)品 書(shū)刊銷(xiāo)售特色風(fēng)味餐飲文化交流旅游臺(tái)灣字畫(huà)Page 37Page #藝術(shù)品展不臺(tái)灣產(chǎn)品展銷(xiāo)工藝品銷(xiāo)售等Page #產(chǎn)業(yè)客體依托園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)個(gè) 體形成的需求性消費(fèi)群 體和以臺(tái)灣特色產(chǎn)品招 引的社會(huì)消費(fèi)群體Page 39行業(yè)服務(wù)客體園區(qū)內(nèi)所引進(jìn)行業(yè)所因業(yè)務(wù)開(kāi)展所產(chǎn)

17、生的消費(fèi)群體園區(qū)配套關(guān)聯(lián)文化I服務(wù)類(lèi)Page #Page #餐飲休閑養(yǎng)生保健-美容美發(fā)-Page 39咖啡餐吧 健身中心 網(wǎng)吧Page #產(chǎn)品展售 工藝品、 藝術(shù)品 特色產(chǎn)品 展銷(xiāo)中心 超市 便利店 彩擴(kuò)中心 圖文社 書(shū)店婚紗攝影項(xiàng)目定位對(duì)比分析Page 39Page #Page #命題以設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)為核心，以商務(wù)服 務(wù)性公司為主，園區(qū)配套為輔，招 商面寬，但時(shí)間跨度長(zhǎng)，辦公租金 在2.5元/m2/天，零售類(lèi)略高。命題以珠寶產(chǎn)業(yè)為核心，以零 售為主，辦公為輔，在招商運(yùn) 作的專(zhuān)業(yè)性上有極高的要求， 零售租金平均在5元/肝/天。Page #領(lǐng)地（北京白領(lǐng)文化服務(wù)創(chuàng)意園）張灣島（北京臺(tái)灣文化創(chuàng)意LPag

18、e #命題以白領(lǐng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心，經(jīng)營(yíng)核 心是公寓租業(yè)務(wù)，招商面廣，經(jīng)營(yíng)方 式?jīng)Q定項(xiàng)目收益，整租租金在2.5元/ rrf/天，零租則平均租金198元/間/天。 命題以區(qū)域文化為核心，屬泛商業(yè)范 圍，但針對(duì)性強(qiáng)，有一定的招商難度, 其辦公與零售的比例約為1:1,租金 零售服務(wù)類(lèi)在3元/ rrf天左右，辦公在 2.5元/m2/天。Page #物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃類(lèi)型物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型一復(fù)合型物業(yè)類(lèi)型，將地平面層效益最大化，用以設(shè)置物業(yè)租金收益 較高的零售服務(wù)類(lèi)商業(yè),將物業(yè)上層設(shè)置商務(wù)服務(wù)及租金收益較低 的商業(yè)配套服務(wù).Page 41物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型二獨(dú)立型物業(yè)類(lèi)型，利用垂直切割使物業(yè)的租金效益均衡化，這類(lèi)型 物業(yè)更符合各種功能業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營(yíng)所需，經(jīng)營(yíng)辦公相對(duì)獨(dú)立，且可 根據(jù)需求大小進(jìn)行劃分。Page #招商（建議）簡(jiǎn)案Page #項(xiàng)目防范建議地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)受讓土地后、規(guī)劃前，一定要明確商業(yè)定位，充 分考慮到項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合 作關(guān)系，使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、 業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、科學(xué)。定位階段很大一