房地產(chǎn)估計(jì)-第七章收益法練習(xí)題參考答案

1、第七章 收益法練習(xí)題 一、 單項(xiàng)選擇題1、收益法是以（B）為基礎(chǔ)的。（）說明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。、收益原理、預(yù)期原理、未來原理、替代原理2、購買收益性房地產(chǎn)可以視為（D），實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。、一種收益、一種房地產(chǎn)交易、一種貸款、一種投資3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元貨幣以的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)等額的收益，即每年能獲得100萬元的利息，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)的價(jià)值與（A）萬元的貨幣等價(jià)。、2000 、400、4000 、100004、收益法適用的對象，是有

2、收益或有（A）的房地產(chǎn)。、潛在收益、實(shí)際收益、客觀收益、正常收益5、收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的收益和（B）都易于量化。、成本、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營費(fèi)用、報(bào)酬率6、現(xiàn)代的收益法是建立在貨幣具有（C）的觀念上的。、投資價(jià)值、市場價(jià)值、時(shí)間價(jià)值、資本價(jià)值7、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在已使用了5年，預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（B）。、150.56萬元 B、154.56萬元 C、157.61萬元 D、152.69萬元8、已知某收益性房地產(chǎn)50年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/ m2，報(bào)酬

3、率為8%，試求其40年收益權(quán)利的價(jià)格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m29、已知某收益性房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/ m2 ，對應(yīng)的報(bào)酬率為6%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年，報(bào)酬率為8%下的價(jià)格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m210、有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)4000元/ m2；B房地產(chǎn)的收益年限為40年，單價(jià)3500元/ m2。假設(shè)報(bào)酬率為6%，則比較兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格，A比B（ 推薦精選A ）。 A、高 B、

4、低 C、相同 D、無法確定11、不同年限的價(jià)格換算，對于運(yùn)用（ C ）估價(jià)時(shí)進(jìn)行有關(guān)土地使用年限或不同收益年限的修正是特別有用的。 A、市場法 B、成本法 C、收益法 D、假設(shè)法12、某宗工業(yè)用地出讓的土地使用年限為50年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為2000元/ m2，在評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為無限年，現(xiàn)行土地資化率為6%。通過對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正后的該工業(yè)用地的價(jià)格為（ D ）。 A、1855元/ m2 B、1921元/ m2 C、1878元/ m2 D、1891元/ m213、有一房地產(chǎn)，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為30萬元、32萬元、33萬元、35萬元、38萬元，

5、從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在40萬元左右，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ B ）。 A、628萬元 B、639萬元 C、615萬元 D、648萬元14、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，報(bào)酬率為6%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為6000元/ m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到6000元/ m2。則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（ C ）。 A、5250元/

6、 m2 B、5655元/ m2 C、5536元/ m2 D、5456元/ m215、目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后價(jià)格會(huì)回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價(jià)。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預(yù)計(jì)未來的3年內(nèi)仍維持這個(gè)水平，但等到3年后市場回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)25000萬元，銷售稅費(fèi)為6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓目前的價(jià)值為（ D ）。 A、21225萬元 B、19854萬元 C、22358萬元 D、20143萬元16、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)

7、的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ B ）。 A、1535萬元 B、1327萬元 C、1486萬元 D、1252萬元17、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，房類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ C ）。 A、1242萬元 B、1235萬元 C、1250萬元 D、1277萬元18、某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可獲取凈收益100萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1500萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該舊辦公樓的價(jià)值為（ C

8、）。 A、1329萬元 B、1238萬元推薦精選 C、1409萬元 D、1147萬元19、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用年增長2%，收益年限可視為無限年，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ A ）。 A、650萬元 B、687萬元 C、585萬元 D、630萬元20、運(yùn)營費(fèi)用與（ B ）之比稱為運(yùn)營費(fèi)用率。 A、潛在毛收入 B、有效毛收入 C、有效純收入 D、實(shí)際純收入21、租賃收入包括有效毛租金收入和（ D ）等的利息收入。 A、租金、押金 B、租金、租賃保證金、押金 C、租金、租賃保

9、證金 D、租賃保證金、押金22、有租約限制的房地產(chǎn)的估價(jià)中，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用（ B ）。 A、市場租金 B、租約所確定的租金 C、正?？陀^的租金 D、實(shí)際租金23、對于土地與建筑物成體的估價(jià)對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)（ C ）確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。 A、土地使用權(quán)年限 B、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 C、土地剩余使用年限 D、建筑物的剩余年限24、某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占六成，抵押貸款的年利率為5%，自有資金要求的年收益率為8%，則該類房地產(chǎn)的綜合資本化率為（ C ）。 A、

10、6.5% B、5.8% C、6.2% D、6.35%25、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬元，購買者的自有資金為10萬元，購買者要求的年收益率為8%，抵押貸款的年利率為5%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ B ）。 A、64萬元 B、74萬元 C、58萬元 D、87萬元26、某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（ D ）。 A、6.6% B、5.8% C、6.2% D、6.4%27、某宗房地的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（ B ）。 A、1468萬元 B、1333萬元

11、 C、500萬元 D、1287萬元二、判斷題、收益法是求取估價(jià)對象未來的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 （ ）、從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益之和。 （ X ）、收益法是以收益原理為基礎(chǔ)的。 （ 推薦精選X ）、由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。 （ ）、投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。 （ ）、對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是等同的。 （ ）、收益法是建立在貨幣具有

12、時(shí)間價(jià)值的觀念上的。貨幣的時(shí)間價(jià)值是指現(xiàn)在的錢比過去的錢有更高的價(jià)值。 （ X ）、收益法適用的對象，是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、旅館、餐館、寫字樓、教學(xué)樓、公寓等房地產(chǎn)。 （ X ）、收益法不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。（ ）10、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的凈收益和報(bào)酬率都能夠量化。 （ X ）11、要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成不同年限下的價(jià)格。 （ X ）12、在收益法中，通過計(jì)算有限年的公式可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率越高，接近無限年的價(jià)格越快。（ X ）13、

13、凈收益按一定數(shù)額遞增或遞減的公式有重要的實(shí)用價(jià)值，特別是像寫字樓、賓館這類房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類公式估價(jià)。 （ ）14、運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 （ X ）15、運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，如不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等。 （ ）16、運(yùn)營費(fèi)用包含其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。（X ）17、出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)

14、準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。 （ 推薦精選X ）18、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)，是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤截然分開。 （ X ）19、自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或者直接比較得出凈收益。 （ ）20、房地產(chǎn)的收益有有形收益和無形收益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。 （ ）21、房地產(chǎn)的收益有實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)

15、狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實(shí)際收益很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。 （ ）22、資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。由于資本化率的微小變化會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的很大變化，資本化率如果選取不當(dāng)，計(jì)算結(jié)果會(huì)出現(xiàn)很大的差異，從而即使凈收益的估算很準(zhǔn)確，計(jì)算結(jié)果仍然不可信任。 （ ）23、從全社會(huì)來看，收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率低，風(fēng)險(xiǎn)小的收益率高。（X ）24、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的凈收 益率高，另一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的收益率低。由此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)

16、價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)價(jià)值高。 （ X ）25、完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對此可以選用同一時(shí)期的一年定期貸款利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。 （ X ）三、計(jì)算題1、某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐館收益為客房收益的30%?？头窟\(yùn)營費(fèi)用率為35%，餐館 運(yùn)營費(fèi)用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如表 6-1所示： 表 6-1可比房地產(chǎn)價(jià)格（萬元）凈收益（萬元/年）A252003000B294003500C2

17、38002800D166002000試根據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。1.解：1、按收益法無限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：   V=a/r   2、計(jì)算客房與餐飲年總收益：   （1）客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13萬元 推薦精選  （2）餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬元   3、計(jì)算客房與餐飲年總費(fèi)用：

18、0;  （1）客房年總費(fèi)用=3148.13×35%=1101.85萬元   （2）餐飲年總費(fèi)用=944.44×55%=519.44萬元   4、計(jì)算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬元   5、由所給資料計(jì)算資本化率：   可比房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%   B=3500/29400=11.9%   C=2800/23800=11.76%   D=2000/16600=12.05%   以其平均數(shù)作為估價(jià)對象的資本化率：   （11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=