四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法新編

1、四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)城市住宅物業(yè)管理，保障住宅物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅的公共秩序，創(chuàng)造 良好的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本辦法。第二條 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共 場(chǎng)地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對(duì)各 類房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維 護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng)。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使 用的其他人。本辦

2、法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受 業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償 服務(wù)的企業(yè)。第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級(jí)人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅 物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)。第五條各級(jí)人民政府的規(guī)劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責(zé)， 對(duì)住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作。第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)服務(wù)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)

3、服務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐步實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)。第七條業(yè)主或者使用人對(duì)住宅的所有權(quán)、使用權(quán)，以及對(duì)配套共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地、綠地依法共同享有的所有權(quán)、使用權(quán)受法律保護(hù)，他人不得侵占。第二章業(yè)主管理委員會(huì)第八條城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問(wèn)題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。第九條城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會(huì)同住宅出售單位召集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)：（一）公有住房出售率達(dá)到總建筑面積40的；（二）商品住房入住率達(dá)到50的。第十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由

4、過(guò)半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和物業(yè)使用人代表列席。第十一條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會(huì)組成人員；（二）審議通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)章程和業(yè)主公約；（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告；（四）決定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);（五）決定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。第十二條業(yè)主管理委員會(huì)設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。備案時(shí)需提交業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主大會(huì)決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。一個(gè)住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)。第十三條業(yè)主管理委員會(huì)由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選

5、舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為5 人以上單數(shù)，每屆任期3 年；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)予以改選；連選可以連任。第十四條業(yè)主管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同；（三）聽(tīng)取住宅業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施；（四）按照物業(yè)管理委托合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，依法變更、解除物業(yè)管理委托合同；（五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主管理委員會(huì)不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第十五

6、條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守業(yè)主公約。第三章 物業(yè)管理企業(yè)第十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書，經(jīng)工商登記注冊(cè)后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書和有關(guān) 證件到省建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)。第十七條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：（一）全面履行物業(yè)管理委托合同，及時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平；（二）接受業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主管理委員會(huì)報(bào)告工作；（三）組織開(kāi)展社區(qū)綜合

7、服務(wù)和健康有益的娛樂(lè)活動(dòng)；（四）加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全物業(yè)維修費(fèi)用收支記錄等管理制度；（五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督。第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：（一）依據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費(fèi)用；（二）依法開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和特約有償服務(wù)；（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對(duì)造成 共用設(shè)施、設(shè)備損壞的，有權(quán)要求賠償；對(duì)嚴(yán)重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同 的行為，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時(shí)予以處理，或交由有關(guān)部門依法處理。 第四章物業(yè)管理的實(shí)施第十九條 新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后，由建設(shè)行政主管部門組織綜

8、合驗(yàn) 收，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參與。住宅經(jīng)綜合驗(yàn)收后，在業(yè)主管理委員會(huì)成立前，暫由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施物 業(yè)管理。公有住房出售后，未委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理的，暫由出售單位負(fù)責(zé)組 織實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主管理委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅 物業(yè)實(shí)施管理。第二十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項(xiàng)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除等條款。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家規(guī)定的示范文本，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。第二十一條 物業(yè)管理委

9、托合同中應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：（一）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；（二）保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車輛管理；（三）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；（四）業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)委托的其他事項(xiàng)。第二十二條委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)下，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：（一）住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）住宅地下管網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖；（四）有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；（五）依法簽定的質(zhì)量保證協(xié)議；（六）物業(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料。第二

10、十三條 住宅自用部位、自用設(shè)備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者 使用人負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。第二十四條住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或 者管理單位負(fù)責(zé)，其費(fèi)用在住宅共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支住宅戶外供水、供電、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)，由供水、供電、燃?xì)獾绕髽I(yè)負(fù)責(zé)。第二十五條物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）不得違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；（二）不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外形及其色調(diào)；（三）不得隨意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備；（四）不得擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（五）保持物業(yè)的完好

11、、整潔和安全，不得占用公共場(chǎng)地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動(dòng)；（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30 日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè)；（七）按照規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。第二十六條因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正并負(fù)責(zé)維修；拒不改正、維修的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并實(shí)施維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)業(yè)主或者責(zé)任人承擔(dān)。第二十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30 日內(nèi)，向業(yè)主管理委員會(huì)辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報(bào)物業(yè)管理主管部門備案。第五章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和專用房屋第二十八條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備

12、維修基金、公共服務(wù)收費(fèi)、代辦服務(wù)收費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)。第二十九條出售商品住房和公用住房，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金， 用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置、改造、更新。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財(cái)政部、建設(shè) 部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法執(zhí)行。第三十條物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確定、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在已委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購(gòu)買商品房取

13、得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；尚未售出的商品房，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，具體比例由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第三十一條物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃?xì)?、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費(fèi)用的，按照價(jià)內(nèi)倒扣不高于3的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。第三十二條物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請(qǐng)保姆或者鐘點(diǎn)工、清洗家用電器、代購(gòu)商品等專項(xiàng)特約服務(wù)，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費(fèi)。第三十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向物價(jià)部門申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許

14、可證，實(shí)行亮證收費(fèi)。第三十四條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。第三十五條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收取和使用，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)格帳務(wù)核算，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。第三十六條 商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)提供必需的物業(yè)管理用房。第六章 法律責(zé)任第三十七條違反本辦法第十六條規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責(zé)

15、令停止從事物業(yè)管理活動(dòng)，可處 2 千元以上2萬(wàn)元以下罰款。第三十八條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正或者嚴(yán)重侵犯業(yè)主、使用人權(quán)益的，處3 萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴(yán)重瀆職，或者侵犯業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的，業(yè)主管理委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)責(zé)任人員予以解聘，并提請(qǐng)物業(yè)管理等有關(guān)主管部門依法處理。第三十九條物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場(chǎng)地、綠地的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改

16、正的，有關(guān)主管部門可以依法強(qiáng)制拆除，并予以行政處罰，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。第四十條物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。第四十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)所作出的決定違反本辦法規(guī)定的，物業(yè)管理 主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業(yè)主。第四十二條物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的，另 一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責(zé)任。第四十三條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。 逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng) 制執(zhí)行。第七章附則第四十四條 四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實(shí)施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí) 行。第四十五條本辦法中有關(guān)用語(yǔ)的含義為：（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、 天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位。（二）住宅自用設(shè)備，是指