新形勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展

1、新形勢(shì)下國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展 隨著中國(guó)加入世貿(mào)，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒 布物業(yè)管理?xiàng)l例的不斷深入貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何面臨大好 發(fā)展機(jī)遇，適應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即： （1）、國(guó)家部委 后勤服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)； （2）、房管部門管理型企業(yè)； （3）、項(xiàng)目開發(fā)后續(xù) 型物業(yè)管理企業(yè)；（4）、市場(chǎng)動(dòng)作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。但絕大多數(shù)物業(yè)管 理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開發(fā)商或房管部門投資設(shè)立， 類似于開發(fā)商或 房管部門的一個(gè)售后服務(wù)單位，不同程度普遍存在以下問(wèn)題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不順。名義

2、上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、物由 上級(jí)公司所控制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)，負(fù)盈不負(fù) 虧經(jīng)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)。由于機(jī)制僵化，觀念陳舊，經(jīng)營(yíng)者積極性不高， 員工吃著大鍋飯，市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒什 么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家當(dāng)。由于可供 變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒有，而僅靠有限的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難以形成積累， 因此企業(yè)增值潛力不大。（三）、員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需要的人才難以引進(jìn)， 員工由母公司安置下來(lái)，企業(yè)只能被動(dòng)接受，人員相對(duì)老化。許多員工對(duì)物 業(yè)管理的概念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)，

3、收收費(fèi)用上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理經(jīng) 營(yíng)概念，跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。他們沒有意識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè) 公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶共 同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氛圍。員工相對(duì)素質(zhì)不高，制約了企業(yè) 的進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述存在的問(wèn)題，要徹底改善解決，首先必須改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度， 通過(guò)企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯 大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法 % 通過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集體員工 利益有機(jī)結(jié)合在一起，增強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感； ，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系并對(duì)產(chǎn)權(quán) 進(jìn)行科學(xué)管理；通過(guò)股本籌措，解決了企

4、業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題，利于拓展市場(chǎng)； 健全了企業(yè)的管理、監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī)范；顯著降低管理成本，增 強(qiáng)企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么樣的思路和方法才能成功，筆者認(rèn) 為應(yīng)做好以下方面工作：（一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。 改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大量流 失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)；三是改制一定要切實(shí)保護(hù)廣大員工的 切身利益。改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企 業(yè)的改制工作能否順利進(jìn)行。2、精細(xì)原則。為確保改制的可操作性，不能只停在留在理論上，而是應(yīng)考 慮企業(yè)自身的實(shí)際

5、情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過(guò)理順法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股東之間 的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵4、實(shí)效原則。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng)圖虛名， 鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。'如果沒有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)，這種改制的 企業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)的管理權(quán)，今年可能是你的，如管理不好或其 他原因，明年可能就不是你的，此時(shí)你就是一無(wú)所有。這種情況在物業(yè)管理 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天是存在的。 許多物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)自于母體的一部 分補(bǔ)貼和公建配套設(shè)施收入，光靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是

6、撐不起小區(qū)的正常開支的。 這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)能夠更多地得到上級(jí)公司或主管單位的支 持，從支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制 政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改制企業(yè)購(gòu)買凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無(wú)形中就為企 業(yè)的發(fā)展增添了后勁。如果沒有凈資產(chǎn)可買，改制企業(yè)享受政策將是一句空 話。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識(shí)。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那樣的想法，有的擔(dān) 心下崗，有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心理是可以理解的。在改制 的問(wèn)題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度統(tǒng)一，然后再扎扎實(shí)實(shí)做好職工的 思想發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)、教育工作。否則思想不統(tǒng)一，急于求成，可能會(huì)欲速則

7、不 達(dá)，影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆財(cái)富，企業(yè)有今天離不開他 們的辛勤勞動(dòng)，企業(yè)的明天也還需要他們?nèi)?chuàng)造， 改制的目的是使企業(yè)增效、 資產(chǎn)增值，職工增收，而不是將職工掃地出門，職工的持股是加強(qiáng)自身的主 人翁地位，是以資產(chǎn)為紐帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運(yùn)。作 為改制企業(yè)的員工要珍惜崗位，把握自己，樹立憂患意識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念， 緊跟形勢(shì)，適應(yīng)市場(chǎng)。（四）、實(shí)行經(jīng)營(yíng)者持大股。是各項(xiàng)政策提倡經(jīng)營(yíng)者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營(yíng)者的積極性， 使其才能與價(jià)值得以充分體現(xiàn)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三是有利于決策 的效率和效果，在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上，經(jīng)營(yíng)者可利用自己持大股的優(yōu)勢(shì)， 使自己

8、的意志得以實(shí)現(xiàn)，避免了議而不決，在等待觀望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是如 果人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，形成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改 制成功物管理企業(yè)的情況看，決策層與職工的持股比例以 6：4 為宜。有人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的不 斷規(guī)范， 這種情況會(huì)越來(lái)越少， 畢竟有公司法、工會(huì)法、會(huì)計(jì)法、勞 動(dòng)法等諸多法律制約經(jīng)營(yíng)者的行為，使其不能咨意妄為，裝錯(cuò)腰包同樣會(huì) 受到制裁。同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)行審 計(jì)的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作十分重要。 首先經(jīng)營(yíng)者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離的程序、

9、內(nèi)容、 條件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足用好政策；其次經(jīng)營(yíng)者 要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有無(wú)潛虧的因素，預(yù)提費(fèi)用是否 充足，可買的凈資產(chǎn)是否有水份等等。 這些情況作為經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)， 只有這樣才能最大限度地維護(hù)企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)改制解決了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，達(dá)到放權(quán)激活生產(chǎn)要素 的目的，但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯大的第一步。一個(gè)企業(yè)是否能生存，能否 具有活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn) 代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本和人力資源的完美結(jié)合。(一) 、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系&#

10、39;1、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。 *企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)，其特征 應(yīng)是：( 1)、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理專長(zhǎng)精英腦白金； ( 2)、 第二層是既能寫又能說(shuō)，又有動(dòng)手能力的復(fù)合型經(jīng)營(yíng)管理人才腦黃金；( 3)、第三層是敬業(yè)愛崗，有一定專業(yè)知識(shí)，具有較強(qiáng)動(dòng)手能力的專業(yè)骨干腦細(xì)胞。企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才能形 成一個(gè)完整、有效、功能健全，上下貫通的企業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能發(fā)揮第一層腦白 金方向盤作用；第二層腦黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞潤(rùn)滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本 的基礎(chǔ)上，要使企業(yè)資本資

11、源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合，還必須打造一個(gè) 科學(xué)操作實(shí)施體系即： 第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合 體系，第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系；第三 層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī)結(jié)合體系。 通過(guò)形成的三個(gè)層次體 系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。(二) 、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的第一要素。人才，以及他們的頭腦中所有思想和 他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資 本有機(jī)結(jié)合，筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征： , 1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的企業(yè) 產(chǎn)權(quán)制度，

12、企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)） 、企業(yè)法律制度、 企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等）以及處理這一系列制度 和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī)范， 行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱。 2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個(gè)成功的企業(yè)和管理者必須具備三個(gè)基本特 征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。主要體現(xiàn)在以 下方面： -（ （1）、法人治理結(jié)構(gòu)中董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)班子是兩個(gè)側(cè)重不同的機(jī)構(gòu)。一個(gè)是資 本運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是資源經(jīng)營(yíng)。董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表機(jī)構(gòu)，他側(cè)重 的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的是資本的保值增值；注重的是經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期 行為。經(jīng)營(yíng)班子是資本經(jīng)營(yíng)管理，保值增值的

13、執(zhí)行機(jī)構(gòu)。追求的是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 的最大化，注重的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的短期行為。由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)不同， 董事會(huì)成員不宜在經(jīng)營(yíng)班子 任職；經(jīng)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同。董事會(huì)人員應(yīng) 是善長(zhǎng)資本運(yùn)作，項(xiàng)目決策，資產(chǎn)（含人力資本）管理的帥才，帥才應(yīng)該是 具有戰(zhàn)略眼光，綜合分析和決策能力；具有動(dòng)態(tài)發(fā)展理念和一定的超前競(jìng)爭(zhēng) 意識(shí)；對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有預(yù)見和洞察能力及靈活的應(yīng)變能力。具有領(lǐng)袖 天賦的帥才是公司的重要的資源。為此董事會(huì)應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進(jìn) 入。經(jīng)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。經(jīng)營(yíng) 班子應(yīng)吸

14、收善長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入。 zA（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機(jī)結(jié)合。'在人、財(cái)、物、時(shí)間、空間諸多因素中，人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個(gè) 企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才，更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。企業(yè)要迅速發(fā)展壯 大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時(shí)，老是抱著我有錢哪里請(qǐng)不到 人的心理，那你一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。因?yàn)檎嬲斜ж?fù)有理念有 才干的人，絕不會(huì)為了你的一點(diǎn)薪水而唯唯諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，領(lǐng)導(dǎo)學(xué) 正成為一門全新實(shí)用的豐富的管理科學(xué)。 作為腦黃金的部門以上經(jīng)營(yíng)管理干 部應(yīng)是將才謀事之才。 不管是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè) 施展才干的空間。在制度化的

15、流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機(jī)構(gòu)和崗位 設(shè)置是資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì) 的組織機(jī)構(gòu)和職務(wù)， 合理的集權(quán)、 授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、 權(quán)、利的有機(jī)統(tǒng)一， 才能給人才一個(gè)真正做事載體；才能實(shí)現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資本資源 與人力資本得到切實(shí)有機(jī)結(jié)合 領(lǐng)導(dǎo)者能切實(shí)做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動(dòng)部屬的積極性；二是可以克 服部屬對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的依賴思想，激發(fā)其創(chuàng)造精神，提高獨(dú)立工作的能力；三是減 少請(qǐng)示報(bào)告等工作程序，可以提高工作效益；四是可以使領(lǐng)導(dǎo)者從事必躬親 中解放出來(lái)，集中精力抓好大事。在構(gòu)建執(zhí)行力文化過(guò)程中，領(lǐng)導(dǎo)者將上下 級(jí)關(guān)系視為協(xié)作關(guān)系，高級(jí)管理者視為一個(gè)激勵(lì)者

16、，資源調(diào)配者，而不是運(yùn) 作指導(dǎo)者，只有這樣企業(yè)凝聚力將得到較大提升。（四）、企業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)人力資本與人力資源如何有機(jī)結(jié)合。人是企業(yè)的主體，是企業(yè)的活力之源。人的價(jià)值高于物的價(jià)值；共同價(jià)值高 于個(gè)人價(jià)值；社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值；這三條原則是世界百年不衰企業(yè)所遵循價(jià)值取向的基本原則。如果只有管理人員拿著一根指揮棒，而沒實(shí)際操作 人員，那么企業(yè)這臺(tái)機(jī)器是永遠(yuǎn)也啟動(dòng)不起來(lái)的。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者想建立一 個(gè)靈活高效的執(zhí)行力組織，必須做到在要求員工參與管理，提供建議想法時(shí) 給予他們的聲音以尊重和獎(jiǎng)勵(lì)，努力營(yíng)造出一種接受建議氛圍，這樣極有效 激發(fā)員工熱情。如新春佳節(jié)公司的老總通過(guò)手機(jī)給員工發(fā)來(lái)祝福的短信息， 在祝福的

17、末尾署名是你的朋友或同事 。 相信任何員工看到祝福短信息末 尾署名時(shí)，心情都會(huì)十分激動(dòng)，一種感激，回報(bào)之情油然而生。你的朋友同 事短短的一句話如此真誠(chéng)感性的方式來(lái)表達(dá)對(duì)部屬的關(guān)懷。相信企業(yè)中任何人接到這樣的短信都會(huì)覺得備受重視，愿意全力為公司努力。這種發(fā)自 內(nèi)心的情感是多少錢也買不來(lái)的！對(duì)第一線員工來(lái)說(shuō)第一是待遇；第二是發(fā) 展的空間，如果兩者不能得其一，那就留不住能干的人才。光留住人還不行， 還要從制度上引導(dǎo)他們參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理； 給各類人員營(yíng)造一個(gè)能充分展 示其專長(zhǎng)和成長(zhǎng)空間，形成一個(gè)由各層次人才組成的團(tuán)隊(duì)，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展 壯大具有舉足輕重的作用。卓越的企業(yè)所倡導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)精神、團(tuán)隊(duì)文化，其本

18、 身就是倡導(dǎo)一種共同價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值的企業(yè)價(jià)值觀。企業(yè)的基礎(chǔ)是個(gè)人， 不了解個(gè)人是怎樣發(fā)揮作用的，也未為他們提供一個(gè)發(fā)揮個(gè)人能力的空間， 企業(yè)就不能成為一個(gè)有機(jī)的生命體，也就不可能形成企業(yè)活力。在企業(yè)改制 中注重把員工個(gè)人生涯計(jì)劃與企業(yè)成長(zhǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使“腦白金”、“腦黃 金”、“腦細(xì)腦”三個(gè)層次在結(jié)構(gòu)上保持協(xié)調(diào)和均衡，從而使企業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)人力 資本與人力資源能完美有機(jī)結(jié)合，達(dá)成共同的價(jià)值觀，形成企業(yè)中多數(shù)成員 共同擁有的企業(yè)行為方式，成為長(zhǎng)期存在的重要目標(biāo)和切身利益，這才是企 業(yè)發(fā)展壯大的根本。綜上所述，筆者認(rèn)為國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)需要，就必須通過(guò)改制 完善法人治理結(jié)構(gòu)， 建立物業(yè)管理

19、職業(yè)經(jīng)理人制度， 組織強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)； 適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的快速變化， 同時(shí)還要注重主業(yè)突出， 強(qiáng)調(diào)“專、精、特、 新、優(yōu)”；在制度上、管理上、服務(wù)上尋求創(chuàng)新；加強(qiáng)營(yíng)銷能力，培養(yǎng)高素 質(zhì)員工，確定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和方向，企業(yè)才能逐步走向發(fā) 展壯大。隨著中國(guó)加入世貿(mào)，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快和貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒布 物業(yè)管理?xiàng)l例的不斷深入貫徹落實(shí)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何面臨大好發(fā) 展機(jī)遇，適應(yīng)時(shí)代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。一、目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 八，目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)主要隊(duì)伍以四支力量構(gòu)成即： （1）、國(guó)家部委后勤 服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)； （2）、房管部門管理型企業(yè)；（3）、項(xiàng)目開發(fā)

20、后續(xù)型物 業(yè)管理企業(yè)；（4）、市場(chǎng)動(dòng)作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。但絕大多數(shù)物業(yè)管理企 業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開發(fā)商或房管部門投資設(shè)立， 類似于開發(fā)商或房管 部門的一個(gè)售后服務(wù)單位，不同程度普遍存在以下問(wèn)題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機(jī)制不順。名義上是獨(dú)立核算企業(yè)，可其人、財(cái)、物由 上級(jí)公司所控制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)，負(fù)盈不負(fù) 虧經(jīng)營(yíng)者主要對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)。由于機(jī)制僵化，觀念陳舊，經(jīng)營(yíng)者積極性不高， 員工吃著大鍋飯，市場(chǎng)運(yùn)作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒什 么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家當(dāng)。由于可供 變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒有，

21、而僅靠有限的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難以形成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。（三八 員工的整體素質(zhì)不高。由于機(jī)制的不順，企業(yè)需要的人才難以引進(jìn)， 員工由母公司安置下來(lái)，企業(yè)只能被動(dòng)接受，人員相對(duì)老化。許多員工對(duì)物 業(yè)管理的概念還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)，收收費(fèi)用上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理經(jīng) 營(yíng)概念，跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。他們沒有意識(shí)到一個(gè)成熟的物業(yè) 公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合治理、綠化養(yǎng)護(hù)，而是要與住戶共 同營(yíng)造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生活氛圍。員工相對(duì)素質(zhì)不高，制約了企業(yè) 的進(jìn)一步發(fā)展。綜上所述存在的問(wèn)題，要徹底改善解決，筆者認(rèn)為首先必須改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán) 制度，通過(guò)企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理

22、結(jié)構(gòu)達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的發(fā) 展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法通過(guò)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國(guó)家、集體員工利益 有機(jī)結(jié)合在一起，增強(qiáng)了企業(yè)整體責(zé)任感；，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系并對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行 科學(xué)管理；通過(guò)股本籌措，解決了企業(yè)經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題，利于拓展市場(chǎng)；健全 了企業(yè)的管理、監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部管理得到規(guī)范；顯著降低管理成本，增強(qiáng)企 業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么樣的思路和方法才能成功，筆者認(rèn)為應(yīng) 做好以下方面工作：（一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過(guò)程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國(guó)有資產(chǎn)大量流 失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)；三是改制一定要切實(shí)保

23、護(hù)廣大員工的 切身利益。改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的改制工作能否順利進(jìn)行。2、精細(xì)原則。為確保改制的可操作性，不能只停在留在理論上，而是應(yīng)考 慮企業(yè)自身的實(shí)際情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過(guò)理順法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股東之間 的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵。4、實(shí)效原則。對(duì)企業(yè)改制要一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，要講究實(shí)效，而不應(yīng)圖虛名， 鉆空子，以免后患無(wú)窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。 如果沒有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對(duì)某物業(yè)的管理權(quán)，這種改制的企業(yè) 存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)的

24、管理權(quán)，今年可能是你的，如管理不好或其他原 因，明年可能就不是你的，此時(shí)你就是一無(wú)所有。這種情況在物業(yè)管理市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天是存在的。 許多物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)自于母體的一部分補(bǔ) 貼和公建配套設(shè)施收入，光靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是撐不起小區(qū)的正常開支的。這就 需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時(shí)能夠更多地得到上級(jí)公司或主管單位的支持， 支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的 有關(guān)規(guī)定，對(duì)改制企業(yè)購(gòu)買凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無(wú)形中就為企業(yè)的發(fā) 展增添了后勁。如果沒有凈資產(chǎn)可買，改制企業(yè)享受政策將是一句空話。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識(shí)。 企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那

25、樣的想法，有的擔(dān)心下 崗，有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心理是可以理解的。在改制的問(wèn) 題上，首先決策層要提高認(rèn)識(shí)，高度統(tǒng)一，然后再扎扎實(shí)實(shí)做好職工的思想 發(fā)動(dòng)和引導(dǎo)、教育工作。否則思想不統(tǒng)一，急于求成，可能會(huì)欲速則不達(dá)， 影響改制的推進(jìn)。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆財(cái)富，企業(yè)有今天離不開他們的 辛勤勞動(dòng)，企業(yè)的明天也還需要他們?nèi)?chuàng)造，改制的目的是使企業(yè)增效、資 產(chǎn)增值，職工增收，而不是將職工掃地出門，職工的持股是加強(qiáng)自身的主人 翁地位，是以資產(chǎn)為紐帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運(yùn)。作為 改制企業(yè)的員工要珍惜崗位，把握自己，樹立憂患意識(shí)，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊 跟形勢(shì)，適應(yīng)市場(chǎng)。（四）、實(shí)行經(jīng)營(yíng)

26、者持大股。 一是各項(xiàng)政策提倡經(jīng)營(yíng)者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營(yíng)者的積極性，使 其才能與價(jià)值得以充分體現(xiàn)，減少?zèng)Q策的肓目性和失誤；三是有利于決策的 效率和效果，在一些有爭(zhēng)議的問(wèn)題上，經(jīng)營(yíng)者可利用自己持大股的優(yōu)勢(shì)，使 自己的意志得以實(shí)現(xiàn)，避免了議而不決，在等待觀望中貽誤戰(zhàn)機(jī)；四是如果 人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，形成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改制 成功物管理企業(yè)的情況看，決策層與職工的持股比例以 6：4 為宜。 有人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者持大股會(huì)損害小股東的利益， 但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的不斷規(guī) 范，這種情況會(huì)越來(lái)越少，畢竟有公司法 、工會(huì)法、會(huì)計(jì)法、勞動(dòng) 法等諸多法律制約經(jīng)營(yíng)者的行為，使其不能咨意妄為，裝

27、錯(cuò)腰包同樣會(huì)受 到制裁。同時(shí)企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請(qǐng)有關(guān)單位對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì) 的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作十分重要。 首先經(jīng)營(yíng)者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離的程序、內(nèi)容、 條件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足用好政策；其次經(jīng)營(yíng)者 要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有無(wú)潛虧的因素，預(yù)提費(fèi)用是否 充足，可買的凈資產(chǎn)是否有水份等等。 這些情況作為經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)應(yīng)心中有數(shù)， 只有這樣才能最大限度地維護(hù)企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大 國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)改制解決了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，達(dá)到放權(quán)激活生產(chǎn)要素的目 的，但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯

28、大的第一步。一個(gè)企業(yè)是否能生存，能否具有 活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化 制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本和人力資源的完美結(jié)合。（一）、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機(jī)結(jié)合體系 8" 1、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。 企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團(tuán)隊(duì)，其特征 應(yīng)是：（ 1）、最上層是善長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理專長(zhǎng)精英腦白金； （ 2）、 第二層是既能寫又能說(shuō)，又有動(dòng)手能力的復(fù)合型經(jīng)營(yíng)管理人才腦黃金； （3）、第三層是敬業(yè)愛崗，有一定專業(yè)知識(shí)，具有較強(qiáng)動(dòng)手能力的專業(yè)骨干 腦細(xì)胞。企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資本腦白金、腦黃金、腦細(xì)胞，才

29、能形 成一個(gè)完整、有效、功能健全，上下貫通的企業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能發(fā)揮第一層腦白 金方向盤作用；第二層腦黃金發(fā)動(dòng)機(jī)作用，第三層腦細(xì)胞潤(rùn)滑劑的作用。 2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本 的基礎(chǔ)上，要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機(jī)完美結(jié)合，還必須打造一個(gè) 科學(xué)操作實(shí)施體系即： 第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合 體系，第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本的有機(jī)結(jié)合體系；第三 層次鑄造企業(yè)團(tuán)隊(duì)人力資本與資源的有機(jī)結(jié)合體系。 通過(guò)形成的三個(gè)層次體 系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。（二）、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機(jī)結(jié)合。 人力資本是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的第一要素

30、。人才，以及他們的頭腦中所有思想和 他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資 本有機(jī)結(jié)合，筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征： 1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的企業(yè) 產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)） 、企業(yè)法律制度、 企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會(huì)計(jì)制度等）以及處理這一系列制度 和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī)范， 行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱。 2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個(gè)成功的企業(yè)和管理者必須具備三個(gè)基本特 征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。主要體現(xiàn)在以 下方面： / （1）、法人治理結(jié)構(gòu)

31、中董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)班子是兩個(gè)側(cè)重不同的機(jī)構(gòu)。一個(gè)是資 本運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是資源經(jīng)營(yíng)。董事會(huì)是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表機(jī)構(gòu)，他側(cè)重 的是投資決策，資本運(yùn)營(yíng)；追求的是資本的保值增值；注重的是經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期 行為。經(jīng)營(yíng)班子是資本經(jīng)營(yíng)管理，保值增值的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。追求的是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 的最大化，注重的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的短期行為。由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn)不同， 董事會(huì)成員不宜在經(jīng)營(yíng)班子 任職；經(jīng)營(yíng)班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會(huì)任職。（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同。董事會(huì)人員應(yīng) 是善長(zhǎng)資本運(yùn)作，項(xiàng)目決策，資產(chǎn)（含人力資本）管理的帥才，帥才應(yīng)該是 具有戰(zhàn)略眼光，綜合分析和決策能力；具有動(dòng)態(tài)發(fā)展理念和一

32、定的超前競(jìng)爭(zhēng) 意識(shí)；對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有預(yù)見和洞察能力及靈活的應(yīng)變能力。具有領(lǐng)袖 天賦的帥才是公司的重要的資源。為此董事會(huì)應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進(jìn) 入。經(jīng)營(yíng)班子成員應(yīng)是善長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。經(jīng)營(yíng) 班子應(yīng)吸收善長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入。（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機(jī)結(jié)合。在人、財(cái)、物、時(shí)間、空間諸多因素中，人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個(gè) 企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才，更要有優(yōu)秀的實(shí)干人力。企業(yè)要迅速發(fā)展壯 大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時(shí)，老是抱著我有錢哪里請(qǐng)不到 人的心理，那你一輩子也用不到一個(gè)真正的人才。因?yàn)檎嬲斜ж?fù)有理念有 才干的人，絕不會(huì)為了

33、你的一點(diǎn)薪水而唯唯諾諾的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，領(lǐng)導(dǎo)學(xué) 正成為一門全新實(shí)用的豐富的管理科學(xué)。 作為腦黃金的部門以上經(jīng)營(yíng)管理干 部應(yīng)是將才一一謀事之才。不管是從機(jī)構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個(gè) 施展才干的空間。在制度化的流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機(jī)構(gòu)和崗位 設(shè)置是資本資源與人力資本有機(jī)結(jié)合的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)的組織機(jī)構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機(jī)統(tǒng)一, 才能給人才一個(gè)真正做事載體；才能實(shí)現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資本資源 與人力資本得到切實(shí)有機(jī)結(jié)合。領(lǐng)導(dǎo)者能切實(shí)做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動(dòng)部屬的積極性；二是可以克 服部屬對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的依賴思想，激發(fā)其創(chuàng)造精神，提高獨(dú)立工作的能力；三是減 少請(qǐng)示報(bào)告等工作程序，可以