物業(yè)管理實(shí)施方案

1、物業(yè)管理實(shí)施方案 眉縣安居物業(yè)管理服務(wù)有限公司于20xx年9月經(jīng)眉縣工商局批準(zhǔn)成立，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：610326100003061.注冊(cè)資金52萬元，是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、居民服務(wù)及房地產(chǎn)中介服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發(fā)的暫定資質(zhì)等級(jí)證書，資質(zhì)編號(hào)為寶房物20XX027號(hào)。 1-2. 公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置 公司設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)四個(gè)職能科室： 物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各科室人員配置 經(jīng)理部是公司的決策機(jī)構(gòu)，設(shè)經(jīng)理1名。經(jīng)理對(duì)公司所有事務(wù)全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大事務(wù)做出最終決策，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各科室工作。 在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，各科室互相協(xié)作，全面處理分管工作，對(duì)于重大問題報(bào)請(qǐng)

2、經(jīng)理處理，或通過高層會(huì)議商討決策。各科室在完成分管工作的同時(shí)，并完成經(jīng)理交付的各項(xiàng)其他工作。 1-3.公司員工配置 公司現(xiàn)有員工43人，獲得物業(yè)管理崗位從業(yè)資格證書的14人，各種專業(yè)技術(shù)和管理人員21人，其中中級(jí)職稱5人。我公司目前接管兩個(gè)住宅小區(qū)，物業(yè)管理總面積達(dá)22萬平方米，其中小高層1萬多平方米，多層住宅20萬平方米。 1-4.公司現(xiàn)有固定資產(chǎn) 公司現(xiàn)有房產(chǎn)一套，價(jià)值41萬元。為更好地給管轄物業(yè)提供保潔、綠化、共用設(shè)施設(shè)備、秩序消防等方面的服務(wù)，我公司先后購置垃圾箱1臺(tái)；垃圾清運(yùn)車29輛，；剪草機(jī)、打孔機(jī)、綠籬機(jī)各1臺(tái)；對(duì)講機(jī)9個(gè)；潛水泵、污水泵各一臺(tái)；電腦3臺(tái)及打印機(jī)等設(shè)備，總價(jià)值8萬

3、多元。為物業(yè)管理服務(wù)搭建了良好的設(shè)施設(shè)備平臺(tái)。 二、花園小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分析 2-1.眉縣花園小區(qū)簡(jiǎn)介 眉縣花園小區(qū)地處縣城景賢路南段，美陽街向南300米處。東西兩區(qū)占地總面積111畝，現(xiàn)有住宅樓42棟，住戶1200戶，業(yè)主3700余人。建筑總面積158675m2。 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)專業(yè)配電室和加壓站各2個(gè)，院內(nèi)設(shè)有智能化監(jiān)控設(shè)施、路燈，廣場(chǎng)燈；樓道內(nèi)設(shè)聲光控感應(yīng)燈照明，目前有5棟樓各單元門口設(shè)智能門。小區(qū)共有標(biāo)準(zhǔn)化糞池15個(gè)，并在每個(gè)單元門口設(shè)雨水、主干道設(shè)污水井、個(gè)別樓號(hào)設(shè)置消防栓。 小區(qū)內(nèi)還設(shè)置大型停車廣場(chǎng)2個(gè)，劃分停車位200個(gè)；自行車棚7個(gè)，共可容納自行車1000多輛。小區(qū)實(shí)行集中

4、供暖，除車庫外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。 小區(qū)擁有大型廣場(chǎng)花園1個(gè)，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹、鐵桿海棠、銀杏樹、琵琶樹、龍爪槐等名貴樹種800多棵，綠化總面積19580 m2。 目前小區(qū)管理規(guī)范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。 2-2.物業(yè)特點(diǎn) 該物業(yè)具有以下特點(diǎn)：1、小區(qū)住戶多，業(yè)戶來源復(fù)雜，有商人、農(nóng)民、國家機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)職工等；2、小區(qū)分多次階段性建成，原有設(shè)施設(shè)備落后；3、小區(qū)分東西兩區(qū)。 2-3物業(yè)管理分析 征對(duì)該物業(yè)特點(diǎn)，除收費(fèi)、綠化外，秩序、維修、保潔服務(wù)需配備兩班服務(wù)人員。秩序管理、維修服務(wù)需

5、實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)管理，收費(fèi)、保潔、綠化實(shí)行8小時(shí)服務(wù)。 三、物業(yè)管理方案 3-1、服務(wù)結(jié)構(gòu) 本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。 3-2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。經(jīng)理部下設(shè)三科一室，辦公室設(shè)文員1名，負(fù)責(zé)各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個(gè)科長(zhǎng)對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，三個(gè)科各設(shè)兩個(gè)班；工程科設(shè)科長(zhǎng)一名，維修員4名，負(fù)責(zé)物業(yè)

6、管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；服務(wù)科設(shè)科長(zhǎng)1名，保潔員7名，綠化員1名，收費(fèi)員2名，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)保潔、綠化管理，收費(fèi)和客戶接待服務(wù)；秩序科設(shè)科長(zhǎng)一名，秩序員8名，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務(wù)執(zhí)行由各班長(zhǎng)在科長(zhǎng)的指導(dǎo)下開展。 3-3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 3-3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場(chǎng)、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

7、保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 一小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道 1、公共綠地1次/天清理 2、硬化地面1次/天清掃 3、主次干道1次/天清掃 4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭 5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理 二、房屋共用部位 1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃 2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃 3、樓梯扶手2次/周擦拭 4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃 5、積水、積雪及時(shí)清掃 6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭 7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。 三、來及處理與收集 1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。 2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。 3、垃圾桶、果殼箱每日清理

8、，定期清洗保持清潔。 4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。 秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤 2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次； 3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放 。 4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。 5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。 綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。 2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。 3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。 4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。 5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)

9、的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次 6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。 車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。 2、對(duì)無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。 3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。 4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。 5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。 6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。 維修服務(wù) 1、保修 管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。 業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。 保修期限以住

10、宅質(zhì)量保證書上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。 保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。 通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。 2、有償服務(wù) 1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間 2、值班人員填寫維修登記表和派工單。 3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。 4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。 5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。 方案二：物業(yè)管理實(shí)施方案 為促進(jìn)全縣物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理行為

11、，理順物業(yè)管理體制，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平，切實(shí)改善城市環(huán)境面貌，提高群眾居住質(zhì)量，創(chuàng)建文明、整潔、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合全縣物業(yè)管理實(shí)際情況，制定本實(shí)施方案： 一、指導(dǎo)思想和工作原則 （一）指導(dǎo)思想：以深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以縣委提出的建設(shè)“生態(tài)之縣”、“宜居之縣”為目標(biāo)，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，以建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。 （二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實(shí)施，整體推進(jìn)。 二、工作目標(biāo) （一

12、）建立并推行有關(guān)職能部門各司其職、分工協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)綜合管理機(jī)制。 （二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標(biāo)，招標(biāo)率達(dá)到100%。前期物業(yè)管理合同簽訂率達(dá)到100%，業(yè)主臨時(shí)公約簽訂率達(dá)到100%。 （三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無人管理小區(qū)，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達(dá)到90%。 （四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，人員經(jīng)過培訓(xùn)，經(jīng)理持證上崗。 （五）加強(qiáng)業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū)80%以上成立業(yè)主委員會(huì)。 （六）建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。 （七）開展縣城內(nèi)裸地硬化和綠化。 （八）縣城內(nèi)100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。 三、工作任務(wù)及分工 （

13、一）完成二次供水水箱清洗消毒工作 1. 現(xiàn)有的二次供水設(shè)施不符合衛(wèi)生要求的，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測(cè)力度，并適當(dāng)增加檢測(cè)頻次。（責(zé)任單位：衛(wèi)生局） 2. 二次供水的產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)保證供水設(shè)施及設(shè)備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設(shè)施每年清洗二次。消毒清洗后，經(jīng)縣衛(wèi)生監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)水質(zhì)檢驗(yàn)合格后方可供水。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位） 3. 負(fù)責(zé)對(duì)全縣100處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗(yàn)收。全面檢驗(yàn)水質(zhì)，對(duì)水箱內(nèi)水質(zhì)不合格的責(zé)任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責(zé)任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦） （二）完成裸地硬化和綠化任務(wù) 具備綠化條件的采取綠化方式覆

14、蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對(duì)車行道裸土地面，根據(jù)道路等級(jí)和承載能力，采用水泥混凝土或?yàn)r青混凝土結(jié)構(gòu)，按照道路施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行硬化。對(duì)人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進(jìn)行硬鋪裝。不具備停車場(chǎng)功能的，采用普通人行步道板進(jìn)行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或?yàn)r青混凝土。 1. 城關(guān)鎮(zhèn)所有街路、巷道、游園廣場(chǎng)、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 2. 20個(gè)物業(yè)小區(qū)裸地9月末完成硬化和綠化。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 3. 企事業(yè)單位自有庭院、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位） 4. 臨街商家業(yè)戶門前破損踏步。（責(zé)任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局） 5. 基建工地內(nèi)的裸土地面

15、(包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路)進(jìn)行分類硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局） （三）加大物業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為 1. 依據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、哈爾濱市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 2. 嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 3. 強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、實(shí)行實(shí)名誠信考評(píng)制度，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水

16、平。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 4. 依據(jù)哈爾濱市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)程序依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 5. 加大住房專項(xiàng)維修資金的收繳力度。嚴(yán)格按照依政辦發(fā)200718號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實(shí)收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 6. 依據(jù)哈爾濱市物業(yè)服務(wù)信用保證金規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)信用保證金，對(duì)物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)

17、目、提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金，保證金由縣建設(shè)局統(tǒng)一監(jiān)管，專項(xiàng)用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。（責(zé)任單位：建設(shè)局） （四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系 城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)真貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例，各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。 1. 理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式。 對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)管理率達(dá)到100%；對(duì)達(dá)不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件無人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦

18、接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局） 2. 建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。 縣建設(shè)局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認(rèn)證工作，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作。 縣環(huán)保局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）有關(guān)噪音、油煙污染的治理工作。 縣工商局負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內(nèi)容，加大對(duì)虛假銷售廣告的查處力度，對(duì)有減免、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小區(qū)（樓）各類經(jīng)營行為。 縣法院對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件，應(yīng)依法予以支持。對(duì)事實(shí)清楚、無爭(zhēng)議的拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件應(yīng)

19、依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對(duì)物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應(yīng)依法予以強(qiáng)制執(zhí)行。 縣公安局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對(duì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。督促落實(shí)住宅小區(qū)（樓）安全防范設(shè)施建設(shè)，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)為主要內(nèi)容的安防技術(shù)，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構(gòu)建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時(shí)對(duì)住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進(jìn)行偵破。 縣行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。 社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織

20、成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 水、電、有線電視、燃?xì)獾裙?yīng)單位作為經(jīng)營和受益單位，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)（樓）相關(guān)管網(wǎng)、線路的鋪設(shè)、維修及費(fèi)用的收繳工作，一律實(shí)行收費(fèi)到戶。物業(yè)企業(yè)必須與相關(guān)部門簽訂委托代收協(xié)議后，方可代收水、電、有線電視、燃?xì)獾荣M(fèi)用。 四、保障措施 （一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。加強(qiáng)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。成立縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，代縣長(zhǎng)趙長(zhǎng)滿任組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)張樹文、王國柏、李繼東，縣長(zhǎng)助理王迎春任副組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)李繼東為常務(wù)副組長(zhǎng)?？h建設(shè)局、法院、房產(chǎn)住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、依蘭鎮(zhèn)等為成員單位。建

21、立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制?？h政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，縣領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在建設(shè)局）具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；縣政府相關(guān)部門要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。 （三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。開展貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物

22、業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。 （四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。縣政府相關(guān)部門要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理，定期檢查。特別是對(duì)存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。 方案三：物業(yè)管理實(shí)施方案 為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。 一、指導(dǎo)思想 以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合

23、，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。 二、工作任務(wù) （一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。 城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。 1、街道辦事處職責(zé)。 組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。 （1）會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管

24、理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。 （2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見。 （3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。 （4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。 （5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。 （6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理

25、項(xiàng)目的移交、接管工作。 （7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。 （8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)， 2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。 根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 （1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。 （2）會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。 （3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見。 （4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。 （5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會(huì)。 （6）

26、配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。 （7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。 3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。 物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。 （1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。 （2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。 （3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。 （4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。 （5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

27、 （6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。 （7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。 （8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。 （9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。 （10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。 （11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。 （二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。 1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。 開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企

28、業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。 2、實(shí)施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。 具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。 3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。 一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管

29、理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。 （三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。 對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)

30、范的過渡。 （四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。 開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套

31、設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。 （五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。 各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。 （六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。 要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。 （七）保證措施。 1、強(qiáng)化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。 要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳條例和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把條例的宣傳納入“十一五”普法內(nèi)容，認(rèn)