駐馬店商業(yè)場可行性研究分析報告

1、駐馬店市商業(yè)市場項目建議書項目可行性研究報告資金申請報告工程 XX 咨詢公司可行性研究報告目錄1 總論 錯誤！未定義書簽。1.1 項目基本情況 錯 誤！未定義書簽。1.2 項目名稱 錯 誤！未定義書簽。1.3 建設(shè)單位情況 錯 誤！未定義書簽。1.4 項目提出的背景、必要性及社會經(jīng)濟意義 錯誤！未定義書簽。1.5 項目主要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 錯 誤！未定義書簽。1.6 結(jié)論 錯誤！未定義書簽。2 產(chǎn)品方案及生產(chǎn)規(guī)模 錯誤！未定義書簽。2.1 產(chǎn)品方案 錯 誤！未定義書簽。2.2 生產(chǎn)規(guī)模 錯 誤！未定義書簽。3 工藝技術(shù)方案 錯誤！未定義書簽。3.1 基本原則 錯 誤！未定義書簽。3.2 主要工藝

2、流程 錯 誤！未定義書簽。3.3 主要設(shè)備的選型原則 錯 誤！未定義書簽。4 原材料、燃料及動力的供應(yīng) . 錯誤！未定義書簽。4.1 原材料消耗 錯 誤！未定義書簽。4.2 動力供應(yīng) 錯 誤！未定義書簽。5 場址選擇 錯誤！未定義書簽。5.1 場址原則 錯 誤！未定義書簽。5.2 自然條件 錯 誤！未定義書簽。5.3 配套條件 錯 誤！未定義書簽。6 項目建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽。6.1 干熄焦工藝 錯 誤！未定義書簽。6.2 總圖運輸 錯 誤！未定義書簽。6.3 干熄焦裝置設(shè)備 錯 誤！未定義書簽。6.4 干熄焦氣體循環(huán)系統(tǒng) 錯 誤！未定義書簽。6.5 干熄焦鍋爐 錯 誤！未定義書簽。6.

3、6 干熄焦環(huán)境除塵 錯誤！未定義書簽。6.7 干熄焦電站 錯 誤！未定義書簽。6.8 循環(huán)水泵站 錯 誤！未定義書簽。6.9 除鹽水站 錯 誤！未定義書簽。526.10 電氣 6.11 儀表 6.12 公輔設(shè)施 6.13 工業(yè)建筑 7 環(huán)境保護、安全與衛(wèi)生 錯 誤！未定義書簽。 錯 誤！未定義書簽。 錯 誤！未定義書簽。 錯 誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。7.1 編制依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn) 錯 誤！未定義書簽。7.2 工程概況錯誤！未定義書簽。8 消防 錯誤！未定義書簽8.1 工程火災(zāi)隱患分析錯誤！未定義書簽。8.2 設(shè)計采取的防范措施 錯 誤！未定義書簽。8.3 消防組織和管理錯誤！未定義書簽。

4、8.4 防火措施的預(yù)期效果 錯 誤！未定義書簽。9 節(jié)約能源 錯誤！未定義書簽9.1 能源的品種選用9.2 項目能耗 9.3 產(chǎn)出能源 9.4 項目節(jié)能量計算錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。10 勞動定員 錯誤！未定義書簽10.1 組織機構(gòu)及管理體制 錯 誤！未定義書簽。10.2 職工定員錯誤！未定義書簽。10.3 人員培訓(xùn)錯誤！未定義書簽。11 項目建設(shè)計劃 錯誤！未定義書簽11.1 設(shè)計工期11.2 施工工期錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。12 投資估算 錯誤！未定義書簽12.1 編制說明 12.2 附表 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義

5、書簽。13 技術(shù)經(jīng)濟 錯誤！未定義書簽13.1 概述 錯誤！未定義書簽13.2 經(jīng)濟評價原則 13.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。13.4 財務(wù)分析 13.5 結(jié)論 錯誤！未定義書簽。 錯誤！未定義書簽。駐馬店市商業(yè)調(diào)查結(jié)論基本認(rèn)為在風(fēng)光路開發(fā)中檔商場是可行的。支撐因素：宏觀+根據(jù)2004年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國人均0.7 0.8平方米的面積。+按人均增長0.1平方米計算，截至到2010年，五年中預(yù)計增長商業(yè)面積約100萬平方米，每年增長20萬平方米。 具有一定的市場空白量。中檔+目前駐馬店市區(qū)人口為56萬人，高端客戶約

6、占了整體的10% 較為有限，且多有固定消費場所均收入。+若定位為高端商場，消費群較窄，且為了改變消費群固有的消 費習(xí)慣，在推廣上可能需要花費大量的時間和財力。+駐馬店人均收入為500元左右，對高檔商品需求不大。如春天 百貨，進駐品牌多為高檔品牌，價位過高，客戶對此認(rèn)可度不 高，生意清淡。針對年輕消費群+在駐馬店124萬的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù) 67%+在商圈中心抽調(diào)的300份樣本中，20 35歲的消費者達到整 體的65%他們?yōu)槿粘ＯM的主體。以休閑服飾為主在20 35歲的消費群體，有70%勺消費者選擇休閑品牌。+ 20 35歲的消費群體，收入水平有所限制，但又追求時尚， 對于真維斯、佐丹奴等休

7、閑品牌更能滿足他們的要求及虛榮心 理。+風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運動為主題的商家達到 68%增加娛樂、餐飲等特色經(jīng)營在300份樣本中，有43%勺消費者需求娛樂，34%勺消費者需 求餐飲。這一結(jié)果具有一定的代表性。+周邊商場存在同質(zhì)化問題，增加特色經(jīng)營，吸引人流，延長消 費者停留時間。開發(fā)地下超市斗在樣本中有38%勺消費者經(jīng)常購買日用品斗以大賣場吸引人流，擴大消費群。準(zhǔn)確的市場定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營 管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時存在的問題：項目所處區(qū)域商業(yè)密集，競爭壓力大。在建的天方商城和北京商 場、樂山商場、喜迎門購物廣場為本項目的主要競爭對手； 項目原址的風(fēng)光市場

8、讓消費者形成中低檔的思維定式，因而項目 的提升需要付出較大努力；人均收入水平不高；政府開始加大對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1、國 家 宏 觀 經(jīng) 濟 分 析2000 年以來，我國宏觀經(jīng)濟狀況良好，經(jīng)濟增長逐漸趨于理性和正常， 主要表現(xiàn)為：投資大幅增長，其中主要增長是由民間資本和外資投入加大引 起的；加入 WTC帶動了出口的大幅增長；通貨緊縮狀況逐步緩和。我國勞動 力豐富，市場巨大，在持續(xù)高速增長了 20 年的情況下，經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的 潛力仍然十分可觀。自 2004年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了部分過熱跡象，主要表現(xiàn)在 糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費價格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹

9、，貨幣信 貸投放增長過快。針對宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，中央政府果斷采取了一系列 金融、土地和針對部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國民經(jīng)濟的良好運行。 據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果顯示：2004 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 128390億元，比上年增長 9.5%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18168 億元，增長 6.3%第二產(chǎn)業(yè)增加值 68259 億元，增長 11.1%第三產(chǎn)業(yè)增加值 35615 億元，增長 8.3%社會消費品零售總額 53950 億元，增長 13.3%進出口貿(mào)易總額 11547億美元，增長 35.7%在 2004年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上， 2005年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢。第一季度我國經(jīng)

10、濟增長 9.5%,國內(nèi)生產(chǎn)總值31355億元，其中城 鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資9037億元，同比增長25.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同 比增長26.7%。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在 25%£右的較高水平。國內(nèi)生產(chǎn)總值增加值生產(chǎn)總值2002 年2003 年2004 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）104790117251.9128390第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）16117.317092.118168第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）53540.761274.168259第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）35132.632885.735615數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒2、駐馬店市宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀在

11、全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下，駐馬店市總體經(jīng)濟狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟指標(biāo)收益狀況（億兀）增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP444.714.6%各產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)15728.4%發(fā)展?fàn)畹诙a(chǎn)業(yè)173.210.1%況第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來源：2004年駐馬店政府工作報告2. 2經(jīng)濟增長率2004年駐馬店市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 444.7億元，經(jīng)濟增長率14.6%, 處于較高的增長水平。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重為35.3% 38.9%和 25.7%。結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，僅25.7%，說明服務(wù)業(yè)等第

12、三產(chǎn)業(yè)有待提高。2.3投資水平全市投資項目建設(shè)力度加大，年初確定的 71個重點項目完成投 資51.42億元，較上年增長 31.98 %。其中計劃竣工項目完成投資 20.99億元，續(xù)建項目完成投資16.06億元，計劃新開工項目完成投 資14.37億元。結(jié)論：項目投資額度增長速度較高，遠超過國民經(jīng)濟增長速度。固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展的重要 動力之一。2. 4地方財政4全市地方財政一般預(yù)算收入完成12.8億元，增長20%，支出完成40億元，增長20.9 %;4高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成4億元，增長30.4 %;4社會消費品零售總額完成146.9億元，增長15.1 %;4實現(xiàn)旅游收入

13、235億元，增長28.7 %;4非公有制經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)增加值203億元，同比增長10.3 %，占全市生產(chǎn)總值的45.7 %。2. 5對外貿(mào)易+全年海關(guān)進出口總額3788萬美元，比上年增長22.5 %;+出口總額3226萬美元，增長16. 5%;+進口總額562萬美元，增長74. 5%+ 2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬美元，增長41.1 %;+實際利用外資2438萬美元，增長61%。三、駐馬店市宏觀政策現(xiàn)狀分析3.1利好因素的分析各種利好政策的實施，一方面將直接帶動未來駐馬店市經(jīng)濟的發(fā) 展，另一方面，對于本項目商業(yè)物業(yè)也會有較大的促進作用。4社區(qū)商業(yè)的嚴(yán)重不足，已經(jīng)引起國家以及地方政府的重

14、視。2005年5月初，商務(wù)部發(fā)布了關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的 指導(dǎo)意見（簡稱指導(dǎo)意見），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。+降息對商業(yè)物業(yè)的影響央行連續(xù)降低金融機構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴 大消費。受此政策影響，不動產(chǎn)市場，尤其是房地產(chǎn)投資市場受 到了間接的推動作用。4住宅市場投資因國家打擊住宅市場投機的政策導(dǎo)向而驟然降溫， 商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場也因此迎來了投資 契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向商鋪市 場。3.2、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢+國務(wù)院即將頒布城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例（簡稱條例）條例對商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中 規(guī)定，今后10000平

15、方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證， 開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建 設(shè)手續(xù)。而建設(shè)1萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點，還必須到國務(wù)院有關(guān) 部門進行聽證。+加入WTO寸駐馬店市商業(yè)物業(yè)的影響對于整個房地產(chǎn)市場，一方面入世將形成更為開放的市場氛圍， 吸引眾多國外房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事 機構(gòu)大量涌入，競爭也會加劇。+七部委意見遏制房地產(chǎn)投機2005年5月11日，由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、 國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合提出關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房

16、。4商務(wù)部開始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查繼5月初向全國各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研通知之后， 商務(wù)部將開始對部分城市商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)查。 本次調(diào)查的重點將是商 業(yè)地產(chǎn)的資金和空臵問題。3.3未來宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測-整體看來，3月以來密集出臺的抑制房價政策，除了使目前部分 地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對全 國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫影響。- 今年二季度國房指數(shù)除銷售價格指數(shù)外，與上季度和上年同期均 出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來的最低景氣水平，這 標(biāo)志著全國房地產(chǎn)業(yè)的增長將進入 3-5年的中期調(diào)整階段。丄房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購房者和開發(fā)商各

17、個利益主體之間的利益，以達到局部和全 局、公平和效率之間的動態(tài)平衡。本次國家針對房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房價，而不是市場打壓。斗 本次宏觀調(diào)控與90年代初的調(diào)控相比具有更強的市場化特征， 強調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點。應(yīng)該說，目前政策出臺的高峰期已經(jīng) 過去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖 現(xiàn)象。T駐馬店市目前的房地產(chǎn)價格水平較低，因此下降的空間相對有 限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國家宏觀調(diào)控的重點區(qū)域。 但是，在國家重點控制房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境下，開發(fā)商仍應(yīng)高 度重視土地、信貸政策的負(fù)面影響，在項目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗 風(fēng)險對策。四、駐馬店市宏觀經(jīng)濟概述 4.1、

18、駐馬店市概述駐馬店市位于河南省中南部，東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽 市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽市毗鄰。京 廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳?，處?quot;長江"、"隴蘭"兩大橫向經(jīng)濟 帶之間，洪河、汝河、泌陽河流經(jīng)其間，素有"豫州之腹地，天下之 最中"之稱。全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽、 泌陽九縣和驛城區(qū)，總面積1.5萬平方公里，總?cè)丝?820多萬。這里 歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動力充足，開發(fā)潛力 很大。建國以后，駐馬店所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽和南陽，2000年設(shè)立地級市。經(jīng)過全

19、區(qū)人民的努力奮斗，今日駐馬店的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟正在穩(wěn) 步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機械、電子、輕紡、建材、礦 產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。常年 糧食總產(chǎn)量40億公斤左右，占河南省的10%油料總產(chǎn)7億公斤左 右，占河南省的25%其中芝麻居全國第一位。4.2、駐馬店市人口現(xiàn)狀斗2004年全市出生人口 9.41萬人，出生率11. 42%。;斗 死亡人口 5. 27萬人，死亡率6. 40%;斗全年自然增加人口 4. 1萬人，自然增長率5. 02%。，4年末全市總?cè)丝?826. 31萬人。其中，城鎮(zhèn)人口 124. 1萬人, 占15. 02% 市區(qū)人口 56萬人，占城鎮(zhèn)人口 45

20、%鄉(xiāng)村人口 702. 2 萬人，占 84. 98%結(jié)論：駐馬店市目前和將來的一段時期內(nèi)人口增長將仍然處于上升階段。駐馬店市的城市化率約為15%遠遠低于全國36%勺平均 水平和河南全省27%勺平均水平。消費市場是由人口、收入水平、消費習(xí)慣及心理共同決定 的。124萬的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場容量。由于城市化過程直接與社會經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，駐馬店市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟發(fā)展水平的有限。4.3、駐馬店市年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成67%L 0-14歲15-64歲一 65歲以上根據(jù)河南省第5次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個家庭人數(shù)為3.7人；全省常住人口中，0-14歲的人口為2401萬人，占25

21、.94%;15-64歲的人口為6211萬人，占67.10%； 65歲以上的人口為644萬 人，占6.96%。駐馬店市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?% 結(jié)論：由此我們可以推測出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致， 年輕 人群是人口的主體，也是消費群體的主體，整體消費潛力較高。4.4 在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下，駐馬店市總體經(jīng)濟狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)<2004年駐馬店市經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表經(jīng)濟指標(biāo)收益狀況（億元）增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP444.714.6%各產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)15728.4%發(fā)展?fàn)畹诙a(chǎn)業(yè)173.210.1%況第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)

22、據(jù)來源：2004年駐馬店政府工作報告2004年駐馬店市主要經(jīng)濟指標(biāo)如下表:地區(qū)總?cè)丝?26.31萬人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384 元人均可支配收入4005 元商業(yè)零售總額127. 7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲蓄額279.5億元結(jié)論：4第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中仍然占支配地位，農(nóng)業(yè)和工業(yè)比重較高；4第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)還不發(fā)達，從側(cè)面反 映了消費需求和層次有待提高；-恩格爾系數(shù)（食品支出總額占家庭或個人消費支出總額的比例）達到50.14，略高于聯(lián)合國的小康生活標(biāo)準(zhǔn) 40-50%的上限。表明駐馬店市居民平均生活水平基本接近小康。4.5城鄉(xiāng)居民生活水平2005年16月份人

23、均可支配收（元）數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計網(wǎng)4 2004年，駐馬店全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到6179元,同比增長8.9%;4農(nóng)民人均純收入2226元，增長29%，農(nóng)民人均收入水平增 長速度較快。4城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額279.5億元，增長19.5 %。結(jié)論：商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民消費水平的變化；當(dāng)?shù)鼐用竦脑氯司杖朐?00元左右，一方面說明目前多數(shù)消費者收入水平無法支撐高端消費；另一方面儲蓄存款的快速增長，又說明在人均收入持續(xù)增 長，收入水平在今后兩年還有很大的發(fā)展空間。4.6城市人均收入及可支配收入7600城市人均收入城市人均可支配收入表中數(shù)據(jù)來源于河南統(tǒng)計網(wǎng)1 -6份分

24、2005年上半年，駐馬店城鎮(zhèn)居民可支配收入625.77、805.80、509.17、488.38、501.53、526.21 元人民 幣。結(jié)論：通過對比2003年一2005年人均收入和人均可支配收入可以 發(fā)現(xiàn)，駐馬店市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均 收入和可支配收入的增長速度超過 10%經(jīng)濟良性發(fā)展，市場環(huán)境樂觀。4. 7社會消費品市場匚2003年門2004年消費品市場穩(wěn)步發(fā)展。全年社會消費品零售總額127.7億元，比上年增長10.5 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額 25億元，增長16.1 %;縣及縣以 下消費品零售額102.6億元，增長9.2 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 10

25、3.2億元，增長9.9 %;餐 飲業(yè)零售額16.9億元，增長16.9 %;其他行業(yè)零售額7.4億元，增 長 4.8 %。結(jié)論:+社會消費品銷售增長與國民經(jīng)濟、居民收入水平的增長趨勢基本吻合，發(fā)展態(tài)勢比較合理；+城區(qū)居民消費能力增長快于農(nóng)村地區(qū)；+居民餐飲業(yè)消費的增長快于批發(fā)零售貿(mào)易和其他行業(yè)。4.8 2004年全年實現(xiàn)社會消費品零售額狀況如圖:結(jié)論：上述統(tǒng)計資料表明，2004年駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展顯示出強大活 力，繼續(xù)保持快速增長的良好發(fā)展趨勢；國內(nèi)需求穩(wěn)步擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進一步推進，經(jīng)濟環(huán)境 更加優(yōu)越和趨于完善。4.9、駐馬店市未來經(jīng)濟環(huán)境展望+近年來駐馬店經(jīng)濟發(fā)展迅速，全市以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為基礎(chǔ)

26、，逐步發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)，并不斷規(guī)范市場環(huán)境，充分合理利 用自有、外來資金，作為一個新興的地級城市，發(fā)展空間 相當(dāng)廣闊。+在良好經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的推動下，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城 鎮(zhèn)建設(shè)的加快，“中部崛起”的高調(diào)提出，可以預(yù)見，在未來相當(dāng)時間內(nèi)，駐馬店市經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)增長狀 態(tài)。+根據(jù)國外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市 GDP變化關(guān)系的研 究分析，二者的變化規(guī)律是趨于一致的，也就是說商業(yè)物 業(yè)的租金是與城市 GDP成正比例的。+商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)， 商業(yè)物業(yè)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟發(fā)展和居民 消費水平的變化。+目前駐馬店商業(yè)物業(yè)市場還處于初期階段， 尚不具備成熟 市場

27、的發(fā)展條件，但是隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可 支配收入的不斷提高，社會消費品銷售總額的快速增長， 商業(yè)物業(yè)的需求必然會逐漸上升。在建商業(yè)房地產(chǎn)的增 多、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)正是市場需求增加的有效反映。在未來商業(yè)物業(yè)市場上，地理位臵好、品質(zhì)優(yōu)良、價格相對低廉的大 型商鋪將是使用者和投資者的首選對象。但是由于本項目目前尚未開工、 開發(fā)周期較長，商業(yè)市場變數(shù)較 大，因此在未來開發(fā)過程中，左右項目的不確定因素（未預(yù)見因素） 較多。我司將在后期研究中， 針對項目進行跟蹤分析， 根據(jù)具體情況及 時調(diào)整開發(fā)策略，保證項目的順利運作。五. 駐馬店市商業(yè)物業(yè)分析5.1 、本項目商業(yè)物業(yè)的界定商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場的

28、重要組成部分 , 主要是指直接從事零售 業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商場、商鋪、店鋪等物業(yè)。一般來說， 按照商業(yè)建筑的規(guī)?？梢园焉虡I(yè)物業(yè)劃分成大型、 中 型和小型三種檔次。大型商鋪： 一般是指建筑面積在 10000平方米、甚至上十萬平方 米以上的商業(yè)建筑， 通常分布在城市一級或二級商業(yè)中心內(nèi)， 該類建 筑的裝修和設(shè)備都比較高檔 , 通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場、購 物中心等業(yè)態(tài)， 目前駐馬店除了正在建設(shè)中的天方商城， 基本沒有此 類商業(yè)物業(yè)。中型商鋪一般是指建筑面積在 5000-10000 平方米的商業(yè)建筑， 通常分布在城市二級或三級商業(yè)中心內(nèi)， 該類建筑的裝修和設(shè)備為中 檔水平，通常進行

29、分割出售，也有可能成為超市或小型百貨商場。目 前駐馬店房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的大量商業(yè)用房，多屬于此類商業(yè)物業(yè)， 如愛家量販、樂山商場、春天百貨等。小型商鋪一般是指建筑面積在 5000 平方米以下，分布在城市各 級商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑和道路兩旁的沿街店 鋪，如風(fēng)光路商業(yè)形態(tài)便以此居多。本項目商業(yè)地塊面積近 26000 平方米，我司將按照大型商業(yè)物業(yè)對本項目進行分析研究。本報告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩 選后可比之參考對象。5.2 、 駐馬店市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然產(chǎn)物， 從簡單的房地產(chǎn)項目配 套，進化成為具有獨立經(jīng)濟形態(tài)的房地產(chǎn)主體。目前駐馬店市的商業(yè)

30、物業(yè)主要集中在以下形態(tài)：臨街商鋪商住混合，在樓宇的群樓或下面幾層建商鋪 純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，以商廈的形式誕生 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃為主駐馬店市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)， 目前正處于商業(yè)的初步發(fā)展階段， 以自由經(jīng)營為主； 商業(yè)物業(yè)開始進入發(fā)展階段，但目前仍不成熟，對于投資商 鋪的營銷概念， 如商鋪帶租約銷售等方式， 還不能充分把握。從商鋪的發(fā)展歷程可以看出， 開發(fā)商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵因素在于其投 資價值的充分挖掘， 這是貫穿于商業(yè)物業(yè)發(fā)展始終的主線。 作為開發(fā) 者，在保證自身利益的前提下， 同時必須保證投資者的利益得以實現(xiàn)， 這樣才能從根本上吸引投資者和開發(fā)者的目光。結(jié)合駐馬店目前的市場情況， 中原認(rèn)為商業(yè)價值的關(guān)

31、鍵因素主要 體現(xiàn)在：準(zhǔn)確的市場定位 較有吸引力的付款方式合理的招商策略完善的經(jīng)營管理5.3 駐馬店市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢市場競爭與機會并存目前，駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個商 圈。在此區(qū)域內(nèi)幾個大型項目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸 引了本地區(qū)相當(dāng)程度的客流量， 支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。 但是在區(qū) 域經(jīng)營中，一定要形成錯位經(jīng)營，達到互補，盡量減小同區(qū)域項目對 于自身項目的沖擊。本項目周邊分布著樂山商場、北京商場、喜盈門購物廣場、新大 新商場、商業(yè)大廈、春天百貨等商業(yè)物業(yè)，與本項目存在有一定的競 爭。但同時， 風(fēng)光路商圈是駐馬店市目前唯一的大型成熟商圈， 良好 的商業(yè)氣氛

32、帶來了大量的人流， 為本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)做了良好的 鋪墊。此外，高檔商業(yè)項目的出現(xiàn)，將會迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、 混亂的不良形象，有助于本項目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的運做。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化駐馬店市商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展， 天方商城、 上海商城及本項目將 陸續(xù)投放市場， 商業(yè)市場體量的增大和競爭的加劇， 將會使消費者和 經(jīng)營者對商業(yè)需求變的更加理性。對于本項目， 除了需考慮商鋪前期有良好的銷售情況績外， 還要 考慮商鋪后期布臵哪些業(yè)態(tài)， 保證商鋪的經(jīng)營品質(zhì)， 才能令物業(yè)保值 和增值。項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時， 將會主動配合政府宏觀規(guī)劃， 架 設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以

33、組織社區(qū)活動、集市、表演、休 閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進， 成為綜合性的城市廣場。實際上， 把公共空間進行社會化， 將會為商場帶來可觀的潛在消 費人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。本項目作為交通樞紐，為公共 空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩 選、疏散以及商業(yè)活動展示等問題，需結(jié)合項目定位進行細(xì)化。5.4 、 商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化目前駐馬店市商業(yè)地產(chǎn)分布較為集中， 隨著市場的成熟， 商鋪的 同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。 目前駐馬店市商鋪的同質(zhì)化現(xiàn)象多是集中在 產(chǎn)品設(shè)計和業(yè)態(tài)定位上。產(chǎn)品的同質(zhì)化， 將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境， 容易形成以價

34、格為主要砝碼的低等競爭。 不同的項目均有其不同的特質(zhì)， 并且彼此 的商場定位、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的 模仿是不能有效增加物業(yè)競爭力的， 突出項目個性、 提高項目自身品 質(zhì)才是增加項目競爭力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加， 房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣 傳。但是對于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項目缺乏具體化、可感性強的 形象表現(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講， 具有著重要的意義。 在商鋪經(jīng)營之 前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟收益， 只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美 好的藍圖來增加投資信心， 因此商業(yè)項目的形象對于后期銷售是至關(guān)

35、 重要的。營銷策略單一目前本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的營銷、 推廣策略表現(xiàn)單一， 缺乏對銷售的 有力支持。目前商業(yè)物業(yè)的客戶仍以自用居多，但隨著市場的進一步發(fā)展， 投資客戶的比例將有所增加， 靈活多樣、 具有利益吸引的營銷策略將 會為項目的成功銷售提供保障。商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展目前本區(qū)域內(nèi)， 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對較為滯后， 到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)商業(yè)管理對于商業(yè)物業(yè)來說較為重要， 強勢的經(jīng)營管理可以將好 鋪做旺，實現(xiàn)持續(xù)的投資回報， 這正是投資者和經(jīng)營者最關(guān)心的和最 需要的。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機構(gòu)的支持 金融機構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)按

36、揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛 刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶， 影響了整個商業(yè)物業(yè)投資環(huán)境的發(fā)展和進一步興旺。針對目前的按揭形式， 要想擴大本項目的市場容量， 有效吸引客 群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成） ， 并以有效的促銷活動加以配合。六、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系6.1 、總體供求狀況根據(jù) 2004 年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面 積約為 0.36 平方米，少于全國人均 0.7 0.8 平方米的面積， 也遠低 于上海人均 1 平方米的商業(yè)面積。截至到 2010 年，按人均增長 0.12 平方米計算，五年中預(yù)計增長商業(yè)面積約

37、 100 萬平方米，每年增長 20 萬平方米。由此可見，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。6.2、行業(yè)供應(yīng)狀況從業(yè)態(tài)需求來看，駐馬店市場對商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元 化趨勢，從購物中心、量販類超市、家具商場、電器商店等到各種中、 小專業(yè)店都有不同需求。購物中心的數(shù)量增長有限，但所占面積比重較大，如樂山商場、春天百貨、風(fēng)光市場、天方商場、北京商場、上海商場等，消化了大 量的商業(yè)物業(yè)面積，累計10萬平方米。相對而言，小型商場和中、 小型店鋪的數(shù)量增長較快，年租賃成交量也較大，對商業(yè)物業(yè)的需求 增長較快。6.3、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布駐馬店市的商業(yè)主要集中在風(fēng)光路、樂山路、解放路等主干道。風(fēng)光路

38、西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例日雜20%餐飲10%服飾48%其它（通訊、家具等）22%風(fēng)光路東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例日雜15%餐飲3%服飾（運動休閑）67%其它（通訊、家具等）15%樂山大道西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例印刷18%餐飲11%服飾（運動休閑）18%通訊28%其它（文具、機關(guān)等）25%樂山大道東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計業(yè)態(tài)所占比例五金41%餐飲12%服飾（天方商場及步行街）5%通訊33%其它（超市、機關(guān)等）9%6.4、中型商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析駐馬店現(xiàn)有的和在建的大、中型商業(yè)項目主要包括:北京商場喜迎門購物廣場新大新商場商業(yè)大廈春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建打樁）

39、溫州步行街駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目建筑參數(shù)統(tǒng)計:總建筑面積北京商場8000 m22層喜迎門購物廣場12200m23層新大新商場4000 m22層商業(yè)大廈5000 m25層春天百貨8000 m26層（負(fù)一層）樂山商場10000 m24層上海商城（封頂）6 2 9 8 m （總占地 面積）一期建筑面積：6000 多 m23層天方商城（在建）60000 m26層（負(fù)一層）溫州步行街（商業(yè)街）30000 m2一、二層結(jié)論:除現(xiàn)有的樂山商場、喜迎門購物廣場和在建的天方商城外，駐馬店現(xiàn)有商場面積均在40009000 m2之間，屬于中型商場。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目位臵分析統(tǒng)計:位臵北京商場風(fēng)光路與風(fēng)光二巷

40、交叉口喜迎門購物廣場樂山路與交通路交叉口新大新商場風(fēng)光路（北京商場對面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂山商場解放大道與樂山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強路結(jié)論：駐馬店商場主要集中分布在樂山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新 形成以北京商場、樂山商場為中心的商業(yè)圈。隨著天方商城和上海商城的相繼建設(shè)和投放使用，駐馬店商 業(yè)市場份額將重新進行劃分。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計:喜迎門購物廣場一層/鐘

41、表、服裝賣場、化妝品、餐飲、煙酒、鞋 類二層、三層/大中型生活超市新大新商場一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負(fù)一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運動裝、運動器械 四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼 五層/美食、特賣樂山商場一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類 二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨 三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負(fù)一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝 品、珠寶首飾、小商品

42、二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價區(qū)及美食廣場、兒童娛樂區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、 婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書 吧、網(wǎng)吧、娛樂城、健美俱樂部、兒童娛樂、保健桑 拿、西餐結(jié)論:各商場業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等從業(yè)態(tài)設(shè)臵情況可分析出，在建的天方商城和北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當(dāng)中相對較有優(yōu)勢，是本項目主要的競爭對手。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計:北京商場400 m2，兩層（一層閑臵

43、），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購物廣場商場一樓西邊，南、北分別中式快餐 和美食店。一層與二層的樓梯平臺設(shè)臵休 息區(qū)（中空），面積約200 m2。春天百貨頂層設(shè)臵美食城、一層設(shè)臵速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂天地結(jié)論:從表格統(tǒng)計分析可以看出，駐馬店現(xiàn)有各主要商場對特色業(yè) 態(tài)的設(shè)臵缺乏較深的認(rèn)識。只有喜盈門購物廣場、北京商城、春天百貨、天方商城（在 建項目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場的餐飲部 分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑臵狀態(tài)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項目租售統(tǒng)計：北京商場一層（家電）：350/ m/月喜迎門購物廣場一層（服裝）：140150元/ m2/月春天百貨一

44、樓：120/m2/ 月，二樓：90 元 /m2/ 月樂山商場一樓：110/m2/ 月，二樓：70 元 /m2/ 月上海商城（封頂）一樓：130 元/m2/ 月，二樓：100 元/m2/ 月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000-20000/m2/月，二、三樓：12000- 3000/m2/ 月）溫州步行街40 元/m2、50 元/m2、60 元 /m2、70 元/m2 （價格從（商業(yè)街）商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計分析可以看出，商場一樓租金基本在 120元/ m2/月 左右，按照8%的回報率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價 基本上在19800元；二層租金基本在 80元

45、/ m2/月左右，按照8%的 回報率，售價基本上在13200元。駐馬店現(xiàn)有商業(yè)項目品牌統(tǒng)計6.5、典型商業(yè)個案分析正面案例：樂山商場概況：樂山商場位于駐馬店市樂山路和解放路交叉口，建筑面積1 萬平米，原來是一家國有商場，2000年改制,2003年商場進行了 整體裝修。經(jīng)營較成功：2002年銷售額為0.8億元，到2004年銷售額已達1.3億元， 發(fā)展為三家分店。2003年被列入商務(wù)部公布的重點流通企業(yè)名單，駐馬店只有 兩家。在短短的兩年時間里，樂山商場的銷售增長率達到了 62% 成功原因：交通因素駐馬店城區(qū)的主要干道為縱向的富強路、風(fēng)光路、樂山路 ， 橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂山路是主

46、要縱向貫穿城 市繁華區(qū)的干道，而樂山商場就處在樂山路和解放路兩條城市主 干道的交匯處。位臵之優(yōu)越就不言自重了。周邊環(huán)境分析商場周圍主要分布的家屬院有電焊機廠家屬院、柴油機廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一 人民醫(yī)院家屬院，固定的消費群體相對較穩(wěn)定。自身規(guī)模：商場總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場?？偣矠樗?層，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建 的天方商城和喜迎門購物廣場，樂山商場二期擴建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂山商場在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢的商場業(yè)態(tài)：商場業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛

47、衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。品牌：二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培蒙、報喜鳥、森達等 較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、 新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂山商場的商業(yè)定位是較高的，它較好 的填補了 2000年到2004年駐馬店市場中高檔商場的市場空白 ， 吸引了中上層消費群體，為商場的優(yōu)秀業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。商場的項目背景：樂山商場是駐馬店市政府東西合作的招商項目。相對來說，政策上的優(yōu)勢也是顯而易見的。商場租售情況：開發(fā)商采用先培育市場，用只租不售的方式，等市場相對較成熟 之后，再做進一步

48、的調(diào)整。反面案例:駐馬店商業(yè)步行街（以下簡稱溫州街）概況：由溫州投資商同駐馬店驛城區(qū)人民政府合作開發(fā)的舊城改造重 點工程，西起樂山路，東至風(fēng)光路，全長 420米，總建面30000 平米。租金水平：+ 一層商業(yè)價格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米 /月、40元/平米/月不等，價格從商業(yè)街中心地段向東西兩 邊降低。售價在15000元一10000元之間。+二層商業(yè)價格租金在25元/平米/月。售價在6000元左右。+三層商業(yè)價格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在 70平米一一100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空臵率接近 50%反思：+商業(yè)地產(chǎn)的成功最終

49、是由經(jīng)營者的成功決定的，溫州街急于 回收資金，不考慮針對經(jīng)營者的免租期，致使經(jīng)營者認(rèn)為在 此經(jīng)營壓力過大，不愿進駐。丄 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的 40%違反了駐馬店市目前仍以女 性消費者為主體的情況。+在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得 雅等，首先駐馬店人均收入水平在500元左右，市區(qū)人口 56.2 萬，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費 場所，將他們重新吸引至此，需要花費大量的時間和推廣費 用。其次，駐馬店市場認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對 溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。4 后期經(jīng)營管理存在問題，

50、在商家入駐后，管理方未及時根據(jù) 商家進行現(xiàn)場宣傳活動，配合推廣。斗位于風(fēng)光路北段，與消費者日常消費場所有一定距離。6.6、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點為中心，沿一定方向和距離擴展， 吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開商店合理選址的前提。通過分析掌握客流來源、 類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進行市場定位，是商家制定市場拓展、營銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動人口 其中居住人口是商圈基本顧客的主要來源，后兩者是潛在顧客駐馬店市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂山大道、解放大道 和富強路與其相近的區(qū)域，形

51、成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其 輻射范圍是整個市區(qū)（市區(qū)56萬人口都可能成為本項目的潛在消費 群）。居住人口駐馬店住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段， 全市范圍內(nèi)容量較大的 典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、 新世紀(jì)公司的新家園 和翡翠城、城新村等。單個住宅項目較多和市場整體開發(fā)體量較小是 駐馬店市住宅市場的一個顯著特征。目前駐馬店市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成 的家屬院為主，且相對陳舊，容量較小，大部分是由 1 6棟樓構(gòu)成, 以34棟居多，絕大部分是多層住宅，無高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位臵容量（戶）萬博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院解放路和駿馬路交叉口144

52、市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂山大道和健康路交叉口148市國稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機廠家屬院解放路282號240水利局家屬院解放路282號196市內(nèi)衣廠家屬院樂山大道、交通路120市物資局家屬院樂山大道144市輕紡局家屬院樂山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂山大道、健康路180市教育局家屬院樂山大道148第一人民醫(yī)院樂山路、健康路244機械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政

53、局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。按照河南省戶均人數(shù)3.7人的平均水平，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在 13000 人左右。在城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模 和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù) 建筑面積700-910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求 面積在9100-11830平方米以上。同時，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職， 收入穩(wěn)定且高 于駐馬店市平均工資水平?？梢灶A(yù)見，這部分商圈基本顧客群的消費 能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費支撐。居住人口消 費額占商圈總銷售額55%之間工作人口由于駐馬店市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商 圈同時也是政府機構(gòu)和機關(guān)單位的主要聚集地。 分布著駐馬店市委市政府、水利局、物價局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測繪工程局等大量機構(gòu)。這部分工作人口的消費額應(yīng)該占風(fēng)光 路商圈總銷售額的15-25%之間。流動人口本次調(diào)研中的人流量是指地點人流量，即在一定時間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過某一