青崗國際大酒店式公寓住宅可研報告

1、青崗國際大酒店式公寓、住宅可行性研究報告目錄第一章 總 論 錯誤！未定義書簽1.1項目概況 錯誤！未定義書簽1.2項目建設地點 錯誤！未定義書簽1.3編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽1.4研究范圍 錯誤！未定義書簽1.5研究工作概況 錯誤！未定義書簽1.6項目概況 錯誤！未定義書簽1.7存在問題及建議 錯誤！未定義書簽第二章 項目背景與建設必要性 錯誤！未定義書簽2.1項目背景錯誤！未定義書簽2.2項目建設必要性 錯誤！未定義書簽第三章 項目選址與建設條件 錯誤！未定義書簽3.1項目選址錯誤！未定義書簽3.2建設條件 錯誤！未定義書簽第四章 市場分析與市場銷售 錯誤！未定義書簽4.1市場分析 錯誤！

2、未定義書簽4.2市場銷售 錯誤！未定義書簽第五章 建設規(guī)模及產品方案 錯誤！未定義書簽5.1建設規(guī)模及內容 錯誤！未定義書簽5.2產品方案錯誤！未定義書簽第六章 技術方案、設備方案及工程方案 昔誤！未定義書簽6.1技術方案 錯誤！未定義書簽6.3工程方案錯誤！未定義書簽第七章 總圖運輸與公用輔助工程 錯誤！未定義書簽7.1總圖運輸 錯誤！未定義書簽7.2公用輔助工程 錯誤！未定義書簽第八章 環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽8.1環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽8.2清潔生產評述錯誤！未定義書簽5未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定

3、義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽第九章 勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生 錯誤!9.1勞動安全錯誤!9.2工業(yè)衛(wèi)生錯誤!第十章 企業(yè)組織、勞動定員及人員培訓 昔誤!10.1企業(yè)組織錯誤!10.2勞動定員錯誤!10.3人員培訓錯誤!第十一章 項目實施進度 錯誤!11.1可行性分析階段 錯誤!11.2建廠設計階段 錯誤!11.3建廠施工階段 錯誤!11.4試生產階段 錯誤!11.5項目驗收階段錯誤!11.6項目實施進度錯誤!

4、第十二章 投資估算及資金籌措 錯誤!12.1編制依據(jù)錯誤!12.2項目投資估算 錯誤!12.3項目鋪底流動資金估算 錯誤!12.4項目總投資錯誤!12.5資金籌措錯誤!第十三章 財務分析 錯誤!13.1基礎數(shù)據(jù)錯誤!13.2成本費用估算錯誤!13.3銷售收入與利稅錯誤!13.4財務評價錯誤!第十四章 研究結論與建議 錯誤!14.1研究結論錯誤!14.2問題與建議 錯誤!附表：第一篇 總論1.1 項目名稱及概況1.1.1 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名）1.1.2 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司1.1.3 項目概況本項目位于湖南常德市德山經濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴

5、德山，毗鄰常 德市二中（德山書院舊址） ，是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。項目占地 147.33 畝，其中釣魚臺國際飯店占地 103畝，釣魚臺國際公寓占地 44.33 畝， 是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面 的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常 德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 16.7 度，極端最高氣溫 40.1 度，極端最 低氣溫-13.2度。年平均降雨量1373mm全年主導風向北東北風（NNE,風速2.1m/

6、s，歷 年最大風速22m/s，靜風頻率較高，歷年土壤最大凍結深度 20mm地質條件 : 常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程尚未進行地質勘探，參考相關地質資料，地基土層很可能由第四系全新統(tǒng)（Q4雜填土，粉質粘土、粉土、圓礫、卵石組成。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的 麻城常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。根據(jù)有關規(guī)定，擬建工程可 以按基本烈度七度抗震設防。交通條件：德山距省會長沙150km離世界級旅游勝地張家界 160km是長常高速（長 沙常德）、常張高速（常德張家界） 、常吉高速（常德吉首） 、常荊高速（常德 湖北荊州）的交匯處，也是進

7、出常德市區(qū)的必經之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘 稱常德門戶。供電、供水： 常德已成為湖南最大的能源基地。 工業(yè)用電均價 0.47 元/度，重點工業(yè) 0.41 元/度，低谷電價 0.17 元/度。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用 水均價1.5元/T，服務業(yè)用水均價2.3元/T。1.1.4 項目建設規(guī)模本項目酒店部分建筑面積約 70625m2其中餐飲9715平方米，會議中心3243平方 米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米?；孛娣e94408平米，容積率1.88，建筑密度30%，綠地率30%?？偼?/p>

8、資約23680萬元，建設期2005年11月至2007年11月。 本項目公寓及住宅部分 總占地面積約44.33畝，即29570叭則可開發(fā)建設面積30000叭 用地性質：商住樓，總用地面積：29570川，規(guī)劃凈用地面積:20699川，容積率：1.0，總 建筑面積：30000叭10-15層小高層，道路面積：3000川，綠化面積：5871卅，戶型： 公寓80-150 m2,二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：10-18層小高層，層高3-3.6 米，總高度小于55米。1.2研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的 必要性、建設條件、規(guī)劃方

9、案、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金 籌措、經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作 投資決策參考。釣魚臺國際飯店總高約84.9m，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結合，建成園林式的酒店商務區(qū)。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。1.3研究結論與主要經濟指標主要經濟指標指標項目名稱所得說前所得稅后內部收益率（%）因本方案米用產權出售，反租經營， 資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用 內

10、部收益率來判斷項目是否可行。財務凈現(xiàn)值（1=12% ）（萬元）5044.73367.4動態(tài)投資回收期（含建設期）5.617.2靜態(tài)投資回收期（含建設期）5.587.1投資利潤率（%）48.64投資利稅率（%）72.87上繳稅金（萬元）8521.3根據(jù)上述指標，該項目經濟財務評價可行1.4問題和建議關于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。 關于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃， 在此基礎上需進一步細化和優(yōu)化。關于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站阻礙了其與主城區(qū)的流 通，建議政府盡快撤消該收費站。關于基礎設施：本

11、項目周邊的市政基礎設施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務 必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。關于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目 的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建 議政府務必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。6第二篇 項目提出的背景和建設意義2.1 項目提出的背景2.1.1 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設成濱水生態(tài)園林城市 ;全國旅游城市 ; 構筑高科技產業(yè)群；營造 都市文化氛圍。 進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、 湘渝重要通 道上的中心地位。到 2020 年，基本

12、實現(xiàn)社會、經濟和環(huán)境協(xié)調發(fā)展的現(xiàn)代化新 興城市目標。2.1.2 常德市域城市空間結構布局新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為： 一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)； 德山開發(fā)區(qū)。常德市整體交通體系構建：公路：借新建和原有 207、319 過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道 207、 319 和省道 1804、1801 及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口 暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站， 新建德山站。 常德汽車北站遷至 常德火車站西側，常德汽車南站遷至金霞路北側，在德山葛少灣建德山汽車站。鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區(qū)鐵路專用線； 由常德東站引出的貨場鐵

13、路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。水路：（ 1）通行 500噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。（ 2） 港口布局 : 取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼 頭。（3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設 1 個集裝箱專用碼頭和一個 有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一， 主要承擔件雜、重件、煤炭等物質的進出。航空：桃花源機場配套設施建設，加強機場周圍環(huán)境的保護。2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃 1999-2020和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準， 至 2010 年，都市人口擴容增量為 66 萬，

14、2020 年為 85-100 萬。其中江北城區(qū) 55 萬，江南城區(qū) 15 萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。2.1.4 常德市近期城建方向 :A 、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主 要完善武陵大道北段兩側的建設， 同時加快朝陽路西側柳葉路與濱湖路之間的城 市建設；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側進行建設；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。2.1.5 城市擴展與經濟發(fā)展對人口增量的推動力按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經驗， 在城市擴展及經濟高速發(fā)展期， 其人口的增容膨脹 速度較快， 雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮， 但隨著大都市區(qū)定位的 出臺及

15、交通網絡的構建， 以及常德經濟的快速發(fā)展， 城市化進程加快， 城市化水 平的將不斷提高，在20062007年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長 量達 15000人, 到 2010年，中心區(qū)人口達到 66萬， 2020年，達到 85-100 萬。2.1.6 德山城市發(fā)展對酒店服務的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是： 在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 根據(jù) 常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體 系構筑軸帶向東西向發(fā)展， 實現(xiàn)與鼎城的對接， 提升常德大都市區(qū)南部德山板塊 的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。近期建設重點：主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技

16、術工業(yè)園 和海德工業(yè)園， 兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設， 其中 含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產項 目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿易城、會展中心和五 一工業(yè)園、 五一居民新村、 木材交易， 還有常張高速連接線的高架與轉盤建設亦 等近期重點建設項目。由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點， 又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。 因此，從整體市政施工時間進度分析， 常德五星級大酒店項目正處于整個市政交 通施工期， 雖然在常德五星級大酒店項目交盤期， 市政項目未完全竣工

17、， 但至少 常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯， 其潛在消費者對常德五星級大酒 店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。 因此，整體市政配套施工進度， 將有利于常 德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。2.2 項目的建設意義2.2.1 滿足城市消費和促進經濟增長 近年來，常德的經濟發(fā)展已有長足提高， 酒店業(yè)的消費不斷增長， 而常德市 至今無一家五星級規(guī)模酒店， 雖然政府在加強這方面的工作， 但滿足不了城市各 層次住房消費。 以滿足那些經濟條件較好， 有較高消費要求的客人， 因此本項目 的建設很有必要。 本項目的建設投資及產業(yè)鏈的發(fā)展， 必將促進區(qū)域的經濟繁榮 和發(fā)展。2.2.2 促進城市建設、

18、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網點、學校、集市必將形成，交通、購物、 通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三 產業(yè)，繁榮城市經濟，促進城市建設、提升城市品位。40第三篇市場調查分析與市場定位3.1湖南省及常德市經濟發(fā)展現(xiàn)狀20世紀90年代以來，湖南經濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經濟成 就，“八五”時期經濟增長速度年均達10.5% “九五”時期經濟增長速度年均達 9.7%,2001 2003年經濟增長速度分別為9.0%、9.0%、9.6%，至U 2003年湖南經 濟總量已達4638.73億元。在追求GDP增長的過程中，粗放型的增長方式還沒 有根本轉

19、變，湖南經濟在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。經濟的 高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產出表測算 分析，19972002年間，GDP總量由2993.01億元上升到4340.94億元，增長 1.45倍，而同期各產品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消 耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的 生產和供應業(yè)）、水資源（水的生產和供應業(yè)）的消耗分別增長了 1.78倍、2.04 倍、1.32倍、3.19倍、2.32倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經濟總 量的增長。2003年國民經濟主要統(tǒng)計指標指標名稱計量單位2003 年比

20、上年增長%人口和居民生活年底總人口萬人6662.80.25其中：市鎮(zhèn)人口萬人2232.045.23城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7674.210.3城鎮(zhèn)居民人均消費性支出元6082.6235.59.1城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)%35.8-農村居民人均收入元2532.95.6農村居民人均生活消費總支元21393.4出農村居民恩格爾系數(shù)%51.9-居民消費價格總指數(shù)上年為100102.4經濟的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件，據(jù)統(tǒng)計湖南省2003年旅游收入已超過250億元人民幣,年增長20%左右,潛在市場非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為3.2, 平均每戶就業(yè)人數(shù)為1

21、.8，就業(yè)負擔系數(shù)為1.56。常德人均可支配收入為8871.67 元。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在800-2000元的占了 68%超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在 2000-6000的也占了 23%將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費 能力。家庭收入在6000元以上的占了 9%近十分之一，常德這部分最高收入 人群是商業(yè)地產、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。2004年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性總支出為6958.86元，購商品房 人平支出占總人平支出的 22%。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為1429.12元,占人平消費

22、性支 出的36.1 %（恩格爾系數(shù)）,根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù) 30-40 %為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2004年，便跨入了寬裕型生活階段, 并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。3.2常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1常德市旅游市場分析3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積1.82萬平方公里，占湖南省總面積的8.6%。其中山區(qū)（山 地、丘陵、崗地）面積9879. 82平方公里，占全市總面積的 54.1%;平原面積 6984.28平方公里，占全市總面積的 38.3%;水面面積1383.9平方公里，占全 市總面積的7.6%。常德是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩

23、年先 后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國衛(wèi)生先進城市”的稱號，還是湖南省唯 一的“省級園林城市” 和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭創(chuàng) “國家園林城市”和“國 家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設施業(yè)都呈上升趨勢。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展 的運輸體系。 319、207 國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公 路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預計今年開通） 。枝柳鐵 路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經 洞庭湖直達長江。桃花源機場距市區(qū) 13公里，為國家標準4C級機場，可泊波 音 737

24、 等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。3.2.1.2 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 多年來常德市的經濟總量一直位居湖南省第二、第三位。 2003 年城市人均 收入 1078 元/月，旅游收入 21 億元， 已經具有發(fā)展旅游產業(yè)的市場基礎。隨著 常德市經濟的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市 民的一種消費時尚， 60 萬常德市民具有龐大的旅游市場消費力。常德市旅游對當?shù)亟洕呢暙I率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 5.7% 的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 10.7%，湖南省 17.14%的水平。旅游 的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 2004年，湖

25、南省的入境旅游收入比上年 增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其 入境旅游設施、服務質量都對入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設施：飯店： 300家客房： 3000間床位： 1 0000個常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2004年： 75%。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的， 如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設置條件需從功能上加以完善配 套，服務水平、服務質量要提高水平和吸引力。同時，常德市的旅游市場有以下發(fā)展趨勢：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多

26、的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅 游人口的一個重大轉變。B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調查表明，常德市旅游住宿接待設 施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市 旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30沖上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待 設施，這個比例達到了 35%C、商務和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商 務客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設施保持了90%勺入住率。上述情況還表明，開發(fā)建設上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不 僅具有良好的市場空間與發(fā)

27、展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加 快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。3.2.2常德市主要酒店調查分析我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。322.1 旅游住宿接待設施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設施（包括星級酒店、賓館）共十五家。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店夫容大酒店華都大酒店金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館在常德市區(qū)內旅游住宿接待設施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經形成一定規(guī) 模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設施占據(jù)

28、 了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設施。中、高檔旅游住宿接待設施只占 40%在這些旅游住宿接待設施中較高級 別的旅游住宿接待設施（四星級），僅僅只有兩家。而屬于高級別的五星級酒店， 在整個常德市來講，仍然是個空白。近幾年，旅游產業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅 游勝地必經之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺 以及風景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的 引進外資。就這兩點而言，常德建設高星級旅游住宿接待設施已迫在眉睫。 322.2 旅游住宿接待設施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設施中，擁有各種類型與檔次的

29、房間，共計約有1500間（套）。較高級別的房間343間（套），僅占星級酒店房 間的22%左右；舒適型房間（指三星級酒店）計 413間（套）僅占星級酒店房 間總數(shù)的27%而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達 800余間（套），竟占星級酒店 客房總數(shù)的一半還要多。3.2.2.3 出租情況常德市星級旅游住宿接待設施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設施的客房出租率一般都在 80%以上。（如圖所示）酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%上旺季時滿員夫容大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店二11029526821

30、680%旺季時滿員金海大酒店二9832025623880%旺季時滿員八百里酒店二9530822820070%宏大賓館二11029823820050%從以上星級旅游住宿接待設施的出租率情況上來看，在常德市高星級的旅 游住宿接待設施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設施平 均開房率達80鳩上，旺季更是供不應求。這一方面由于常德市五星級旅游住 宿接待設施市場空缺，相當一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設施。322.4 營業(yè)構成縱觀市區(qū)內的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構成情況，是各具特色。常德市星級旅游住宿接待設施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳（個）包房（個）餐位（個）日均營業(yè)額（萬元）人均

31、消費（元）大廳包房華天四3131000850-60150-200芙蓉四213600650-60150-200華都三三223800540-50120-150金海三212500435-45120-150八百里三三2157003.535-45100-120宏大三三210600/常德市星級旅游住宿接待設施娛樂項目一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑華天四卡拉OK電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都-_卡拉OK電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海二卡拉OK歌舞/桑拿美容美廳發(fā)八百里-三演藝廳/桑拿美容美發(fā)宏大-三卡拉0K/桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待

32、設施的營業(yè)構成來看，他們各具特色。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設施項目比較完善，或某一個部分比較完善 的，他們的經營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經營效果就要強 一些322.5 未來旅游住宿接待設施建設情況今年常德市教委有一家“教育賓館”一一凱悅賓館于2005年5月試營業(yè);其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時 期，未來兩年內不會有所舉動。3.2.2.6 旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展趨勢分析常德市的旅游旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認 為常德市今后旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一 個是質的提高。可以從以下幾個方面

33、去看常德旅游住宿接待設施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設施 主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。隨著 周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風景區(qū)有可能成為 新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā)展 空間和機遇也隨之到來。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設施相結合，度假酒店、特色酒店異軍 突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、一柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源, 發(fā)揮他們的綜合價值，這些都

34、給旅游住宿接待設施的發(fā)展提供了空間。3）多功能綜合性旅游住宿接待設施成為趨勢從旅游住宿接待設施類型上看發(fā)展。 現(xiàn)在的旅游住宿接待設施基， 本上是 一個類型的。即商務、會議兼旅游綜合性住宿接待設施。從旅游住宿接待設施 發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設施發(fā)展的初級階段。常德市還沒有專門是 旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。而 這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢。專家們早已預測到，觀光性度假將讓 位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經在形 成一種趨勢。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設施的經營狀況，從某種程度上已

35、指出了發(fā)展方向。 從常德旅游住宿接待設施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設施業(yè)的發(fā) 展。旅游住宿接待設施星級高的，設施完善，項目齊全，服務優(yōu)秀，經營就好， 出租率就高。反之經營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質量的生活。 這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設施才 能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。 3.2.3 常德市康體娛樂分析3.2.3.1 行業(yè)現(xiàn)狀在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有 KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌 舞表演。在市區(qū)內不乏一些經營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年

36、華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、 熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中 心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產云集的小街，個體經營 者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務 等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的 賓館和酒店去消費這些項目。另據(jù)調查 20002003 年之間常德市保齡球運動、 健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所， 但市民對這一項目的熱情不大， 至使這些娛樂項目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。A、常德市的康體娛樂項目的構成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包

37、括KTV包房和演藝劇場。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。B、行業(yè)容量與經營概況：從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字2004年游客帶來的消費收入為21億元 經營規(guī)模及上座率分析第一類娛樂類場所名稱項目名稱規(guī)模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類休閑類場所名稱項目名稱規(guī)模（茶位數(shù)）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類健身類場所名稱項目名稱

38、規(guī)模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）常德市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共 計數(shù)十家。普遍的上座率均在 50%60%以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次 較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經常爆滿。有時還需要提前預訂。兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了70%-80%這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。 常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。另外，對那結規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。（2）

39、第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自 的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到80% 85%以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽 水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未 受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務好的賓館、酒店桑 拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非常火爆。通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的KTV包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。在調查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂

40、業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與 旅游客人為輔：從經濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經 濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛 樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是， 隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會 給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè) 內做得較好的幾家。休閑類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨

41、林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳KTV6898元/小時36金碧輝煌歌廳KTV6898元/小時40天上人間歌廳KTV6898元/小時43金色年華歌廳KTV6898元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近 1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近 1000健身類:場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450 元/2 小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350 500 元/2 小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球2060元/小時24323.2 經營現(xiàn)狀分析A、消費潛力巨

42、大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種 情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80疥90沖上，這足以證明常德市民有 較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前常德市 休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的 休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經營上均沒有形成自身的特色。 不論裝修、 產品、還是服務上都沒有形成自己的風格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產品上、服 裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風格。如果市

43、場上能夠出現(xiàn) 重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競 爭優(yōu)勢。C、品牌效應沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是 曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方 面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產生品牌轟動與連帶效應有關。再者與管理與 服務水平也有關系。 在充分考慮到消費者的消費需求的前提下， 創(chuàng)建綜合性的、 有自身鮮明的特色的，注重服務質量與個性服務的休閑娛樂場所，就必定能顯 現(xiàn)整體效應，樹立企業(yè)品牌。D項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經營單一的項目。缺 乏集多種娛樂項目為一

44、體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生 活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽 毛球、網球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求， 又促進社會的消費刺激地方經濟增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增 加了客源的覆蓋面，又可大大提高經濟效益。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所， 這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫 露頭角；經過這今年的發(fā)展已經成為常德市休閑市場的一個新熱點。以常德市 與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造

45、、設施種類、服務質量 等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī) 模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入 人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將 成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調查作為基礎，建立以生 態(tài)、自然環(huán)境為基礎，各種配套設施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。3.3 客源調查分析與市場規(guī)模預測3.3.1 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。年 齡在 3055 歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員

46、、銀行職員、教師、 商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確 定地 200350（元/ 人次）的范圍內也主要是針對這部分消費群體。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析 : 常德市本地客源的增加和臨近地市 （主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅 游觀光而是來休閑度假； 常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客 （包 括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30% 以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了35%；商務和會議客源增大。3.3.2 市場規(guī)模預測預測假設 :1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五

47、星級酒店 ;2. 國民經濟和社會發(fā)展 基本穩(wěn)定 .常德市民除了“愛消費” 、“敢消費”外，還“想消費” ，“愛熱鬧”，市民 想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在常德一些新酒店、新酒樓往往 得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒 店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn) 出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。規(guī)模預測。常德市區(qū)的年人均收入 1.3 萬元/ 年左右，人口 60多萬。長沙 市人口 170萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華 天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很 大

48、的增長空間。一般來講， 一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五 星級酒店 2.5 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 , 每年約有 16 萬人入住。按預測模型： Y=N*（1+r ）tY:旅客規(guī)模，N:基數(shù)，r為增長率，t :時間本項目旅客規(guī)模預測表序號r丫（萬人）2006 年2010 年2015 年15%1619. 424. 8210%1623. 437. 7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩(wěn)定在23-25萬人/年。從客房入住率考慮，假設本酒 店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設計

49、要求。3.4本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到常德市經濟情況和收入水平，本項目應已面向本地 區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內市場，全力爭取外來游 客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的 服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。第四篇 項目總體規(guī)劃方案4.1 規(guī)劃設計理念4.1.1 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對 原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網狀交叉，相互滲透 , 資 源共享，相互依存

50、的整體結構?？沙掷m(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應， 對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。4.1.2 用地分析 建設用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望， 沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內地形地貌復雜，高差變化較多。用 地中部地勢較緩，建設及景觀條件最佳。基地南面有兩條城市道路交匯， 為該地段陸上主要交通依托， 東南面臨江有 舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應考慮建筑與其的關系以及借景作 用。用地西面為一中學，建筑質量不高，從景觀方面考慮應予以遮擋。4.1.3 規(guī)劃概念 借鑒造

51、船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作 為各種功能的載體， 再用各類不同性質的交通及活動場地加以連接并最終將其熔 鑄為一個“超級平面” ，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。4.2 總平面布局及酒店綜合體方案4.2.1 總平面布局 設計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊， 西側作為 向自然山體過渡的緩沖帶， 東側臨江面為主要的建設用地， 獲得了較為規(guī)整的建設地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。整個地段順地勢被分為 44.0 、48.0 、52.0 三個不同高度的平臺，分別設置 了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，

52、 功能不同的院落， 并用一條景觀軸線將其聯(lián)結。 以居中的酒店綜合體為支點， 擔 起兩頭不同性質的使用空間， 形成整體上的平衡， 同時借助融匯其中的娛樂及商 業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。所有商業(yè)空間均沿江設置，對江面開放，結合臨江大面積的開放休閑空間， 形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺， 從而將商業(yè)從室內引向了室外， 創(chuàng)造了 多元化的商業(yè)娛樂空間?；孛娣e 94408 平米，容積率 1.88 ，建筑密度 30，綠地率 30。4.2.1 酒店綜合體方案酒店主體高 84.9 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共 500 套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒

53、店辦公輔助設施。酒店主體采用獨特的風帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量 建筑的沉重感， 強化了現(xiàn)代性， 呼應了城市游輪的總體概念， 使得客房獲得了最 大的觀江面， 同時也使得自己成為整個區(qū)域的標志性建筑。 所有餐飲面向江面展 開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。 結合當?shù)蒯烎~臺的傳說， 利用地形的自然高差， 設置了大面積的觀江平臺， 配以設置的古文物， 作為臨江 親水休閑區(qū)的終結與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。4.3 交通系統(tǒng)基地南側的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良 好交通的有力保證。方案設計中，在基地內通過臨江設置的主干道及西側的原有道路

54、通過盡端創(chuàng) 造性的以地下停車場作為連接，同時結合中部連接路在場地內形成了交通環(huán)路， 最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內的交通順暢。區(qū)域內利用地形將大多數(shù)停車設置在地下， 大量引入步行交通， 除保證了商 業(yè)娛樂必要的人氣， 同時也使得人們有更多的視角觀賞江景， 有更多的機會親近 自然。4.4 景觀系統(tǒng)方案設計采用三個各具特點， 不同標高的景觀院落與一條景觀軸線構成了整 個區(qū)域的景觀體系核心， 加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場， 強調了參與性與 娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機活力的氣氛。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢， 沿江形成多個觀江小廣場， 以 自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線， 結合自然地形以及多個高度 上的大量休息平臺， 創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退， 層層疊疊的景觀效果， 并很好的 結合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。4.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契 合，結合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調模式， 提出“公園中的建筑” 的開放式 結構概念，將各類建筑與環(huán)