安徽巢湖金泰水岸生活項目及周邊環(huán)境市調(diào)報告_55p_2012年7月_區(qū)域地標(biāo)_旅游度假型居住_調(diào)查研究

1、金泰水岸生活項目及周邊環(huán)境市調(diào)報告輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司2012年年7月月市場調(diào)研篇市場調(diào)研篇Part1、項目大環(huán)境解析評價、項目大環(huán)境解析評價背景資料背景資料巢湖中廟印象巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析項目大環(huán)境解析項目大環(huán)境解析1 12 23 34 4 巢湖市是一個區(qū)位獨(dú)特的地方，襟江而又擁湖，因而成為長江北岸的一座“魚米之鄉(xiāng)”。但建國以來，巢湖的工業(yè)經(jīng)濟(jì)始終發(fā)展不起來，經(jīng)濟(jì)體量與周邊的合肥、蕪湖、馬鞍山相比，差距日益加大。巢湖經(jīng)濟(jì)相對落后，也使得其自身的穩(wěn)定性不足。建國以來，巢湖已經(jīng)歷過四次小規(guī)模的行政

2、區(qū)劃調(diào)整。一方面，巢湖的經(jīng)濟(jì)體量與其管轄面積作比，是“小馬拉大車”，以至于“馬和車都累”。而且在周邊城市逐漸形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)體系情況下，巢湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是受到擠壓。另一方面，安徽省地級市較多，隨著“大交通”和“大城市”的發(fā)展，中心城市行政區(qū)劃管理幅度過小。巢湖撤市巢湖撤市撤市后的規(guī)劃撤市后的規(guī)劃本項目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合肥市。本項目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合肥市。居巢區(qū)和廬江縣劃歸合肥，無為縣劃歸蕪湖，含山縣、和縣劃歸馬鞍山。具體區(qū)位圖具體區(qū)位圖巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市當(dāng)?shù)厝说膽B(tài)度和評價對待并入合肥持觀望態(tài)度，無法確定今后走向，但期待更多政策上補(bǔ)貼與支持，對于項目評

3、價為價格高，質(zhì)量造型差，購買興趣不大。有利于合肥建設(shè)，但同時也擔(dān)心相關(guān)政策導(dǎo)向的偏移會帶來更大的競爭壓力欣喜與加入省會城市，希望借助相關(guān)指引政策改變巢湖落回的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。大家談撤市大家談撤市背景資料背景資料v背景資料背景資料區(qū)位圖巢湖部分區(qū)域劃入合肥巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個環(huán)后，合肥將建成一個環(huán)巢湖的大城市，巢湖將巢湖的大城市，巢湖將變成合肥市的變成合肥市的“內(nèi)湖內(nèi)湖”。調(diào)整區(qū)劃后，新合肥市調(diào)整區(qū)劃后，新合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個，個，面積面積10000平方公里左平方公里左右，人口右，人口800萬人，人萬人，人口占全省比例口占全省比例12%，與，與全國省會平均水平

4、相仿，全國省會平均水平相仿，成為一個在全國有影響成為一個在全國有影響力的大型城市。力的大型城市。巢湖為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)光名勝。滾滾東去的大江，煙波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，從宏觀上構(gòu)成了巢湖山水的壯麗氣勢。她集長江天險、湖光山色于一體，匯名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江濤、溫泉、奇花，堪稱“巢湖四絕”，曾使歷史上多少文人墨客嘆為觀止！在開發(fā)山水名勝的同時，巢湖人也加快了歷史名勝的發(fā)掘和利用。修復(fù)了古昭關(guān)等古戰(zhàn)場遺址和霸王祠、周瑜墓園，再現(xiàn)了古戰(zhàn)場文化；發(fā)掘了西漢古墓，興建了文物博物館，搶救了西漢名勝文化；擴(kuò)建了陋室，搜集了古碑刻，發(fā)掘了

5、唐宋名勝文化；整修了昭忠祠、李鴻章當(dāng)鋪、武壯祠和吳長慶故居，保護(hù)了淮軍名勝文化；在原址按原樣整修了馮玉祥、張治中、李克農(nóng)“三將軍”舊居，并分別被批準(zhǔn)為國家和省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位，弘揚(yáng)了現(xiàn)代名人名居文化。此外，還修建了新四軍七師司令部和新四軍江北指揮部舊址及其紀(jì)念館，在抗日和渡江戰(zhàn)役紀(jì)念地豎起了一批紀(jì)念塔、紀(jì)念碑。 部分景點(diǎn)分布圖旅游資源旅游資源背景背景資料資料p并去合肥后，合肥市加大對于其豐富的旅游資并去合肥后，合肥市加大對于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融入合肥旅游圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)源的利用，緊抓融入合肥旅游圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的兩個重大歷史機(jī)遇，大力發(fā)展該區(qū)域旅游轉(zhuǎn)移示范區(qū)的

6、兩個重大歷史機(jī)遇，大力發(fā)展該區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，目前完成了中廟濱湖觀光帶景觀規(guī)劃、姥山島整產(chǎn)業(yè)，目前完成了中廟濱湖觀光帶景觀規(guī)劃、姥山島整體規(guī)劃。項目招商勢頭迅猛；二期工程將于明年年初開體規(guī)劃。項目招商勢頭迅猛；二期工程將于明年年初開工建設(shè)。此外姥山島綜合開發(fā)、南北碼頭建設(shè)等正在如工建設(shè)。此外姥山島綜合開發(fā)、南北碼頭建設(shè)等正在如火如荼的建設(shè)中。隨著旅游項目的建設(shè)力度加大，中廟火如荼的建設(shè)中。隨著旅游項目的建設(shè)力度加大，中廟必將為環(huán)巢湖旅游平添更多看點(diǎn)。必將為環(huán)巢湖旅游平添更多看點(diǎn)。政策背景政策背景巢湖中廟印象巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢中廟房地產(chǎn)市場中廟房地產(chǎn)市場項目大環(huán)

7、境解析項目大環(huán)境解析1 12 23 34 4未來國際旅游城鎮(zhèn)未來國際旅游城鎮(zhèn) 力求在短時間內(nèi)盡快完善道路交通與周邊配套設(shè)施城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展正逐步駛?cè)肟燔嚨莱鞘薪ㄔO(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展正逐步駛?cè)肟燔嚨缹⒊蔀槠潆A段性發(fā)展的主要任務(wù)將成為其階段性發(fā)展的主要任務(wù)中廟鎮(zhèn)位于巢湖市西部，巢湖北岸，屬濱湖之鄉(xiāng)。身臨中廟，八百里巢湖盡收眼底，湖心屹立著姥山島，湖岸有千年古剎忠廟，與姥山島隔水相望，真是“人間蓬萊”、“湖天第一勝處”。安徽省及巢湖市在制定旅游事業(yè)發(fā)展規(guī)劃時，均把中廟濱湖旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶建設(shè)放在重要地位。中廟街道是現(xiàn)狀巢湖旅游業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)地域，有著相對良好的旅游接待能力和優(yōu)良的生態(tài)及景觀資源，同時又

8、是連接巢湖主城區(qū)與合肥濱湖新城和東部新城的重要中間區(qū)位，不僅具有重要的發(fā)展?jié)摿?，而且在推進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展方面具有重要戰(zhàn)略性地位。但中廟街道地域面積狹小，對于未來發(fā)展形成了重要現(xiàn)實制約。因此，中廟街道已經(jīng)市域?qū)用娴闹攸c(diǎn)地域規(guī)劃導(dǎo)引中被確定為與黃麓鎮(zhèn)統(tǒng)籌考慮，以組團(tuán)方式共同建設(shè)新城。國際旅游城鎮(zhèn)湖光巢湖山色姥山古鎮(zhèn)千年歷史中廟導(dǎo)游圖中廟導(dǎo)游圖優(yōu)美的自然風(fēng)光優(yōu)美的自然風(fēng)光中廟中廟姥山景區(qū)。中廟又名姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟忠廟”，位于合肥市居巢，位于合肥市居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)，距市區(qū)區(qū)中廟鎮(zhèn)，距市區(qū)48千米，古因居巢州、廬州中間，故曰千米，古因居巢州、廬州中間，故曰“中廟中廟”，號稱，號稱“湖天第一勝境

9、湖天第一勝境”。由于歷代香火旺盛，。由于歷代香火旺盛，素有素有“南九華，北中廟南九華，北中廟”之說。中廟初建于漢代，歷代屢之說。中廟初建于漢代，歷代屢廢屢修。中廟坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石磯上。廢屢修。中廟坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石磯上。石磯呈朱砂色，突入湖中，形似飛鳳，通稱鳳凰臺。古廟石磯呈朱砂色，突入湖中，形似飛鳳，通稱鳳凰臺。古廟坐北朝南，橫峙湖岸，凌空映波，殿高壓云。廟門上有坐北朝南，橫峙湖岸，凌空映波，殿高壓云。廟門上有“巢湖中廟巢湖中廟”書刻。整個廟宇樓閣重檐飛出，似丹鳳之冠，書刻。整個廟宇樓閣重檐飛出，似丹鳳之冠，在晚霞的照射下，燦燦生輝。中廟現(xiàn)供奉關(guān)羽、觀音和諸在晚

10、霞的照射下，燦燦生輝。中廟現(xiàn)供奉關(guān)羽、觀音和諸神。神。姥山-巢湖第一勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢不凡的橢圓形島嶼，這便是享譽(yù)古今、名弛四方的旅游勝地-姥山。 姥山是巢湖中最大的島嶼，距北岸中廟3.5公里，面積0.86平方公里，海拔115米。 相傳“陷巢州”時，焦姥為救鄉(xiāng)鄰，自己被洪水吞沒，化成了一座山，后人遂稱之為“姥山”。姥山曲岸懸壁，水闊天遠(yuǎn)，身披松竹，常年青郁，遠(yuǎn)看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬萊界外。郭沫若曾在此盤恒，揮毫寫下了“遙看巢湖金浪里，愛她姑姥發(fā)如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色調(diào)姥山的四季就是四幅色調(diào)各異的山水畫各異的山水畫 夏避酷暑秋賞圓月冬迎冰雪春嗅花香四季

11、山水畫政策背景政策背景巢湖中廟印象巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析項目大環(huán)境解析項目大環(huán)境解析1 12 23 34 4v國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值GDPGDP2011年，合肥全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3600億元，增長16%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1490億元，增長23%；財政收入620億元，增長22%，其中地方財政收入330億元，增長18%，合肥地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會城市前列，總量繼續(xù)進(jìn)位。2011年全年，合肥市完成固定資產(chǎn)投資3400億元，增長27%；社會消費(fèi)品零售總額1110億元，增長19

12、%。肥西在全國百強(qiáng)縣排名中前進(jìn)4位，肥東、長豐在中部百強(qiáng)縣排名中分別前進(jìn)2位和5位。2012年，合肥市預(yù)計GDP增長14%以上，也就是超過4100億元。全社會固定資產(chǎn)投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值增長20%以上。社會消費(fèi)品零售總額增長18%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長14%、15%以上，追平甚至超過GDP漲幅。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快人均收入增加房地產(chǎn)成交額有望持增加?？偨Y(jié)背景資料背景資料巢湖中廟印象巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中廟房地產(chǎn)市場發(fā)展分析項目大環(huán)境解析項目大環(huán)境解析1 12 23 34 4本項目本項目本區(qū)域內(nèi)因為處于待開發(fā)狀態(tài)

13、因為區(qū)域內(nèi)新建工程較少，通過分析比較確定碧桂園碧桂園、高速云水灣高速云水灣為主要競爭對手區(qū)域內(nèi)競爭項目分布圖碧桂園濱湖城基本信息戶型圖考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的主要房源為別墅，與本項目以商業(yè)房源為主的項目物業(yè)類型相互間影響不大，項目體量大，售價高，項目規(guī)劃，戶型，小區(qū)環(huán)境均占據(jù)絕對優(yōu)勢，且項目宣傳力度大，宣傳范圍廣，使其在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度遠(yuǎn)大于本項目。宣傳推廣好在路口處的大型宣傳展板作用明顯，吸引眼球規(guī)劃建設(shè)好獨(dú)棟別墅設(shè)計，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅。碧桂園濱湖城高速云水灣基本信息實景圖效果圖高速云水灣碧桂園濱湖新城金泰水岸生活政府支持黃金旅游資源靠湖，位置好宣傳推廣好品牌效

14、應(yīng)商鋪，商業(yè)為主稀缺性本地開發(fā)商普通戶型多針對面廣別墅戶型多市場調(diào)研篇市場調(diào)研篇Part2、項目自身解析評價、項目自身解析評價p 項目區(qū)位項目區(qū)位p 項目道路與交通項目道路與交通p 項目周邊配套項目周邊配套p 項目項目SWOT分析分析p 項目建議與分析項目建議與分析v 地塊區(qū)位地塊區(qū)位地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、游船碼頭，與合肥濱湖新區(qū)遙相而望，坐擁黃金旅游資源。項目地塊圖地處合巢蕪經(jīng)濟(jì)走廊、合蕪寧“金三角”的腹地，緊鄰800里巢湖南岸，與巢湖零距離，背靠銀屏風(fēng)山，不僅自然景觀豐富，而且隨著城市環(huán)湖旅游經(jīng)濟(jì)帶的不斷開發(fā)，蘊(yùn)含著巨大的區(qū)域升值潛力。 根據(jù)巢湖市政府城市“一城

15、兩翼、擁湖發(fā)展”的空間發(fā)展策略，濱湖兩岸作為活躍的空間拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元素，將帶動整個巢湖西 部地區(qū)的發(fā)展，以及促進(jìn)巢湖市的整體建設(shè)，房產(chǎn)升值潛力巨大。 巢湖是人們公認(rèn)的風(fēng)水寶地，中廟更是寶地中的寶地。v 地塊道路和交通地塊道路和交通道路狀況良好道路狀況良好可實可實現(xiàn)合肥中廟現(xiàn)合肥中廟1小時直達(dá)，小時直達(dá)，隨著開發(fā)建設(shè)的加快，隨著開發(fā)建設(shè)的加快，短期內(nèi)將實現(xiàn)半小時到短期內(nèi)將實現(xiàn)半小時到達(dá)，并會有兩路直通公達(dá)，并會有兩路直通公交，與駱崗機(jī)場距離近，交，與駱崗機(jī)場距離近，更利于旅游資源開發(fā)，更利于旅游資源開發(fā)，交通發(fā)達(dá)。交通發(fā)達(dá)。v 地塊周邊配套地塊周邊配套尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施尚處開發(fā)中，周邊

16、配套設(shè)施一般，但前景無限。一般，但前景無限。街邊一角在建工程，待開發(fā)地未來效果圖v 項目指標(biāo)解析項目指標(biāo)解析p 地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街 p 建筑面積：120畝p 土地用途: 酒店式公寓、商鋪 p 投資商：安徽金泰投資集團(tuán)有限公司p建筑結(jié)構(gòu)：框架p交付使用狀態(tài)：毛坯p容積率：0.3 p目前在售：一號樓p均價：15000元/p付款方式：一次性付款，簽訂十年返租協(xié)議 項目建筑體量小，以商業(yè)店鋪為主，招商引資為重點(diǎn)，考慮到政策引導(dǎo)及市場行情，要求項目周期盡可能短，盡快占有市場，項目開發(fā)節(jié)奏安排勢必考慮這一因素。項目所處旅游風(fēng)景區(qū)情況也決定了大多數(shù)產(chǎn)品必須以滿足商業(yè)投資需求為方向。項目實景圖項目

17、實景圖項目效果圖v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢分析（優(yōu)勢分析（S） 項目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理位置項目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理位置 位于居巢區(qū)，毗鄰合肥濱湖新區(qū)，地段十分優(yōu)越，升值潛力大；位于居巢區(qū)，毗鄰合肥濱湖新區(qū)，地段十分優(yōu)越，升值潛力大； 處于中廟旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，千年名鎮(zhèn)，擁有豐富的旅游資源；處于中廟旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，千年名鎮(zhèn)，擁有豐富的旅游資源； 可共享巢湖水體作為項目景觀；可共享巢湖水體作為項目景觀； 借助于大合肥開發(fā)建設(shè)政策，政府大力支持，未來潛力無限。借助于大合肥開發(fā)建設(shè)政策，政府大力支持，未來潛力無限。政府扶持、旅游資源政府扶持、旅游資源絕對優(yōu)勢絕對優(yōu)勢劣勢分析（劣勢分析

18、（W）短期內(nèi)項目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差短期內(nèi)項目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差相比目前其他在售項目規(guī)模小，售價高相比目前其他在售項目規(guī)模小，售價高現(xiàn)階段均價在現(xiàn)階段均價在15000左右；左右；售樓中心設(shè)置簡陋，售樓人員不專業(yè)；售樓中心設(shè)置簡陋，售樓人員不專業(yè)；幾乎為任何宣傳渠道；幾乎為任何宣傳渠道；項目戶型單一，可選擇面較窄。項目戶型單一，可選擇面較窄。戶型結(jié)構(gòu)單一，價格高戶型結(jié)構(gòu)單一，價格高絕對劣勢絕對劣勢v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析機(jī)會分析（機(jī)會分析（S）巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史機(jī)遇建設(shè)新合肥帶來的歷史機(jī)遇；市政府權(quán)利支持

19、市政府權(quán)利支持，項目以商業(yè)開發(fā)為主，符合政策方向；，項目以商業(yè)開發(fā)為主，符合政策方向；旅游進(jìn)一步發(fā)展，坐擁豐富旅游資源，未來商業(yè)價值無限；旅游進(jìn)一步發(fā)展，坐擁豐富旅游資源，未來商業(yè)價值無限；可借助周邊碧桂園項目前期對于中廟的宣傳效果，加以利用可借助周邊碧桂園項目前期對于中廟的宣傳效果，加以利用政府大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)政府大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)絕對機(jī)會絕對機(jī)會v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析威脅分析（威脅分析（W）市場競爭項目帶來的競爭威脅；市場競爭項目帶來的競爭威脅；周邊開發(fā)時間和進(jìn)度難以把控；周邊開發(fā)時間和進(jìn)度難以把控；旅游市場的前景不明朗；旅游市場的前景不明朗；已經(jīng)進(jìn)行過較長時間銷售，客戶疲

20、勞。已經(jīng)進(jìn)行過較長時間銷售，客戶疲勞。售價高，客戶群窄。售價高，客戶群窄。絕對威脅絕對威脅v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析SWOT交叉分析交叉分析利用絕對優(yōu)勢利用絕對優(yōu)勢削弱絕對劣勢削弱絕對劣勢借助政府扶持，利用周邊絕佳旅借助政府扶持，利用周邊絕佳旅游資源，突出未來商業(yè)價值。游資源，突出未來商業(yè)價值。通過創(chuàng)新宣傳，重塑項目形象，通過創(chuàng)新宣傳，重塑項目形象，以拓充新型客戶源。以拓充新型客戶源。v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析SWOT交叉分析交叉分析利用絕對機(jī)會利用絕對機(jī)會避免絕對威脅避免絕對威脅對客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。對客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。通過重塑產(chǎn)品形象、更新銷售理通過重塑產(chǎn)品形象、更新銷售

21、理念，加快招商引資等改變將政府念，加快招商引資等改變將政府開發(fā)形成核心競爭優(yōu)勢。開發(fā)形成核心競爭優(yōu)勢。v 地塊地塊SWOTSWOT分析分析變威脅為機(jī)會變威脅為機(jī)會與市場競爭樓盤走差異性競爭路與市場競爭樓盤走差異性競爭路線，并合力打造、炒作片區(qū)。線，并合力打造、炒作片區(qū)。重塑產(chǎn)品形象加快銷售運(yùn)營引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊借助政府政策指向利用免費(fèi)資源輿論借助競爭對手資源借助碧桂園前期對于中廟地區(qū)的宣傳借助國家政策此地?zé)o限購令三借三借v 項目建議與分析項目建議與分析v 項目建議與分析項目建議與分析 中廟夜市中廟夜市皖江士林街皖江士林街士林夜市：是臺北最著名、也最平民化的夜市去處，夜市可分兩大部分，一是慈誠宮對面的

22、市場小吃；一是以陽明戲院為中心，包括安平街、大東路、文林、路圍成的區(qū)域。南北小吃、流行服飾、雜貨、加上如織的人潮，溢散熱鬧滾滾的氣息。背景背景市場背景：充分開發(fā)旅游資源，豐富旅游項目，吸引游客。政治背景：合肥市委吳存榮書記考察中廟時指出，姥山景區(qū)資源仍可深挖，要在中廟建屬于合肥人民的士林夜市，吸引中外游客。項目建議項目建議1、以夜市經(jīng)營特點(diǎn)入手，確定客戶群針對經(jīng)營巢湖特色小吃，客棧酒店為主的客戶群展開針對性推廣。2、將特色士林夜市計劃納入推廣計劃中，以其為重要賣點(diǎn)開展宣傳推廣。3、為加快招商速度，可借助政府輿論導(dǎo)向，順?biāo)浦郏哟笮麄髁Χ?，并以夜市計劃為契機(jī)，設(shè)定新型優(yōu)惠方案。以士林夜市為項目

23、推廣切入點(diǎn)，將項目營銷方向與之相結(jié)合。項目定位篇項目定位篇Part3、項目綜合定位、項目綜合定位項目功能定位項目功能定位項目客戶定位項目客戶定位項目形象定位項目形象定位項目綜合定位項目綜合定位1 12 23 3項目功能定位項目功能定位p 在新合肥開發(fā)的大背景下，本項目應(yīng)承擔(dān)什在新合肥開發(fā)的大背景下，本項目應(yīng)承擔(dān)什么樣的功能？么樣的功能？p 本項目的產(chǎn)品具備怎樣的使用功能？本項目的產(chǎn)品具備怎樣的使用功能？打響中廟旅游開發(fā)的第一槍；打響中廟旅游開發(fā)的第一槍；中廟的中廟的項目，區(qū)域項目，區(qū)域；對中廟旅游城鎮(zhèn)的完美詮釋和演繹；對中廟旅游城鎮(zhèn)的完美詮釋和演繹；項目位于中廟臨湖絕佳位置，獨(dú)一無二，在這樣的

24、情勢下，項目承載項目位于中廟臨湖絕佳位置，獨(dú)一無二，在這樣的情勢下，項目承載怎樣的功能：怎樣的功能：在市場、客戶層面，本項目及產(chǎn)品應(yīng)具備怎樣的功能？在市場、客戶層面，本項目及產(chǎn)品應(yīng)具備怎樣的功能？未來中廟中心，商業(yè)核心地段未來中廟中心，商業(yè)核心地段旅游度假型居住旅游度假型居住投資功能投資功能住宅商鋪功能住宅商鋪功能本項目包含住宅、商業(yè)、等多項開發(fā)內(nèi)容，總體以商鋪為主項目的地位決定了必須面向市場投資經(jīng)營群體投資經(jīng)營群體，才能順利消化；無論是何種層次的購房，品質(zhì)和性價比品質(zhì)和性價比都是客戶選擇的重要取向。其含義：伴隨著居巢區(qū)并如合肥的腳步，加快其經(jīng)濟(jì)發(fā)展以成為首要任務(wù)，而中廟片區(qū)因其突出的自然人文

25、景觀更是走在了最前端，政策的大力扶持加之得天獨(dú)厚的旅游資源，決定了其必然將走上商業(yè)旅游路線，項目所處地段位于湖邊絕佳位置，緊靠游船碼頭與中廟寺，扼守中廟旅游黃金點(diǎn)，加之規(guī)劃中的商業(yè)酒吧一條街，在悠遠(yuǎn)歷史背后，蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。借鑒麗江鳳凰模式，酒吧加古鎮(zhèn)，必將掀起旅游高潮。千年古鎮(zhèn)中廟位于中國五大淡水湖之一的巢湖正中；是集山，島，湖，寺，庵，古建筑等多種旅游資源于一體的古鎮(zhèn)，是安徽最具特色的濱湖度假旅游資源地。中廟旅游人數(shù)夠多，這樣的條件其實蘊(yùn)含著旅游度假型居住的需求，中廟旅游人數(shù)夠多，這樣的條件其實蘊(yùn)含著旅游度假型居住的需求，為什么，周邊旅游度假平配設(shè)施無法及時出現(xiàn)？為什么，周邊旅游度假平配設(shè)施無法及時出現(xiàn)？海南三亞也是適宜停留的度假城市，其公寓式酒店