荊州金江寶邸項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告113DOC

1、荊州金江寶邸項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告 上海銘揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一部分 市場(chǎng)分析篇第一章 荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境分析一、荊州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）荊州城市基本情況分析1.城市區(qū)位荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地， 長(zhǎng)江自西向東橫貫全市，全長(zhǎng)483公里。荊州東連武漢、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荊門、襄樊。2城市規(guī)模全市國(guó)土面積1.41萬(wàn)平方公里，下轄荊州、沙市兩區(qū)，江陵、公安、監(jiān)利三縣和松滋、石首、洪湖三市，總?cè)丝?40萬(wàn)，其中中心城區(qū)面積59平方公里，人口75萬(wàn)?！痉治鲈u(píng)述】荊州城市中心距武漢直線距離約200公里，距孝感直線距離約181公里，距荊門直線距離約76公里，距宜昌直線距離約80公里，距岳

2、陽(yáng)直線距離約140公里，距常德直線距離約154公里，距張家界直線距離約217公里，其處于湖北與湖南的接壤處，因此就區(qū)位條件本身來(lái)說(shuō)還算不錯(cuò)，但其城市無(wú)航空機(jī)場(chǎng)及鐵路客運(yùn)站，基本依賴公路及長(zhǎng)江水路運(yùn)輸，在城市化加速發(fā)展的進(jìn)程中，這類中部城市無(wú)疑在商貿(mào)往來(lái)和旅游客源的引入上相對(duì)其他城市要吃虧很多，因此目前諸如宜昌、襄樊、黃石、孝感等城市的發(fā)展速度已明顯快于荊州，荊州的城市競(jìng)爭(zhēng)力在湖北省內(nèi)處于比較弱勢(shì)的位置。荊州總?cè)丝谶_(dá)640萬(wàn)，但中心城區(qū)人口只有75萬(wàn)，城區(qū)面積也只59平方公里，在所有中部城市中，城市建設(shè)發(fā)展尚處于比較落后的局面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)既有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)，這主要將依賴于政府對(duì)整體城市的建設(shè)

3、規(guī)劃。（二）荊州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rØ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)2007年全市生產(chǎn)總值519.6億元，同比增長(zhǎng)12.4%，創(chuàng)建市以來(lái)最好水平；全市人均生產(chǎn)總值為8093元，按現(xiàn)行匯率計(jì)算超過1100美元。Ø 消費(fèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額299.6億元，比上年增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。住房消費(fèi)繼續(xù)升溫。全年商品房銷售額增長(zhǎng)99.9%，住宅銷售額增長(zhǎng)104.3%。Ø 外貿(mào)出口全年外貿(mào)出口4.87億美元，增長(zhǎng)59.1%，增速高出全省28.6個(gè)百分點(diǎn)。Ø 旅游全市接待國(guó)內(nèi)旅游512.6萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.1%，國(guó)內(nèi)旅游收入27.2億元，增長(zhǎng)23.4%。入境旅游者2.77

4、萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.1%，旅游外匯收入982.1萬(wàn)美元，增長(zhǎng)30.6%。Ø 固定資產(chǎn)投資全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資210.7億元，比上年增長(zhǎng)40.8%。固定資產(chǎn)投資增幅居鄂州、隨州之后列全省第三位。Ø 財(cái)政收支2007年全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入34.09億元，比上年增加5.03億元，增長(zhǎng)17.3%。稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)到83.6%。Ø 金融金融業(yè)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。年末城鄉(xiāng)居民存款余額431.6億元，增長(zhǎng)9.1%。金融機(jī)構(gòu)貸款余額299.7億元，比年初增加了40.2億元，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的扶持力度明顯加強(qiáng)。Ø 居民收入全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10840元，比06年

5、增加2122元，接近全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平（2007年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11485元），增長(zhǎng)24.3%，增幅比上年提升16.6個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均工薪收入9030元，占居民可支配收入的83.3%，比上年增長(zhǎng)48.3%?！痉治鲈u(píng)述】近幾年，荊州經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展平穩(wěn)上升，但速度不及周邊同級(jí)的宜昌、襄樊、黃石等市，連一度引以為豪的社會(huì)消費(fèi)品零售總額長(zhǎng)期排名全省第二的位置，目前也已被襄樊和宜昌超過。政府的不作為，城市的懶散作風(fēng)一度引憾為“沉淪的大荊州”?？上驳氖牵?7年的經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，各項(xiàng)指數(shù)增幅驚人，商品房銷售更是翻倍增長(zhǎng)。（三）荊州城市區(qū)位發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值評(píng)估武漢城市圈經(jīng)國(guó)務(wù)

6、院批準(zhǔn)，成為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)（簡(jiǎn)稱兩型社會(huì)）建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。同時(shí)獲批為“兩型社會(huì)”改革試驗(yàn)區(qū)的還有長(zhǎng)株潭城市群。省工商局公布對(duì)外商企業(yè)投資房地產(chǎn)情況的調(diào)查結(jié)果表明，外商投資湖北省房地產(chǎn)熱情不減。2007年全省新增外資房地產(chǎn)企業(yè)31戶，新增投資總額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到9.73億美元，與2006年相比增長(zhǎng)228.72。從2005年開始，外資涌入湖北省房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)，年增速一直保持在80以上。其中，約七成外商房地產(chǎn)項(xiàng)目主要落戶在武漢，且投資總額在1000萬(wàn)美元以上的都設(shè)在武漢市。目前省外商投資總額約1/6，都聚集在房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)省工商局公布的數(shù)據(jù)，截至2007年底，全省累計(jì)

7、外資投資總額313億美元，其中房地產(chǎn)業(yè)的外商投資企業(yè)483家，累計(jì)投資總額53億美元以上。外資房地產(chǎn)企業(yè)以港資居多，達(dá)到351戶?！痉治鲈u(píng)述】荊州處在十分特殊的區(qū)位，其中心城區(qū)雖然不屬于任何一個(gè)城市圈，但正好處在武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群、宜昌副中心城市圈和襄樊副中心城市圈之間，歷史上這四個(gè)城市圈與荊州經(jīng)濟(jì)一直有著密不可分的聯(lián)系，尤其是“長(zhǎng)株潭城市群” 被批準(zhǔn)為“兩型社會(huì)”國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)，或許會(huì)突破省域界線的限制，可以給荊州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。二、荊州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查分析（一）荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況分析1房地產(chǎn)開發(fā)投資合計(jì)（萬(wàn)元）住宅（萬(wàn)元）商業(yè)（萬(wàn)元）寫字樓（萬(wàn)元）其他（萬(wàn)元）

8、2006年16月5445037377517420118792007年16月506863649068287368同比增長(zhǎng)（%）-6.9-2.432.0-38.02007年1-12月1302009740011400同比增長(zhǎng)（%）3%0.8%0.8%07年上半年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.1億元，同比下降6.9%。其中完成住宅投資3.6億元，同比下降2.4%；完成商業(yè)用房投資0.68億元，同比增長(zhǎng)32%。07年整年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.02億元，同比增長(zhǎng)3%。其中完成住宅投資9.74億元，同比增長(zhǎng)0.8%；完成商業(yè)用房投資1.14億元，同比增長(zhǎng)0.8%?！拘≡u(píng)】:開發(fā)投資略有下降，主要原

9、因是新開工面積和購(gòu)置土地投資額有所下降，表明市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)過程中開發(fā)商的投資行為更理性。2.土地供應(yīng)宗地（宗）地塊面積（萬(wàn)m2）折合畝可開發(fā)建筑面積（萬(wàn)m2）2006.16月924.0360.049.02007.16月1334.4515.771.4同比增長(zhǎng)44.4%43.3%43.3%45.7%2007年1-12月2667.131007135.5同比增長(zhǎng)-44.4%-44.4%-46%07年上半年荊州城區(qū)掛牌成交房地產(chǎn)開發(fā)用地13宗，用地面積34.4萬(wàn)平方米，折合515.7畝，同比增長(zhǎng)43.3%；可開發(fā)房屋建筑面積71.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.7%。2007年整年荊州城區(qū)掛牌成交房地產(chǎn)開發(fā)用地

10、26宗，土地面積67.13萬(wàn)平方米，折合1007畝，同比下降44.4%；可開發(fā)房屋建筑面積135.5萬(wàn)平方米，同比下降46%?！拘≡u(píng)】:新增用地目前大多數(shù)尚未進(jìn)入建設(shè)階段，估計(jì)一年后才會(huì)對(duì)市場(chǎng)有明顯影響。雖然土地供應(yīng)增長(zhǎng)速度有所下降，但土地供應(yīng)量仍偏大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面依然不容忽視。3商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積范圍總建面積(平方米)總套數(shù)(套)80 以下（不含80） 172620.32373580-100 （不含100） 345628.523746100-130 （不含130） 865653.547514130-160 （不含160） 757301.55368160 以上 558757.472698【小

11、評(píng)】從銷售備案數(shù)據(jù)看，到目前為止城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在售住宅中，主力戶型依然是二室二廳、三室兩廳和四室兩廳等中等戶型，其中以三室二廳占的比例最大，而偏小戶型在比例中也有較大程度的增加。（二）荊州城區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析1銷售量合計(jì)住宅現(xiàn)房期房商業(yè)2006年16月13.9613.060.902007年16月29.8828.63101861.25同比增長(zhǎng)114.1%119.2%39.0%2007年1-12月80.778.534.743.7622比07年上半年70.1%74.2%147%35.3%-24%07年全年商品房銷售面積80.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.8%。其中住宅銷售78.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58

12、.5%。商品住宅銷售率達(dá)到37.2%，表明市場(chǎng)供應(yīng)充足，供求基本平衡，沒有出現(xiàn)供小于求的情況。商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積34.70萬(wàn)平方米，期房預(yù)售43.76萬(wàn)平方米。按套數(shù)統(tǒng)計(jì)，全年共銷售6246套，其中現(xiàn)房2789套，期房預(yù)售3457套。【小評(píng)】Ø 07年住宅銷售量增長(zhǎng)速度相當(dāng)驚人，2007年全年的銷售量超過2001至2003年三年的總和，接近2005、2006兩年的總和。下半年較之上半年的也有將近75%的高速增幅，表明最近的住宅銷售情況相當(dāng)火爆。Ø 新房銷售量增長(zhǎng)，也激活了二級(jí)市場(chǎng)。2007年二手住房成交3483套，面積31.17萬(wàn)平方米，分別比2006年同期增

13、長(zhǎng)7.3%和1.3%。Ø 07年上半年商業(yè)用房銷售面積1.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%。但應(yīng)當(dāng)注意的是，該銷售面積增長(zhǎng)幅度是因?yàn)?6年同期銷售情況太差原因所致，上半年的銷售率只有16.2%，有的地段銷售率甚至沒有超過5%，而下半年的銷售量就出現(xiàn)了明顯的下滑。2.銷售率2007年商品住宅分地段銷售率（%）地       段項(xiàng)目個(gè)數(shù)可售套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）銷售率（%）北京東路及相鄰地段8133793569.9北京中路及相鄰地段11117330425.9北京西路、沙市西區(qū)、解放路12141444031.1武德新區(qū)4165137

14、422.7江津中路及相鄰地段760619932.8長(zhǎng)港路及相鄰地段570929241.2古城內(nèi)、東門外、南環(huán)路768637154.1合 計(jì)547576291538.52008年截至5月25日荊州樓盤銷售套數(shù)排名項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)恒生國(guó)際53御龍·天下51荊州太陽(yáng)城二期法蘭克福莊園47津泰園47荊州花園36紫荊御景36春曉花園36楚天明珠34【小評(píng)】Ø 2007年城區(qū)各地段住宅銷售情況均好于2006年，其中北京東路一帶的樓盤預(yù)售登記套數(shù)占城區(qū)登記總套數(shù)的17.03%，而銷售套數(shù)占城區(qū)銷售總套數(shù)的25.2%。尤其是淺水灣、佳境天城、御龍?zhí)煜隆⒑闵鷩?guó)際、玉蘭小區(qū)等五個(gè)樓盤，累計(jì)平均

15、銷售率達(dá)到94.1%，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。Ø 小高層、高層住宅銷售情況繼續(xù)趨好?？偟膩?lái)看，2007年城區(qū)小高層和高層住宅銷售情況比去年有進(jìn)展，市場(chǎng)走勢(shì)趨好。例如：楚天明珠累計(jì)銷售率61.8%、神華大廈累計(jì)銷售率56.2%、嘉美大廈累計(jì)銷售率56.1%，與同地段商品住宅平均銷售率基本持平，走出了低迷徘徊的局面。Ø 新開盤的樓盤大多銷售火爆。恒生國(guó)際開盤當(dāng)月銷售107套，銷售率達(dá)到52.5%，2007年銷售率達(dá)到94.1%；景湖美樹林開盤后的第二個(gè)月銷售備案153套，銷售率達(dá)到43.5%；荊江家緣開盤當(dāng)月銷售備案156套，銷售率達(dá)到45.6%；新加坡城國(guó)際二期開盤8個(gè)月后銷售備案

16、305套，銷售率達(dá)到73.1。吉祥鳳凰城一期2006年10月開盤后，到2006年12月底銷售備案54套，到2007年12月底累計(jì)銷售備案272套，銷售率96.8%，無(wú)論是銷售量還是銷售率，在南環(huán)路一帶始終居首位。宏泰中央華府2007年12月開盤，雖然未在當(dāng)月備案，但銷售也非常火爆。3銷售價(jià)格07年上半年商品住宅均價(jià)達(dá)到1971元，同比上升22.9%，比06年年底上升23.5%。同比漲幅比武漢高8個(gè)百分點(diǎn)，比宜昌高12個(gè)百分點(diǎn)。2007年城區(qū)商品住宅均價(jià)達(dá)到1960元，同比上升22.8%，比2006年同期漲幅高10個(gè)百分點(diǎn),比宜昌高9個(gè)百分點(diǎn)，比武漢低2個(gè)百分點(diǎn)。【小評(píng)】Ø 宏泰中央華

17、府開盤價(jià)超過2600元；Ø 香格里拉麗舍、佳境天城、吉祥鳳凰城一期、吉祥鳳凰城二期、嘉富麗苑、白云綠水二期、津泰園、紫荊御景、玉蘭花園、嘉美大廈、荊江家緣、荊州花園、名仕居等樓盤均價(jià)基本都已超過2000元/平方米；Ø 淺水灣、恒生國(guó)際、御龍?zhí)煜?、楚天明珠、華城豪庭、觀邸、新加坡城、蔚藍(lán)水岸、順馳太陽(yáng)城、福耀名城、金石綜合商貿(mào)城等樓盤房?jī)r(jià)超過2300元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3800元。Ø 如果按均價(jià)將地段排序，房?jī)r(jià)最高的是沙隆達(dá)廣場(chǎng)周邊，其次是北京東路，再次是武德新區(qū)。4空置量07年上半荊州城區(qū)空置商品房8.25萬(wàn)平方米，同比下降2.8%。其中住宅空置6.92萬(wàn)平方米

18、，同比下降8.4%。需要說(shuō)明的是，住宅空置面積中84%是3年以內(nèi)的，其中多數(shù)是1年以內(nèi)的待銷房，不是真正的空置房；空置3年以上的只占16%，對(duì)市場(chǎng)的壓力不是太大。商業(yè)用房空置1.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.6%，壓力依然很大。2007年荊州城區(qū)空置商品房7.84萬(wàn)平方米，同比下降25.9%。其中住宅空置5.94萬(wàn)平方米，同比下降36.6%。其中空置13年的5.63萬(wàn)平方米，空置3年以上的只有0.13萬(wàn)平方米，占2.1%，說(shuō)明積壓三年以上的住宅大部分已經(jīng)消化。商業(yè)用房空置1.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，壓力依然很大。 【小評(píng)】住宅銷售的火爆局面使空置率進(jìn)一步下降，三年以內(nèi)的空置量被大部分消

19、化，但商業(yè)空置情況依然比較嚴(yán)重。5銷售特點(diǎn)成因分析Ø 商品住宅銷售量大幅增長(zhǎng)原因    一是商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，滿足不同收入群體的需求。2007年底止累計(jì)供應(yīng)的商品住宅中，戶型面積130平方米以下住宅占的比例，由去年的50.2%上升到50.6%；130平方米以上住宅占的比例由49.9%下降到49.5%。其中100平方米以下的中小戶型占18.4%，這樣就有更多的消費(fèi)者可以買得起住房。 二是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)較快，住房消費(fèi)的有效需求增加。2007年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10840元，比上年增加2122元，接近全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收

20、入水平（2007年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到11485元），增長(zhǎng)24.3%，增幅比上年提升16.6個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均工薪收入9030元，占居民可支配收入的83.3%，比上年增長(zhǎng)48.3%。隨著居民理財(cái)意識(shí)增強(qiáng)，購(gòu)置房產(chǎn)、債券、基金等行為增多，特別是股市大漲，居民紛紛將銀行存款轉(zhuǎn)移到股市，帶動(dòng)居民股息紅利收入呈較大幅度增長(zhǎng)，人均股息紅利收入增長(zhǎng)82.4%。    三是購(gòu)房主體發(fā)生了變化。過去多是本地中等收入和高收入人群購(gòu)房，現(xiàn)在外來(lái)高收入人群購(gòu)房比例越來(lái)越高。外地和周邊縣市經(jīng)商的人員，落戶荊州買房定居，推動(dòng)了住房銷售。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，5年來(lái)共有

21、1萬(wàn)多人通過買房而落戶荊州，僅2006年就有1589戶3462人?？h市來(lái)城區(qū)經(jīng)商定居買房的，在有的樓盤約占購(gòu)房者的20%。此外，還有不少荊州人在外地工作或經(jīng)商，賺了錢回來(lái)買房子。    四是投資性購(gòu)房需求有較大幅度增長(zhǎng)。近年來(lái)股市價(jià)格漲漲跌跌，而樓市價(jià)格卻一路攀升，住宅的增值潛力不亞于股市的吸引力。有的股民在股市賺了錢投到樓市；有的股民為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)而投資樓市，總之是刺激了住房消費(fèi)，購(gòu)買兩套以上住房的人越來(lái)越多。Ø 銷售量增長(zhǎng)同時(shí)，房?jī)r(jià)同步上漲原因一是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，投資性購(gòu)房的比例正在逐步上升。雖然目前尚無(wú)這方面的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，但據(jù)一些售樓部估計(jì)，投資

22、性購(gòu)房的比例不會(huì)低于10%。二是流動(dòng)性過剩依然很突出。有專家估計(jì)，目前我國(guó)流動(dòng)性過剩的規(guī)模至少有3萬(wàn)億元人民幣，這些資金要找出路，要“生財(cái)”。而我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不成熟，投資渠道還很少，除了股市、錢莊以外，樓市恐怕就是最好的投資渠道了，于是大量資金源源不斷地流入樓市，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)一次又一次熱潮，房?jī)r(jià)一次又一次上漲。2007年荊州市新成立開發(fā)企業(yè)達(dá)到33家，是有史以來(lái)新成立企業(yè)最多的一年，表明進(jìn)入我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金越來(lái)越多。三是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了變化，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2007年，荊州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)提速增效、后勁強(qiáng)勁的良好態(tài)勢(shì)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、

23、農(nóng)民人均收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均為近年來(lái)最好水平，人均生產(chǎn)總值突破1000美元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。四是開發(fā)成本上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。第一，伴隨著能源價(jià)格上漲和cpi大幅上揚(yáng)，我國(guó)建筑材料價(jià)格和人工工資出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，主要建材中鋼材價(jià)格漲幅13%以上，水泥價(jià)格漲幅20%-45%之間，木材價(jià)格上漲1.4%，地方建筑材料價(jià)格上漲1.3%，人工工資上漲20%以上，這是房?jī)r(jià)上升的重要因素。第二，土地成本上升也是很重要的原因。2007年國(guó)有土地使用權(quán)出讓均價(jià)達(dá)到每畝49.8萬(wàn)元，比2006年上升12.2%。在一些原來(lái)按城市規(guī)劃限制發(fā)展新建住宅的地段，土地出讓量大增，地價(jià)上漲幅度也很大。如北京東路

24、、三灣路、江津東路一帶2007年出讓土地面積的地價(jià)比2006年增長(zhǎng)1.45倍，地價(jià)上升52.9%，其中三灣路一帶地價(jià)比2005年上漲近一倍。第三，開發(fā)企業(yè)融資成本上升。2007年城區(qū)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源16億元中，銀行貸款比上年下降30%，其他資金來(lái)源比上年增長(zhǎng)59%。其他資金來(lái)源中的7.8億元大多是向個(gè)人或機(jī)構(gòu)直接融資，而這種直接融資成本通常比銀行貸款利息高出數(shù)倍甚至上十倍。第四，房地產(chǎn)稅收征管制度更完善，稅種和征稅方式有新的變化，例如從開發(fā)商每宗房產(chǎn)交易凈收益中征收30-60%的土地增殖稅，預(yù)收所得稅等等，以及行政事業(yè)性收費(fèi)監(jiān)管更嚴(yán)格，也是房?jī)r(jià)上升的重要因.【總結(jié)】雖然07年荊州的房地產(chǎn)銷售市

25、場(chǎng)異常火爆，銷售量和銷售價(jià)格在數(shù)據(jù)上都得到空前的增長(zhǎng)，但前幾年城市發(fā)展落后的局面使得發(fā)展的基礎(chǔ)實(shí)力不夠，而近年又有大量土地及資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，供應(yīng)量偏大，城市的整體消費(fèi)能力來(lái)不及跟上，因此未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力還是很大。第二章 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析一、商品住宅市場(chǎng)調(diào)查分析楚天明珠均2800元名流錦都預(yù)2600元華城豪庭均2600元嘉美大廈均2350元恒生國(guó)際均2300元淺水灣均2300元佳境天城均2000元御龍?zhí)煜戮?960元宏泰中央華府均2600元玉蘭花園均2300元福城均2200元蔚藍(lán)水岸均2400元太陽(yáng)城均2150元紫荊御景苑均1980元津泰園均1780元新加坡城洋房2150元疊

26、加2600元香格里拉均2350元城南春天均1660元吉祥鳳凰城均1620元項(xiàng)目地塊（一）中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況主要樓盤一覽表板塊主要項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)銷售價(jià)格北京中路板塊楚天明珠小高層高層均價(jià)2800最高3680華城豪庭高層均價(jià)2600最高3300名流錦都多層、小高層預(yù)價(jià)2600嘉美大廈小高層均價(jià)2350北京東路板塊恒生國(guó)際多層、小高層起價(jià)2300淺水灣世紀(jì)廣場(chǎng)多層、小高層均價(jià)2300御龍?zhí)煜露鄬?、小高層均價(jià)1960最高2100佳境天城多層、小高層均價(jià)2000最高2400江津路沿線中央華府多層、小高層均價(jià)2600蔚藍(lán)水岸多層、小高層、高層均價(jià)2400最高3350福城多層、小高層均價(jià)2200玉蘭花園多

27、層、小高層均價(jià)2300順馳太陽(yáng)城別墅、花園洋房、小高層起價(jià)1900均價(jià)2150武德新區(qū)板塊新加坡城別墅、花園洋房、小高層花園洋房2150疊加雙拼2600紫荊御景苑多層、小高層均價(jià)1980津泰園多層、小高層均價(jià)1780最高2510香格里拉小高層、高層均價(jià)2350城南片區(qū)板塊城南春天多層、小高層均價(jià)1660吉祥·鳳凰城多層、小高層均價(jià)1620（二）主要競(jìng)爭(zhēng)及參考項(xiàng)目個(gè)案分析Ø 宏泰·中央華府目前市場(chǎng)上操作最好、最火爆的住宅項(xiàng)目（1）基本情況宏泰·中央華府位于江津路與紅門路交匯處，規(guī)劃建筑面積28萬(wàn)平米，集多層、小高層、高層、商業(yè)、酒店式公寓于一體，是荊州市首

28、家北美風(fēng)情社區(qū)，城市中央第一大盤。項(xiàng)目目前推出一期9棟房源，均為多層，共192套住房，另有73個(gè)沿街商業(yè)用房。（2）主力房型介紹第 113 頁(yè) 共 113 頁(yè)l 二房二廳一衛(wèi)：92平方米l 三房二廳一衛(wèi)：124129平方米l 四房二廳二衛(wèi)：136144平方米（3）戶型配比情況一期共計(jì)推出192套住宅房源房型面積套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)92平方米2412.5%三房二廳二衛(wèi)124129平方米10454.2%四房二廳二衛(wèi)136144平方米5227.1%復(fù)式178、192平方米4+86.2%（4）去化情況房型面積總套數(shù)剩余套數(shù)去化率二房二廳一衛(wèi)92平方米24195.8%三房二廳二衛(wèi)124129平方米104

29、496.2%四房二廳二衛(wèi)136144平方米52198.1%復(fù)式178、192平方米8+45+366.7%合計(jì)1921293.8%（5）價(jià)格情況項(xiàng)目于2007年12月正式開盤，時(shí)開盤均價(jià)2600元，當(dāng)月完成銷量80%，目前尚剩余12套房源。項(xiàng)目單價(jià)范圍約23803150元/平方米，主力總價(jià)范圍在3238萬(wàn)元/套?！卷?xiàng)目特點(diǎn)分析】Ø 該項(xiàng)目論地段并無(wú)太大優(yōu)勢(shì)，但在營(yíng)銷策略的包裝和推廣上大膽借用了上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城市項(xiàng)目操作的手段和模式，在當(dāng)?shù)孬@得了巨大的反響，可以稱得上是荊州目前為止最好、最成功的項(xiàng)目；Ø 房型設(shè)計(jì)上也有所創(chuàng)新，聘請(qǐng)上海三甲設(shè)計(jì)事務(wù)所，沿襲目前比較流行的設(shè)

30、計(jì)風(fēng)格，基本上每個(gè)戶型都做到了有入戶花園，很受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)歡迎；Ø 推案過程上一期先將沿馬路及景觀位置都不太理想的多層房源推出，均價(jià)雖高出周邊約200元，但市場(chǎng)抗性并不大，預(yù)計(jì)未來(lái)小高層房源的均價(jià)必然會(huì)突破3000元以上。Ø 香格里拉·海韻離項(xiàng)目最近、最具價(jià)格參考作用的項(xiàng)目（1）基本情況香格里拉·海韻位于沙市區(qū)北湖路，由荊州市金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，是以海文化為主題的高尚住宅社區(qū)，是荊州首個(gè)純高層、小高層住宅社區(qū)，項(xiàng)目由3棟小高層、4棟高層組成，占地面積39.8畝，規(guī)劃總建筑面積68867平方米，建筑密度22.33%，綠化率40.7%，停車位132

31、個(gè)。（2）主力房型介紹l 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：82.084.2平方米l 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：116.5118.9平方米l 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：122.8126.0平方米（3）價(jià)格情況項(xiàng)目一期推出1幢11層小高層和1幢16層小高層，近期另有1幢小高層也開始推出認(rèn)購(gòu)。目前底層起價(jià)2270元，層差價(jià)40元，第七層到第八層層差價(jià)80元，之后依然是40元的層差，東西邊套差價(jià)30元。主力房型三房面積控制的比較小，主要是110平方米及124平方米兩種戶型，因此主力總價(jià)控制在27萬(wàn)32萬(wàn)之間，該價(jià)格的市場(chǎng)抗性相對(duì)還是比較小的。（4）銷售情況項(xiàng)目于2007年11月29日開盤，共178套住宅房源，目前已售123套，剩余55套。1#

32、樓11層共66套房型面積總套數(shù)剩余套數(shù)去化率三房二廳二衛(wèi)127128平方米601870%復(fù)式220平方米660合計(jì)662463.7%2#樓16層共112套房型面積總套數(shù)剩余套數(shù)去化率二房二廳一衛(wèi)8593平方米48687.5%三房二廳二衛(wèi)120平方米642560.9%合計(jì)1123172.3%【項(xiàng)目特點(diǎn)分析】該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)比較一般，最值得參考的是其價(jià)格，因?yàn)樗请x本項(xiàng)目最近、最新的在售樓盤，并且又是荊州首個(gè)純的小高層、高層社區(qū)，他的率先進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以參考該產(chǎn)品形態(tài)在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)接受度，打探消費(fèi)層的購(gòu)買意向，為本項(xiàng)目的客層定位、價(jià)格定位等細(xì)分定位做好基礎(chǔ)的參照標(biāo)準(zhǔn)。住宅市場(chǎng)小結(jié)：1

33、) 07年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都呈現(xiàn)普漲格局，荊州在低位起步的上進(jìn)中，增長(zhǎng)幅度比較驚人，但并不意味著市場(chǎng)的前景一片大好，08年政策的再次調(diào)控顯現(xiàn)了一定威力，年初幾個(gè)月最好項(xiàng)目的月度銷量在30套左右，4、5兩月開始有所回升，達(dá)到50套以上；2) 目前荊州市場(chǎng)的住宅供應(yīng)量相當(dāng)大，相對(duì)其消費(fèi)能級(jí)還是有比較大的壓力，因此未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局將十分激烈，唯有在保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目操盤運(yùn)作的能力，才能保證項(xiàng)目效益的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)，宏泰中央華府是最足以說(shuō)明這一問題的經(jīng)典范例，值得好好借鑒；3) 北京東路一帶的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況都十分出色，市場(chǎng)接受度很高，主要還是地段因素的功勞，江津路沿線及武德新區(qū)板塊也開始有起色，最

34、重要的原因還是城市配套建設(shè)的逐步跟進(jìn)，本項(xiàng)目所在區(qū)域地段及配套條件也不差，剩下的就是要好好利用本身的資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)其最優(yōu)的產(chǎn)品價(jià)值；4) 現(xiàn)在市場(chǎng)上產(chǎn)品供應(yīng)和需求比較集中的還是以三房120130平方米為主，但最近小套型三房（110平方米左右）及兩房的去化速度非?？欤鵁o(wú)論哪個(gè)項(xiàng)目熱銷程度如何，或多或少剩余的都以大房型、高總價(jià)的房源居多，這跟城市的總體消費(fèi)能力有一定關(guān)系，總價(jià)的抗性因素比較突出，市場(chǎng)接受度在2535萬(wàn)之間。二、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析（一）城市商業(yè)概況荊州商業(yè)的焦點(diǎn)一直是集中在沙市，從上個(gè)世紀(jì)50年代的便河商業(yè)圈到70年代的江漢南路，時(shí)至今日的紅門路、北京中路核心商業(yè)圈，整個(gè)城市的發(fā)展也

35、在這種帶動(dòng)下形成了新的商業(yè)格局和商業(yè)領(lǐng)地，拉動(dòng)了投資者的傾注?！痉治鲈u(píng)述】2007年，荊州市場(chǎng)又進(jìn)入一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，眾多樓盤完成了一期項(xiàng)目住宅開發(fā)，眾多商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售狀態(tài)。從2002年開始，荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，房產(chǎn)投資在荊州的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如大城市，與周邊城市相比也有較大差距，這樣不少有實(shí)力的市民將眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，在社會(huì)商品零售總額一直位列全省第二的背景下，荊州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積也在近幾年出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，商業(yè)格局也依照城市規(guī)劃組團(tuán)的發(fā)展，形成以北京中路為核心，其他組團(tuán)商業(yè)副中心共同發(fā)展的局面。（二）城市商業(yè)開發(fā)特點(diǎn)1.中心區(qū)商業(yè)開發(fā)整體情況分

36、析目前荊州市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布以北京路、江津路、荊沙路、長(zhǎng)港路沿線為主，每一個(gè)項(xiàng)目都有商業(yè)部分。具體見下表：荊州市主要樓盤商業(yè)面積一覽表序號(hào)地 段項(xiàng)目名稱建筑面積1北京路華城豪庭17000平方米2楚天明珠47000平方米3淺水灣中央廣場(chǎng)22000平方米4恒生國(guó)際30732平方米5御龍?zhí)煜?800平方米6順欣·佳境天城10000平方米7江津路福城3000平方米8蔚藍(lán)水岸10000平方米9新加坡城·國(guó)際一期5199平方米10宏泰·中央華府7000平方米11荊沙路悉尼印象5000平方米12嘉富麗苑3400平方米13長(zhǎng)港路順馳太陽(yáng)城30000平方米14景湖·美

37、樹林4400平方米合 計(jì)199531平方米【分析評(píng)述】截至到2007年，荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在建的60多個(gè)項(xiàng)目中，每個(gè)項(xiàng)目都有商業(yè)用房，商業(yè)用房施工面積達(dá)到14.6萬(wàn)平方米，商業(yè)竣工面積更是比去年同期增加了10倍。2.主要開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析06年上半年，城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平均銷售價(jià)格在4000元/平方米左右，07年上半年達(dá)到了6889元/平方米，同比上漲了72.7%，2007年9月份銷售面積為10581平方米，銷售額達(dá)到8676萬(wàn)元，平均銷售價(jià)格達(dá)到8200元/平方米，比8月份上漲了近1300元/平方米，而到了08年，在幾個(gè)主要中心街區(qū)的高價(jià)項(xiàng)目基本結(jié)束后，商業(yè)均價(jià)又回落到了6000元上下的水平線。主

38、要商鋪價(jià)格一覽表：Ø 中山路步行街：正街a區(qū)1400016000元/平b區(qū)700015000元/平方米二樓：5700元/平方米Ø 楚天明珠：一樓臨街22000元/平方米Ø 華城豪庭：一樓臨街19000元/平方米 內(nèi)街：12000元/平方米二樓8000元/平方米Ø 恒生國(guó)際：一樓臨街17000元/平方米 二樓6000元/平方米Ø 淺水灣中央廣場(chǎng)： 400013000元/平方米Ø 順欣佳境天城 ：一樓5500元-6000元/平方米Ø 福城：7000元/平方米左右Ø 蔚藍(lán)水岸：一樓不低于9000元/平方米，二樓4000元

39、/平方米Ø 新加坡城國(guó)際：外街鋪面在50005200元/平方米左右內(nèi)街鋪面預(yù)計(jì)在4200元/平方米左右Ø 嘉富麗苑：4800元-6600元/平方米Ø 玉蘭花園：7000元/平方米Ø 城南春天：4200元/平方米【分析評(píng)述】根據(jù)荊州市商務(wù)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前荊州市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與實(shí)際利用相脫節(jié)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，僅沙市區(qū)空置的商業(yè)地產(chǎn)就達(dá)到10萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)招租比較困難，效能低下。2007年，城區(qū)零售業(yè)單位面積產(chǎn)出率每平方米只有5180元，僅為全國(guó)地級(jí)城市平均水平的一半，甚至低于大多數(shù)縣級(jí)城市。荊州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景如何，令人堪憂。3.主要開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)供求模式分

40、析項(xiàng)目定位中山路商業(yè)步行街服裝、餐飲、娛樂一體華城豪庭服飾類淺水灣中央廣場(chǎng)無(wú)定位福城世家專業(yè)市場(chǎng)型恒生國(guó)際block街區(qū)蔚藍(lán)水岸block藍(lán)域休閑街區(qū)新加坡城·國(guó)際一期新加坡美食城越美一棉小區(qū)專業(yè)建材市場(chǎng)作為一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市近10年間，幾乎所有主要的工業(yè)都相繼倒閉，商業(yè)逐漸的具有了廣闊的發(fā)展空間，尤其是在與逐年升溫的房地產(chǎn)攜手后，商業(yè)地產(chǎn)更是身價(jià)倍增。從目前8200元/平方米的均價(jià)來(lái)看，與住宅項(xiàng)目的均價(jià)比達(dá)到了1：4，個(gè)別項(xiàng)目的銷售價(jià)格達(dá)到了住宅價(jià)格的10倍。荊州商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，也暴露出了一些問題，主要表現(xiàn)為核心區(qū)域開發(fā)過度，業(yè)態(tài)布局不合理。我們先來(lái)了解一下目前荊州幾處規(guī)模較大的

41、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。在這些商業(yè)項(xiàng)目中，不少面積在一萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目集中在主干道上，商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。從經(jīng)營(yíng)上來(lái)看，是做混合型商業(yè)街區(qū)還是做專業(yè)市場(chǎng)，門店是賣還是出租，開發(fā)商在權(quán)衡；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，目前荊州市場(chǎng)地產(chǎn)投資品種少，回報(bào)率不高，投資者也在要考慮買下鋪面后租給誰(shuí)，經(jīng)營(yíng)什么產(chǎn)品才能得到最大收益；從商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，雖然不用花錢買鋪，但是看好了經(jīng)營(yíng)品種又不見得租得到鋪面，業(yè)態(tài)選擇上少了自主性，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)戶三者之間利益難以共享?！痉治鲈u(píng)述】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在荊州人均擁有商業(yè)面積接近0.8平方米，高于全國(guó)0.26平方米的平均水平，與許多大城市超過1.5平方米的水平還有差距

42、，而城市商業(yè)規(guī)劃近十五年的目標(biāo)正是要達(dá)到這一水平，但荊州的綜合實(shí)力對(duì)負(fù)荷這樣一個(gè)目標(biāo)還是有相當(dāng)大的困難，因此，未來(lái)商業(yè)的壓力會(huì)很大。4.商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析我們先來(lái)看這樣一組商務(wù)局公布荊州市中心城區(qū)商業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。1) 沙市區(qū)空置的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到10萬(wàn)平方米。2) 百貨、日雜、服裝店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)雷同、數(shù)量過多，專賣店、便利店、折扣店、電子購(gòu)物、規(guī)范化專業(yè)店等現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展滯后，所占比例不到5%。3) 城區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積超過1000平方米的各類大中型商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)有248個(gè)，每平方公里已超過3.5個(gè)，中心城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)處于飽和狀態(tài)?！痉治鲈u(píng)述】荊州市商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式比較單一，很多開發(fā)商還是按照

43、住宅的開發(fā)模式來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，將所有精力都放在銷售上，導(dǎo)致很多的商業(yè)項(xiàng)目只是開街火爆、或者干脆一賣了之，經(jīng)營(yíng)者沒有良好的商業(yè)氛圍，商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)退租空置現(xiàn)象，以中山路商業(yè)步行街和華城購(gòu)物廣場(chǎng)為例，雖然地段和體量?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但是仍然難以擺脫空置率高和招租難的困境，商鋪火爆的銷售與清淡的生意形成了鮮明的對(duì)比。地塊藍(lán)特建材市場(chǎng)北京中路核心商圈武德新區(qū)商圈古城商圈高校商圈（三）項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)概況地塊緊鄰荊州目前最大最好的建材、家居市場(chǎng)藍(lán)特建材市場(chǎng)，目前該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況非常好，租金已達(dá)到5070元/平方米·月，但該市場(chǎng)全部是租賃形式，有不少商家已經(jīng)開始抱怨?fàn)I業(yè)面積、存貨面積不夠等，本項(xiàng)目作為銷售型

44、商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較大。（四）商業(yè)項(xiàng)目參考個(gè)案分析Ø 中山路步行街該項(xiàng)目位于原荊州老街，總建筑面積8萬(wàn)余平方米，其中僅商鋪就有368間，商業(yè)建筑面積達(dá)到了46549平米，店鋪為一、二、三層格局，部分商業(yè)架有多層住宅。其分為臨近江漢南路的a區(qū)和臨近沙隆達(dá)廣場(chǎng)的b區(qū)，銷售價(jià)格為a區(qū)底鋪1400016000元/平方米，b區(qū)底鋪700015000元/平方米，二樓均價(jià)5700元/平方米。評(píng)析：目前其商業(yè)經(jīng)營(yíng)已進(jìn)入瀕死狀態(tài)，先前招商的許多品牌服裝店都已關(guān)閉或轉(zhuǎn)租，租金也不到30元/平方米·月，商鋪轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也保持在當(dāng)時(shí)的價(jià)位上。究其原因一是規(guī)劃不合理，二是住宅附加于商業(yè)，其整體價(jià)值無(wú)形中

45、下降了許多，加上人流動(dòng)向不好，因此死得也在情理之中。Ø 華城商業(yè)廣場(chǎng)該項(xiàng)目緊靠沙隆達(dá)廣場(chǎng)東側(cè)，地段位置極佳，商業(yè)沿街底鋪價(jià)格在06年底至07年均價(jià)已達(dá)到了19000元/平方米，沿街二樓均價(jià)8000元/平方米，目前已售完。其內(nèi)街現(xiàn)在還在銷售中，剩余十來(lái)套，底鋪價(jià)格為1200014000元/平方米，去化比較困難。評(píng)析：該項(xiàng)目外街的商業(yè)比較出色，完全依靠其地段優(yōu)勢(shì)，但內(nèi)街經(jīng)營(yíng)狀況較差，很多商鋪都關(guān)閉或轉(zhuǎn)租，租金價(jià)格3年起租為40元/平方米·月，相對(duì)其銷售價(jià)格來(lái)說(shuō)，租價(jià)比較低。究其原因來(lái)看，商業(yè)與住宅的混搭，使產(chǎn)品不倫不類，反而拉低了商業(yè)檔次，降低了商業(yè)價(jià)值。Ø 楚天明珠

46、商業(yè)該項(xiàng)目緊靠沙隆達(dá)廣場(chǎng)西側(cè)，地段位置也相當(dāng)出色，其目前商業(yè)底鋪的均價(jià)為22000元/平方米，銷售狀況相當(dāng)好，早已售罄。評(píng)析：對(duì)比華城商業(yè)廣場(chǎng)，這兩個(gè)項(xiàng)目地段條件幾乎完全一樣，但價(jià)格和銷售狀況不盡相同，楚天明珠要出色很多，究其原因是該項(xiàng)目商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，檔次感覺明顯要高出很多?！旧虡I(yè)市場(chǎng)小結(jié)】Ø 由于城市面積不大，主要的商業(yè)都集中在北京路和江津路沿線一帶，其他位置的商業(yè)出現(xiàn)高空置率現(xiàn)象，空置帶來(lái)的供量積壓加上不斷推出的新供量，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加??；Ø 目前荊州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，無(wú)帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，靠商業(yè)發(fā)展只是一個(gè)資金市內(nèi)循環(huán)過程，對(duì)整體的gdp帶動(dòng)不大，從而人均gdp也得不

47、到大的發(fā)展，直接影響市民消費(fèi)力的提升；Ø 市中心地段的商業(yè)價(jià)格開始明顯增高，比如楚天明珠、華城商業(yè)廣場(chǎng)目前的底商基本都在20000元/平方米以上，北京東路的恒生國(guó)際底鋪以返租形式推行，報(bào)價(jià)已達(dá)到21000元/平方米，折市場(chǎng)價(jià)應(yīng)該在17000元/平方米左右，但非中心區(qū)樓盤的商業(yè)價(jià)格漲動(dòng)不明顯，均價(jià)在6000元上下；Ø 除主要的北京路、江津路商業(yè)層高在4.5米左右，進(jìn)深較深之外，其他位置的商業(yè)層高都在5.2米以上，更有買一層送一層的物業(yè)形態(tài)。第三章 項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的價(jià)值分析一、城市發(fā)展主體格局地塊所在區(qū)域荊州城市2006-2020規(guī)劃已經(jīng)顯現(xiàn)，城市發(fā)展格局是以現(xiàn)有的沙市核心為

48、點(diǎn)，形成行政、文化、商業(yè)服務(wù)中心區(qū)，在此基礎(chǔ)上東西橫向軸線沿江津路向兩側(cè)發(fā)展，東向開拓工業(yè)，西向依次開拓商貿(mào)、旅游及教育，各組團(tuán)主體明確；南北兩線則比較短，主要將核心的行政文化和商業(yè)服務(wù)兩大主題更為突出和鮮明。【小評(píng)】荊州目前以沙市為核心已經(jīng)確立，而近年發(fā)展重心必然是向西，地塊區(qū)域正處于這一方向，同時(shí)，地塊又是兩大城市組團(tuán)的接縫處，是城市綠化廊道的軸線位置，加之又有沿長(zhǎng)江的岸景優(yōu)勢(shì)，可以這么說(shuō)，如果城市建設(shè)要發(fā)展，沿江有很高的待開發(fā)價(jià)值。二、項(xiàng)目地塊于城市中的區(qū)位條件地塊項(xiàng)目地塊位于白云路與南湖路交接處南端，原荊州一棉廠。地塊北側(cè)為荊州最大的家居建材交易中心南特建材市場(chǎng)，南側(cè)約200米即臨長(zhǎng)江

49、。周邊原老式的住宅區(qū)較多，而商業(yè)則是以建材家居類為主及以此衍生出來(lái)的其他零散型商業(yè)。【小評(píng)】地塊周邊原有的住宅格局相對(duì)比較陳舊落后，但地塊形成的區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，且又臨有長(zhǎng)江的景觀資源，環(huán)境及景觀的資源操作優(yōu)勢(shì)比較突出。而其離城市最核心區(qū)域北京中路及沙隆達(dá)廣場(chǎng)直線距離僅兩公里左右，因此生活配套設(shè)施并不缺。就商業(yè)來(lái)說(shuō)，可以憑借南特所形成的專業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，追加及補(bǔ)充現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)的不足。三、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域特征分析項(xiàng)目地塊組團(tuán)控制面積居住人口主要功能沙市組團(tuán)22.5平方公里36.5萬(wàn)人行政、文化、商業(yè)服務(wù)城市中心生活居住荊州組團(tuán)18.6平方公里28.3萬(wàn)人交通樞紐商貿(mào)物流生活居住古城組團(tuán)6.2平方公里4.

50、0萬(wàn)人古城保護(hù)旅游服務(wù)傳統(tǒng)居住城南科技區(qū)組團(tuán)20.5平方公里20.0萬(wàn)人教育科技高新技術(shù)生活居住城東開發(fā)區(qū)組團(tuán)34.7平方公里11.2萬(wàn)人港口物流工業(yè)【小評(píng)】項(xiàng)目地塊正好位于沙市組團(tuán)、荊州組團(tuán)和城南科技組團(tuán)這三大城市中心組團(tuán)的交界處，而這三大組團(tuán)既是規(guī)劃居住人口最多最集中的區(qū)域，又同時(shí)被定向?yàn)閾碛猩罹幼」δ?，因此，未?lái)這三個(gè)組團(tuán)是城市人口流向的主要區(qū)域，地塊擁有很好的客戶層基礎(chǔ)。第二部分 產(chǎn)品定位篇第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)Ø 位置：白云路，原荊州一棉廠Ø 用地性質(zhì)：居住、商業(yè)用地Ø 擬規(guī)劃建設(shè)用地面積：104287平方米（商業(yè)：36500平方米；

51、居住67787平方米）Ø 容積率：2.2Ø 高層建筑用地規(guī)模：居住用地面積的25%Ø 組團(tuán)公共服務(wù)設(shè)施用地：居住用地的8%Ø 建筑密度：28%Ø 總建筑面積：229400平方米Ø 建筑控制高度：多層20米；高層85米Ø 綠地率：30%Ø 車位配置：住宅0.3車位/戶，商業(yè)40輛/1000平方米建筑面積二、項(xiàng)目四至條件分析附：項(xiàng)目地形圖Ø 東：地塊東側(cè)為三條小路的交叉匯合區(qū)，對(duì)面即荊州目前最大的建材市場(chǎng)藍(lán)特建材市場(chǎng)，沿白云路向北約1公里通往城市最主要的商業(yè)干道北京路、荊沙路，再一公里則到城市東西向的交通主干

52、道江津路；向南100米即到荊州沿長(zhǎng)江的主通道荊江大堤。Ø 南：地塊南側(cè)隔防汛指揮部及綠化帶即是荊江大堤，正南方向是萬(wàn)壽寺及萬(wàn)壽寶塔；東南是荊州長(zhǎng)江段沿岸景觀環(huán)境治理最好的位置，有觀景臺(tái)、藍(lán)色家園餐飲、萬(wàn)壽寺旅游景點(diǎn)等；再往西南約300米就是荊州長(zhǎng)江大橋。南部地勢(shì)較高，與地塊落差在10米以上。Ø 西：地塊西側(cè)是老式的公房及私房的混雜式居住區(qū)。再往西約300米則就是荊州長(zhǎng)江大橋。北：地塊北側(cè)為南湖路，雙向兩車道，對(duì)面是藍(lán)特子產(chǎn)品白云市場(chǎng)及另一個(gè)商業(yè)航母藍(lán)特國(guó)際家居城。第二章 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目swot分析Ø 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（strength）l 就地段而言還算不錯(cuò)，離

53、市中心直線距離最多三公里，周邊生活配套也比較齊全，而環(huán)境又相對(duì)幽靜，可以真正做到離塵而不離城；l 項(xiàng)目原為荊州一棉廠，周邊有很多城市的標(biāo)志性單位，地段認(rèn)知度比較高；l 在交通易達(dá)度上，周邊如白云路、南湖路等雖都是南北雙車道的小馬路，但路況優(yōu)良，基本無(wú)阻塞現(xiàn)象，又四向通往城市的各個(gè)區(qū)域非常便利。同時(shí)恰恰是因?yàn)樾●R路的關(guān)系，南特的商業(yè)輻射可以直接影響本項(xiàng)目，是十分有利的商業(yè)利好條件；l 項(xiàng)目在沙市、荊州兩區(qū)的規(guī)劃綠化帶最南端，同時(shí)又緊靠長(zhǎng)江，景觀資源對(duì)于房產(chǎn)的開發(fā)利用價(jià)值非常高；l 項(xiàng)目南側(cè)約150米有荊州著名的旅游景點(diǎn)萬(wàn)壽寶塔，又處長(zhǎng)江北岸，屬水之陽(yáng)面位置，在風(fēng)水上非常有利。Ø 項(xiàng)目劣

54、勢(shì)分析（weakness）l 地塊南側(cè)隔綠化帶荊江大堤的地勢(shì)比較高，約有10米以上的高差，對(duì)項(xiàng)目在景觀視線上形成一定阻礙；l 地塊西側(cè)是原先的一些老式公房與私房混雜式居住區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目的居住檔次會(huì)產(chǎn)生一定影響；l 地塊目前周邊商業(yè)主要是以藍(lán)特的建材家居類為主，居家日常生活的購(gòu)物便利設(shè)施相對(duì)還比較缺；Ø 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（opportunity）l 利用地塊的地段條件，同時(shí)結(jié)合市政規(guī)劃的建設(shè)方向，大力挖掘其景觀優(yōu)勢(shì)的利好價(jià)值空間，在江景資源上做文章；l 利用絕好的位置優(yōu)勢(shì)，在風(fēng)水學(xué)說(shuō)上加以優(yōu)化；l 利用緊靠藍(lán)特建材市場(chǎng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分享用其輻射的利好，并深入調(diào)查其客戶層的不同需求，做有效的商業(yè)補(bǔ)充；l 利用荊州目前樓盤操作控制手段尚比較落后的狀況，借助本公司多年的操盤經(jīng)驗(yàn)和方法，曝亮荊州；l 利用項(xiàng)目原廠為舊上海大亨杜月笙的產(chǎn)業(yè)，挖掘其文化價(jià)值。Ø 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（threat）l 目前荊州的住宅和商業(yè)供應(yīng)量都