南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理.docx

1、南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)工程可行性研究報(bào)告南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司二六年十二月目錄一、總論（一）工程建設(shè)背景（二）工程簡(jiǎn)況（三）可行性研究報(bào)告研究范圍（四）研究結(jié)論及建議（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、海安宏觀市場(chǎng)分析（一）自然狀況（二）三大產(chǎn)業(yè)分析（三）主力產(chǎn)業(yè)分析三、投資環(huán)境.四、城市規(guī)劃前景五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀六、商業(yè)用房市場(chǎng)分析（一）商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)狀（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展（三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾和問題七、海安樓市調(diào)查八、海安商業(yè)現(xiàn)狀（一）縣城商業(yè)中心（二）專業(yè)性市場(chǎng)九、工程總體簡(jiǎn)況十、工程SWOT分析（一）工程優(yōu)勢(shì)（二）工程劣勢(shì)

2、（三）威脅分析（四）機(jī)會(huì)分析（五）綜合評(píng)價(jià)（六）本工程成功運(yùn)作所需注意的焦點(diǎn)問題十一、工程市場(chǎng)定位（一）工程定位（二）發(fā)展思路十二、營(yíng)銷推廣策略（一）工程價(jià)值點(diǎn)分析（二）推盤節(jié)奏（三）推盤原則（四）推盤步驟（五）產(chǎn)品搭配（六）銷售策略（七）定價(jià)策略十三、工程開發(fā)建設(shè)建議（一）總體規(guī)劃理念（二）建設(shè)規(guī)模（三）建設(shè)方案十四、環(huán)境保護(hù)十五、工程實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期開發(fā)（二）建設(shè)周期十六、銷售前景預(yù)測(cè)（一）綜合社會(huì)效益（二）工程前景預(yù)測(cè)七、綜述一、總（一）工程建設(shè)背近幾年來，我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展很快，對(duì)繁榮市場(chǎng)，滿足消費(fèi)需求發(fā)揮了重要的作用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的重要窗口，商業(yè)網(wǎng)

3、點(diǎn)規(guī)劃已納入城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及城市總體規(guī)劃，尤其是我國(guó)加入WTO后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃作為符合國(guó)際規(guī)論景則的政府調(diào)控方式，越來越為城市流通主管部門所重視。商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊(yùn)含的商機(jī)都相當(dāng)巨大。為了與需求擁抱，和市場(chǎng)同步，近幾年來，國(guó)內(nèi)商品銷售市場(chǎng)為了適應(yīng)新形勢(shì)下消費(fèi)群體心理、需求、形式的實(shí)際需要，進(jìn)行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場(chǎng)從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)?；?、綜合化、一站式的銷售形式。從而應(yīng)運(yùn)而生了“商城 ”、 “超市 ”、 “大賣場(chǎng) ”等等。與此同時(shí)，隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴(kuò)長(zhǎng)，市

4、民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對(duì)購(gòu)物的需求和購(gòu)物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化?！吧罘奖?、交通便利、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購(gòu)物、體驗(yàn)式消費(fèi)”，現(xiàn)今己成為越來越多的人所向往的購(gòu)物天堂。因此，以單開間門面為一家商場(chǎng)的規(guī)模形式已難以滿足21 世紀(jì)人們對(duì)商業(yè)一站式集中購(gòu)物的需求增長(zhǎng)。我國(guó)政府對(duì)“入世 ”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場(chǎng)換市場(chǎng)”的方針來替代原來的 “以市場(chǎng)換技術(shù)”和 “以市場(chǎng)換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國(guó)將逐步放開商貿(mào)市場(chǎng)，如果把專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分成為初級(jí)階段、競(jìng)爭(zhēng)階段、成熟階段的話，目前我國(guó)的專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)已進(jìn)入競(jìng)

5、爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)方式也由單一競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向服務(wù)、管理、技術(shù)等多方位競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)者的管理水平和服務(wù)內(nèi)涵都將向高層次延伸。未來二年內(nèi)，品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體。同時(shí)，集中采購(gòu)，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等方式將成為市場(chǎng)的主流營(yíng)銷方式?；谏鲜霰尘霸颍瑸闈M足海安縣城市發(fā)展的需要，滿足城鄉(xiāng)居民對(duì)商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建海安縣新城區(qū)，南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)工程區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，以海安火車站廣場(chǎng)為依托，結(jié)合海安縣招商引資優(yōu)惠政策，決定在海安投資建設(shè)“航母 ”級(jí)商業(yè)區(qū) 南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)，此工程的建設(shè)在海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

6、上占有舉足輕重的地位。依托上述優(yōu)越條件，本工程的開發(fā)建設(shè)將會(huì)為海安人民帶來不可多得的商機(jī)。同時(shí)此工程的開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著海安商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)在投資商 上海宏博集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使宏博集團(tuán)的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在工程策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)工程由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)商業(yè)及經(jīng)營(yíng)性公建工程的可持續(xù)性開發(fā)。該工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，工程各項(xiàng)前期報(bào)建工作也已完成，工程現(xiàn)場(chǎng)施工

7、已相繼開展。（二）工程簡(jiǎn)況1、工程名稱：南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)2、建設(shè)地點(diǎn)：海安火車站站前廣場(chǎng)南、北兩側(cè)3、建設(shè)單位：南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司4、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司5、經(jīng)營(yíng)范圍：房產(chǎn)開發(fā)、會(huì)務(wù)及展覽服務(wù)、組織產(chǎn)品展銷。6、公司類別：專營(yíng)公司7、資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)8、工程簡(jiǎn)況： “金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)”工程占地83079 平方 M，總建筑面積約為14.5 萬(wàn)平方M，工程以步行街為主線， 沿 街34層，內(nèi)部商業(yè)主體3層 。（三）可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù) “南通金海岸火車站商業(yè)廣場(chǎng)”工程建議書批復(fù)及工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，本報(bào)告工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、海安商業(yè)地產(chǎn)

8、市場(chǎng)分析、工程自身素質(zhì)分析、工程開發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策、銷售前景預(yù)測(cè)等。（四）研究結(jié)論及建議本工程屬商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)工程，符合國(guó)家城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，建設(shè)資金目前正常，現(xiàn)場(chǎng)施工有條不紊。針對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)投資群體對(duì)商品用房投資方向的轉(zhuǎn)變、海安縣所處地理位置及當(dāng)?shù)厝后w的房產(chǎn)投資消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)工程建設(shè)已走向規(guī)?；l(fā)展的趨勢(shì)，根據(jù)海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，工程開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。本工程開發(fā)土地為海安開發(fā)區(qū)新區(qū)，是未來海安的東商業(yè)區(qū)，對(duì)推進(jìn)海

9、安發(fā)展，促進(jìn)海安開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會(huì)效益。工程建成后，必將改善海安新區(qū)的城市形象，環(huán)境效益也將有目共睹。從目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)商業(yè)用房的功能及開發(fā)建設(shè)規(guī)模再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和邊際效益、規(guī)模效益分析，尤其是對(duì)面積較大、總價(jià)較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣、有效功能分區(qū)不詳細(xì)的產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的調(diào)研、分析。同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)供需變化，做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少工程風(fēng)險(xiǎn)。總之，由以上分析可以看出，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，本工程在經(jīng)

10、濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益上都是可行的。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程名稱單位指標(biāo)1總用地面積平方M830792總占地面積平方M44608.203總建筑面積平方M145437.504建筑容積率1.755戶均面積平方M/套161.606總套數(shù)套9007銷售均價(jià)元/平方M18008建設(shè)投資萬(wàn)元101509平方M建安成本元/平方M729.8010工程總投資萬(wàn)元15293.5311平方M成本元/平方M1054.7312銷售收入萬(wàn)元2610013營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元2093.2214利潤(rùn)總額萬(wàn)元8713.2515所得稅萬(wàn)元2875.3716凈利潤(rùn)萬(wàn)元5837.8817工程投資回收期年2.

11、518投資利潤(rùn)率（稅后）%15.2719資本金利潤(rùn)率%68.6820成本利潤(rùn)率（稅后）%38.1721銷售利潤(rùn)率（稅后）%22.37二、海安宏觀市場(chǎng)分析（一）自然狀況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺(tái)市相連。東西直線最長(zhǎng) 71.1 公里，南北最寬 39.35 公里。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠密。通揚(yáng)運(yùn)河、串場(chǎng)河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔3.65M 。海安屬北亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，氣候宜人，冷熱適中。日照充足，雨水充沛，無霜期長(zhǎng)。從海安的自然狀況來看，海安是適合居住、生

12、活和工作的城市之一，為海安的房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（二）三大產(chǎn)業(yè)分析2004年海安縣完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值106.6 億元，財(cái)政收入10億元 , 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53億元，同比分別增長(zhǎng)14% 、 18% 、 30% ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9503元，農(nóng)民人均純收入4600元，同比分別增長(zhǎng)12.5%和 6.5% ，年末居民存款余額122.01億元，增長(zhǎng)16%；2005年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值117.2億元，增長(zhǎng)10% ；財(cái)政收入11.8 億元，增長(zhǎng)18% ；全社會(huì)固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資62 億元，增長(zhǎng)17% ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10453元，農(nóng)民人均純收入5732 元，同比分別

13、增長(zhǎng)10.0% 和 12% ；城市化水平達(dá)到67% ；工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，2004年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入240億元，增長(zhǎng)23% ；工業(yè)利潤(rùn)5 億元，增長(zhǎng)20% ；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值300 億元，增長(zhǎng)21% ；其中工業(yè)產(chǎn)值260億元，增長(zhǎng)24% ；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值40億元，增長(zhǎng)5%；堅(jiān)持新型工業(yè)化方向，以工程為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù)大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進(jìn)程，05 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售265億元、技改投入38億元，分別增長(zhǎng)11.0% 、 19.5% ，二產(chǎn)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)35.1% ；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53 億元，增長(zhǎng)30% ；其中工業(yè)技改投入32 億元，增長(zhǎng)60% ；第三產(chǎn)業(yè)投資額7.

14、8 億元，增長(zhǎng)15% ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長(zhǎng)60% ；自營(yíng)出口總額9000萬(wàn)美元，增長(zhǎng)20% ；實(shí)際利用外資7000 萬(wàn)美元，增長(zhǎng)33% ；對(duì)外勞務(wù)營(yíng)業(yè)額7600 萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10% ；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由80 年的 15平方 M/ 人到現(xiàn)在的32 平方 M/ 人，城區(qū)居民居住面積由80 年的11 平方 M/ 人到現(xiàn)在的26 平方 M/ 人。 2005 年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金8500萬(wàn)美元，增長(zhǎng)21.0%。最新統(tǒng)計(jì)2004年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表：指標(biāo)單位產(chǎn)值國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元101.3財(cái)政收入億元9.11全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元67.78城區(qū)居民人均可支配收入元8119農(nóng)民人均純收入元

15、6057自營(yíng)出口總額萬(wàn)美元14660實(shí)際利用外資萬(wàn)美元11087城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元139.46（三）主力產(chǎn)業(yè)分析海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差 ”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白； “鑫緣 ”絲綢產(chǎn)品榮獲 “中國(guó)名牌 ”稱號(hào)，填補(bǔ)了南通市空白；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭 34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無梭織機(jī)6000 多臺(tái)套，年出口量居全國(guó)前列。現(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50 多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，名列南通市之首，億元企業(yè)42 家，居南通市第二位，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60 多個(gè)。 2005年又有兩個(gè)國(guó)家 “863”計(jì)劃工

16、程落戶海安，南通市唯一的省級(jí)工程技術(shù)研究中心在海安縣揭牌。2004 年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300 億元，今年凈增100 億元；財(cái)政收入突破10 億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第18位。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，海安經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為海安房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要保證；同時(shí)，海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為本案提供了充足的有效的客源。三、投資環(huán)境隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮其獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)將對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用：以海安為中心的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺(tái)、

17、姜堰、如皋等將直接受益；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長(zhǎng)興、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溧陽(yáng)、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)形成有利互補(bǔ)，共謀發(fā)展。蘇中旺地魅力海安歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，位于南通、鹽城、泰州三市交接處，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積1108 平方公里，人口98 萬(wàn)。是聞名遐邇的 “中國(guó)繭絲綢之鄉(xiāng) ”、“建筑之鄉(xiāng) ”，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海開放縣，全國(guó)首批生態(tài)示范縣，教育先進(jìn)縣，科技百?gòu)?qiáng)縣，普法工作示范縣，是全國(guó)最安全的地區(qū)之一。海安以其獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)的地區(qū)。海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，

18、機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差 ”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白； “鑫緣 ”絲綢產(chǎn)品榮獲 “中國(guó)名牌 ”稱號(hào)；全縣擁有桑園18 萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭34 萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無梭織機(jī)6000多臺(tái)套?，F(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán) 50 多個(gè)，外資企業(yè)210 家，高新技術(shù)企業(yè)26家，億元企業(yè)42 家，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60多個(gè)。 2005年又 有兩個(gè) 國(guó)家“863”計(jì)劃工 程落戶 海安。海安交通便捷，水陸空通達(dá)，現(xiàn)已構(gòu)成空運(yùn)、鐵路、公路、海運(yùn)、河運(yùn)立體交通網(wǎng)，1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈半徑內(nèi)，連接包括上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南通港在內(nèi)的六個(gè)機(jī)場(chǎng)、六個(gè)港口，是東部沿海及蘇中地區(qū)重要交通樞紐，

19、由此帶來的交通經(jīng)濟(jì)效益數(shù)以百億計(jì)！鐵路：南北向的新長(zhǎng)鐵路與東西向的寧啟鐵路在海安交匯，使海安成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線、京滬線，海安將成為全國(guó)重要鐵路交通樞紐。公路： 204 、 328 國(guó)道、 202 省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫連網(wǎng)，建設(shè)中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后，海安至上海的行程僅為1.5小時(shí)。航運(yùn)：海安河網(wǎng)密布，水運(yùn)發(fā)達(dá)，“通揚(yáng)運(yùn)河 ”、 “通榆運(yùn)河 ”暢流其間，連接京杭大運(yùn)河，通達(dá)全國(guó)各地。航空：近在咫尺的南通機(jī)場(chǎng)已開通至北京、廣州、廈門等航線。海運(yùn)：距國(guó)家十大港口之一南通港70 公里，可直通日本、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)；距建設(shè)中的東方大

20、港洋口港僅30 公里，內(nèi)陸支線與上海港聯(lián)運(yùn)，進(jìn)出口貨物可由此接轉(zhuǎn)世界各地航線。海安火車站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。作為南通新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮的重點(diǎn)工程，海安火車站商貿(mào)城充分利用火車站建設(shè)帶來的獨(dú)特交通優(yōu)勢(shì)和巨大的潛在商機(jī)。四、城市規(guī)劃前景新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機(jī)械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。海安著力構(gòu)建以縣城為核心，交通干線為骨架，“一心一

21、帶三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)格局。一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心；一帶為沿國(guó)道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心，沿線主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場(chǎng)、李堡、角斜和老壩港；三區(qū)為東、中、西三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。明確海安現(xiàn)狀城市化水平；近期年城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人，城市化水平；遠(yuǎn)期年城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人，城市化水平?？h城總體規(guī)劃將海安縣城的城市性質(zhì)確定為蘇中交通樞紐，新興工業(yè)城市。規(guī)劃到年，海安縣城范圍為平方公里，人口萬(wàn)，界址北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車站場(chǎng)。其中北起新華路，南至南三環(huán)路，西至永安路，東至寧海路，為平方公里的城市中心區(qū)。根

22、據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了平方公里的城市規(guī)劃用地和平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。加快區(qū)域內(nèi)舊城改造和城中村的改造，重點(diǎn)建好人民中路、中壩中路、南三環(huán)和新世紀(jì)廣場(chǎng)等四個(gè)商業(yè)區(qū)域中心；舊城、城東、城西、城南、城北五個(gè)居住片區(qū)，西部 和東南兩 個(gè)工業(yè)片區(qū)。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設(shè)和城區(qū)支路、區(qū)間道路建設(shè)。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車站場(chǎng)區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開發(fā)。加快實(shí)施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車站建設(shè)工程。再建一批體量較大、品位較高的標(biāo)志性建筑，提高海

23、安的知名度。從海安規(guī)劃定位來看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。海安區(qū)位優(yōu)勢(shì)將再度提升。從海安規(guī)劃思路來看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。海安未來城市化水平將有很大提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有效需求。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（2004一）全國(guó)年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)“強(qiáng)弩之末 ”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期已經(jīng)開始從波峰狀往波谷回落。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。1

24、、回落房?jī)r(jià)從各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，今年一季度比去年一季度上漲漲幅的回8 ，預(yù)計(jì)今年二季度比去落年二季度上漲3.1 ，說明房?jī)r(jià)的增幅在穩(wěn)步的回落。也有少部分城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值在回落。房地產(chǎn)正在朝著國(guó)家要求的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目標(biāo)前進(jìn)，正在實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的目標(biāo)。也可以說房地產(chǎn)的軟著陸正在進(jìn)行中。在房?jī)r(jià)回落的同時(shí)投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，03 年增長(zhǎng)29.9 ， 04年下降到了28.1 ，今年一季度下降到了22.2 ，投資的增長(zhǎng)也在回落，這和國(guó)家的目標(biāo)是一致的。也可以說房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著落創(chuàng)造了條件，做出了貢獻(xiàn)，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。房地產(chǎn)在2004 年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況

25、，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡，這是房?jī)r(jià)漲幅回落的原因。2、回暖樓市的回暖在房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時(shí)，全國(guó)的樓市正在逐步的回暖。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策。國(guó)家是穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，而不是打壓價(jià)格。另一個(gè)就是需求仍然很旺盛。從今年一季度的情況看來，仍然是出現(xiàn)了供求兩旺。全國(guó)一季度商品房的竣工面積同比增長(zhǎng)17，銷售面積同比增長(zhǎng)18.1，這是樓市回暖的一個(gè)標(biāo)志。3、回歸理性回歸或回歸理性通過宏觀調(diào)控，消費(fèi)者從觀望期走向理性。買房的盲從或

26、者是激情正在得到克服，人們更加理性。在這個(gè)情況下開發(fā)商也開始理性起來，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤。通過調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。一個(gè)規(guī)律性就是樓市和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是匹配的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外就是相關(guān)性。樓市的發(fā)展和金融、財(cái)稅、社會(huì)各方面緊密相關(guān)。第三方面是差異性。沒有兩個(gè)一模一樣的城市，所以要一個(gè)一個(gè)地進(jìn)行分析。有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點(diǎn)，程度不一樣。房?jī)r(jià)漲得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地4、方 繼 續(xù)回 報(bào)保持理建性，設(shè)波和動(dòng)諧少一地點(diǎn)產(chǎn)， 回 暖、 回快報(bào)

27、一點(diǎn)社。會(huì)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商這幾年發(fā)展很快，也獲得了非常高的利潤(rùn)，應(yīng)該說房地產(chǎn)是高利潤(rùn)，高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。那如何回報(bào)社會(huì)，現(xiàn)在正是開發(fā)商應(yīng)該討論的問題。現(xiàn)在正在提出主流開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，正在提出和諧地產(chǎn)、和諧社會(huì)的概念，這就是對(duì)社會(huì)回報(bào)的一種表現(xiàn)。對(duì)社會(huì)最好的回報(bào)就是努力提高性價(jià)比，用好產(chǎn)品回報(bào)社會(huì)，用好的性價(jià)比回報(bào)消費(fèi)者。開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品如何更好的開發(fā)，首先要更多地開發(fā)節(jié)能、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。開發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)地做為綠色建筑的營(yíng)造者，通過努力把樓盤建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。（二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年海安房屋施工面積197

28、.96萬(wàn)平方 M，其中住宅38.81 萬(wàn)平方 M ，比 2003年的施工面積 138.41萬(wàn)平方 M 、住宅 38.97萬(wàn)平方 M 分別增長(zhǎng) 43.0%、 -0.4% ；房屋竣工面積133.75萬(wàn)平方 M ，其中住宅16.48 萬(wàn)平方 M，比 2003 年的竣工面積68.03萬(wàn)平方 M，住宅22.52 萬(wàn)平方 M 分別增長(zhǎng) 96.6% 、 -26.8% ；商品房銷售面積23.03萬(wàn)平方 M，銷售額 28547萬(wàn)元，商品房空置面積4.67 萬(wàn)平方 M ，分別比 2003年的 14.66 萬(wàn)平方 M 、 17001萬(wàn)元、 3.86 萬(wàn)平方 M增長(zhǎng)57.1%、67.9%、21.0%。海安房地產(chǎn)業(yè)主要

29、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指標(biāo)2003年（萬(wàn)平方M）2004年（萬(wàn)平方M）同比增長(zhǎng)（）施工面積138.41197.9643.0其中：住宅38.9738.81-0.4房屋竣工面積68.03133.7596.6其中：住宅22.5216.48-26.8商品房銷售面積14.6623.0357.1商品房銷售總額17001萬(wàn)元28547萬(wàn)元67.9商品房空置面積3.864.6721.01、市場(chǎng)特征基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產(chǎn)從2002 年的 1300元 /平方 M 到目前的2000 元/平方 M 形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍；在戶型面積配比上 110平 方 M至

30、 130平 方M占整個(gè)成交比例的85%；隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場(chǎng)認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來越高，講究方便、舒適、周全；投資購(gòu)房者所占的比重逐步提高，由 2001年 的0.3%上升到目前的5% ；在僅有的5% 的投資型購(gòu)房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。2、商品房情況分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200 萬(wàn)平方M 的施工面積預(yù)示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2003年增勢(shì)過快，土地的不可復(fù)制性抑制

31、其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。2004 年海安商品房銷售面積比2003 年同比增長(zhǎng)57.1% ，可見海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開發(fā)商來說正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。3、商品房情況數(shù)據(jù)分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200 萬(wàn)平方M 的施工面積預(yù)示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及

32、不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2003年增勢(shì)過快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。從上述商品房銷售面積走勢(shì)圖可以看出2004年海安商品房銷售面積比2003年同比增長(zhǎng)57.1% ，可見海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開發(fā)商來說正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。

33、4（1、）展商品住望與房進(jìn)入預(yù)測(cè)總量增長(zhǎng)期近幾年，海安商品住房市場(chǎng)日益繁榮，銷售面積逐步增加，商品住房已進(jìn)入總量增長(zhǎng)延續(xù)期。隨著海安住房制度改革深入推進(jìn)，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動(dòng)等待分房轉(zhuǎn)變到主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的重要轉(zhuǎn)變，成為海安住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷售業(yè)績(jī)逐年擴(kuò)大。預(yù)計(jì)今后幾年海安商品住房銷售仍將加快運(yùn)行速度。（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)2005年 海 安房 價(jià) 持續(xù)上漲的總 體 趨勢(shì) 不 會(huì)改變。理由如 下 ：A 、土地資源的不可再生性決定

34、房?jī)r(jià)合理上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志之一。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點(diǎn)來看，房?jī)r(jià)上漲是順理成章之事。B 、有效需求的增加，也會(huì)促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。由于城市化進(jìn)程加快，外來人口和拆遷戶的增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長(zhǎng)，勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求。C、土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣與建材漲價(jià)對(duì)2005 年商品住房?jī)r(jià)格會(huì)有相對(duì)的影響；再有海安房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，商品房總體價(jià)格偏低。因此，預(yù)計(jì)海安2005 年“普通商品住房”價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有小幅度持續(xù)增長(zhǎng)的過程。D 、客戶的需要是市場(chǎng)的需要同樣是開發(fā)商的追求。根據(jù)我公司取得的潤(rùn)洋花園客戶登記資料而進(jìn)行的電

35、話信息反饋獲悉，有效電話回訪樣本量56 個(gè)?？蛻粼跇O度關(guān)注重視價(jià)格的同時(shí)，對(duì)房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認(rèn)為為適宜；居住用房單價(jià)在1950元 /平方M，主力總價(jià)在115 平方 M/ 套 135 平方 M/ 套最20 萬(wàn)元人民幣上下；商業(yè)用房單價(jià)在6000 元 /平方 M，主力總價(jià)在75 萬(wàn)元人民幣上下。近幾年，海安城市建設(shè)發(fā)展已逐步正軌，除住宅建設(shè)之外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已成為新的亮點(diǎn)，城市建設(shè)的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)與城區(qū)的身份愈來愈吻合。海安不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時(shí)還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。同時(shí)大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺(tái)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是下一步的開發(fā)

36、重點(diǎn)。城區(qū)居民購(gòu)房選擇首選區(qū)域依然是老城區(qū)內(nèi)，這是由對(duì)習(xí)慣性生活的依賴所決定的，但不少居民對(duì)老城區(qū)的環(huán)境表示不滿，更希望居住于景點(diǎn)宜人、環(huán)境優(yōu)雅、交通和生活便利、商業(yè)配套設(shè)施齊全的生活小區(qū)，購(gòu)房者更加關(guān)注教育、健康、休閑。5、消費(fèi)需求分析消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在1800-2450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在1500-2000元之間。與單價(jià)接受度相對(duì)應(yīng)，海安消費(fèi)者對(duì)總價(jià)的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的15-18 萬(wàn)提升到今年的19-28 萬(wàn)， 20 萬(wàn)以上總價(jià)的接受比例與去年相比

37、也有明顯增加。六、商業(yè)用房市場(chǎng)分析（一）商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)狀海安房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商鋪開發(fā)力度不夠，海安商鋪市場(chǎng)一直沒有火起來，投資商鋪屈指可數(shù)，海安目前僅有的幾個(gè)大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市工程，無較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。商鋪市場(chǎng)走的是傳統(tǒng)的作坊式的營(yíng)業(yè)方式。海安商鋪市場(chǎng)不溫不火，商業(yè)運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴(yán)重。六一新政對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。開發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過縝密的調(diào)查和嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商不應(yīng)僅在銷售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展“以人為本，定位準(zhǔn)確，功能合理，保本獲利，和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市商業(yè)區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市商業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著海安縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂不思蜀 ”，而是將眼光轉(zhuǎn)移到了投資類或置業(yè)投資類房地產(chǎn)產(chǎn)品上。錢存銀行不甘心，用于炒股太操心，投資短期房產(chǎn)瞎操心，所以對(duì)以前 “望塵莫及 ”的商業(yè)類產(chǎn)品產(chǎn)生了興