資產(chǎn)評估評估5VIP

1、第五章 房地產(chǎn)評估學習內(nèi)容：1、房地產(chǎn)評估概述2、房地產(chǎn)價格及其影響因素3、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6、假設(shè)開發(fā)法7、基準地價修正法*8、路線價法*9、在建工程評估*一、房地產(chǎn)評估概述 （一）房地產(chǎn)及其特性 1、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。 在房地產(chǎn)評估中，評估對象一般有三種基本存在形態(tài)：土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面，物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。房

2、地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評估。 2、房地產(chǎn)的特征 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性決定 （1）土地特性 土地的自然特性： 數(shù)量的有限性（不可再生性） 位置的不可移動性 效用的持久性價格具上升趨勢 效用的差異性（不可替代性） 土地的人文特性： 用途的廣泛性 供給的稀缺性 社會經(jīng)濟位置的可變性 可壟斷性 （2）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 位置固定性 使用長期性 投資大量性 影響因素多樣性和復(fù)雜性 保值增值性 （二）房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則：合法取得、合法使用、合法交易、合法處分 2、最高最佳使用原則：法律上允許、技術(shù)上和經(jīng)濟上可行，能給被評估對象帶來最高價值的使用。 3、房地綜

3、合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則 （三）房地產(chǎn)評估的目的和價值類型 房地產(chǎn)評估的基本目的就是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)或交易提供價值參考，其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，考慮不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)評估的要求和制約。 一般情況下需要評估房地產(chǎn)的市場價值，但也會涉及非市場價值的評估。 （四）房地產(chǎn)評估的程序 （1）接受委托，明確評估的基本事項 明確評估對象 明確評估目的 明確評估基準日 明確評估報告提交日期 （2）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 作業(yè)計劃：合理安排評估的日程進度 技術(shù)方案：選擇和確定評估的基本技術(shù)思路和方法 （3）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （4）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 二

4、、房地產(chǎn)價格及其影響因素 （一）房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。 1、土地價格的特殊性 （1）土地價格構(gòu)成的特殊性：地價是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動和活勞動所創(chuàng)造的價值。 （ 2 ）價格機制決定的特殊性：地價主要由地租或收益所決定，即由土地的使用價

5、值決定。影響土地使用價值的因素很多。 （ 3 ）市場供求關(guān)系的特殊性：土地的供給彈性小，土地價格主要受需求方面影響。 （4）價格呈不斷增長趨勢 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。 2、房地產(chǎn)價格的特性 （1） 房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有復(fù)雜性：包括地價和房價兩部分，地價是使用權(quán)價格，包括土地作為自然資源的價格和對土地開發(fā)所投入的資金。房價是所有權(quán)價格。 （2） 房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性：房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。 （3）房地產(chǎn)價格具有較強的政策性：政府的干預(yù) （二）房地產(chǎn)價格的種類 1、按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格：土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價

6、格 （1） 土地價格 基準地價：城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價 標定地價：政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權(quán)的價格 出讓底價：是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價 轉(zhuǎn)讓價格：土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價格 其他價格：上述13屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。45屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。 （2）建筑物價格 純建筑物部分的價格 （3）房地產(chǎn)價格 土地價格和房產(chǎn)價格的統(tǒng)稱 2、總價格、單位價格和樓面地價 （1） 總價格：房地產(chǎn)的整體價格 （2） 單位價格：房地產(chǎn)的

7、單位面積價格 （3） 樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。 樓面地價=土地總價/建筑總面積或 樓面地價=土地單價/容積率 3、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 （1） 所有權(quán)價格 （2） 使用權(quán)價格 （3） 其他權(quán)益價格4、市場交易價格和評估價格（1） 市場價格房地產(chǎn)在市場上實際成交的價格。（2） 評估價格對市場可能交易價格的模擬。 （三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 1、土地取得成本 （1）土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交

8、易手續(xù)費)構(gòu)成。 在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列三種： 一是通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 二是通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 三是通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。 （2）開發(fā)成本 開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 在實際中

9、主要包括下列幾項： 勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。 房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。 （3）管理費用 管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這

10、一比率來測算。 （4）投資利息 此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。 （5）銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。 （6）銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費（四）影響房地產(chǎn)價格的因素 1、一般因素 社會因素 經(jīng)濟因素 行政因素 自然因素 2、區(qū)域因素 商業(yè)繁華度 道路通達度 交通便捷度 設(shè)施完善度 環(huán)境質(zhì)量狀況 規(guī)劃限制 對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。 3、個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具

11、體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 （1）影響土地價格的個別因素 位置、面積、地勢、地質(zhì) 形狀、寬度、深度 臨街狀況 規(guī)劃用途、容積率、使用年限 生熟程度 （2）影響建筑物價格的個別因素 面積、結(jié)構(gòu)（構(gòu)造）、材料 設(shè)計、設(shè)備 施工質(zhì)量 樓層、朝向 新舊程度三、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （一）基本思路及基本公式 評估值重新購建價格建筑物貶值 步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料 估算重新購建價格 估算建筑物貶值 確定評估值 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。 （二）適用范圍 1. 新開發(fā)建造、計劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房

12、地產(chǎn)價格評估 2. 既無收益又很少有交易的房地產(chǎn)評估 3. 單純的建筑物評估 （三）新開發(fā)土地評估的操作步驟 新開發(fā)土地價值 取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+資金成本+稅費+開發(fā)利潤 1、估算取得待開發(fā)土地的成本 （ 1）從農(nóng)村取得土地 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 （2）從城鎮(zhèn)取得土地 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、估算土地開發(fā)成本 （1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （2）公共配套設(shè)施建設(shè)費 3、估算管理費用 4、估算資金成

13、本 注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息； （2）計息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用 （3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若土地取得成本一次投入，土地取得成本計息期為整個開發(fā)期。 土地開發(fā)費的計息分為三種情況： 第一種情況：當期初一次性投入時，全期計息； 第二種情況：當均勻投入時，計息期=開發(fā)期1/2； 第三種情況：當分段均勻投入時（如第一年投入30%，第二年投入70%），本段計息期=本段開發(fā)期1/2+剩余開發(fā)期。 1、估算稅費 2、估算開發(fā)利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。 例：某市經(jīng)濟技術(shù)開

14、發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15,000平方米， 該地土地征用費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為10萬元/畝，開發(fā)費2億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的35%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，該地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。（1 公頃=10000 平方米=100 公畝=15 市畝 1 公畝=100 平方米 1平方米=0.0015畝 1畝=666.67平方米 ） 估算土地取得成本土地取得成本10萬元/畝150元/平方米 估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本2億元/平方公里200元/平方米 估算資本成本假定土地取得

15、成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 土地取得成本資金成本150（16%）21 =18.54（元/平方米） 土地開發(fā)成本資金成本=20035%（16%）1.5 120065%（16%）0.516.393.8410.23（元/平方米） 估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤（1）（2）10%35（元/平方米） 計算土地價值土地單價（1）+（2）+（3）+（4） （1+15%）（150+200+18.54+10.23+35）1.15=475.84（元/平方米）土地總價475.8415,0007137600（元） 即該地塊經(jīng)開發(fā)后單價475.84元/平方米，總價為7137600元。 (四)

16、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費用+資金成本+銷售稅費+正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+資金成本+銷售費用+開發(fā)利潤 1、估算土地取得成本 2、估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）勘察設(shè)計和前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費公共設(shè)施建設(shè)費開發(fā)過程的稅費及其他間接費 3、估算管理費（可并入“2”計算） 4、估算資金成本 5、估算銷售稅費 銷售費用 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 6、估算開發(fā)利潤（五）舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算

17、在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格 1、估算重新構(gòu)建價格 （1）重新構(gòu)建價格估算的思路：房地分估 建筑物的重置成本 復(fù)原重新購建價格（復(fù)原重置全價） 更新重新購建價格（更新重置全價） 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。 （2）建筑物重新購建價格的估算 方法：成本法、市場法、工程造價法等。根據(jù)求取建筑物重新購建價格中建筑安裝工程費的不同，具體有下列方法： 第一，單位比較法(比較單價法) 以建筑物為整體，選取與建筑物價格和成本密切相關(guān)的某種單

18、位作為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)男拚齺砉浪憬ㄖ锏闹匦沦徑▋r格的方法，主要有單位面積法和單位體積法。 第二，分部分項法 以建筑物的各個獨立部分的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。 典型的建筑部分包括：基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖和電氣等工程部分。 作為計算成本的基本方法，分部分項法尤其適合對工業(yè)建筑的成本進行估算。 （3） 工料測量法（工料估算法） 先估算建筑物所需的各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點相應(yīng)的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。 （4） 指數(shù)調(diào)整法 運用建筑物成本（造

19、價）指數(shù)或變動率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價時點的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。 2、建筑物的貶值 建筑物的貶值是建筑物在評估時點的市場價值與其重新購建價格之間的差額。 實體性貶值：包括可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值 功能性貶值：由建筑效用相對損失所致 經(jīng)濟性貶值：由評估房地產(chǎn)以外原因?qū)е?建筑物貶值的估算方法（1）年限法（直線法） 建筑物的貶值率=建筑物的已使用年限建筑物總經(jīng)濟壽命100% 建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限建筑物總經(jīng)濟壽命100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 （2）觀察法 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準和不同構(gòu)成部分

20、的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行對照打分，得出成新率或貶值率。 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分g+裝修部分合計得分s+設(shè)備部分合計得分b 為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；為裝修部分的評分修正系數(shù)；為設(shè)備部分的評分修正系數(shù) （）成新率折扣法 建筑物的現(xiàn)值建筑物的重新購建價格成新率 （）銷售資料法或市場法 依據(jù)原則：價值損失是市場上買方和賣方?jīng)Q定的。在銷售資料中，要分析許多銷售實例（從銷售價格中減去土地的估算值）以求得建筑物在銷售價格中所占的份額，然后用這個金額與一個新建筑物的現(xiàn)行價格進行比較，其差額就是價值損失。 （5）資本化收益法或租金損失法 例：某專用倉庫總建筑面積6500平方米，建成于1985年1

21、0月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評估該倉庫建筑物與2003年10月31日的價格。 （1）估算建筑物的重新購置價格 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時（評估基準日）與評估對象類似的建筑物的造價為每平方米建筑面積1200元（含合理利潤、稅費等），類似建筑物的層高比評估對象高10厘米，估計影響造價5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價為1140元，以此作為被評估建筑物的單位建筑面積造價，則： 被評估建筑物的重新購置價格=11406500=7410000(元) 估算建筑物的貶值 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，該倉庫已經(jīng)使用了18年，則： 被評估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223

22、000(元) 估算建筑物的評估價格 建筑物評估價格=7410000-2223000=5187000（元）四、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）基本思路及步驟1、基本思路收益法又稱還原法，是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。收益法是評估房地產(chǎn)價值的一種主要方法，主要用于收益性房地產(chǎn)的評估。 2、步驟 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 估算潛在毛收入 估算有效毛收入 估算營運費用 估算凈收益 選擇和估算適當?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 選用適當?shù)挠嬎愎?3、公式（假定每期收益等額）： 無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率（1）

23、有限期： （2） a年純收益 r折現(xiàn)率 （二）適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。前提是房地產(chǎn)的收益和風險都可以預(yù)期和量化。),/()1 (11nraparrapn（三）各參數(shù)的估算1、凈收益 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。 客觀凈收益是房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律允許的最佳利用方向上的凈收益。 凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用2、資本化率 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的期望報酬率（收益率）。 求取方法： （1）市場提取法尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至

24、少三個交易案例。（2）累加法 + 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率無風險報酬率風險報酬率3、收益期的確定 （1） 單獨評房建筑物剩余經(jīng)濟壽命（2） 單獨評地土地使用權(quán)剩余年限（3） 房地合一先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟壽命部分的價值。假設(shè)未來收益無限期，在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命收益期。據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟壽命（四）收益法的運用1 1、房地合一評房地產(chǎn)價格、房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價

25、格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險

26、費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。 估算年有效毛收入: 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 估算年營運費用: 年管理費9,855,0003.5%344,925元 年維修費4,80012,0001.5%864,000元 年保險費4,80012,0000.2%115,200元 年稅金9,855,000（12%6%)1,773,900元 年營運費用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元 估算凈收益: 年凈收益年有效毛收入年營運費用9,855,0003,098,0

27、256,756,975元 計算房地產(chǎn)價格: 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價格 6,756,9756%11/（16%）45104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,0008,703元 評估結(jié)果:經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。 2、房地合一評土地（土地殘余法） 土地殘余法是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，在用土地的資本化率進行資本化，從而估算土地價值的方法。lbrdrbal)( 其中：l為估價對象房地產(chǎn)價值中土地價值所占比率；rb為建筑物資本化率；b為估

28、價對象房地產(chǎn)價值中建筑物價值所占比率，rl為土地資本化率；a為土地和地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；d為折舊年限。 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。lbrdrbal)( 例：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。 計算房地合一純收益 10020006012720000720000

29、（元） 計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元） 計算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元） 土地的價格為：31.210312（萬元）（假定土地收益無限期） 單方土地價格為：31230001040（元/m2） 3、房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。)()(drrlabblblrrlab)( 例:某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估

30、該住宅建筑物價格。 年房租總收入48001257600（元） 年總費用： 房租損失準備費（以半月租金計）2400（元） 房產(chǎn)稅（按年租金的12計）57600126912（元） 土地使用稅（每年按每平方米2元計）2002400（元） 管理費（按年租金3計）5760031728（元） 修繕費（按年租金4計）5760042304（元） 保險費每年576（元） 年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年總純收益576001432043280（元） 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 1200200240000（元） 歸屬于土地的年純

31、收益為： 240000819200（元） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元） 建筑物折舊率1/251004 建筑物價格 24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）（注建筑物收益有限期） 建筑物每平方米價格為：165498.4240689.58（元） 五、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （一）基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)合理價值。合理價值是指在一定的評估目的下，被估房地產(chǎn)最有可能實現(xiàn)的價值。 計算公式： （1）被估房地產(chǎn)價格=交易實例單價（1 交易實例差異因素調(diào)整率）（1 期間房地

32、產(chǎn)價格上漲率） 被估房地產(chǎn)面積 （2）被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 2、適用對象及條件 （1）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例 （2）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 3、市場法操作步驟及因素修正 （1）?？北还婪康禺a(chǎn) （2）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例資料 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被估房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同、籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。 （3）選取可供比較參照的交易實例 （4）建立價格可比基礎(chǔ) （5）被估房地產(chǎn)與交易實例之間差異因素的比較

33、和修正 估算調(diào)整系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法： 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù)100 100系數(shù)估價對象估價對象交易案例 4、個別因素修正 容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 土地使用年期修正 nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù) 5、確定比準價格（調(diào)整值） 將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。 6、確定被估房地產(chǎn)價格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。 例：待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為3,000平方米，要求評估其2002年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表

34、所示。 交易實例比較交易abc待估對象坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元/ m2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2001年10月 2001年12月 2002年5月 2002年12月 面積（ m2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.55 進行交易情況修正： 評估人

35、員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。 進行交易時間修正： 根據(jù)調(diào)查，2001年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例a交易時間修正系數(shù)114/1001.14 交易實例b交易時間修正系數(shù)112/1001.12 交易實例c交易時間修正系數(shù)107/1001.07 進行區(qū)域因素修正： 交易實例a與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例b、c的區(qū)域因素修正采用打分法。待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實例b區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實例c區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075 進行個別因素修正： 關(guān)于面積

36、因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例b與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例a和c均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：9659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實例ca 關(guān)于容積率因素的修正:交易實例a與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例b、c的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加

37、0.1，地價增加2%。則： 交易實例b及c的容積率修正系數(shù) 110/1001.1 個別因素修正系數(shù)計算如下： 交易實例a的個別因素修正系數(shù) 1.030.96951.00.999 交易實例b的個別因素修正系數(shù) 1.031.01.11.133 交易實例c的個別因素修正系數(shù) 1.030.96951.11.098 計算比準價格： a1,5501.01.141.00.999 1,765（元/ m2 ） b1,2001.01.121.1631.133 1,771（元/ m2 ） c1,4001.01.071.0751.098 1,768（元/ m2 ） 采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準價格較接

38、近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價） （1,7651,7711,768）/3 1,768（元/ m2 ） 待估宗地評估價值（總價） 1,7683,0005,304,000元六、假設(shè)開發(fā)法 （一）基本思路和計算公式 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除正常開發(fā)費用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價值。 基本公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-資金成本-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費 現(xiàn)實中的計算公式： 地價預(yù)期樓價建筑費專業(yè)費用銷售費用利息稅費利潤 （二）適用范圍及注意

39、事項 該方法主要適用于： 待開發(fā)的土地的價格評估 待拆遷改造土地的價格評估 未開發(fā)完工的房地產(chǎn)（在建工程）的評估 運用該方法時需要注意： 正確選擇最佳開發(fā)形式 正確預(yù)期銷售價格 正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，將發(fā)生在各個時期的收入或費用統(tǒng)一化為評估基準日的價格。 該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。預(yù)期價值可以通過市場法或收益法得到。 （三）操作步驟 1、調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 2、選擇最佳開發(fā)利用方式 比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。 3、估算開發(fā)周期 4、預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，即賣樓價 （1）對于出售的房產(chǎn) 采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。 （2）對于出租的房地產(chǎn) 先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（現(xiàn)金口徑，不能扣除折舊費用）； 再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。 5、估算開發(fā)建設(shè)總成本費用 （1）估算建筑費 （2）估算專業(yè)費用 指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，專業(yè)費用建筑費i （i為一定的百分率） （3）確定資金占用時間，估算資本利息 投入資金（1利率）資金占用時間1