第1章酒店投資決策分析概述

1、段正梁段正梁 著著中國(guó)水利水電出版社中國(guó)水利水電出版社 內(nèi)容提綱第第1 1章章 酒店投資決策分析概述酒店投資決策分析概述 第第2 2章章 酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ)酒店投資決策分析的方法論基礎(chǔ) 第第3 3章章 酒酒店店投投資資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 第第4 4章章 酒酒店店投投資資項(xiàng)目的投資與收益估算項(xiàng)目的投資與收益估算 第第5 5章章 酒酒店店投投資資項(xiàng)目的盈利與償債能力分析項(xiàng)目的盈利與償債能力分析 第第6 6章章 酒酒店店投投資資項(xiàng)目的不確定性分析項(xiàng)目的不確定性分析 第第7 7章章 酒酒店店投投資資決策分析的應(yīng)用案例決策分析的應(yīng)用案例 第1章酒店投資決策分析概述內(nèi)容提綱第一節(jié) 酒店

2、與酒店業(yè)特性第二節(jié) 酒店行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)第三節(jié) 酒店投資決策分析簡(jiǎn)介 一、酒店及其設(shè)施 n酒店就是給賓客提供歇宿和飲食的場(chǎng)所?；蛘撸频晔且云浣ㄖ餅閼{證，通過(guò)出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。n酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，酒店設(shè)施的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)決定了酒店的檔次。酒店基本設(shè)施一般包括以下幾個(gè)方面： 前臺(tái)接待設(shè)施 客房接待設(shè)施 餐飲接待設(shè)施 娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施 酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施 二、酒店產(chǎn)品：定義及屬性n酒店產(chǎn)品是由若干個(gè)不同部門(mén)所提供服務(wù)而組成的總體。它包括向客人出售或出租的有形的并可計(jì)量的商品，以及無(wú)形的或不可計(jì)量的商品。前者是具體的產(chǎn)品，如

3、餐飲、酒吧、客房等；后者是感知的，如接待、禮貌及氣氛等各種服務(wù)。完整的酒店產(chǎn)品應(yīng)該是上述有形的物質(zhì)商品與無(wú)形的“商品”的有機(jī)結(jié)合。 1、酒店產(chǎn)品的一般定義 酒店產(chǎn)品的商品屬性：酒店出售的產(chǎn)品是服務(wù)，服務(wù)是一種特殊商品，其特殊性在于：酒店產(chǎn)品具有不可貯存性；酒店產(chǎn)品生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同步性；產(chǎn)品地域的不可流動(dòng)性。 酒店產(chǎn)品的服務(wù)屬性：酒店產(chǎn)品的本質(zhì)特征是服務(wù)，酒店服務(wù)具有如下屬性：酒店產(chǎn)品服務(wù)的無(wú)形性；酒店服務(wù)的差異性；酒店服務(wù)信息反饋的直接性；酒店服務(wù)的不可貯藏性。 酒店服務(wù)的質(zhì)量特征：酒店服務(wù)的質(zhì)量特征體現(xiàn)在以下三個(gè)方面，即：服務(wù)質(zhì)量的波動(dòng)性；服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)的主觀性和不確定性；酒店服務(wù)口碑效應(yīng)

4、的重要性。2、酒店產(chǎn)品的屬性 三、酒店產(chǎn)業(yè)特性n酒店業(yè)的總體特點(diǎn)制約著酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間n不易保存性；地理位置的重要性與局限性；固定的供應(yīng)量；高額的經(jīng)營(yíng)成本；季節(jié)性 1、酒店業(yè)的總體特點(diǎn)n由于市場(chǎng)需求的分散性和酒店必須在所在地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、交換及消費(fèi)，因此，酒店供給在本質(zhì)上具有空間分布的離散性特征2、酒店服務(wù)分布的分散性n酒店產(chǎn)品供應(yīng)與消費(fèi)的就地性，決定了酒店業(yè)的供需只存在城市的局部均衡，不存在全國(guó)的總體均衡，同一區(qū)域內(nèi)，一個(gè)城市的供過(guò)于求無(wú)法彌補(bǔ)另一城市的供不應(yīng)求。政府在行業(yè)管理上要追求城市局部均衡來(lái)實(shí)現(xiàn)總體均衡 3、酒店服務(wù)供需的局部均衡性n構(gòu)成行業(yè)進(jìn)入障礙的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資金需求量、

5、轉(zhuǎn)換成本、分銷(xiāo)渠道、原材料與技術(shù)優(yōu)勢(shì)、政府政策等，在酒店業(yè)投資中，均難以構(gòu)成障礙4、酒店行業(yè)進(jìn)入的容易性四、酒店行業(yè)壁壘特征n酒店規(guī)模進(jìn)入壁壘低；n酒店投資資金門(mén)檻中等；n技術(shù)與產(chǎn)品差異壁壘低；n銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)具有一定市場(chǎng)壁壘，品牌壁壘明顯。 1、酒店業(yè)的結(jié)構(gòu)性壁壘特點(diǎn)n酒店業(yè)雖然價(jià)格戰(zhàn)不斷，但很少采用阻止進(jìn)入行為或驅(qū)逐競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為。其原因在于市場(chǎng)過(guò)度分散，這些策略根本無(wú)效，只能通過(guò)低價(jià)多爭(zhēng)得市場(chǎng)份額。 2、酒店業(yè)的行為性壁壘特點(diǎn)n酒店屬于資金密集型行業(yè)，因此，主要的退出壁壘來(lái)自于沉淀成本。造成酒店高退出壁壘的根源是有形資產(chǎn)專(zhuān)用性強(qiáng)，無(wú)形資產(chǎn)隨著酒店退出徹底喪失；n沉淀成本：由于酒店的資產(chǎn)專(zhuān)用性較

6、強(qiáng)，可以產(chǎn)權(quán)易主，但很難退出生產(chǎn)力，因此酒店只能改造成對(duì)酒店業(yè)具有高度替代性的設(shè)施，如公寓、寫(xiě)字樓之類(lèi)，若改作工廠廠房或其它用途，其沉淀成本至少在其資產(chǎn)價(jià)值的60%以上。而且酒店的最重要的資產(chǎn)品牌等無(wú)形資產(chǎn)將徹底喪失。3、酒店業(yè)的退出壁壘內(nèi)容提綱第一節(jié) 酒店與酒店業(yè)特性第二節(jié) 酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)第三節(jié) 酒店投資決策分析簡(jiǎn)介 亢奮的酒店投資潮 n投資一個(gè)行業(yè)，關(guān)鍵要看行業(yè)的發(fā)展前景。n酒店業(yè)的發(fā)展前景如何？可以通過(guò)酒店業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)加以一定程度的說(shuō)明。國(guó)內(nèi)外酒店業(yè)的發(fā)展，均經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的歷程。了解過(guò)去，正視現(xiàn)在，是為了更好地面對(duì)未來(lái)。n隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，特別是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)

7、的急劇發(fā)展，有人形容，目前我國(guó)已步入亢奮的酒店投資潮。 n1999-2007年間，我國(guó)酒店業(yè)每年的投資額從78.46億元上升為925.07億元，年均增長(zhǎng)36%。而2000-2008年間，我國(guó)五星級(jí)酒店年投資額增長(zhǎng)竟高達(dá)361%。業(yè)內(nèi)有預(yù)測(cè)稱(chēng)，“十二五”期內(nèi)，全國(guó)每年新建酒店將超過(guò)1500家，總投資額近4000億元。如果加上既有酒店設(shè)施的改擴(kuò)建投入，我國(guó)未來(lái)酒店投資總額將更加龐大。n從單一投資項(xiàng)目看，呈現(xiàn)項(xiàng)目綜合且投資總額巨大的特點(diǎn)。一、西方酒店業(yè)的發(fā)展歷程n客棧是現(xiàn)代意義上酒店的雛形，作為一種住宿設(shè)施早就存在，真正流行是在12世紀(jì)以后，盛行于1518世紀(jì)之間，以英國(guó)的客棧最為著名。1、客棧時(shí)期

8、n19世紀(jì)的歐洲，隨著上層社會(huì)新的生活方式的轉(zhuǎn)變，專(zhuān)為王室、貴族、大資產(chǎn)階級(jí)服務(wù)的豪華酒店應(yīng)運(yùn)而生。瑞士籍酒店主里茲(ritz)建造、經(jīng)營(yíng)的酒店及他本人的名字，一下子變成了最豪華、最高級(jí)、最時(shí)髦的代名詞。 2、大酒店時(shí)期3、商業(yè)酒店時(shí)期n20世紀(jì)初期，隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致了商務(wù)旅游的急劇增加。20世紀(jì)初的美國(guó)出現(xiàn)了“一個(gè)房間一浴室，一個(gè)美元零五十”的斯塔特勒酒店。斯塔特勒1908年在巴法羅建造的以他的名字命名的斯塔特勒酒店是商業(yè)酒店的代表。 n從20世紀(jì)50年代開(kāi)始，隨著國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展，世界上一些大的酒店公司以其自身的擴(kuò)展，酒店連鎖主宰著世界的酒店業(yè)，目前仍處于這一時(shí)期。隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)

9、展和經(jīng)營(yíng)管理方法的增多，戰(zhàn)略聯(lián)盟等新興的管理模式也在酒店業(yè)中得到發(fā)展，如最佳西方國(guó)際（best western）就是代表之一。 4、酒店連鎖經(jīng)營(yíng)時(shí)期(新型酒店時(shí)期)二、世界酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)n許多酒店連鎖采取在不同的細(xì)分市場(chǎng)采用不同品牌的多品牌戰(zhàn)略，使每一類(lèi)酒店有自己獨(dú)特的品牌和標(biāo)識(shí)，以便同酒店連鎖內(nèi)的其他酒店區(qū)分開(kāi)來(lái)。1、大型酒店集團(tuán)普遍實(shí)行多品牌戰(zhàn)略馬里奧特（marriott）酒店實(shí)例：采用不同酒店產(chǎn)品品牌，以適應(yīng)不同消費(fèi)需求n馬里奧特酒店度假酒店全套間酒店（marriott hotels /resorts/suites）n庭院酒店（courtyard by marriott）/仙境客錢(qián)（f

10、airfield inn）專(zhuān)門(mén)面對(duì)價(jià)格敏感的中低收人者n公寓客棧（residence inns）分別是高檔酒店度假酒店長(zhǎng)期停留酒店n侯爵酒店（marquis hotels）針對(duì)長(zhǎng)住型客人主要面對(duì)豪華旅游消費(fèi)者二、世界酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（續(xù)）n在酒店業(yè)發(fā)展初期，許多酒店是家族所有并由家族人員經(jīng)營(yíng)。隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的不斷建設(shè)，酒店經(jīng)營(yíng)日益規(guī)范化和集團(tuán)化，酒店連鎖所經(jīng)營(yíng)的酒店數(shù)量巨大。n1998年，世界前100名的酒店連鎖所經(jīng)營(yíng)的酒店總數(shù)為454萬(wàn)多間。而目前則高達(dá)數(shù)千家。n酒店連鎖迅速發(fā)展的一個(gè)主要原因，在于市場(chǎng)的客源優(yōu)勢(shì)、采購(gòu)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。伴隨著酒店集團(tuán)的收購(gòu)兼并，和各類(lèi)酒店紛紛向酒店

11、連鎖靠攏，酒店業(yè)日益向連鎖經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。2、酒店業(yè)日益向連鎖經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展n酒店業(yè)國(guó)際化開(kāi)始較晚，一般認(rèn)為，從第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以后，酒店業(yè)中才開(kāi)始了國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的步伐。n但是，這一進(jìn)程的速度是驚人的。目前，國(guó)際化經(jīng)營(yíng)涉及國(guó)家最多的巴斯酒店連鎖（假日酒店連鎖被巴斯集團(tuán)收購(gòu)）已經(jīng)在世界上約100個(gè)國(guó)家管理酒店。3、酒店業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的程度越來(lái)越高二、世界酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（續(xù)）n從20c80s末以來(lái)，經(jīng)濟(jì)型酒店在歐美地區(qū)發(fā)展較為迅速。以美國(guó)為例，從19871998年，經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量從42萬(wàn)多間增加到72萬(wàn)多間，增長(zhǎng)了73.8，同一時(shí)期，高檔酒店的增長(zhǎng)僅為26.4。n經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的趨勢(shì)是單一品牌、單一

12、細(xì)分市場(chǎng)，不僅成為大酒店公司擴(kuò)張的重要對(duì)象，而且，許多新的酒店投資者也紛紛進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店。n經(jīng)濟(jì)型酒店這一細(xì)分市場(chǎng)，成為目前世界上收購(gòu)兼并的主要陣地。4、經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速n兼并收購(gòu)愈來(lái)愈成為大企業(yè)進(jìn)入某一地區(qū)的手段。n收購(gòu)兼并的金額越來(lái)越大。n跨國(guó)收購(gòu)與產(chǎn)品線、品牌線收購(gòu)增加。n對(duì)不包括不動(dòng)產(chǎn)的品牌的收購(gòu)增加。n收購(gòu)兼并的手段多樣化，既有現(xiàn)金收購(gòu)，也有股權(quán)置換，甚至開(kāi)始出現(xiàn)以消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為主要目的的惡意收購(gòu)。5、收購(gòu)兼并成為酒店發(fā)展的基本手段內(nèi)容提綱第一節(jié) 酒店與酒店業(yè)特性第二節(jié) 酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)第三節(jié) 酒店投資決策分析簡(jiǎn)介 一、酒店投資項(xiàng)目n沒(méi)有投資就沒(méi)有發(fā)展，投資是尋找新的贏利機(jī)會(huì)的惟一

13、途徑，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)與戰(zhàn)略發(fā)展始終：新建項(xiàng)目的投資、擴(kuò)建項(xiàng)目的投資、技術(shù)改造的投資、參股控股的投資。n酒店投資項(xiàng)目是指：按照一個(gè)獨(dú)立的總體設(shè)計(jì)安排進(jìn)行投資的酒店工程，或酒店的新建、擴(kuò)建、改建工程。1、酒店投資項(xiàng)目n項(xiàng)目包含三層含義：項(xiàng)目是一項(xiàng)有待完成的任務(wù)，有特定的環(huán)境和要求。在一定的組織機(jī)構(gòu)內(nèi)，利用有限資源（人力、物力、財(cái)力等），在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。任務(wù)要滿足一定性能、質(zhì)量、數(shù)量、技術(shù)指標(biāo)要求。n項(xiàng)目具有如下特性：目的性。產(chǎn)品或服務(wù)的唯一性。時(shí)限性。制約性。2、酒店投資項(xiàng)目特點(diǎn)二、酒店投資決策n為了實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的投資目標(biāo)，運(yùn)用一定的科學(xué)理論、方法和手段，通過(guò)一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資目標(biāo)、投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資成本與收益等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重大問(wèn)題所進(jìn)行的分析、判斷和方案選擇。1、定義2、特點(diǎn)n針對(duì)性n現(xiàn)實(shí)性n擇優(yōu)