西安水晶島項目酒店公寓項目策劃DOC60(1)

1、西安水晶島項目½February 2004一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項目定位的依據(jù)。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。即：項目總體

2、定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應(yīng)形成運轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質(zhì)綜合性項目。具體體現(xiàn)在整體項目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達到了雙方的共識。但在此基礎(chǔ)上還需要進一步細化有關(guān)問題，才能夠達到可操作的程度。由于時間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目急待解決的具

3、體問題，對項目的定位進行了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。目前需要細化的問題主要包括：l 公寓的詳細定位，以及相應(yīng)的細化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等；l 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等；l 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等；l 水晶石的功能細化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等；作為綜合建筑體，上述需細化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。在項目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂部水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。但公寓的定位還需要明確，

4、公寓內(nèi)應(yīng)當包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。而且公寓的功能細化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。因此，在項目定位細化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。二、公寓細化定位在公寓細化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細化的問題。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。（一） 酒店功能定位一）酒店功能存在的必要性分析1. 市場需要

5、高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達到近5000家，其中不乏世界500強企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。企業(yè)的聚集，除了進行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對高檔次酒店有較為強烈的需求。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級酒店，已無法滿足商務(wù)活動的需要。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒店的需求。2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能通過對商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒店的比重在綜合性項目中，所

6、占比例一般介于1030，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于1525。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。3. 符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場的引領(lǐng)者和開拓者。在高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。綜合來看，西高新區(qū)域酒店

7、設(shè)施不足，而市場又對高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場需求，有良好的市場空間。同時作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng)域的重要步驟。因此綜合而言，對于本項目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。二）酒店功能的具體類型分析酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應(yīng)性進行分析，選擇較為適合本項目的酒店功能類型。1. 純酒店純酒店是擁有40年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營獲取長期收益的

8、酒店類型。通過我們對北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是4星級、5星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強的支持作用。對于本項目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是：1.市場當中缺乏高檔次酒店，而對高檔酒店的需求在不斷增長；2.酒店是商務(wù)綜合建筑體中的重要功能，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進總體價值提升。但不利因素也很明顯：l 純酒店是進行長期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與

9、難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。l 四、五星級高檔酒店是西高新市場所需要的，高檔酒店對裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項目如果建設(shè)純酒店無疑需要加大成本投入，風險大，而長期經(jīng)營是否能夠保證項目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營也存在風險。l 作為純酒店，國家有嚴格的星級評定標準，而本項目本身是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達到國家標準，難以按照星級評定的標準進行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標準。l 根據(jù)項目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當數(shù)量的房間出售出去，使后期進行酒店式管理的難度很大。

10、因此在經(jīng)營管理方面，找到知名酒店管理公司進行經(jīng)營和管理是比較困難的。通過以上分析，可以判斷，本項目不適合開發(fā)純酒店。2. 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為40年，進行酒店式經(jīng)營與管理，長期收益。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。從國外的經(jīng)驗來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個必要的

11、因素：l 有龐大的客戶群l 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū)l 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營對于本項目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問題：l 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年，也需要進行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。l 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對客戶的吸引力比較差。l 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。l 與本項目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。l 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對投資者有投資回報的承諾，無疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營風險。l 由于存在上述制約因素，有

12、產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司會對項目的經(jīng)營前景進行評估，達成合作的可能性會比較低。3. 公寓式酒店根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進行酒店管理的公寓式酒店。雖然在本質(zhì)上，它們是有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實現(xiàn)了一定時期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。此類產(chǎn)品的基本操作模式是：（1）開發(fā)商通過

13、高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項目包裝成高端產(chǎn)品四、五星級酒店，從而使投資者感覺到項目未來的保值增值能力，吸引投資者注意；（2）通過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進行實質(zhì)的投資，并且實現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長時間的經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進行經(jīng)營管理，實現(xiàn)酒店的功能。（3）在項目進入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費使用權(quán)。（4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實現(xiàn)對投資者的承諾。對于本項目而言，采取此種方式對于投資者有一定吸引力：由于一定時期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項目實現(xiàn)了酒店的功能，而

14、酒店在西高新是有良好的市場前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)有升值的可能性。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強，通常還可以得到一定期限的免費使用權(quán)，因此有較強的吸引力。對于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于：l 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價格出售給投資者。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。l 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。l 通過獲得長

15、期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實現(xiàn)高檔酒店的功能，對于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進作用。l 可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進其銷售。但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風險：l 投資者實質(zhì)上是用較高的首付款購買了15年后的可以繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。15年后產(chǎn)品的價值如何難以得到保證。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投資其它項目的收益。因此投資者對項目15年后的品質(zhì)和市場情況最為擔心，而且會希望在15年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。因此開發(fā)商應(yīng)當定期更換裝修和家具，保證項目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。l 此種模式適合于對項目

16、成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解資金時間價值的投資者。l 為達到酒店的品質(zhì)，開發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項目銷售風險加大。l 必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。l 在項目經(jīng)營期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營風險。l 項目目前的公寓價格平均在3600元/平方米，而高檔酒店的價格會非常高，與項目前期定價有較大區(qū)別，價格跨度大，對銷售會造成不利影響。4.適合本項目的酒店類型通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。l 符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。l 符合商務(wù)綜合建筑

17、體的基本規(guī)律。l 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。l 符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。l 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。直接客戶是投資者，他們是將本項目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來購買的，他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項目帶來保值和增值。間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。由于商務(wù)團體客人對配套的要求比較高，而項目本身是公寓，配套設(shè)施與專門的酒店會存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補，但另一方面可以將重點側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客，因為短期

18、居住的商務(wù)散客承租能力較強，對于保持較高的經(jīng)營收益，進而實現(xiàn)對投資者的承諾有好處。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。對于西安，特別是西高新而言，由于商務(wù)活動越來越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務(wù)人士應(yīng)當是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務(wù)客人。（二）公寓類型定位對于本項目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當有其他的公寓類型。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析，從而判斷最為適合的公寓類型。1. 純公寓l 純

19、公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。l 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以23室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。l 而且，純公寓與本項目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對項目總體的品質(zhì)有影響。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對酒店的品質(zhì)也有影響。2. 商住公寓l 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。l 根據(jù)我們對商住公司的調(diào)查，他們對戶型的需求也多為2-3居，以滿足辦公的需要，而本項目公寓戶型無法

20、滿足商住的要求。l 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本要求。3. 酒店式公寓l 根據(jù)北京、上海等發(fā)達城市的經(jīng)驗，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進行合作?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。l 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定

21、的收益。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風險比較大。l 如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質(zhì)難有保證。在客戶方面也會與酒店客人有沖突。而且包租的風險較大。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。4. 投資型服務(wù)公寓與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項目檔次的基礎(chǔ)上

22、，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，使項目的品質(zhì)有保障。同時服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類型。（三）水晶島公寓細化定位1. 目標客戶1.1目標客戶（1）公寓式酒店客戶群

23、酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。（2）投資型服務(wù)公寓客戶群l 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶l 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員l 將其作為接待客戶的相關(guān)公司l 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資2項目現(xiàn)有條件分析2.1設(shè)施設(shè)備相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標客戶的需求。本公寓樓可配備24小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。2.2配套設(shè)施相對于純酒店而言，“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)

24、類型對于樓宇的公共配套設(shè)施并無具體要求，主要取決于市場和目標客戶的需求。但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。2.3戶型公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標準設(shè)計，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。2.4總平面布局及出入口商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務(wù)預留了條件。3具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式：l 分樓層組合l 豎向組合下面將對此二種方式加以分析說明。3.1分樓層組合3

25、.1.1組合方式分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下：3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。 3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓由于本項目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部，

26、距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠。公寓式酒店為短期散租客，對此不會特別注意，可將此不利影響化解。從經(jīng)營角度，由于下部3-5層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾。3.1.2電梯和大堂的使用從整個大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當分用。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。一旦采用橫向分割的方案，必然會造成從電梯廳到房間交通距離過長的問

27、題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會特別關(guān)注。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項目銷售。因此橫向分割的方案對項目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。3.2豎向組合3.2.1公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點，有利于豎向分割。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題；但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個，不符合消防規(guī)范，補救措施是在分割處設(shè)防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要

28、求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標準層6部電梯均分為2組，一組3部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均等的劃分標準層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次。目前在G-G1軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。3.2.2分區(qū)方式采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下：3.2.2.1公寓式

29、酒店設(shè)在東側(cè)優(yōu)勢：l 首層東側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。l 東側(cè)1-2層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。劣勢：l 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。l 整個公寓樓的服務(wù)/消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。3.2.2.2公寓式酒店設(shè)在西側(cè)優(yōu)勢：l 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售

30、和出租。l 同時公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。l 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。l 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。劣勢：l 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。l 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少，1-2層總面積約1740平方米，而且其中包含貨運出入口、煤氣表間、智能化機房等設(shè)備用房，不能滿足公寓式酒店對于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的1-2層總面積為約2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓

31、式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。l 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。3.2.3安全問題豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的G軸-G1軸處）。為確保日常居住使用的安全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。3.2.4電梯數(shù)量根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗，一個運轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在300個客房，才能取得合

32、理的收益。而300間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均60-90間客房需要一部電梯，按照此標準，300間客房約需要4-5部客用電梯。而本項目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。3.2.55貨運電梯由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進行房間日常清潔護理需要專用的貨運電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。3.2.6分攤面積需要重新計算由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分攤面積的分攤對象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分攤的情況有所不同，需要重新進行銷售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。3.2.7新的銷

33、售面積與原銷售面積的矛盾由于銷售面積分攤原則為按照實際使用進行分攤，投資性公寓位于東部，其大堂等可分攤公共空間面積相對較大，造成銷售面積可能有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新計算分攤面積使戶型的銷售面積變化的問題。3.2.8與已售出戶型的矛盾從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近200套，而且在3-5層有38套已售戶型承諾5年返租。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實踐貴公司的有關(guān)返租承

34、諾。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。3.2.9公寓式酒店與原已售公寓之間的價格差通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價格；而原服務(wù)式公寓的價格已經(jīng)被市場所接受和認可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價格大幅上揚，市場的接受和認可是一個難題。如果不能夠為市場所接受，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。3.2.10公寓式酒店的管理公司要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務(wù)和管理。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質(zhì)的酒店公司

35、造成了難度。結(jié)論：l 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中3-5層有38套公寓對客戶作過關(guān)于5年投資回報的承諾；并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。l 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。（四）商業(yè)配套定位細化根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的1-2層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進行布局和功能安排。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)

36、大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。故公寓樓1-2層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶的特點和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。1公寓式酒店1.1商業(yè)配套定位原則：公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對公寓式酒店客戶的需求進行定位。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。1.2定位依據(jù)公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務(wù)往來，需求特點是注重內(nèi)部空

37、間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準，對配套的要求不是非常強烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。1.3定位內(nèi)容公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。而由于公寓樓原設(shè)計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條

38、件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。1.3.1一層由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便改動，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應(yīng)當具有的基本接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。l 接待前臺、行李寄存由于大堂北側(cè)的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。位置：1-3軸、J- K軸圍合的空

39、間面積：約50平方米功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。l 商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺相鄰的位置。位置：1-3軸、K-L軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。l 咖啡茶吧根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務(wù)洽談的場所。位置：12-14軸、L1-J1軸圍合的空間。面積：150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。目標客戶：公寓式酒店的住客。1.3.

40、2二層公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分?？紤]公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。l 小型餐飲店高檔的酒店應(yīng)當能夠提供自助早餐，考慮本酒店300多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。位置：1-14軸、J-L及J1-L1軸圍合空間。面積：約200平方米（含操作間）功能：為

41、樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。目標客戶：公寓式酒店的住客。l 美容美發(fā)公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當需求，屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。位置：1-2軸、N-Q軸圍合空間。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。目標客戶：公寓式酒店的住客。l 洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。位置：4-5軸、P-Q軸圍合空間。面積

42、：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。目標客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。注意：在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，從門廳到達需要經(jīng)過高差為1.2米的臺階共8步；而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。2投資型服務(wù)公寓2.1商業(yè)配套定位原則投資型服務(wù)公寓的主要目標客戶為投資者及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。2.2定位依據(jù)根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常

43、生活的方便性。購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒適。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。2.3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼

44、顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、藥店；二層設(shè)健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結(jié)合的屋頂花園。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。l 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。l 健身會所與公寓式酒店合用配套；l 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。2.3.1一層投資型服務(wù)公寓一

45、層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質(zhì)，有利于項目的推廣和銷售。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)，

46、服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。l 大堂：投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。位置：原有大堂位置面積：240平方米功能：為接待、問訊、交通空間。2層通高的大空間有利于展示投資型服務(wù)公寓的形象，提升檔次。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放

47、松身心。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。位置：位于大堂北側(cè)，12-14軸、D1-F1軸之間；面積：120平方米功能：休息、等候目標客戶：公寓式酒店的客戶l 咖啡廳利用原設(shè)計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。位置：C-F軸、1-4軸圍合的空間。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等目標客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。l 高級超市由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。一層東

48、北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務(wù)。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置：C1-A1軸、12-14軸圍合的空間。面積：約130平方米功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。目標客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。l 美容美體保健中心通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方

49、面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。位置：C1-A1軸、4-12軸圍合的空間。面積：約320平方米功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。l 藥店、鮮花店如定位依

50、據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。位置：藥店位于C-A軸、1-2軸圍合的空間；花店位于C-A軸、2-4軸圍合的空間。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。2.3.2二層投資型服務(wù)公寓二層總面積約1360平方米，包含一個過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之

51、處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮點空間。健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。結(jié)合項目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娛樂為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。l 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進度的關(guān)系，需先確定其位置。綜合考慮項目各個因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在

52、原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場所。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 器械健身房健身房的運動量較大，與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。位置：位于12-14軸、C1-D1軸圍合的范圍內(nèi)。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需

53、要相對開闊的空間。位置：位于4-12軸、C1軸以東的區(qū)域。（根據(jù)實際經(jīng)營，如果未來有擴大規(guī)模需要，其空間可以向露臺方向擴展）。面積：約106平方米功能：體操教授和練習。目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 球類運動室、兒童游戲室球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對于其它空間的影響。位置：1-4軸、D-F軸圍合空間。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。目標客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。l 圖書閱覽針對目標客戶的文化層次和受教育程度較高的特點，選擇

54、相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。位置：1-4軸、C-D軸圍合空間。面積：60平方米功能：圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。目標客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。l 主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分攤建筑面積，對于貴公司是一個損失。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果

55、。位置：位于二層原銀行辦公及露臺處。面積：約350平方米功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。目標客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（五）其他細化定位建議通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應(yīng)進行一定調(diào)整，主要包括：l 提供24小時熱水根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水，而且提供24小時熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。購房者對24小時熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝

56、修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達到了73%。本項目應(yīng)當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對裝修的選擇l 提供戶式中央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對購房者的調(diào)查，有57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。雖然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的

57、效果。購房者對中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。四、寫字樓細化定位（一） 目標客戶定位1. 目標客戶分析根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點：1.1行業(yè)分布被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類占19、咨詢服務(wù)類占28、建筑房地產(chǎn)類占17。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖1.2公司性質(zhì)本市公司占45，本省其它地區(qū)公司占26，外地公司占20，港澳臺及國外公司各占2和7。被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 1.3寫字樓的取得方式在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司94以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯，100選擇租賃。由此可