住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算案例

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞費(fèi)測(cè)算案例一、小區(qū)概況某某市某某小區(qū)上個(gè)世紀(jì) 90年代末竣工。為普通住宅、高層住 宅小區(qū)。由好管家物業(yè)效勞公司對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一、專業(yè)的物業(yè)管理。1、小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一總占地面積：17.20 萬(wàn) M總建筑面積含地下：21.05 萬(wàn) M其中：地上建筑面積：20.64 萬(wàn) M地下建筑面積：0.41 萬(wàn) M總?cè)丝冢?.92萬(wàn)人總戶數(shù)：2615 戶容積率：1.2綠地率：42.5%2、小區(qū)用地規(guī)劃表二工程占地萬(wàn)M所占比例%住宅用地10.5061.0公建用地2.9817.3道路用地1.629.4集中綠地2.1212.3合計(jì)17.201003、小區(qū)建筑面積分配小區(qū)地上建筑面積20.64萬(wàn)M

2、,其中配套公共建筑面積 2.84萬(wàn)M,其功能分配見表三。住宅建筑面積17.80萬(wàn)M,其中高層18 層3棟，3.20萬(wàn)M,多層6層36棟14.60萬(wàn)M。表三工程建筑面積M用地面積M教育托兒所15001600幼兒園32002400醫(yī)療衛(wèi)生門診所200300文化體育文化活動(dòng)站240360活動(dòng)中心15001200商業(yè)效勞糧油站260340菜市場(chǎng)38002160食品店860880小超市570350飯店980560百貨商店24601600書店450560綜合修理部850380集貿(mào)市場(chǎng)16902480金融郵電儲(chǔ)蓄所120110郵電所18501200市政公用鍋爐房18007200變電室180290開閉所230

3、370煤氣調(diào)壓站56130行政管理居委會(huì)340110區(qū)綜合管理370560出租商業(yè)24542110健身中心24402550二、物業(yè)效勞費(fèi)測(cè)算1、管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)1人員編制和根本工作標(biāo)準(zhǔn)表四序號(hào)工程人數(shù)人工資標(biāo)準(zhǔn)元/月總額元/月一管理人員1086001總經(jīng)理1120012002副總經(jīng)理2100020003部門經(jīng)理480032004文秘18008005財(cái)務(wù)27001400二維修人員86004800三綠化工144005600四保潔工144005600五保安員2850014000六車管員84003200七其他人員55002500八合計(jì)8744300注1:部門經(jīng)理4人分別負(fù)責(zé)維修

4、、綠化與保潔、保安與車輛管理、小區(qū)公共事務(wù)；注2:按5000M綠化面積設(shè)置綠化工1人，小區(qū)綠化面積7.31M2，設(shè)置綠化工14人；2費(fèi)用測(cè)算表五序號(hào)工程金額萬(wàn)元/月依據(jù)測(cè)算結(jié)果一根本工資4.43表四二福利費(fèi)其中福利基金2.193工資總額49.5%0.620工資總額14%工會(huì)經(jīng)費(fèi)0.089工資總額2%教育經(jīng)費(fèi)0.066工資總額1.5%社會(huì)保險(xiǎn)1.418注1三加班費(fèi)0.403人均月加班2天四服裝費(fèi)0.363注2五合計(jì)7.3890.358（元/月M）注1:按當(dāng)時(shí)政策測(cè)算；注2:服裝費(fèi)按平均500元/人年計(jì)算，87*500/12=0.363萬(wàn)元;2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)采用總體匡算思路

5、進(jìn)展測(cè)算。住宅建造本錢按 1000元/M計(jì)算, 公共設(shè)施、設(shè)備建造本錢統(tǒng)一按 15%+提，折舊年限按25年計(jì)算， 維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%計(jì)提。維修保養(yǎng)費(fèi)=1000 元/M2*15%/25 年*12 月*40%=0.200 元/ 月 M對(duì)咼層建筑的電梯、咼壓水泵等按規(guī)定另行收費(fèi)。3、綠化管理費(fèi)表六序號(hào)工程測(cè)算依據(jù)金額萬(wàn)元測(cè)算結(jié)果1綠化工具費(fèi)200元/人年0.282勞保用品費(fèi)100元/人年0.143綠化用水費(fèi)2 噸/M2*0.57.314農(nóng)藥化肥費(fèi)0.30元/人年2.1935雜草清運(yùn)費(fèi)注12.506景觀再造費(fèi)0.20元/人年1.4627合計(jì)13.8850.056（元/月M）注1:雜草清運(yùn)費(fèi)由

6、環(huán)衛(wèi)公司承包，每年 2.5萬(wàn)元;4、清潔、衛(wèi)生費(fèi)表七序號(hào)工程測(cè)算依據(jù)金額萬(wàn)元/年測(cè)算結(jié)果1工具購(gòu)置費(fèi)300元/人年0.422勞保用品費(fèi)100元/人年0.143消殺費(fèi)10元/戶年2.6154化糞池青掏費(fèi)注12.165垃圾外運(yùn)費(fèi)注220.706其他費(fèi)用注34.07合計(jì)30.0350.121（元/月M）注1:化糞池青掏費(fèi)由環(huán)衛(wèi)公司承包，每年 2.16萬(wàn)元；注2:垃圾外運(yùn)費(fèi)由環(huán)衛(wèi)公司承包，每年 20.70萬(wàn)元；注3:其他費(fèi)用包括使用外來(lái)工的暫住證費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等;5、保安費(fèi)表八序號(hào)工程測(cè)算依據(jù)金額萬(wàn)元/年測(cè)算結(jié)果1裝備費(fèi)500元/人年1.42人身保險(xiǎn)費(fèi)注10.2243房租注22.1254合計(jì)3.774

7、0.015（元/月M）注1：保安員每人每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，費(fèi)率 4%。；注1:房租按8元/M2月；6、辦公費(fèi)按上年年終決算，全年辦公費(fèi)約 45萬(wàn)元，考慮通貨膨脹因素，按50萬(wàn)元計(jì)算。那么每平方米分?jǐn)倿檗k公費(fèi)=50萬(wàn)元/12個(gè)月*20.64萬(wàn)M=2.202/月M7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)總額為50萬(wàn)元，平均折舊年限為5年，那么折舊費(fèi)=50萬(wàn)元/5年*12個(gè)月*20.64萬(wàn)M=0. 040/月M8利潤(rùn)利潤(rùn)率取8%那么利潤(rùn)=（前七項(xiàng)之和）*8%=0.992*8%=0.079/月M9、法定稅費(fèi)為前八項(xiàng)的5.5%,那么利潤(rùn)=（前八項(xiàng)之和月 M10、合計(jì)（表九）序號(hào)工程金額元/月M?總費(fèi)用比例1

8、工資福利費(fèi)0.35831.72維修費(fèi)0.20017.73綠化管理費(fèi)0.0565.04清潔衛(wèi)生費(fèi)0.12110.75保安費(fèi)0.0151.36辦公費(fèi)0.20217.97折舊費(fèi)0.0403.58利潤(rùn)0.0797.09稅費(fèi)0.0595.210合計(jì)1.13010011、小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)收入的補(bǔ)貼1小區(qū)配套公共建筑房屋出租收入的補(bǔ)貼（表十）序號(hào)工程面積M租金元/月M?租金收入萬(wàn)元1飯店9801009.8002百貨商店2460307.3803綜合修理部850302.5504集貿(mào)市場(chǎng)1690406.7605商業(yè)用房245410024.5406健身中心24405012.2007合計(jì)1087463.230總租金63.23萬(wàn)元/月，15%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)，為9.485萬(wàn)元2停車費(fèi)收入補(bǔ)貼300個(gè)車位，200元/月，共計(jì)6萬(wàn)元。1/3共計(jì)2萬(wàn)元