某公司首發(fā)Ａ股投資價(jià)值分析報(bào)告(共6頁(yè)).doc

1、北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司首發(fā)股投資價(jià)值分析報(bào)告 北京海問(wèn)咨詢有限公司     分析師：時(shí)波     年月    重要提示    本投資價(jià)值分析報(bào)告系根據(jù)北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北辰實(shí)業(yè)”）公開(kāi)披露的資料及該公司提供的相關(guān)信息，在盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，本著嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)、客觀、公正的原則撰寫而成。旨在幫助投資者了解公司此次首發(fā)股的投資價(jià)值。報(bào)告分析結(jié)論僅代表研究人員的個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性投資建議，投

2、資者據(jù)此做出任何投資決策，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。    投資要點(diǎn)    業(yè)務(wù)架構(gòu)獨(dú)特：投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)良性互動(dòng)，未來(lái)幾年進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。    公司在亞奧核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營(yíng)管理北京規(guī)模最大的綜合性投資物業(yè)群之一（包括公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂(lè)和零售商業(yè)），總面積達(dá)萬(wàn)平方米，在年奧運(yùn)會(huì)后，預(yù)計(jì)將迅速增加到萬(wàn)平方米左右，增長(zhǎng)，具備極大的升值潛力；    公司在亞奧核心區(qū)域及其周邊地區(qū)擁有土地儲(chǔ)備萬(wàn)平方米（建筑面積），能滿足未來(lái)年發(fā)展物業(yè)的

3、需求，在開(kāi)發(fā)獲利的同時(shí)，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源，而且自年開(kāi)始公司將逐步加大發(fā)展物業(yè)的投入，預(yù)計(jì)開(kāi)復(fù)工面積同比增長(zhǎng)以上，將為公司插上了快速成長(zhǎng)的翅膀。    資產(chǎn)重估升值：公司每股凈資產(chǎn)帳面值為元，經(jīng)測(cè)算每股凈資產(chǎn)重估值（）為元，較帳面值溢價(jià)。    按照市價(jià)比較法測(cè)算：公司持有的投資物業(yè)（占總資產(chǎn)）較帳面值大幅溢價(jià)，這部分將可能在年開(kāi)始實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（投資性房地產(chǎn)）中得到體現(xiàn)；    按照市價(jià)比較法測(cè)算：公司已完工發(fā)展物業(yè)（占總資產(chǎn)）較帳面值溢價(jià)，是公司最近盈利的保

4、證；    按照折現(xiàn)法測(cè)算，公司在建、待建的發(fā)展物業(yè)（占總資產(chǎn)），按照的折現(xiàn)率折現(xiàn)后較帳面值溢價(jià)，這些儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)計(jì)在未來(lái)貢獻(xiàn)每股收益元以上。    奧運(yùn)升值：公司將是年北京奧運(yùn)的直接開(kāi)拓者和受益人。    直接參與奧運(yùn)核心區(qū)域的開(kāi)發(fā)：目前已經(jīng)擁有北京奧林匹克公園（區(qū)）國(guó)家會(huì)議中心、奧運(yùn)媒體村、北辰大廈等奧運(yùn)項(xiàng)目，在極大地提升公司的品牌號(hào)召力的同時(shí)，也將給公司帶來(lái)較為豐厚的收益；    奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)以及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入、將使奧運(yùn)核心區(qū)域

5、的交通條件、配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等方面更加完善，從而使該區(qū)域的資產(chǎn)具備更強(qiáng)勁的升值潛力；    公司現(xiàn)有投資物業(yè)僅需少量改造投入，就會(huì)大幅提升經(jīng)濟(jì)效益，五洲皇冠假日酒店年的改造就是最好例證。    宏觀調(diào)控影響較?。簞倓偝雠_(tái)的國(guó)六條及九部委細(xì)則這些調(diào)控措施對(duì)北辰實(shí)業(yè)這樣業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)獨(dú)特、融資渠道暢通、綜合實(shí)力強(qiáng)、負(fù)債率低的企業(yè)整體上影響較小。    估值分析：綜合三種定價(jià)分析，分析師認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)股二級(jí)市場(chǎng)的合理股價(jià)區(qū)間應(yīng)為元。    北京北辰

6、實(shí)業(yè)股份有限公司由北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)公司獨(dú)家發(fā)起設(shè)立，于年月在北京注冊(cè)，同年月發(fā)行股并在香港聯(lián)交所掛牌上市，年月經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)制成為中外合資股份有限公司。    一、北京市房地產(chǎn)行業(yè)分析及展望    （一）現(xiàn)狀    年前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)，商品房銷售價(jià)格基本平穩(wěn)。年由于受居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)、年奧運(yùn)會(huì)預(yù)期、房地產(chǎn)建材價(jià)格上漲、土地政策變化等因素影響，北京市商品房平均價(jià)格出現(xiàn)了的大幅上漲，年上半年更是出現(xiàn)了的巨幅上漲。 &#

7、160;  （二）展望    根據(jù)北京市的城市規(guī)劃，隨著北京市“兩軸、兩帶、多中心”的實(shí)施，圍繞著衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)的建立，和各功能中心向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生規(guī)模可觀的住房需求，導(dǎo)致新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)出現(xiàn)，為北京房地產(chǎn)提供持續(xù)、強(qiáng)勁的動(dòng)力。    而年北京奧運(yùn)將使整個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境得到很大改善，其中北京北部地區(qū)受益最大，作為植根于北京中軸線上、北部亞奧核心區(qū)的北辰實(shí)業(yè)將成為最直接的受益者，旺盛的市場(chǎng)需求將為公司提供巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。公司主要的投資物業(yè)和發(fā)展物業(yè)集中在奧林匹克中心區(qū)的核心區(qū)域，被酒仙橋、北苑

8、、清河等“邊緣集團(tuán)”所包圍，該區(qū)域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域，人們稱之為北京的（中央生活區(qū)），地理位置優(yōu)勢(shì)顯赫。隨著奧運(yùn)周邊市政設(shè)施的進(jìn)一步建設(shè)，交通、環(huán)境和其他配套的不斷完善，該區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值也必將得到相應(yīng)的體現(xiàn)（在我國(guó)物業(yè)稅缺位的情況下，物業(yè)持有者可以免費(fèi)占有這些公共資源帶來(lái)的增值）。    二、公司投資物業(yè)與發(fā)展物業(yè)分析    （一）投資物業(yè)    公司目前的主要物業(yè)包括：五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、北京國(guó)際會(huì)議中心、匯園公寓（含匯園國(guó)際公寓）、匯賓大廈、匯欣大廈和

9、北辰購(gòu)物中心等，包括酒店、公寓、寫字樓、會(huì)展、零售商業(yè)等各類物業(yè)。    公司的所有物業(yè)集中于中國(guó)唯一的亞奧核心區(qū)域，總面積達(dá)萬(wàn)平方米之多，為北京市集中物業(yè)之最；而且隨著后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，奧運(yùn)會(huì)后公司的投資物業(yè)將迅速成長(zhǎng)為萬(wàn)平方米左右，增長(zhǎng)。根據(jù)規(guī)劃該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┥畋憷?、健康舒適、和諧宜居的一個(gè)中心區(qū)。與（中央商務(wù)區(qū)）、金融街、中關(guān)村等精確定位的區(qū)域相比，亞奧區(qū)域的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，該區(qū)域住宅、商業(yè)、商務(wù)都會(huì)有很大的發(fā)展空間。    、商業(yè)?復(fù)制單店的成功經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)發(fā)展空間巨大   

10、 公司所轄北辰購(gòu)物中心各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)幾年來(lái)始終處于本市十大百貨商場(chǎng)中的領(lǐng)先水平，尤其是單位平米零售額最近幾個(gè)年度一直名列前三甲。雖然近年來(lái)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)份額被攤薄，但是購(gòu)物中心通過(guò)退出毛利率較低的批發(fā)業(yè)務(wù)，突出毛利率較高的零售業(yè)務(wù)并不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，保持了毛利率的持續(xù)攀升，一直為公司提供較高水平的盈利貢獻(xiàn)，可以預(yù)計(jì)這種狀況在今后仍將得以繼續(xù)保持。    在比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，香港人均商業(yè)面積能夠達(dá)到平方米，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家可以達(dá)到平方米。而亞奧核心區(qū)域，常住人口萬(wàn)左右，未來(lái)流動(dòng)人口也將達(dá)到萬(wàn)，總?cè)丝趯⒔咏f(wàn)；但是根據(jù)規(guī)劃，亞奧區(qū)域到年，商業(yè)的總

11、量也就萬(wàn)平方米左右，人均商業(yè)面積平方米，因此商業(yè)仍然存在很大的發(fā)展空間，而公司未來(lái)將繼續(xù)加大商業(yè)方面的投入，北辰大廈、國(guó)家會(huì)議中心、北辰綠色家園都將有數(shù)萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。    、出租業(yè)?持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位    說(shuō)明：公司連續(xù)數(shù)年對(duì)家樣本企業(yè)進(jìn)行了抽樣調(diào)查；    家寫字樓的調(diào)研樣本涵蓋了北京主要的甲級(jí)寫字樓。    公司公寓、寫字樓等物業(yè)出租業(yè)務(wù)一直在北京市北部地區(qū)保持優(yōu)勢(shì)地位，由于這種優(yōu)勢(shì)是在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中通過(guò)資產(chǎn)不斷整合、經(jīng)營(yíng)

12、模式不斷調(diào)整而實(shí)現(xiàn)的，因此將得以繼續(xù)保持。    、酒店業(yè)?改造使效益大大提高    由于公司在“非典”期間抓住時(shí)機(jī)對(duì)眾多物業(yè)進(jìn)行了改造，為以后業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司轄屬的兩個(gè)酒店及國(guó)際會(huì)議中心經(jīng)過(guò)更新改造后，以嶄新面貌投入經(jīng)營(yíng)，酒店及會(huì)展業(yè)務(wù)明顯好于改造前，為公司經(jīng)濟(jì)效益提高創(chuàng)造了有利條件。    （二）發(fā)展物業(yè)    在多年發(fā)展過(guò)程中，公司積累了豐富的土地資源，為公司未來(lái)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，形成了諸多房地產(chǎn)商無(wú)可比擬

13、的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至年月日，土地（儲(chǔ)備）資源近萬(wàn)平方米（建筑面積），從而為以后年度的利潤(rùn)增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主要包括北辰綠色家園項(xiàng)目、北辰大廈項(xiàng)目、長(zhǎng)河玉墅項(xiàng)目、姜莊湖園林別墅項(xiàng)目、長(zhǎng)島瀾橋別墅項(xiàng)目和香山項(xiàng)目等用地，均位于北京北部“上風(fēng)上水”的黃金地段。    公司成功中標(biāo)北京奧林匹克公園（區(qū)）國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目，直接參與奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)；公司將使用本次募集資金投資于奧運(yùn)媒體村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將為約萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外記者提供居住條件及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目也會(huì)為奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)提供強(qiáng)有力的商務(wù)和商業(yè)等支持。我們可以認(rèn)為，伴隨北京年奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)不斷深化和完善，公

14、司勢(shì)必保持較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭。    隨著綠色家園區(qū)、區(qū)和區(qū)、姜莊湖園林別墅、長(zhǎng)島瀾橋別墅等項(xiàng)目前期樓盤的陸續(xù)完工，以及后續(xù)的綠色家園、區(qū)和長(zhǎng)河玉墅、香山清琴、姜莊湖園林別墅等樓盤的陸續(xù)開(kāi)盤銷售，公司未來(lái)的利潤(rùn)將會(huì)得到切實(shí)的保障。    從上表可以看出，公司對(duì)年發(fā)展物業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的預(yù)期是建立在年公司商品房可售面積大幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上的。截止年月日，公司同時(shí)在建的商品房面積達(dá)到萬(wàn)平方米左右，已簽約并收到房款，但未能在年月確認(rèn)銷售收入的金額有億元，這部分房款中的大部分能在年確認(rèn)為銷售收入，為公司實(shí)現(xiàn)年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供了可靠的保

15、障。    三、公司業(yè)務(wù)架構(gòu)    （一）公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成    （二）各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率變化    可以看出，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)架構(gòu)獨(dú)特，投資物業(yè)收入與發(fā)展物業(yè)良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定與成長(zhǎng)的雙贏。    公司在亞奧核心區(qū)域投資擁有并經(jīng)營(yíng)管理大型集中的綜合性投資物業(yè)群（包括公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂(lè)和零售商業(yè)），總面積達(dá)萬(wàn)平方米，為公司提供了的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，在為公司提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，

16、獲利能力還穩(wěn)中有升，這大大提高了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在年奧運(yùn)會(huì)后，隨著奧林匹克公園會(huì)議中心、北辰大廈等物業(yè)的完工，可以為公司提供較多的投資物業(yè)資源，投資物業(yè)可以迅速增加到萬(wàn)平方米左右，增長(zhǎng)，仍舊包含公寓、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲娛樂(lè)和零售商業(yè)等各類物業(yè)，而且全部集中在亞奧核心區(qū)域，其優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件、完善的生活配套將使公司“穩(wěn)定”的基礎(chǔ)大幅提升。    公司在亞奧核心區(qū)域及周邊的發(fā)展物業(yè)，隨著各類投資物業(yè)的配套完善而受益的同時(shí)，也為投資物業(yè)提供了巨大的客戶源。公司的發(fā)展物業(yè)在年開(kāi)復(fù)工面積將接近萬(wàn)平方米，比年的全部結(jié)算面積之和還要多，而且公司的

17、戰(zhàn)略也將逐步加大開(kāi)發(fā)物業(yè)的投入，隨著股的完成以及公司債的成功發(fā)行，發(fā)展物業(yè)將為公司插上快速成長(zhǎng)的翅膀。    四、北辰實(shí)業(yè)估值    的估值顯示：即使考慮本次發(fā)行（按照最大發(fā)行股本計(jì)算）對(duì)股本的攤薄，北辰實(shí)業(yè)的每股價(jià)值也高達(dá)元左右。    折現(xiàn)率的確定    凈資產(chǎn)重估值（）表    說(shuō)明：考慮到公司的資產(chǎn)凈值在報(bào)表中有所低估，而且即將發(fā)行股也將加大權(quán)益資產(chǎn)的比重，出于謹(jǐn)慎考慮，在上表中折現(xiàn)率按計(jì)

18、算；市場(chǎng)比較法已考慮成新率、銷售費(fèi)用及稅金等方面的影響；    指標(biāo)“建筑面積”、“帳面值”、“重估值”均按照權(quán)益計(jì)算；最后一列“權(quán)益溢價(jià)”考慮了公司持有各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益比例計(jì)算權(quán)益增值部分；    以上重估方法基本未考慮奧運(yùn)升值和宏觀調(diào)控的影響，且整體趨于謹(jǐn)慎；奧林匹克國(guó)家會(huì)議中心，暫時(shí)按帳面值考慮。    從上表可以看出，公司的主要儲(chǔ)備項(xiàng)目（在建、待建發(fā)展物業(yè)）有多萬(wàn)平方米（建筑面積），目前帳面值僅為，萬(wàn)元，平均帳面成本僅元平方米，經(jīng)分析師按折現(xiàn)法重估后，權(quán)益溢價(jià)，萬(wàn)元

19、，溢價(jià)比例為；已完工發(fā)展物業(yè)經(jīng)分析師按市價(jià)比較法重估后，權(quán)益溢價(jià)，萬(wàn)元，溢價(jià)比例為；    持有的投資物業(yè)萬(wàn)多平方米，帳面值僅，萬(wàn)元，平均帳面成本僅元平方米，經(jīng)分析師按市價(jià)比較法謹(jǐn)慎重估后，權(quán)益溢價(jià)，萬(wàn)元，溢價(jià)比例為，這一部分的溢價(jià)將可能在未來(lái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（投資性房地產(chǎn)）中得以體現(xiàn)。    公司每股為元，較帳面值大幅溢價(jià)，即使按照最大發(fā)行股本全面攤薄計(jì)算，每股也達(dá)到元，較攤薄帳面值溢價(jià)。    每股敏感性分析    五、奧運(yùn)升值 

20、;   （一）北京奧運(yùn)會(huì)的直接開(kāi)拓者    公司成功中標(biāo)北京奧林匹克公園（區(qū)）國(guó)際國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目，直接參與奧運(yùn)會(huì)核心區(qū)域的建設(shè)；公司將使用本次募集資金投資于奧運(yùn)媒體村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將為約萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外記者提供居住條件及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目也會(huì)為奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)提供強(qiáng)有力的商務(wù)和商業(yè)等支持。具體分析參見(jiàn)前文發(fā)展物業(yè)部分的奧林匹克公園（區(qū)）國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目、后文募集資金投資項(xiàng)目分析部分。    （二）北京奧運(yùn)會(huì)的直接受益人    據(jù)了解，目前亞奧核心區(qū)域

21、的常住人口已超過(guò)萬(wàn)人，流動(dòng)人口已超過(guò)萬(wàn)人。居住人群年齡集中在歲，主要為在中關(guān)村、燕莎、中央商務(wù)區(qū)、望京等區(qū)域的上班人群，其中精英、外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、在華工作的外籍人士和影視明星等人群形成亞奧核心區(qū)域的消費(fèi)主體?？蛻粝鄬?duì)受教育文化程度較高，消費(fèi)能力強(qiáng)。根據(jù)北京申奧報(bào)告財(cái)政預(yù)算和“十五”計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)奧運(yùn)總投入將達(dá)億元人民幣，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)億元，據(jù)測(cè)算在亞奧區(qū)域的投資將達(dá)到億左右。    從交通方面來(lái)看，亞奧路網(wǎng)正處于空前的大升級(jí)時(shí)期?？v貫亞運(yùn)村的地鐵號(hào)線，以及橫穿亞奧南部并延伸入奧林匹克公園的地鐵號(hào)線（奧運(yùn)支線）均在建設(shè)之中。此外，奧運(yùn)路網(wǎng)工

22、程也已全面開(kāi)工，交通便利程度在最近將得到大幅度的提升，形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)。公司持有的投資物業(yè)必將受益匪淺。    從生活配套方面來(lái)看，該區(qū)域綜合配套設(shè)施平衡完善，文化體育方面更是優(yōu)勢(shì)突出（擁有多座世界頂級(jí)體育場(chǎng)館，標(biāo)志性的奧林匹克體育中心，風(fēng)情匯聚的中華民族園等等）。與的國(guó)際商務(wù)化、金融街的金融化、中關(guān)村的科技信息化、王府井的商業(yè)化相比，亞奧區(qū)域幾乎同時(shí)具備這些綜合的配套設(shè)施，而且能夠達(dá)到生態(tài)環(huán)境和城市環(huán)境的平衡，因此亞奧區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)（寫字樓、酒店、會(huì)展）、住宅都會(huì)有進(jìn)一步的發(fā)展。    從環(huán)境

23、方面來(lái)看，公頃的國(guó)家?jiàn)W林匹克公園和畝的國(guó)家森林公園及公頃人工湖的建設(shè)使得亞奧區(qū)域內(nèi)的環(huán)境具備無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。    （三）改造升值空間巨大    公司現(xiàn)有投資物業(yè)大多數(shù)為亞運(yùn)會(huì)前后建成的，多數(shù)項(xiàng)目距今已經(jīng)運(yùn)營(yíng)年以上，容積率及硬件配套設(shè)施已經(jīng)難以與新建的物業(yè)相比；但由于地處亞奧核心區(qū)域，投資物業(yè)僅需少量改造投入，就會(huì)大幅提升經(jīng)濟(jì)效益，五洲皇冠假日酒店就是最好例證，具體詳見(jiàn)上文“投資物業(yè)”之“酒店”部分，其更新改造的投資收益率達(dá)以上。    六、宏觀調(diào)控影響分析 

24、60;  從年開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直持續(xù)，年月日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，提出條針對(duì)性措施（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”）；不久國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），其中涉及的條意見(jiàn)是國(guó)六條的細(xì)則。    我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展之后，將進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整階段解決的是結(jié)構(gòu)問(wèn)題、解決的是轉(zhuǎn)型的問(wèn)題、解決的是規(guī)范的問(wèn)題，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能在更高的水平和層次上持續(xù)、健康的發(fā)展。但對(duì)北辰實(shí)業(yè)整體上影響

25、較?。?#160;   停止別墅類項(xiàng)目的土地供應(yīng)，未來(lái)以上為普通商品住房的土地供應(yīng)，這些措施將使公司目前以上高檔項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備成為稀缺資源，公司將因此受益；    公司儲(chǔ)備項(xiàng)目中有（萬(wàn)平方米）為非住宅項(xiàng)目，并不在本次調(diào)控措施的范圍之內(nèi)；    公司個(gè)主要住宅儲(chǔ)備中有個(gè)項(xiàng)目已取得施工許可證，受平方米以下住房占比以上的要求影響較??；    公司年末母公司資產(chǎn)負(fù)債率僅為，融資渠道暢通多樣，消費(fèi)群體實(shí)力較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，將使資本金比例，首付比例的提高不會(huì)對(duì)公司

26、產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；    加大對(duì)閑置土地的處置力度將為公司提供增加土地儲(chǔ)備和并購(gòu)的機(jī)會(huì)。    七、募集資金投資項(xiàng)目分析    （一）    基本情況    公司本次向公眾公開(kāi)發(fā)行股票募集資金將主要用于“奧運(yùn)媒體村” 和“北辰大廈”兩個(gè)項(xiàng)目的投資。其中約億元用于興建奧運(yùn)媒體村，約億元用于興建北辰大廈。    奧運(yùn)媒體村項(xiàng)目，將為約萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外記者提供居

27、住及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目與奧運(yùn)核心區(qū)僅百米距離，周圍有極好的景觀和自然環(huán)境，是集辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、停車為一體的綜合建筑，將為奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)提供強(qiáng)有力的商住和服務(wù)支持。北辰大廈將成為亞奧地區(qū)的最高建筑，以其突出的高度、獨(dú)特的造型和靚麗的外觀，成為亞奧地區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。    募集資金項(xiàng)目概況    說(shuō)明：奧運(yùn)媒體村內(nèi)部收益率采用年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到左右。    （二）募集資金項(xiàng)目效益分析及評(píng)價(jià)  

28、0; 隨著奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，亞奧核心區(qū)域的交通條件、生活基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度、居住氛圍以及知名度都將有顯著提升，區(qū)域商品房需求將呈上升態(tài)勢(shì)。公司本次募集資金投資的兩個(gè)項(xiàng)目“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”均位于亞奧核心區(qū)域，內(nèi)部收益率分別達(dá)到（內(nèi)部收益率采用年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到左右）和，大大超過(guò)公司近幾年的凈資產(chǎn)收益率水平，而且升值潛力較大。    總體來(lái)看，公司此次募集資金投資項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的市場(chǎng)前景，這些項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將使公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合開(kāi)發(fā)能力和品牌得到進(jìn)一步提升，有利于鞏固公司在北京市房地產(chǎn)行業(yè)的地位，同時(shí)為公司