運(yùn)營培訓(xùn)運(yùn)營計(jì)劃鈞涵顧問房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理

1、1北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 20122012年年2北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司董事長北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司董事長資深房地產(chǎn)管理咨詢專家資深房地產(chǎn)管理咨詢專家中國房地產(chǎn)十大杰出顧問中國房地產(chǎn)十大杰出顧問清華大學(xué)清華大學(xué)/北京大學(xué)北京大學(xué)/上海交通大學(xué)上海交通大學(xué)/中山大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授中山大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問p20年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，10年管理咨詢經(jīng)驗(yàn)；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識管理、人力資源管理項(xiàng)目的咨詢

2、和培訓(xùn)；提出的流程驅(qū)動型人力資源、績效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績效，在所咨詢的企業(yè)中使用這些實(shí)用的思想和方法都獲得了非常理想的效果；p對房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營管理模式有深入的研究，包括萬科的客戶細(xì)分體系、龍湖的知識管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營體系及大型國企的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式等；p曾主導(dǎo)服務(wù)過的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、華潤置地、復(fù)地集團(tuán)、中鐵置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、新世界地產(chǎn)、上實(shí)地產(chǎn)、北京城建地產(chǎn)、中華企業(yè)、大連億達(dá)集團(tuán)、港中旅（中國）投資、西安天朗地產(chǎn)、西安紫薇地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫

3、遠(yuǎn)集團(tuán)、武漢宏宇集團(tuán)、青建地產(chǎn)、浙江金基置業(yè)、浙江盾安房產(chǎn)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團(tuán)、成都和信地產(chǎn)等200余家。講師簡介講師簡介- -謝志華謝志華33序：進(jìn)度計(jì)劃管理表象序：進(jìn)度計(jì)劃管理表象1 1）計(jì)劃本身：）計(jì)劃本身： 走到哪兒黑、走到哪兒歇；走到哪兒黑、走到哪兒歇； 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）；三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）； 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道； 不給別人空間，給自己留足空間；不給別人空間，給自己留足空間； 或充當(dāng)副總角色，或只是文員角色；或充當(dāng)副總

4、角色，或只是文員角色； 2 2）計(jì)劃執(zhí)行：）計(jì)劃執(zhí)行： 計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化；計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化； 計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因；計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因； 做得很快，質(zhì)量很差；做得很快，質(zhì)量很差； 44內(nèi)容內(nèi)容一一房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述二二項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制 1.1.計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路2.2.影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素三三項(xiàng)目計(jì)劃過程管理項(xiàng)目計(jì)劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介55快速運(yùn)營的重要性快速運(yùn)營的重要性-案例：案例： 客觀原因

5、背后的思考客觀原因背后的思考案例：某項(xiàng)目案例：某項(xiàng)目a a區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項(xiàng)目a區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁3月份初施工單位進(jìn)場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進(jìn)行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標(biāo)又用了1個月的時間7月份開始進(jìn)場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計(jì)增加8

6、00多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。66房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)中，我們關(guān)注比較多的是進(jìn)度，但是我們卻常常是這樣的房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)中，我們關(guān)注

7、比較多的是進(jìn)度，但是我們卻常常是這樣的77為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？ -進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險加大進(jìn)度時間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加“一天一輛奧迪？”影響公司的irr，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計(jì)劃管理是管理人員的必備工具8產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點(diǎn)，項(xiàng)目不

8、只是失敗而已99進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題-從碧桂園的選擇中看到的從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階項(xiàng)目論證階段段項(xiàng)目策劃階項(xiàng)目策劃階段段設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開主體結(jié)構(gòu)開工工開盤銷售開盤銷售入伙入伙竣工竣工銷售管理階段銷售管理階段客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理階段階段拓拓展展?fàn)I營銷銷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工程程組織項(xiàng)

9、目論組織項(xiàng)目論證證初步產(chǎn)品定初步產(chǎn)品定位位規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草規(guī)劃草案案組織項(xiàng)目策劃組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及產(chǎn)品、市場及客戶定位研究客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò) 初 設(shè)擴(kuò) 初 設(shè)計(jì)計(jì)施 工 圖 設(shè)施 工 圖 設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條至具備預(yù)售條件件工程施工工程施工至竣工驗(yàn)至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙配合銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配

10、合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷 售 事 務(wù) 管銷 售 事 務(wù) 管理理成成本本估算估算測算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同預(yù)算、標(biāo)底、合同價價進(jìn)度款、工程進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采變更、招標(biāo)采購購 結(jié)算結(jié)算入伙事務(wù)管理入伙事務(wù)管理客客服服報報建建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報建、初步設(shè)計(jì)方案及施工圖報建、初步設(shè)計(jì)報建、基礎(chǔ)提前開工報建設(shè)計(jì)報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證售許可證產(chǎn) 權(quán) 初產(chǎn) 權(quán) 初始登記始登記合同備案、合同備案、按揭辦理按揭辦理工程施工配工程施工配合合設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)配合銷售配合銷售配合采購管理采購管理土 地

11、 獲土 地 獲取取1010進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題-提速帶來的價值提速帶來的價值內(nèi)部收益率提高內(nèi)部收益率提高5 5個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)，銷售凈利率提高，銷售凈利率提高0.70.7個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.20.2次次，凈資產(chǎn)收益率提高，凈資產(chǎn)收益率提高3 3個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)模可提高同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%20%項(xiàng)目平均占用降低項(xiàng)目平均占用降低25%25%，資金成本降低，資金成本降低6060元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6個月帶來的收益?zhèn)€月帶來的收益1111然而，單純的計(jì)劃

12、管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題l從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題l計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題l影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因l計(jì)劃解決不了激勵的問題計(jì)劃解決不了激勵的問題l1212所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理l世茂運(yùn)營中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識管理世茂運(yùn)營中心：綜合計(jì)劃管理（

13、含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識管理l龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)l萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗l更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營l1313所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理計(jì)劃管理體系計(jì)劃管理體系 計(jì)劃管理管理型運(yùn)營體系管理型運(yùn)營體系營運(yùn)績效管理運(yùn)營計(jì)劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識管理流程管理專業(yè)型運(yùn)營體系專業(yè)型運(yùn)營體系投資決策管理運(yùn)營績效管理運(yùn)營計(jì)劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理資金預(yù)算管理目標(biāo)成本管理信息與知識管理流程管理1414內(nèi)容內(nèi)容一一房

14、地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述二二項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制 1.1.計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路2.2.影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素三三項(xiàng)目計(jì)劃過程管理項(xiàng)目計(jì)劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介1515計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管戰(zhàn)略型集團(tuán)總部戰(zhàn)略型集團(tuán)總部萬科萬科1616計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管地區(qū)地區(qū)pmopmo型型龍湖龍湖1717計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)-誰來管誰來管權(quán)威推動型權(quán)威推動型金地金地1818計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營

15、管理的架構(gòu)-誰來管誰來管職能型職能型-中小企業(yè)中小企業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)理財(cái)務(wù)副總財(cái)務(wù)管理部運(yùn)營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計(jì)副總設(shè)計(jì)管理部工程管理部董事長董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計(jì)核算稅務(wù)籌劃審計(jì)監(jiān)察財(cái)務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項(xiàng)目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高高層層部門部門主要職能主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計(jì)景觀施工成本管理計(jì)劃運(yùn)營資產(chǎn)運(yùn)營部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?919目的：1 1、及時和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動態(tài)運(yùn)行狀況；、及時和充分掌握集團(tuán)

16、所屬項(xiàng)目的動態(tài)運(yùn)行狀況；2 2、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對策略；、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對策略；2 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率；、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率；4 4、為集團(tuán)的績效考核提供依據(jù)、為集團(tuán)的績效考核提供依據(jù)5 5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。管理對象：針對集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目針對集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目管理方式：以目標(biāo)管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，有效將運(yùn)營管控納入績效考核體系，以目標(biāo)管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評價體系，

17、有效將運(yùn)營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營管理的架構(gòu)-如何管如何管( (整體思路）整體思路）2020一體化運(yùn)營的概念一體化運(yùn)營的概念系統(tǒng)的一體化系統(tǒng)的一體化 一體化的運(yùn)營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過程監(jiān)控、結(jié)果評估，形成一個 pdca的有效循環(huán)體系；專業(yè)的一體化專業(yè)的一體化 一體化的運(yùn)營管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對各項(xiàng)目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營指標(biāo)；管理的一體化管理的一體化 一體化的運(yùn)營管理通過與考核的有效鏈接，運(yùn)營管理將納入公

18、司績效考核體系，使得運(yùn)營管理和人力資源形成良好的互動，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化，使得運(yùn)營管理有效可控。2121通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系運(yùn)營目標(biāo)運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定設(shè)定計(jì)劃管理計(jì)劃管理成果管理成果管理決策管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控過程監(jiān)控結(jié)果評價結(jié)果評價項(xiàng)目項(xiàng)目評估評估成本管理成本管理資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理知識管理知識管理信息報表管理信息報表管理2222目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具收益目標(biāo)收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表成果跟

19、蹤表計(jì)劃跟蹤表計(jì)劃跟蹤表動態(tài)成本表動態(tài)成本表滾動資金計(jì)劃表滾動資金計(jì)劃表季度評估季度評估年度評估年度評估項(xiàng)目周期評估項(xiàng)目周期評估目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定運(yùn)營監(jiān)控運(yùn)營監(jiān)控結(jié)果評估結(jié)果評估通過表單對目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤通過表單對目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤 設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評估體系，設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評估體系，優(yōu)化評估結(jié)果的應(yīng)用方式優(yōu)化評估結(jié)果的應(yīng)用方式2323運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定是為了明確項(xiàng)目開發(fā)的方向運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定是為了明確項(xiàng)目開發(fā)的方向項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要

20、求品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等2424過程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線過程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線計(jì)劃管理計(jì)劃管理（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調(diào)整）成果管理成果管理（關(guān)鍵成果管理）（關(guān)鍵成果管理）決策管理決策管理（決策會議管理）（決策會議管理）成本管理成本管理（目標(biāo)成本、動態(tài)成本管理）（目標(biāo)成本、動態(tài)成本管理）資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動資金計(jì)劃）（預(yù)算編制及滾動資金計(jì)劃）知識管理知識管理計(jì)劃管理線計(jì)劃管理

21、線成本管理線成本管理線知識信息線知識信息線信息報表管理信息報表管理-資金管理線資金管理線2525基于基于wbswbs的計(jì)劃運(yùn)營管理思路的計(jì)劃運(yùn)營管理思路計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向wbswbs分析分析計(jì)劃計(jì)劃管理管理成果成果管理管理決策決策管理管理基于wbs的計(jì)劃運(yùn)營管理：邏輯嚴(yán)密：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗(yàn)”收集；系統(tǒng)解決：系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn) 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性個性定制個性定制：基于上述兩個個條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符

22、合行業(yè)規(guī)律”；2626四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營管理的核心四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營管理的核心 （流程總圖）梳理項(xiàng)目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項(xiàng)目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）流程策劃流程策劃計(jì)劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項(xiàng)目管理計(jì)劃的可控及可實(shí)施性，同時通過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便于多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目管控變得有效；計(jì)劃管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理通過關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評價運(yùn)營質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經(jīng)驗(yàn) ；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確決策層級，降低決策風(fēng)險，提高側(cè)決策效率成果管理成果管理決策會議管

23、理決策會議管理關(guān)聯(lián)任務(wù)關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期工作周期確認(rèn)方式確認(rèn)方式輸出成果輸出成果2727一體化運(yùn)營管理體系搭建思路一體化運(yùn)營管理體系搭建思路2828根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開發(fā)階段劃分為根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開發(fā)階段劃分為5-85-8個個step1劃分項(xiàng)目開發(fā)階段劃分項(xiàng)目開發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案：某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項(xiàng)目啟動階段；3、方案設(shè)計(jì)及初設(shè)指導(dǎo)階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及施工圖指導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階段；6、營銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項(xiàng)目后評估階段。2929根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級計(jì)劃管理體系根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級計(jì)劃管理體系3030里程

24、碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策劃5.項(xiàng)目銷售3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)4. 工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項(xiàng)可研報告項(xiàng)目取得項(xiàng)目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開工達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷設(shè)計(jì)工程采購客服成本運(yùn)營3131沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具項(xiàng)目項(xiàng)目1級節(jié)點(diǎn)級節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目里程碑項(xiàng)目里程碑依據(jù)公司依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動進(jìn)度過程控制點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化3232某標(biāo)桿企業(yè)某標(biāo)桿企業(yè)1212里程碑里程碑3333需要創(chuàng)造哪些價值活動需要創(chuàng)造

25、哪些價值活動3434增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的“需求需求”和和“思想思想” 3535計(jì)劃的拆分案例計(jì)劃的拆分案例3636設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期3737計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證3838通過明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù)通過明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù) step3 編制項(xiàng)目開發(fā)流程總圖3939流程總圖示意流程總圖示意4040關(guān)鍵成果總圖示意關(guān)鍵成果總圖示意 step4 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵成果4141龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系

26、4242項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營管理的主要內(nèi)容4343項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營管理的主要內(nèi)容（續(xù)）項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營管理的主要內(nèi)容（續(xù)）4444關(guān)鍵決策會議示意關(guān)鍵決策會議示意 step5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項(xiàng)目決策會議體系4545內(nèi)容內(nèi)容一一房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述二二項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制 1.1.計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路2.2.影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素三三項(xiàng)目計(jì)劃過程管理項(xiàng)目計(jì)劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介4646影響公司快速運(yùn)轉(zhuǎn)的因素影響公司快

27、速運(yùn)轉(zhuǎn)的因素組織與項(xiàng)目管理模式組織與項(xiàng)目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性業(yè)務(wù)流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營體系決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項(xiàng)目本身的因素項(xiàng)目本身的因素-政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機(jī)制是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機(jī)制4

28、747從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好案例：萬科案例：萬科“在均好在均好中加速中加速”三大方法三大方法 簡化決策節(jié)點(diǎn)簡化決策節(jié)點(diǎn) 表表改變關(guān)鍵線路改變關(guān)鍵線路 縮短階段周期縮短階段周期48我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流程及子流程操作指導(dǎo)及表格概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財(cái)務(wù)主流程決定總體效率主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

29、決定工作質(zhì)量4949首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)某公司專業(yè)集成流程圖集成流程圖50案例：某標(biāo)桿企業(yè)流程優(yōu)化案例：某標(biāo)桿企業(yè)流程優(yōu)化5151案例：某標(biāo)桿企業(yè)示范區(qū)加速案例：某標(biāo)桿企業(yè)示范區(qū)加速5252其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性5353案例：某項(xiàng)目標(biāo)高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn)案例：某項(xiàng)目

30、標(biāo)高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn)場地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)場地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)原因分析原因分析: : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個不同的單位，分別完成后施系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。制標(biāo)高。經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)：經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)： 各專業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，各專業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評審。嚴(yán)格的綜合評審。如何避免？如何避免？5454如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之

31、一如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素成為了影響流程效率的主要因素5555能否快速決策和在合適的時間決策是快速運(yùn)營的關(guān)鍵能否快速決策和在合適的時間決策是快速運(yùn)營的關(guān)鍵5656內(nèi)容內(nèi)容一一房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述二二項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制項(xiàng)目運(yùn)營與計(jì)劃管理體系的設(shè)計(jì)與控制 1.1.計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路2.2.影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素影響快

32、速運(yùn)營的關(guān)鍵因素三三項(xiàng)目計(jì)劃過程管理項(xiàng)目計(jì)劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介5757房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃（比如：精裝修）二級計(jì)劃三級計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置報建計(jì)劃5858項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同

33、，有營銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析5959以營銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排以營銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預(yù)售許可證9. 開盤10. 完成銷售額4511. 完成銷售額7012. 完成銷售額9513. 景觀施工進(jìn)場14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例6060龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)龍

34、湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1414個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1 1）取得國土使用權(quán)證）取得國土使用權(quán)證（2 2）交地）交地（3 3）完成方案設(shè)計(jì)）完成方案設(shè)計(jì)（4 4）完成初步設(shè)計(jì)）完成初步設(shè)計(jì)（5 5）完成施工圖設(shè)計(jì)）完成施工圖設(shè)計(jì)（6 6）取得施工許可證）取得施工許可證（7 7）項(xiàng)目開工）項(xiàng)目開工（8 8）售樓處、樣板區(qū)開放）售樓處、樣板區(qū)開放（9 9）取得預(yù)售許可證）取得預(yù)售許可證（1010）開盤）開盤（1111）景觀施工進(jìn)場）景觀施工進(jìn)場（1212）竣工備案）竣工備案（1313）交房）交房（1414）交房完成率）交房完成率95951）不影響集團(tuán)管控的14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，

35、只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營中心；2）影響上述14個節(jié)點(diǎn)中紅色的5個節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；3）剩余9個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營中心審批；4）集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時達(dá)成率。6161房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營進(jìn)度）2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)7.集團(tuán)對項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)9.適當(dāng)?shù)臅r候，要考慮供方資源配置項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)

36、目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求62房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃編制建房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃編制建議案例議案例1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 專業(yè)節(jié)點(diǎn)5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點(diǎn)7. 營銷方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)完善法

37、律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點(diǎn)18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點(diǎn)21. 四證取得融資節(jié)點(diǎn)22. 基礎(chǔ)工程開工 專業(yè)節(jié)點(diǎn)23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點(diǎn)24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù)25. 開盤 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金

38、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31. 外立面落架 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32. 市政配套工程及室外工程 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點(diǎn)35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求（續(xù)）房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求（續(xù)）6363房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議2030個；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制

39、節(jié)點(diǎn)建議4550個；思考：我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個合適？思考：我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個合適？6464項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃 施工一級計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來2.建議：對項(xiàng)目前期時間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置6565公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級計(jì)劃售樓賣場

40、計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議1. 施工進(jìn)度控制計(jì)2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置6666房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義經(jīng)營目標(biāo)行動計(jì)劃轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！6767房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃疑問疑問? ?1

41、1）此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？）此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？2 2）此計(jì)劃由誰編制？什么時候編制？）此計(jì)劃由誰編制？什么時候編制？3 3）此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？）此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？6868公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議1.分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計(jì)劃6969分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影

42、響分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營進(jìn)度的量化可能更難；分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等；工程范圍劃分探討；分判數(shù)量建議。7070 1. 2. 現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃三級計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計(jì)劃7171施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖

43、與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化7272房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣場爭取時間、支持招標(biāo)采購房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣場爭取時間、支持招標(biāo)采購?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備選型實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段銷售配合資料產(chǎn)品、

44、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑平面7373一級計(jì)劃承建商出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃35年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營目標(biāo)售樓賣場計(jì)劃剖析及建議 1.售樓賣場計(jì)劃控制的重要性 2.售樓賣場計(jì)劃控制建議7474售樓賣場計(jì)劃控制的重要性售樓賣場計(jì)劃控制的重要性1 1）售樓賣場完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由）售樓賣場完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由 “ “”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) “ “ ” ”的拐點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)，的拐點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)

45、，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實(shí)現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間。包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實(shí)現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間。2 2）售樓賣場工程是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的有效工具。）售樓賣場工程是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的有效工具。3 3）做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)管理水平、項(xiàng)目運(yùn)營水平，高不了?。┳霾缓檬蹣琴u場工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)管理水平、項(xiàng)目運(yùn)營水平，高不了！7575售樓賣場計(jì)劃控制建議售樓賣場計(jì)劃控制建議1）詳細(xì)編制各項(xiàng)賣場實(shí)施計(jì)劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào)：賣場工程的總體時間計(jì)劃賣場工程報建計(jì)劃賣場工程出圖計(jì)劃賣場工程招標(biāo)、施工單位進(jìn)場計(jì)劃賣場工程甲供材料進(jìn)場計(jì)劃賣場工程樣板、樣品確認(rèn)計(jì)劃賣場工程家私、家電、

46、飾品、標(biāo)識系統(tǒng)采買與布置計(jì)劃賣場營銷配合計(jì)劃施工場地階段性搬遷計(jì)劃等2）供方選擇及組織措施3）合理（適度）授權(quán)，必要時開設(shè)授權(quán) 綠色通道4）現(xiàn)場平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）5）技術(shù)措施策劃6）應(yīng)急措施預(yù)案7676公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃，比如：精裝修計(jì)劃二級計(jì)劃三級計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置房地產(chǎn)項(xiàng)目三級計(jì)劃管理體系思路小結(jié)一級計(jì)劃管經(jīng)營；一級計(jì)劃管經(jīng)營；二級計(jì)劃管成果；二級計(jì)劃管成果；

47、三級計(jì)劃管過程。三級計(jì)劃管過程。7777房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系建議房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系建議1）建立時間計(jì)劃管理體系：項(xiàng)目開工之前，建立公司經(jīng)營計(jì)劃、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、現(xiàn)金流分析計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、出圖計(jì)劃等項(xiàng)目基準(zhǔn)控制計(jì)劃；月度動態(tài)控制與調(diào)整；2）時間計(jì)劃編制模板化、套路化，減少人為因素；3）建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動態(tài)控制與調(diào)整的計(jì)劃管理機(jī)制案例分享7878總結(jié)總結(jié)1.1.計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理；計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理；2.2.分級管理，逐級細(xì)分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和明確；分級管理，逐級細(xì)分，并且隨著時間的順延，

48、逐步清晰和明確；3.3.節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為主線控制點(diǎn)，明確節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)（同樣適應(yīng)于職能計(jì)劃）；節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為主線控制點(diǎn)，明確節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)（同樣適應(yīng)于職能計(jì)劃）；4.4.過程預(yù)警和監(jiān)控；過程預(yù)警和監(jiān)控；5.5.基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動?；诮Y(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考核驅(qū)動。7979 謝謝聆聽，歡迎交流！謝謝聆聽，歡迎交流！【鈞涵顧問】【鈞涵顧問】實(shí)施落地最卓越的中國房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)實(shí)施落地最卓越的中國房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)80鈞涵顧問公司總部位于北京，是國內(nèi)最具實(shí)踐力的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)，以卓越的鈞涵顧問公司總部位于北京，是國內(nèi)最具實(shí)踐力的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)，以卓越的實(shí)施落地能力著稱實(shí)施落地能力著稱成為實(shí)施落地最卓越的中國房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)幫助中國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的管理能力專注 專業(yè) 分享81鈞涵顧問的咨詢服務(wù)基于企業(yè)戰(zhàn)略，提供對標(biāo)研究、組織管控、流程管理、人力資鈞涵顧問的咨詢服務(wù)基于企業(yè)戰(zhàn)略，提供對標(biāo)研究、組織管控、流程管理、人力資源、品牌規(guī)劃及企業(yè)文化在內(nèi)的整合操作實(shí)施咨詢服務(wù)源、品牌規(guī)劃及企業(yè)文化在內(nèi)的整合操作實(shí)施咨詢服務(wù)組織結(jié)構(gòu)管控模式戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略梳理流程設(shè)計(jì)運(yùn)營管理績