運營培訓運營計劃鈞涵顧問房地產(chǎn)計劃運營管理

1、1北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 20122012年年2北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司董事長北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司董事長資深房地產(chǎn)管理咨詢專家資深房地產(chǎn)管理咨詢專家中國房地產(chǎn)十大杰出顧問中國房地產(chǎn)十大杰出顧問清華大學清華大學/北京大學北京大學/上海交通大學上海交通大學/中山大學房地產(chǎn)總裁班客座教授中山大學房地產(chǎn)總裁班客座教授房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問p20年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，10年管理咨詢經(jīng)驗；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識管理、人力資源管理項目的咨詢

2、和培訓；提出的流程驅動型人力資源、績效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績效，在所咨詢的企業(yè)中使用這些實用的思想和方法都獲得了非常理想的效果；p對房地產(chǎn)標桿企業(yè)的運營管理模式有深入的研究，包括萬科的客戶細分體系、龍湖的知識管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項目精細化運營體系及大型國企的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式等；p曾主導服務過的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團、富力地產(chǎn)、華潤置地、復地集團、中鐵置業(yè)、北辰實業(yè)、新世界地產(chǎn)、上實地產(chǎn)、北京城建地產(chǎn)、中華企業(yè)、大連億達集團、港中旅（中國）投資、西安天朗地產(chǎn)、西安紫薇地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫

3、遠集團、武漢宏宇集團、青建地產(chǎn)、浙江金基置業(yè)、浙江盾安房產(chǎn)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團、成都和信地產(chǎn)等200余家。講師簡介講師簡介- -謝志華謝志華33序：進度計劃管理表象序：進度計劃管理表象1 1）計劃本身：）計劃本身： 走到哪兒黑、走到哪兒歇；走到哪兒黑、走到哪兒歇； 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）；三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）； 你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道； 不給別人空間，給自己留足空間；不給別人空間，給自己留足空間； 或充當副總角色，或只是文員角色；或充當副總

4、角色，或只是文員角色； 2 2）計劃執(zhí)行：）計劃執(zhí)行： 計劃沒有用，計劃跟不上變化；計劃沒有用，計劃跟不上變化； 計劃達成率很低基本都是外部的原因；計劃達成率很低基本都是外部的原因； 做得很快，質量很差；做得很快，質量很差； 44內容內容一一房地產(chǎn)計劃運營管理概述房地產(chǎn)計劃運營管理概述二二項目運營與計劃管理體系的設計與控制項目運營與計劃管理體系的設計與控制 1.1.計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路2.2.影響快速運營的關鍵因素影響快速運營的關鍵因素三三項目計劃過程管理項目計劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介55快速運營的重要性快速運營的重要性-案例：案例： 客觀原因

5、背后的思考客觀原因背后的思考案例：某項目案例：某項目a a區(qū)樁基礎選型與施工區(qū)樁基礎選型與施工某項目a區(qū)別墅去年12月開始招標，基礎形式（設計定）鉆孔樁3月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應該改成沖孔樁但是設計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標又用了1個月的時間7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設計增加8

6、00多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設計是天然基礎（直接做在土上），5月份開挖后土質達不到設計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內土質仍達不到預想效果本來今年希望今年年底達到預售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。66房地產(chǎn)企業(yè)的目標中，我們關注比較多的是進度，但是我們卻常常是這樣的房地產(chǎn)企業(yè)的目標中，我們關注

7、比較多的是進度，但是我們卻常常是這樣的77為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關注進度？為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關注進度？ -進度本質上是現(xiàn)金流的問題進度本質上是現(xiàn)金流的問題由于建設工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風險加大進度時間，決定管理費和財務費用的增加“一天一輛奧迪？”影響公司的irr，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調”非常復雜計劃管理是管理人員的必備工具8產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不

8、只是失敗而已99進度本質上是現(xiàn)金流的問題進度本質上是現(xiàn)金流的問題-從碧桂園的選擇中看到的從碧桂園的選擇中看到的：代表關鍵里程碑：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。：配合專業(yè)的任務。項目論證階項目論證階段段項目策劃階項目策劃階段段設計管理階段設計管理階段工程管理階段工程管理階段項目立項項目立項主體結構開主體結構開工工開盤銷售開盤銷售入伙入伙竣工竣工銷售管理階段銷售管理階段客戶關系管理客戶關系管理階段階段拓拓展展營營銷銷設設計計工工程程組織項

9、目論組織項目論證證初步產(chǎn)品定初步產(chǎn)品定位位規(guī)劃要點規(guī)劃要點/規(guī)劃草規(guī)劃草案案組織項目策劃組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及產(chǎn)品、市場及客戶定位研究客戶定位研究概念規(guī)劃設概念規(guī)劃設計計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備及銷售前準備方案設計方案設計擴 初 設擴 初 設計計施 工 圖 設施 工 圖 設計計設計配合、供應商考察及招標、設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工施工準備及樁基等工程施工主體結構施工主體結構施工至具備預售條至具備預售條件件工程施工工程施工至竣工驗至竣工驗收收銷售及入伙配合銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配

10、合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷 售 事 務 管銷 售 事 務 管理理成成本本估算估算測算測算預算、標底、合同預算、標底、合同價價進度款、工程進度款、工程變更、招標采變更、招標采購購 結算結算入伙事務管理入伙事務管理客客服服報報建建建設用地規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同設計方案及施工圖報建、初步設計方案及施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建設計報建、基礎提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預辦理房地產(chǎn)預售許可證售許可證產(chǎn) 權 初產(chǎn) 權 初始登記始登記合同備案、合同備案、按揭辦理按揭辦理工程施工配工程施工配合合設計配合設計配合銷售配合銷售配合采購管理采購管理土 地

11、 獲土 地 獲取取1010進度本質上是現(xiàn)金流的問題進度本質上是現(xiàn)金流的問題-提速帶來的價值提速帶來的價值內部收益率提高內部收益率提高5 5個百分點個百分點，銷售凈利率提高，銷售凈利率提高0.70.7個百分點個百分點集團凈資產(chǎn)每年多周轉集團凈資產(chǎn)每年多周轉0.20.2次次，凈資產(chǎn)收益率提高，凈資產(chǎn)收益率提高3 3個百分點個百分點同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣咄荣Y金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%20%項目平均占用降低項目平均占用降低25%25%，資金成本降低，資金成本降低6060元元/ /平米平米某公司提速某公司提速6 6個月帶來的收益?zhèn)€月帶來的收益1111然而，單純的計劃

12、管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題l從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題l計劃本身不能解決業(yè)務模式和流程的問題計劃本身不能解決業(yè)務模式和流程的問題l影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質量原因影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質量原因l計劃解決不了激勵的問題計劃解決不了激勵的問題l1212所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理l世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理世茂運營中心：綜合計劃管理（

13、含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理l龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)l萬科：總經(jīng)辦最早設立運營管理崗萬科：總經(jīng)辦最早設立運營管理崗l更多中小企業(yè)開始關注運營更多中小企業(yè)開始關注運營l1313所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理所以，更多的企業(yè)開始關注綜合運營管理計劃管理體系計劃管理體系 計劃管理管理型運營體系管理型運營體系營運績效管理運營計劃管理階段成果管理關鍵決策管理信息與知識管理流程管理專業(yè)型運營體系專業(yè)型運營體系投資決策管理運營績效管理運營計劃管理階段成果管理關鍵決策管理資金預算管理目標成本管理信息與知識管理流程管理1414內容內容一一房

14、地產(chǎn)計劃運營管理概述房地產(chǎn)計劃運營管理概述二二項目運營與計劃管理體系的設計與控制項目運營與計劃管理體系的設計與控制 1.1.計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路2.2.影響快速運營的關鍵因素影響快速運營的關鍵因素三三項目計劃過程管理項目計劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介1515計劃運營管理的架構計劃運營管理的架構-誰來管誰來管戰(zhàn)略型集團總部戰(zhàn)略型集團總部萬科萬科1616計劃運營管理的架構計劃運營管理的架構-誰來管誰來管地區(qū)地區(qū)pmopmo型型龍湖龍湖1717計劃運營管理的架構計劃運營管理的架構-誰來管誰來管權威推動型權威推動型金地金地1818計劃運營管理的架構計劃運營

15、管理的架構-誰來管誰來管職能型職能型-中小企業(yè)中小企業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)理財務副總財務管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設計副總設計管理部工程管理部董事長董事長營銷管理部合同預算部景觀裝飾部材料設備部投資副總會計核算稅務籌劃審計監(jiān)察財務分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高高層層部門部門主要職能主要職能合同管理商務談判甲供材料分包總包景觀設計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總人事行政1919目的：1 1、及時和充分掌握集團所屬項目的動態(tài)運行狀況；、及時和充分掌握集團

16、所屬項目的動態(tài)運行狀況；2 2、及早判斷公司及項目運行的風險和影響，提前做出相關預警和應對策略；、及早判斷公司及項目運行的風險和影響，提前做出相關預警和應對策略；2 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運行效率；4 4、為集團的績效考核提供依據(jù)、為集團的績效考核提供依據(jù)5 5、推進業(yè)務流程的實施，提高集團精細化管理水平。、推進業(yè)務流程的實施，提高集團精細化管理水平。管理對象：針對集團下屬的所有項目針對集團下屬的所有項目管理方式：以目標管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結果評價體系，有效將運營管控納入績效考核體系，以目標管理為工具，以動態(tài)監(jiān)控手段，并通過結果評價體系，

17、有效將運營管控納入績效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。計劃運營管理的架構計劃運營管理的架構-如何管如何管( (整體思路）整體思路）2020一體化運營的概念一體化運營的概念系統(tǒng)的一體化系統(tǒng)的一體化 一體化的運營管理是一個完整的系統(tǒng)，包含目標設定、過程監(jiān)控、結果評估，形成一個 pdca的有效循環(huán)體系；專業(yè)的一體化專業(yè)的一體化 一體化的運營管理涵蓋了項目運營管理的各個重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團對各項目動態(tài)監(jiān)控的全面性和科學性，并且能夠通過報表管理系統(tǒng)地反映項目的重要經(jīng)營指標；管理的一體化管理的一體化 一體化的運營管理通過與考核的有效鏈接，運營管理將納入公

18、司績效考核體系，使得運營管理和人力資源形成良好的互動，實現(xiàn)的管理的一體化，使得運營管理有效可控。2121通過目標規(guī)劃、過程監(jiān)控、結果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系通過目標規(guī)劃、過程監(jiān)控、結果評價緊密整合，形成一套全面科學的管控體系運營目標運營目標設定設定計劃管理計劃管理成果管理成果管理決策管理決策管理目標規(guī)劃目標規(guī)劃過程監(jiān)控過程監(jiān)控結果評價結果評價項目項目評估評估成本管理成本管理資金預算管理資金預算管理知識管理知識管理信息報表管理信息報表管理2222目標管理是保證公司目標實現(xiàn)的全程工具目標管理是保證公司目標實現(xiàn)的全程工具收益目標收益目標進度目標進度目標成本目標成本目標成果跟蹤表成果跟

19、蹤表計劃跟蹤表計劃跟蹤表動態(tài)成本表動態(tài)成本表滾動資金計劃表滾動資金計劃表季度評估季度評估年度評估年度評估項目周期評估項目周期評估目標設定目標設定運營監(jiān)控運營監(jiān)控結果評估結果評估通過表單對目標及成果進行跟蹤通過表單對目標及成果進行跟蹤 設計基于關鍵目標的評估體系，設計基于關鍵目標的評估體系，優(yōu)化評估結果的應用方式優(yōu)化評估結果的應用方式2323運營目標設定是為了明確項目開發(fā)的方向運營目標設定是為了明確項目開發(fā)的方向項目運營目標項目運營目標戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標品牌目標品牌目標經(jīng)營目標經(jīng)營目標進度目標進度目標土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展具體對項目開發(fā)周期等的要求具體對項目開發(fā)周期等的要

20、求品牌承擔在細分市場地位的責任品牌承擔在細分市場地位的責任對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等2424過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線過程監(jiān)控包含計劃管理、成本管理、資金管理、知識信息管理四條主線計劃管理計劃管理（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調整）（計劃編制及跟蹤監(jiān)督、動態(tài)調整）成果管理成果管理（關鍵成果管理）（關鍵成果管理）決策管理決策管理（決策會議管理）（決策會議管理）成本管理成本管理（目標成本、動態(tài)成本管理）（目標成本、動態(tài)成本管理）資金預算管理資金預算管理（預算編制及滾動資金計劃）（預算編制及滾動資金計劃）知識管理知識管理計劃管理線計劃管理

21、線成本管理線成本管理線知識信息線知識信息線信息報表管理信息報表管理-資金管理線資金管理線2525基于基于wbswbs的計劃運營管理思路的計劃運營管理思路計劃管理指導思想：基于業(yè)務活動分析，以目標結果位導向計劃管理指導思想：基于業(yè)務活動分析，以目標結果位導向wbswbs分析分析計劃計劃管理管理成果成果管理管理決策決策管理管理基于wbs的計劃運營管理：邏輯嚴密：邏輯嚴密：依靠一套嚴謹?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗”收集；系統(tǒng)解決：系統(tǒng)解決：基于一個內核構建項目計劃運 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性個性定制個性定制：基于上述兩個個條件，才可 以保證“針對公司個性，量身定制， 并且符

22、合行業(yè)規(guī)律”；2626四大要素的設定是計劃運營管理的核心四大要素的設定是計劃運營管理的核心 （流程總圖）梳理項目從獲取到竣工交付過程中關鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務的流程清單）流程策劃流程策劃計劃管理設定關鍵活動環(huán)節(jié)的標準工期，提高項目管理計劃的可控及可實施性，同時通過標準工期設定，也便于多項目及異地項目管控變得有效；計劃管理計劃管理計劃管理通過關鍵活動環(huán)節(jié)的成果標準統(tǒng)一化，評價運營質量，標志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經(jīng)驗 ；關鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標準化，明確決策層級，降低決策風險，提高側決策效率成果管理成果管理決策會議管

23、理決策會議管理關聯(lián)任務關聯(lián)任務工作周期工作周期確認方式確認方式輸出成果輸出成果2727一體化運營管理體系搭建思路一體化運營管理體系搭建思路2828根據(jù)企業(yè)需求及關注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為根據(jù)企業(yè)需求及關注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為5-85-8個個step1劃分項目開發(fā)階段劃分項目開發(fā)階段某標桿企業(yè)劃分方案：某標桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項目啟動階段；3、方案設計及初設指導階段；4、初設驗算及施工圖指導階段；5、施工準備階段；6、營銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項目后評估階段。2929根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系根據(jù)企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系3030里程

24、碑節(jié)點計劃里程碑節(jié)點計劃項目開發(fā)及產(chǎn)品化1.項目獲取2.項目策劃5.項目銷售3.項目設計4. 工程建設6.產(chǎn)品交付立項可研報告項目取得項目定位規(guī)劃方案單體方案初步設計施工圖設計總包/監(jiān)理開工達預售條件結構封頂竣工集中入住開盤拓展報建營銷設計工程采購客服成本運營3131沒有標準的項目節(jié)點，但應該有設置的思路原則和工具沒有標準的項目節(jié)點，但應該有設置的思路原則和工具項目項目1級節(jié)點級節(jié)點項目里程碑項目里程碑依據(jù)公司依據(jù)公司/項目特點的關鍵活動項目特點的關鍵活動進度過程控制點投資/財務/資金產(chǎn)品品質客戶導向管理精細化3232某標桿企業(yè)某標桿企業(yè)1212里程碑里程碑3333需要創(chuàng)造哪些價值活動需要創(chuàng)造

25、哪些價值活動3434增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的增加的項目節(jié)點，體現(xiàn)了項目管理或公司管理的“需求需求”和和“思想思想” 3535計劃的拆分案例計劃的拆分案例3636設定標準工期設定標準工期3737計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證3838通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù)通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據(jù) step3 編制項目開發(fā)流程總圖3939流程總圖示意流程總圖示意4040關鍵成果總圖示意關鍵成果總圖示意 step4 根據(jù)項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關鍵成果4141龍湖節(jié)點成果管理體系龍湖節(jié)點成果管理體系

26、4242項目成果管理是運營管理的主要內容項目成果管理是運營管理的主要內容4343項目成果管理是運營管理的主要內容（續(xù)）項目成果管理是運營管理的主要內容（續(xù)）4444關鍵決策會議示意關鍵決策會議示意 step5 根據(jù)關鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系4545內容內容一一房地產(chǎn)計劃運營管理概述房地產(chǎn)計劃運營管理概述二二項目運營與計劃管理體系的設計與控制項目運營與計劃管理體系的設計與控制 1.1.計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路2.2.影響快速運營的關鍵因素影響快速運營的關鍵因素三三項目計劃過程管理項目計劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介4646影響公司快速運轉的因素影響公司快

27、速運轉的因素組織與項目管理模式組織與項目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關鍵因素決策速度與決策方式是影響效率的關鍵因素業(yè)務流程的合理性業(yè)務流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標準是否明確是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標準是否明確決定工作的質量；計劃運營體系決定工作的質量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標準化程度產(chǎn)品與管理的標準化程度項目本身的因素項目本身的因素-政府關系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）政府關系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導向的文化與有無清晰的責任機制是否業(yè)績導向的文化與有無清晰的責任機制4

28、747從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好從萬科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好案例：萬科案例：萬科“在均好在均好中加速中加速”三大方法三大方法 簡化決策節(jié)點簡化決策節(jié)點 表表改變關鍵線路改變關鍵線路 縮短階段周期縮短階段周期48我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務模型人力資源策劃定位規(guī)劃設計工程管理營銷管理客戶服務業(yè)務主流程及子流程操作指導及表格概念設計方案設計初步設計施工圖設計施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財務主流程決定總體效率主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標準決定工作質量作業(yè)標準

29、決定工作質量4949首先應關注公司的整體業(yè)務流程的效率，它關系到資產(chǎn)周轉率首先應關注公司的整體業(yè)務流程的效率，它關系到資產(chǎn)周轉率某公司專業(yè)某公司專業(yè)集成流程圖集成流程圖50案例：某標桿企業(yè)流程優(yōu)化案例：某標桿企業(yè)流程優(yōu)化5151案例：某標桿企業(yè)示范區(qū)加速案例：某標桿企業(yè)示范區(qū)加速5252其次關注業(yè)務流程的協(xié)調性，這是影響流程效率的第二個關鍵因素其次關注業(yè)務流程的協(xié)調性，這是影響流程效率的第二個關鍵因素很多時候，我們只關注業(yè)務流程的審批順序，往往忽略業(yè)務流程間的協(xié)調性很多時候，我們只關注業(yè)務流程的審批順序，往往忽略業(yè)務流程間的協(xié)調性5353案例：某項目標高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務流程的關注點案例：某項目

30、標高錯誤的產(chǎn)生和業(yè)務流程的關注點場地豎向標高設計場地豎向標高設計原因分析原因分析: : 土建設計、市政設計與景觀設計土建設計、市政設計與景觀設計系三個不同的單位，分別完成后施系三個不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設計為依據(jù)進行控工以最后的景觀設計為依據(jù)進行控制標高。制標高。經(jīng)驗及教訓：經(jīng)驗及教訓： 各專業(yè)設計提前介入是好事，各專業(yè)設計提前介入是好事，但各自完成后須進行綜合豎向設計但各自完成后須進行綜合豎向設計匯總。繪制綜合豎向設計圖并進行匯總。繪制綜合豎向設計圖并進行嚴格的綜合評審。嚴格的綜合評審。如何避免？如何避免？5454如何確保業(yè)務流程完成節(jié)點的質量，這也是影響流程效率的重要原因之

31、一如何確保業(yè)務流程完成節(jié)點的質量，這也是影響流程效率的重要原因之一由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質量達不到要求返工而導致流程效率降低由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質量達不到要求返工而導致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素成為了影響流程效率的主要因素5555能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關鍵能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關鍵5656內容內容一一房地產(chǎn)計劃運營管理概述房地產(chǎn)計劃運營管理概述二二項目運營與計劃管理體系的設計與控制項目運營與計劃管理體系的設計與控制 1.1.計劃運營體系的整體思路計劃運營體系的整體思路2.2.影響快速運營的關鍵因素影響快

32、速運營的關鍵因素三三項目計劃過程管理項目計劃過程管理附：鈞涵顧問公司簡介附：鈞涵顧問公司簡介5757房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃（比如：精裝修）二級計劃三級計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置報建計劃5858項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃的定義和控制關注點不盡相同

33、，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析5959以營銷為導向的計劃管理安排以營銷為導向的計劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設計5. 施工圖設計6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預售許可證9. 開盤10. 完成銷售額4511. 完成銷售額7012. 完成銷售額9513. 景觀施工進場14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關鍵節(jié)點計劃案例房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關鍵節(jié)點計劃案例6060龍湖：集團關注的關鍵節(jié)點龍

34、湖：集團關注的關鍵節(jié)點1414個關鍵節(jié)點：個關鍵節(jié)點：（1 1）取得國土使用權證）取得國土使用權證（2 2）交地）交地（3 3）完成方案設計）完成方案設計（4 4）完成初步設計）完成初步設計（5 5）完成施工圖設計）完成施工圖設計（6 6）取得施工許可證）取得施工許可證（7 7）項目開工）項目開工（8 8）售樓處、樣板區(qū)開放）售樓處、樣板區(qū)開放（9 9）取得預售許可證）取得預售許可證（1010）開盤）開盤（1111）景觀施工進場）景觀施工進場（1212）竣工備案）竣工備案（1313）交房）交房（1414）交房完成率）交房完成率95951）不影響集團管控的14個關鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調整計劃，

35、只需將結果抄送集團運營中心；2）影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關注；3）剩余9個關鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；4）集團只考核項目關鍵節(jié)點的按時達成率。6161房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求建議：房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營資金進出關鍵節(jié)點（經(jīng)營進度）2.項目融資節(jié)點（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關鍵節(jié)點的協(xié)調關系4.重大的費用節(jié)點5.上市公司的財務節(jié)點6.報建法律手續(xù)關鍵節(jié)點7.集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點8.人力資源授權管理節(jié)點9.適當?shù)臅r候，要考慮供方資源配置項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領項目各專業(yè)計劃，是項

36、目進入實施階段最核心的計劃。房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求62房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例議案例1. 土地確權（項目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權4. 概念性方案設計任務書 專業(yè)節(jié)點5. 概念性方案設計任務書集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點7. 營銷方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權8. 項目投資分析模型（概念版） 項目專業(yè)風險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權9. 規(guī)劃及建筑方案集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權10. 詳規(guī)批復完善法

37、律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢及批復 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設計集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權15. 擴初征詢及批復 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點18. 建設工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點21. 四證取得融資節(jié)點22. 基礎工程開工 專業(yè)節(jié)點23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點24. 預售許可證辦理 完善法律手續(xù)25. 開盤 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金

38、關鍵節(jié)點27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關鍵節(jié)點30. 主體工程結構完工重大費用節(jié)點31. 外立面落架 重大費用節(jié)點32. 市政配套工程及室外工程 重大費用節(jié)點33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求（續(xù)）房地產(chǎn)項目關鍵節(jié)點計劃編制要求（續(xù)）6363房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議2030個；區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制

39、節(jié)點建議4550個；思考：我們的關鍵節(jié)點控制多少個合適？思考：我們的關鍵節(jié)點控制多少個合適？6464項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議承建商、材料進場計劃公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃營銷推廣計劃 施工一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃二級計劃三級計劃1. 項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據(jù)經(jīng)驗估算出來2.建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置6565公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃售樓賣場

40、計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃承建商、材料進場計劃施工進度控制計劃剖析及建議1. 施工進度控制計2. 施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置6666房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質意義房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質意義經(jīng)營目標行動計劃轉化 房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質意義就是：把公司的經(jīng)營目標轉化為工程管理的行動計劃。 這是房地產(chǎn)工程項目管理最關鍵的計劃！6767房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃疑問疑問? ?1

41、1）此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？）此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？2 2）此計劃由誰編制？什么時候編制？）此計劃由誰編制？什么時候編制？3 3）此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？）此計劃設置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？6868公司年度經(jīng)營目標項目總體開發(fā)計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃承建商、材料分判計劃剖析及建議1.分包模式對經(jīng)營進度控制的影響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計劃6969分包模式對經(jīng)營進度控制的影

42、響分包模式對經(jīng)營進度控制的影響承建單位和甲供材料招標計劃承建單位和甲供材料招標計劃探討：分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難；分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質量、甲方管理能力配置等；工程范圍劃分探討；分判數(shù)量建議。7070 1. 2. 現(xiàn)金流計劃配套工程計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃三級計劃出圖、樣板封樣計劃剖析及建議出圖、樣板封樣計劃需要前置設計管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計劃7171施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃施工圖出圖

43、與樣板確認計劃施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化；二次委托設計和選材用料，盡量提前；設計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化7272房地產(chǎn)設計管理程序優(yōu)化：設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購房地產(chǎn)設計管理程序優(yōu)化：設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購土建擴初建筑、規(guī)劃方案結構、設備初步方案施工圖設計建筑、規(guī)劃方案部品設計及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計施工圖設計景觀概念方案設計景觀施工圖設計設備選型實施方案設計階段銷售配合資料產(chǎn)品、

44、技術創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點策劃階段方案報建設計管理階段擴初設計工程管理景觀方案設計銷售示范區(qū)設計部品材料調研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設計指引模型研究結構設計建筑平面7373一級計劃承建商出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃35年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營目標售樓賣場計劃剖析及建議 1.售樓賣場計劃控制的重要性 2.售樓賣場計劃控制建議7474售樓賣場計劃控制的重要性售樓賣場計劃控制的重要性1 1）售樓賣場完成實現(xiàn)銷售，項目現(xiàn)金流由）售樓賣場完成實現(xiàn)銷售，項目現(xiàn)金流由 “ “”轉轉 “ “ ” ”的拐點。一些房地產(chǎn)企業(yè)，的拐點。一些房地產(chǎn)企業(yè)

45、，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間。包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間。2 2）售樓賣場工程是平衡項目現(xiàn)金流的有效工具。）售樓賣場工程是平衡項目現(xiàn)金流的有效工具。3 3）做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項目專業(yè)管理水平、項目運營水平，高不了！）做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項目專業(yè)管理水平、項目運營水平，高不了！7575售樓賣場計劃控制建議售樓賣場計劃控制建議1）詳細編制各項賣場實施計劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調：賣場工程的總體時間計劃賣場工程報建計劃賣場工程出圖計劃賣場工程招標、施工單位進場計劃賣場工程甲供材料進場計劃賣場工程樣板、樣品確認計劃賣場工程家私、家電、

46、飾品、標識系統(tǒng)采買與布置計劃賣場營銷配合計劃施工場地階段性搬遷計劃等2）供方選擇及組織措施3）合理（適度）授權，必要時開設授權 綠色通道4）現(xiàn)場平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）5）技術措施策劃6）應急措施預案7676公司年度經(jīng)營目標項目關鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 報建計劃承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃，比如：精裝修計劃二級計劃三級計劃35年戰(zhàn)略人力資源配置房地產(chǎn)項目三級計劃管理體系思路小結一級計劃管經(jīng)營；一級計劃管經(jīng)營；二級計劃管成果；二級計劃管成果；

47、三級計劃管過程。三級計劃管過程。7777房地產(chǎn)項目計劃管理體系建議房地產(chǎn)項目計劃管理體系建議1）建立時間計劃管理體系：項目開工之前，建立公司經(jīng)營計劃、項目總體開發(fā)計劃、現(xiàn)金流分析計劃、工程實施控制計劃、招標計劃、出圖計劃等項目基準控制計劃；月度動態(tài)控制與調整；2）時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素；3）建立編制、審核、批準、執(zhí)行、知情、動態(tài)控制與調整的計劃管理機制案例分享7878總結總結1.1.計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理；計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理；2.2.分級管理，逐級細分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和明確；分級管理，逐級細分，并且隨著時間的順延，

48、逐步清晰和明確；3.3.節(jié)點計劃為主線控制點，明確節(jié)點成果標準（同樣適應于職能計劃）；節(jié)點計劃為主線控制點，明確節(jié)點成果標準（同樣適應于職能計劃）；4.4.過程預警和監(jiān)控；過程預警和監(jiān)控；5.5.基于結果導向的節(jié)點考核驅動。基于結果導向的節(jié)點考核驅動。7979 謝謝聆聽，歡迎交流！謝謝聆聽，歡迎交流！【鈞涵顧問】【鈞涵顧問】實施落地最卓越的中國房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢機構實施落地最卓越的中國房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢機構80鈞涵顧問公司總部位于北京，是國內最具實踐力的房地產(chǎn)管理咨詢機構，以卓越的鈞涵顧問公司總部位于北京，是國內最具實踐力的房地產(chǎn)管理咨詢機構，以卓越的實施落地能力著稱實施落地能力著稱成為實施落地最卓越的中國房地產(chǎn)管理咨詢機構幫助中國房地產(chǎn)企業(yè)建設可持續(xù)發(fā)展的管理能力專注 專業(yè) 分享81鈞涵顧問的咨詢服務基于企業(yè)戰(zhàn)略，提供對標研究、組織管控、流程管理、人力資鈞涵顧問的咨詢服務基于企業(yè)戰(zhàn)略，提供對標研究、組織管控、流程管理、人力資源、品牌規(guī)劃及企業(yè)文化在內的整合操作實施咨詢服務源、品牌規(guī)劃及企業(yè)文化在內的整合操作實施咨詢服務組織結構管控模式戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略梳理流程設計運營管理績