沈陽市各商圈基本情況調(diào)研

1、. . . .沈陽市各主要商圈基本情況調(diào)研報(bào)告一、沈陽市商圈基本情況沈陽是東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、信息、旅游文化中心，全市面積12948平方公里，人口約為810.6萬人，共轄9個(gè)市轄區(qū)分別為和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)、沈北新區(qū)、蘇家屯區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市新民市，三個(gè)縣康平縣、法庫縣、遼中縣。據(jù)資料顯示，沈陽的商業(yè)格局以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域，形成了市級(jí)商圈3 個(gè)：中街商圈(下圖A)、太原街商圈（下圖B）、長江街商圈（下圖G）；區(qū)級(jí)商圈3 個(gè)北市商圈（下圖I）、北站商圈（下圖J）、鐵百商圈（下圖H）；專業(yè)商圈3 個(gè)五愛商圈(下圖C)、三好商圈（下圖D）、南塔商

2、圈（下圖F）；特色商圈1 個(gè)西塔商圈（下圖E）等商業(yè)區(qū)域。其中中街商圈和太原街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)。而五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)商場，是沈陽商業(yè)市場的重要組成部分，而其它商圈性區(qū)域較強(qiáng)，是沈陽商業(yè)的補(bǔ)充。JI二、主要商圈基本情況中街商圈調(diào)研分析（一）基本狀況1、區(qū)域市場界定該商圈橫跨大東、沈河兩區(qū)，其中東半部分行政隸屬于大東區(qū)，俗稱東中街，而西側(cè)部分則屬于沈河區(qū)，是沈陽市歷史最悠久的商業(yè)中心。2、商圈范圍 中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、南至南順城、西至西順城、北起北順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、

3、朝陽街等主要道路圍合組成。3、商圈規(guī)模（1）占地面積中街商圈總長約1900 米，寬約1400 米，總占地面積2.6 平方公里；其中，中街商業(yè)步行街長850 米，寬18 米。（2）商業(yè)面積中街商圈在營業(yè)總面積為60 萬左右，未開業(yè)(包括閑置和在建)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積約30 萬。該區(qū)總營業(yè)面積近100 萬。（3）年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額超過100 億元。4、服務(wù)半徑中街商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，該商圈服務(wù)日客流量約30 萬人次。其中，本地消費(fèi)者約占80%，外地消費(fèi)者約占20。5、目標(biāo)客戶群該商圈以沈陽市及部分外地的中高端消費(fèi)人群為目標(biāo)客戶群，以年青、時(shí)尚為主力目標(biāo)客戶群。6、消費(fèi)者認(rèn)可度中街商圈是沈

4、陽市歷史最悠久的商業(yè)中心，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。（二）區(qū)域定位 中街商圈發(fā)展定位：“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”中街商圈是沈陽市歷史最悠久的商業(yè)區(qū)，目前，沈陽市政府正著力將其打造成“東北第一街”，政府將其定位為“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道，結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造，完成中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程，建設(shè)休閑廣場，努力將中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)。（三）交通狀況1、道路狀況：中街商圈道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，以中街步行街為核心，形成四橫、六縱的道路網(wǎng)：東西向道路有：北順城路、中街路、沈陽路、南順城路；南北向街：

5、西順城街、正陽街、朝陽街、東順城街、大什字街、小什字街。2、公交狀況：目前，共有16 條公交線路經(jīng)停中街，可快速的到達(dá)沈陽各主要區(qū)域。3、地鐵：地鐵一號(hào)線在中街商圈設(shè)有三站分別為懷遠(yuǎn)門站、中街站、東中街站。（四）區(qū)域商業(yè)市場分析1、商圈業(yè)態(tài)分析中街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心（shopping mall）以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。2、業(yè)種分布分析中街商圈大約有300 多家商戶，該商圈主要業(yè)種有服裝、珠寶、名表、飾品、餐飲 、百貨及專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來看，主要業(yè)種分布如下： 步行街及中街延長線：主要業(yè)種有服裝、珠定、名表、飾品、餐飲、百貨； 東

6、順城街：主要業(yè)種有小食品、小商品、廣告制作等； 沈陽路：主要是故宮、古玩等古文化商業(yè)； 正陽街：主要分布低檔的服裝、餐飲、美容美發(fā)等，業(yè)種比較雜亂； 朝陽街：主要業(yè)種有婚紗、餐飲等； 西順城街：主要業(yè)種為廚衛(wèi)、木門等家居裝飾門店。3、主力業(yè)種分析中街商圈主力業(yè)種為服裝、珠寶、餐飲、小商品等。 （五）主要商場罕王百貨（ 0101流行館）、新瑪特、商業(yè)城、興隆大家庭、蘇寧電器、沃爾瑪 國美電器、沈陽春天、亞馬達(dá)電器、大約長、天潤廣場、新世界百貨、鵬達(dá)體育、運(yùn)動(dòng)源、運(yùn)動(dòng)匯、萃華樓金店、皇城恒隆廣場。（六）商圈綜合評(píng)價(jià)中街是沈陽市歷史最悠久的商業(yè)中心，在消費(fèi)者心目中認(rèn)可度極高，每天高達(dá)30

7、萬的人流為整個(gè)商圈帶來了無限商機(jī)。中街商圈是沈陽市的“4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，是沈陽市政府正著力打造的“東北第一街”。隨著沈陽市地鐵的開通，以及區(qū)域舊城改造的完善，未來的中街商圈仍將占據(jù)沈陽市商業(yè)市場的核心地位。從商圈的整體定位看，中街商鋪略低于太原街商圈，主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、購物中心（shopping mall）以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。區(qū)域業(yè)種分區(qū)較為清晰，主要囊括服裝、珠寶、飾品、名表、家居、小食品、廣告制作、婚紗等業(yè)種。 太原街商圈調(diào)研分析 （一）商圈基本狀況1、地理位置太原街商圈位于沈陽市和平區(qū)，是沈陽市最繁華的商業(yè)中心之一，商圈以太原街、中華

8、路“一橫一豎”為主軸，由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、拳術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街和開明商業(yè)街等街區(qū)組成。2、商圈范圍太原街商圈東起和平北大街、南至南五馬路、西臨勝利北街、北至北五馬路。3、商圈規(guī)模（1）占地面積該商圈長約2.2 千米，寬約1.6 千米，總占地面積約3.52 平方公里（2）商業(yè)面積該商圈商業(yè)營業(yè)面積約100 萬平方米。4、服務(wù)半徑太原街商圈是市級(jí)商業(yè)中心，其服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力。5、商圈定位太原街定位為具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。6、目標(biāo)客戶群太原街的主力目標(biāo)客戶群是255

9、0 歲的中高端消費(fèi)群。7、消費(fèi)者認(rèn)可度太原街商圈是沈陽市繁華的兩個(gè)商圈之一，消費(fèi)者認(rèn)可度極高。(二)商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)分析太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。 2、業(yè)種分布分析太原街商圈主要業(yè)種有服裝、名表、飾品、電器、餐飲 、百貨及專業(yè)性商品多條街，從分布區(qū)域來看，主要業(yè)種分布如下： 太原街步行街：主要業(yè)種有服裝、運(yùn)動(dòng)器材、名表、飾品、百貨、專賣店； 太原北街向北延長：主要業(yè)種有餐飲、娛樂、書店； 中華路：主要是專賣店、賓館、商場、超市、電器、婚紗攝影； 天津北街：主要分布賓館、餐飲、電器、娛樂、低檔的服裝；北二馬路：餐飲

10、、書店、廣告噴繪。3、小結(jié)太原街商圈是沈陽市繁華的兩個(gè)商圈之一，是具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。 從商業(yè)業(yè)種來看，太原街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，這種經(jīng)營業(yè)種的分布是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。(三)主要商場新世界百貨、歐亞聯(lián)營、中興商業(yè)大廈、時(shí)尚地下商業(yè)街、百盛、伊勢丹、新瑪特花季、北京華聯(lián)。（四）商

11、圈配套設(shè)施1、交通狀況（1）道路狀況太原街商圈東西向道路主要有中華路和北二馬路，南北向道路主要有太原南、北街、南京北大街、勝利大街。（2）公交狀況目前，沈陽市共有46 條公交線路經(jīng)停太原商圈，公交十分便利。（五）商圈綜合評(píng)價(jià)太原街商圈是沈陽市繁華的兩個(gè)商圈之一，是具有都市時(shí)尚的中高端現(xiàn)代化國際商業(yè)中心。其整體定位是沈陽市最高端的商業(yè)中心。商圈服務(wù)半徑輻射整個(gè)沈陽市，并對周邊城市的客戶群體（本溪、撫順、鐵嶺、遼陽、鞍山）有較大吸引力，主力目標(biāo)客戶群是2550 歲的中高端消費(fèi)群。其經(jīng)營業(yè)種和目標(biāo)客戶群與中街商圈略有類似，其未來發(fā)展會(huì)對中街商圈產(chǎn)生一定的影響。太原街商圈主要有百貨店、專業(yè)店、專賣店、

12、商業(yè)步行街、大型綜合超市、以及便利店、專業(yè)市場等業(yè)態(tài)。從商業(yè)業(yè)種來看，太原街商圈的主力業(yè)種為服裝、飲食和各種快餐，這種經(jīng)營業(yè)種的分布是太原街商圈多年發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和沈陽獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物。太原街商圈各類商業(yè)配套設(shè)施較為完善，停車位較為緊張。 長江街商圈調(diào)研分析 （一）商圈基本狀況1、地理位置長江街商圈位于沈陽市皇姑區(qū)中心區(qū)域，以長江街為軸心向兩側(cè)擴(kuò)展。商圈東至嘉陵江街、南達(dá)公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，人文資源豐富。2、商圈范圍商圈東至嘉陵江街、南接公鐵立交橋、西臨珠江街、北臨崇山路3、商圈規(guī)模（1）占地面積：約2.5 平方公里；（2）商業(yè)面積：

13、約170 萬平方米；（3）年?duì)I業(yè)額：約9 億元人民幣 。4、服務(wù)半徑：長江街商圈所輻射的范圍主要有皇姑區(qū)以及于洪區(qū)、和平區(qū)的小部分區(qū)域。5、商圈定位中低檔區(qū)域型商圈。以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動(dòng)整個(gè)商圈的全面發(fā)展。6、目標(biāo)客戶群中低端客戶，大眾消費(fèi)群體，客戶以皇姑區(qū)居民為主。7、消費(fèi)者認(rèn)可度：周邊居民對該商圈認(rèn)知度較高，但對沈陽市其它各區(qū)域的影響范圍有限。（二）商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)目前，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)主要有商場、專業(yè)市場和臨街商鋪。2、業(yè)種分布商圈內(nèi)業(yè)種種類眾多，包括服裝、百貨、餐飲、娛樂、裝飾材料、家具、

14、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長江街兩側(cè)。3、主力業(yè)種長江街商圈主要經(jīng)營以服裝、裝飾材料、餐飲等業(yè)種。4、小結(jié)長江街商圈主要以經(jīng)營服裝、裝飾材料的商場及專賣店為主，主要集中分布在長江街沿線；昆山路至寧山路之間是長江街商圈的中心區(qū)域，集中了千盛百貨、北京華聯(lián)等大型商場，人流量大，同時(shí)租金也是最高的區(qū)段，并逐漸向四周遞減。（三）主要商場金龍裝飾材料市場、千盛百貨、北京華聯(lián)、國美電器等。（四）商圈配套設(shè)施1、交通狀況（1）道路狀況：長江街商圈內(nèi)東西方向道路有華山路、昆山路、寧山路、崇山路，均為雙向。（2）公交狀況：目前，共有10 條公交路線經(jīng)停本商圈，公交狀況一般。2、商業(yè)配套目前，商圈內(nèi)餐館、銀行等商

15、業(yè)配套設(shè)施較為完善，但檔次不高。（五）商圈綜合評(píng)價(jià)長江街商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的商圈。商圈以長江街為中心，向兩側(cè)延伸。就目前的發(fā)展情況而言，雖有品牌商家的入駐，但商圈規(guī)模較小，檔次較低。商圈是區(qū)域市場，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者認(rèn)可度較高。、五愛商圈調(diào)研分析 （一）商圈基本狀況1、地理位置沈陽五愛商圈座落于沈陽市中部，沈河區(qū)風(fēng)雨壇街與熱鬧路交叉路口處，最初成形于1983 年6 月，至今已有20 多年的歷史，因當(dāng)時(shí)市場地處沈河區(qū)五愛街而得名。五愛商圈地處沈陽市的核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)地理位置便利，是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽金廊地區(qū)的交易核心區(qū)域之一。2、商圈

16、范圍五愛市場商圈以五愛市場為核心，東起大南街、南至南關(guān)路、萬壽寺街、北起熱鬧路，由五愛市場、風(fēng)雨壇街、小南街、大南街、熱鬧路、南關(guān)路組成。3、商圈規(guī)模（1）占地面積五愛商圈總長為1300 米，寬900 米，總占地面積1.2 平方公里；其中，五愛市場占地約0.22 平方公里。（2）商業(yè)面積五愛市場營業(yè)總面積達(dá)130 多萬，該商圈總營業(yè)面積近200 萬。（3）年?duì)I業(yè)額該商圈年?duì)I業(yè)額達(dá)150 億元。4、服務(wù)半徑五愛市場商圈銷售范圍涵蓋東北三省、河北、內(nèi)蒙古東部地區(qū)，輻射半徑已遠(yuǎn)到俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體、東歐的一些國家。商圈是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的專業(yè)批發(fā)市場

17、集中的商圈之一 。5、商圈定位五愛商圈主營服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、禮品、日用雜品、美容美發(fā)用品、小食品、床上用品等14 大類、2 萬余個(gè)品種。目前已成為中國北方最大的商品集散地、全中國第二大小商品批發(fā)市場。6、目標(biāo)客戶群東北地區(qū)服裝、布料、床上用品等批發(fā)客戶，主要為中、低檔消費(fèi)人群。7、消費(fèi)者認(rèn)可度五愛商圈經(jīng)過多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬人次，年交易額150 多億元， 是目前全國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。（二）商業(yè)現(xiàn)狀1、商圈業(yè)態(tài)五愛市場商圈的商業(yè)主要是以五愛市場為代表的大型商城和臨街設(shè)置的商鋪兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)存在，這些商鋪

18、多為早期商場建成時(shí)由業(yè)主購買所有權(quán)，現(xiàn)在自營或出租。2、業(yè)種分布五愛市場商圈以經(jīng)營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。3、主力業(yè)種目前，商圈主力業(yè)種為服裝、布料鞋帽和箱包四大類。4、人流量沈陽五愛商圈經(jīng)過多年?duì)I業(yè)，目前交易狀況火爆，日客流量達(dá)30 多萬人次，年交易額150 多億元， 是目前全國超大服裝專業(yè)批發(fā)（兼零售）市場之一。（三）交通狀況1、道路情況：五愛商圈周邊道路寬廣，但行人車輛較多，加上運(yùn)貨車輛不遵守交通規(guī)則，所以行車緩慢，但隨著交通整改將會(huì)得到改善。2、市內(nèi)有多達(dá)16條線路通往五愛市場，基本上每個(gè)市轄區(qū)都有車開往五愛市場。（四）、商圈構(gòu)成五愛市場分東西兩區(qū)由服裝城、箱包鞋帽城、小商品城、針織城、內(nèi)衣城、美博時(shí)尚城、化妝品臨街商鋪組成。（五）小結(jié)五愛商圈以大型商場為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，主要道路兩側(cè)多設(shè)有臨街商鋪；五愛商圈以經(jīng)營服裝、鞋襪、針織品等輕工產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，屬于典