常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術細則

1、常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術細則（試行）第一章 總 則第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務院國有土地上房屋征收與補償條例以及房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法律、法規(guī)和有關規(guī)定，制定本細則。第二條 在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機構和評估人員的評估技術行為應當符合本細則的要求。第三條 征收評估的對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認定的被征收房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權）。第四條 征收評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。征收評估的時點為房屋征收決定公告之日。征收評估的價值標準為公開市

2、場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)市場價格。類似房地產(chǎn)市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的價值。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結構、新舊程度、檔次、權利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構共同承擔。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機構應當就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、

3、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標準。第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。推薦精選第八條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參

4、見附件一、附件二。第九條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進行，其中住宅房屋應采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法時也可以采用收益法、成本法。被征收房屋適用基準價格修正方式評估，其基本公式為：被征收房屋評估價格為基準價格，對住宅和營業(yè)用房是標準房屋基準價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準價格；為市場比較修正綜合系數(shù)。第十條 基準價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎。住宅和非住宅中的營業(yè)用房的基準價格以設定的標準房屋的市場評估價格為基礎；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準價格。非住宅中的非營業(yè)用房的基準價格以市場比較法為

5、主，結合收益法、成本法等方法測算得出。第十一條 征收評估的價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅房評估第十二條 成套住宅的評估價格測算的技術路線為：1確定評估基準。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準?！皹藴史课荨钡南拗圃O定條件參見附件四。2測算基準價格。采用市場比較法評估出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ××××標準房屋基準價格= （n為可比實例數(shù)，n3）標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100

6、%）的價格。推薦精選交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3確定評估價格。各被征收房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標準房屋基準價格 × × ×FKi31實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為

7、被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。F樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應的樓層系數(shù)進行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的非成套住宅的評估價。第十三條 非成套住宅的評估價格測算的技術路線為：1確定評估基準。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。2測算基準價格。采用市場比較法評估出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參

8、見附件五。其計算公式為：標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ××××標準房屋基準價格= （n為可比實例數(shù)，n3）推薦精選標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%）的價格。交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3確定評估價格。各被征收房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位

9、因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 標準房屋基準價格 × × ×Ki31實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。非成套綜合修正系數(shù)0.98。第十四條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進行

10、補償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第三章 非住宅房評估第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術路線為：1明確路線等級。營業(yè)用房的路線等級參見附件二。推薦精選2測算基準價格。營業(yè)用房的基準價格采用市場比較法、收益法評估出“標準房屋”的基準價格。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。（1）采用市場比較法評估，應當選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進深、結構、層高

11、等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求進行評估。（2）采用收益法評估時,一般采用穩(wěn)定、無限期收益情形測算，計算公式如下：V=a/r其中V為標準房屋的基準價格，a為標準房屋年凈收益，r為資本化率。 a一般采用客觀年租金收益修正計算?？陀^年租金是指相同或類似地段，正常出租、價格相近的營業(yè)用房平均租金收益水平。年凈收益為客觀年租金扣除維修費、管理費、保險費、稅金及空置和收租損失等因素而得。 r應采用營業(yè)性房屋社會平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利率加風險調(diào)整值法，以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估

12、價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3確定評估價格。各被征收房屋分別與確定基準價格對應的“標準房屋”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 =基準價格×實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的辦公用房的評估價。推薦精選第十六條 非住宅中的非營業(yè)用房的評估價格測算的技術路線為：1明確區(qū)位。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。2確定基準價格。非住宅非營業(yè)用房基準價格參見附件三。3確定評估價格。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準價格對應的

13、“標準房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為：被征收房屋評估價格 = 區(qū)位基準價格 ×××時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章 其它評估第十七條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準價格增加5%。第十八條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設計、建造的土地性質(zhì)為出讓的營業(yè)用房，標準房屋土地性質(zhì)為劃撥的其基準價格增加30%，標準房屋土地性質(zhì)為出讓的

14、基準價不增加；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準價格增加10%。第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離高等級路線在0-15m(含15m)的，其基準價格增加10%；距離高等級路線在15-30m(含30m)的，其基準價格增加8%；距離高等級路線在30-50m(含50m)的，其基準價格增加5%；距離高等級路線在50m(不含50m)的，其基準價格不再增加。被征收底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達到主臨街面寬的50%的，其基準價格增加5%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其基準價格增加10%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的100%的，

15、其基準價格增加15%。被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其基準價格只可按其中一種規(guī)定進行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。推薦精選第二十條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評估：1明確路線等級。路線等級參見附件二。2測算基準價格?；鶞蕛r格采用市場化評估原理評估出“標準房屋”的基準價格。一般應在征收項目范圍內(nèi)設定標準房屋作為評估基準?！皹藴史课荨钡南拗圃O定條件參見附件四。3確定評估價格。(1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準價格進行評估。(2) 1990年

16、4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，按以下公式計算：評估價格=基準價估價價格×營業(yè)年限權重+住宅（或非營業(yè)用房）評估價格×（1-營業(yè)年限權重）營業(yè)年限權重=（征收年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（征收年份-基準年份1990）第二十一條 采用成本法評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應采用成本法等方法求?。唤ㄖ?、安裝工程費應運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線

17、折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。第二十二條 國有土地使用權證載明的土地使用面積大于被征收房屋建筑面積且有圍護、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準價格（單價）土地區(qū)位基準價格（單價）參見附件九。第二十三條 未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行評估，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析等專業(yè)技術工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務的機構單獨評估。推薦精選第二十五條

18、 征收評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質(zhì)評估作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標的取值，均視評估具體情況，參照本細則附件十、十一的規(guī)定選取。第五章 附 則第二十六條 本細則未能涵蓋的其它征收評估情況，按市建設部門會同有關部門提出的意見處理。第二十七條 武進區(qū)、新北區(qū)區(qū)位劃分及非住宅中的非營業(yè)用房基準價格、土地區(qū)位基準價格由區(qū)建設、物價、房管、國土等部門參照本細則擬定并報市建設、物價、房管、國土等部門批準后執(zhí)行。各轄市可參照本細則，結合本地實際情況制定具體細則。推薦精選附件一：住宅和非營業(yè)用房區(qū)位劃分表（一）市區(qū)（天寧、鐘樓區(qū)）區(qū)位劃分區(qū)位等級范 圍一 類西橫街東橫

19、街博愛路椿庭橋紅梅路元豐橋琢初橋弋橋市河南市河運河懷德橋懷德北路西橫街二 類一類以外，蘆墅路關河西路關河中路關河東路小東門橋關河（護城河）延陵中路桃園路和平北路同濟橋勞動西路懷德北路常春弄南運橋西倉街運河宣家弄蘆墅路三 類二類以外，長江中路鐵路通江南路飛龍東路麗華北路光華路蘭陵北路迎賓路清南路白蕩河長江中路四 類三類以外，龍江中路龍城大道三聯(lián)橋橫塘河鐵路青龍路政成橋延陵中路采菱河中吳大道龍江中路五 類四類以外，蘭陵、茶山、紅梅、五星、永紅等街道六 類五類以外，天寧、鐘樓區(qū)其它地區(qū)（二）戚墅堰區(qū)區(qū)位劃分區(qū)位等級范 圍一 類南至運河，北至鐵路，東至公交七路車回車場，西至機廠工農(nóng)橋二 類一類以外，運

20、河以南至中吳大道以北，河東路至河苑西村；鐵路以北至段前路以南，沈家塘至機廠地道口三 類二類以外，丁堰、潞城以及戚墅堰區(qū)其它地區(qū)推薦精選附件二：營業(yè)用房路線等級劃分表等級路 段一南大街：延陵西路-弋橋延陵西路東段：和平北路-楊柳巷（含文化宮廣場）二博愛路：和平北路-晉陵中路北大街：延陵西路-東西橫街和平北路：博愛路-關河中路晉陵中路：延陵西路-青果巷青云坊：南大街-晉陵中路公園路：雙桂坊-延陵西路三延陵中路：和平北路-紅梅路晉陵中路：延陵西路-博愛路延陵西路西段：楊柳巷北口-懷德北路局前街：北大街-和平北路東西橫街：懷德北路-化龍巷化龍巷：東橫街-局前街小河沿：局前街-延陵西路 縣直街：局前街-

21、延陵西路官保巷：北大街-晉陵中路和平北路：博愛路-麻巷四鶴園路：局前街博愛路早科坊：延陵西路-西瀛里廣化街北段：弋橋-廣化橋太平橋路：關河中路-博愛路雙桂坊：南大街-晉陵中路西瀛里：南大街-楊柳巷懷德北路：西橫街-西直街新民里：和平北路-新豐東橋晉陵中路：青果巷-吊橋路五青果巷西段：南大街-晉陵中路西直街東段：西吊橋-懷德北路麻巷：和平北路-延陵中路晉陵中路：吊橋路-同安橋關河東路：和平北路-小東門路新民路：小東門橋路-新東風橋叉路口吊橋路：廣化街-和平北路晉陵中路：博愛路-關河中路健身路：關河西路-西橫街縣學街：局前街-文化宮廣場 西瀛里：楊柳巷-西吊橋和平北路：麻巷-運河武青北路：和平北路

22、-小東門路關河中路：太平橋路-和平北路延陵中路：紅梅路-桃園路懷德北路：西新橋-西橫街郵電路：延陵西路-西橫街北直街：關河西路-東橫街周線巷：晉陵中路-正素巷正素巷:延陵西路-周線巷鮮魚巷：延陵西路-周線巷六勞動西路：懷德北路-和平中路懷德路:勤業(yè)路-西直街中山路：和平北路-博愛路楊柳巷：延陵西路-西瀛里廣化街南段：廣化橋-勞動西路小東門路：武青北路-關河東路羅漢路：和平北路-紅梅路關河路：太平橋路-西新橋紅梅路：和平北路-延陵中路健身路:關河西路-飛龍東路青果巷東段：和平北路-晉陵中路七新市路：蘆墅路-懷德北路東下塘：廣化街-和平北路永寧路南段：關河中路-鐵道地道口清潭路：勞動西路-長江中路

23、蘭陵北路：勞動西路-光華路晉陵南路：勞動西路-光華路懷德中路：勤業(yè)路-長江中路勞動中路：龍游路-和平中路武青路：天寧寺-關河光華路：龍游路-蘭陵北路和平中路：同濟橋-光華路延陵中路：桃園路-朝陽橋關河東路：小東門路-麗華北路椿桂坊：和平北路-元豐橋西直街：新市路-懷德北路桃園路：和平北路-延陵中路正素巷:周線巷-青果巷古村:晉陵中路-正素巷八天皇堂弄：北直街-東橫街晉陵中路：關河路-飛龍東路推薦精選麗華北路：光華路-飛龍東路蘆墅路：新市路-關河西路關河西路：通江南路-蘆墅路西河沿：懷德中路-廣化街元豐巷：元豐街-桃林路通江南路：關河西路-飛龍東路光華路：麗華北路-龍游路工舍路：江春路-蘭陵北路

24、勤業(yè)路：懷德中路-長江中路民豐路：廣化街-勞動西路永寧路：飛龍東路-鐵道地道口桃林路：桃園路-元豐巷泰安里：懷德中路-泰安橋懷德中路：長江中路-運河飛龍東路：通江南路-麗華北路和平中路：光華路中吳大道武青路：麗華北路-關河蘭陵北路：光華路-中吳大道會館浜路：勞動西路-木梳路勞動中路：龍游路-麗華北路晉陵南路：光華路-中吳大道龍游路：勞動中路-光華路長江中路：清潭路-懷德南路新堂路：飛龍東路-永寧路竹林南路：飛龍東路-關河東路竹林東路：竹林南路-麗華北路一類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房九大倉路：三堡街-勤業(yè)路竹林西路：新堂路-竹林南路清涼支路：和平中路-光華路廣成路：江春路-清潭路清涼東路：龍游路

25、-和平中路懷德中路：運河-白云路迎賓路：蘭陵北路-江南春賓館麗華北路：光華路-中吳大道荊川東路：長江中路-荊川路長江中路：清潭路-中吳大道新市路：蘆墅路-關河西路通江南路：龍城大道-飛龍東路西倉路：大倉路-米市河關河西路：長江中路-蘆墅路龍游路:光華路-中吳大道長江中路：懷德中路-勤業(yè)路蘭陵北路：中吳大道-新312國道晉陵中路：龍城大道-飛龍東路延陵中路：政成橋-朝陽橋青龍西路：飛龍東路-虹景路星園路：勤業(yè)路-長江中路清潭路：長江中路-荊川路永寧北路：龍城大道-飛龍東路新堂路：龍城大道-飛龍東路二類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房十木梳路：懷德中路-清潭路白云路：懷德中路-龍江中路浦前東路：和平中路

26、-光華路木清路：會館浜路-清潭路大紅旗路：通江南路-西新橋新村中吳大道：麗華北路-長江中路勞動中路：麗華北路-鳳凰路富強路：浦前東路-中吳大道竹林北路：龍城大道-飛龍東路錦繡路：通江南路-晉陵中路清涼支路：光華路-中吳大道青龍西路：虹景路-龍城大道懷德中路：白云路-龍江中路三堡街：大倉路-長江中路東方西路：青龍西路-橫塘河和平中路：中吳大道-新312國道勤業(yè)路：長江中路-龍江中路長江中路：勤業(yè)路-關河星園路：白云路-長江中路荊川路：中吳大道-清潭路十一飛龍路：鐵路-關河西路中吳大道：菱港橋 -麗華北路宣陳路：陳渡路-中吳大道青龍路:勞動中路-鐵路推薦精選陳渡路：懷德中路-紫荊西路運河路：龍江中

27、路-長江中路中吳大道：荊川路-長江中路草堂路：荊川東路-荊川里小區(qū)鳳凰路：勞動中路-中吳大道長江中路：關河-鐵道延陵中路：政成橋-青洋路勞動東路：鳳凰路-青洋路麗華北路：中吳大道-新312國道龍城大道：泰山路-竹林北路長江南路：新312國道-中吳大道清潭路：荊川路-陳渡路三類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房十二中吳大道：龍江路-荊川路飛龍路：鐵路-龍城大道龍江路：龍城大道-中吳大道勞動東路：青洋路-清柏路鳳凰路：中吳大道-新312國道懷德南路：中吳大道-鄒傅路龍城大道：泰山路-龍江路龍城大道：竹林北路-青洋路東方西路：青洋路-橫塘路長江中路：龍城大道-鐵路青洋路：青龍西路-中吳大道星園路：白云路-龍

28、江中路西林路：懷德南路-華林路飄香路：長江中路-龍江中路延陵東路：青洋路-大明路中吳大道：菱港橋-青洋路青龍西路：龍城大道-青洋路橫塘路:鐵路-龍城大道老312國道:荊川路-懷德中路十三青洋路：中吳大道-新312國道龍江南路：中吳大道-新312國道中吳大道:青洋路-常遙路龍城大道：青洋路-大明路大明路：龍城大道-延陵東路勞動東路：清柏路-京杭運河懷德南路：鄒傅路-新312國道東方路:青洋路-大明路四類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房十四西林路:華林路-中吳大道 常遙路:中吳大道-運河中吳大道:常遙路-運河五類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房十五六類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房戚墅堰區(qū)一等延陵東路：工農(nóng)橋沿江

29、高速圩墩大橋二等車站路、成濟路、圩墩路、泡桐路（地道以南）勞動東路：戚大橋-潢河橋三等街東路、火炬路、小鐵路、戚老街（東街、中街、西街）、工房三區(qū)十字路（東至小鐵路、西至機廠大門、南至戚大街、北至地道口）五一路：鐵路-段前路 段前路：五一路-機廠北廠道口環(huán)衛(wèi)路：五一路-東方小學 牌樓巷：延陵東路-六角亭四等丁堰、潞城的主要干道、潞城新街戚墅堰區(qū)一類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房五等戚墅堰區(qū)二、三類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房推薦精選附件三：非營業(yè)用房基準價格表1天寧、鐘樓區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準價格(元/m2)類別區(qū)位級別一類二類三類四類五類六類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓

30、劃撥鋼混結構（框架）一級297026702820254023702120222019901850166015501390二級285025602700243022502030210018901730156014301280鋼混結構（排架）一級283025402680241022302010208018701710154014101270二級270024202550229021001890195017501580142012801150全鋼結構一級280025102650238022001980205018401680151013801240二級26902410254022802090187019

31、4017401570141012701140磚混結構一級267024002520227020701850192017201550139012501120二級2600233024502200200018001850166014801330118010602戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準價格(元/m2)類別區(qū)位級別一類二類三類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結構（框架）一級185016601700153015501390二級173015501580142014301280鋼混結構（排架）一級171015301560140014101270二級158014101430128012801150全

32、鋼結構一級168015001530137013801240二級157014001420127012701140磚混結構一級155013901400126012501120二級148013201330119011801060注：上列基準價格已含廠房及全部附屬設施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設備外）所有費用。3天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類四類五類六類基準價格6200550047004100330028004戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基準價格(元/m2)區(qū)位一類二類三類基準價格330030002500推薦

33、精選附件四：標準房屋限定條件（一）標準住宅房屋（成套）為客觀確定被征收房屋市場價格的基準價格，評估機構對每一征收項目均應選擇設定至少一套標準住宅，位置由評估機構根據(jù)具體情況設定，實體標準如下：1結構類型：混合結構、單元式住宅二等；2層次：多層住宅樓中的標準層；3建筑面積：50M2120M2；4套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5成新：八成新；6建筑年代：1980年2000年間；7裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅具備使用條件的標準房屋營業(yè)用房標準房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務類、娛樂類、商場類具備營業(yè)條件的用房。1. 結構類型：

34、混合結構、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4標準進深：10米；5土地性質(zhì)：國有商業(yè)劃撥或出讓6裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。非營業(yè)用房標準房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等；2. 層次： 多層建筑中的標準層，工業(yè)及倉儲用房除外；3. 成新：六成新；推薦精選4裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。（三）參照營業(yè)用房評估的標準房屋參照營業(yè)用房評估的標準房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。1. 結構類型：混

35、合結構、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4標準進深：10米；5裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。推薦精選附件五：可比實例選擇要求及說明1可比實例應選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結構、新舊程度、檔次、權利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。2可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；3可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格；4可比實例的成交日期應與評估時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；5選用的可比實例的數(shù)量應為3個及以

36、上數(shù)量；6選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應超過30%；7每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。推薦精選附件六：住宅房屋基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（三）房屋實體因素修正系數(shù)1住宅結構因素修正系數(shù)a. 可比實例修正為標準房屋結構因素修正系數(shù)計算公式:1（可比實例建安工程重置價格單價標準房屋建安工程重置價格單價）/5000

37、15;100 b.標準房屋修正為評估對象結構因素修正系數(shù)計算公式:1（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）/5000×1002住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標準房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)9698991001011024住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設備及設施采光通風取值范圍98-10198-10198-10099-

38、1005成套房樓層系數(shù)表房 屋 樓 層 增 減 率（%） 層次系數(shù)樓層一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說 明凡坡屋面住房的頂層另增加5%的系數(shù)。推薦精選（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表序號因素項目內(nèi)容考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀、風向a116-6.55.5-64.5-5.54-4.5空氣污染、噪音、水文a126-6.55.5-64.5-

39、5.54-4.52規(guī)劃設計建筑或小區(qū)布局a215.5-64.5-5.53.5-4.53-3.5建筑密度、外型等a224.5-53.5-4.52.5-3.52-2.5綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a234.5-53.5-4.52.5-3.52-2.53物業(yè)管理物業(yè)管理情況a3111.5-14.510.5-11.59.5-10.58.5-9.54交通條件離市中心區(qū)的距離a4115.5-17.513.5-15.511.5-13.59.5-11.5離市區(qū)主干道的距離a4211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.5公交線路情況a4310.5-9.58.5-9.57.5-8.5

40、6.5-7.55教育醫(yī)療設施所在學區(qū)學校情況a5113.5-14.510.5-12.58.5-9.58.5-7.5醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況a5211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.56商業(yè)配套設施重要商業(yè)配套設施a6124.5-25.521.5-22.519.5-20.517.5-18.52區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目內(nèi)容考察項目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染空氣清新、

41、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源、靠近車站、機場等，有噪音。2規(guī)劃設計建筑或小區(qū)布局布局合理、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%，外型美觀。建筑密度在40%-50%，外型比較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化

42、，基本無公共活動空間。無綠化，無公共活動空間。推薦精選3物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類區(qū)位(離市中心區(qū)較遠)位于五、六類區(qū)位(離市中心區(qū)遠)離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以內(nèi)。離市區(qū)主干道的距離在500-1000米之間。離市區(qū)主干道的距離在1000-2000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點100-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離

43、在200-500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設施所在學區(qū)學校情況屬于省級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于市級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于區(qū)級及以上重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。一般中小學學區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況距市級及以上醫(yī)院1000米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院1000米2000米。距市級及以上醫(yī)院2000米2500米。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設施在400米范圍內(nèi)有大型的市級購物中心、商場等商業(yè)配套設施。在400-800米范圍內(nèi)有大型商場及區(qū)級商業(yè)設施。在800米范圍內(nèi)有大型商場，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)

44、基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點。3基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：實體因素修正系數(shù)采用連乘方式計算。推薦精選附件七：營業(yè)用房基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1結構因素修正系數(shù)表標準房屋修正為評估對象結構因素修正系數(shù)計算公式：100（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）×10-22成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標準

45、房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-106106-1083底層營業(yè)用房進深修正系數(shù) 底層營業(yè)用房進深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0； 大于等于8m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03； 大于等于6m，小于8m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07； 大于等于4m，小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11； 小于4m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.14。底層營業(yè)用房進深超過10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營業(yè)用房獨立結構以外的連續(xù)后延部位，第二進按第一進基準價格的70%計算；第三進按第一進基準價格的60%計算。（第一進修

46、正后不低于第二進評估的基準價格）4二層以上營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營業(yè)用房評估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：基準價格底層100%，二層取60%，三層取40%，地下室取30，四層及四層以上按同地段辦公用房評估。推薦精選附件八：非營業(yè)用房區(qū)位基準價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1非營業(yè)用房結構因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋結構修正1-（標準房屋建安工程重置價格單價-評估對象房屋建安工程重置價格單價）/1800 ×100（2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結構修正標準房屋修正為評估對象

47、結構修正系數(shù)計算公式：1（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）/3500×1002非營業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標準房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103非營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A無電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100推薦精選五10010010010099六1001001001009998B有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六1001001

48、00100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生交通公共設施大氣環(huán)境一等100-101101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生交通公共設施大氣環(huán)境視覺商業(yè)噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-9