常州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、常州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總 則第一條 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 在本市國(guó)有土地上，從事房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收評(píng)估）的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 征收評(píng)估的對(duì)象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）。第四條 征收評(píng)估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。征收評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市

2、場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第五條 被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與被征收房屋類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，既包括了被征收房屋的價(jià)值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、

3、評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類(lèi)，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類(lèi)。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門(mén)同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶(hù)或二戶(hù)以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房?jī)深?lèi)。營(yíng)業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I(mǎi)賣(mài)并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的合法場(chǎng)所；非營(yíng)業(yè)用房是指除營(yíng)業(yè)用房以外的所有非住宅。推薦精選第八條 市區(qū)住宅和非營(yíng)業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級(jí)，市區(qū)營(yíng)業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線(xiàn)等級(jí)。具體劃分參

4、見(jiàn)附件一、附件二。第九條 征收評(píng)估采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，非住宅房屋在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)也可以采用收益法、成本法。被征收房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估，其基本公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)住宅和營(yíng)業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，非營(yíng)業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；為市場(chǎng)比較修正綜合系數(shù)。第十條 基準(zhǔn)價(jià)格是被征收房屋市場(chǎng)化評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)。住宅和非住宅中的營(yíng)業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)；非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類(lèi)型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測(cè)算并公布時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)確定分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格。非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格以市場(chǎng)比較法為

5、主，結(jié)合收益法、成本法等方法測(cè)算得出。第十一條 征收評(píng)估的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅房評(píng)估第十二條 成套住宅的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1確定評(píng)估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件五。其計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 ××××標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格= （n為可比實(shí)例數(shù)，n3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100

6、%）的價(jià)格。推薦精選交易情況修正系數(shù)，由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。3確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 × × ×FKi31實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為

7、被征收房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。F樓層系數(shù)，按首次買(mǎi)賣(mài)或房改優(yōu)惠購(gòu)房時(shí)所對(duì)應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評(píng)估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級(jí)的非成套住宅的評(píng)估價(jià)。第十三條 非成套住宅的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1確定評(píng)估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參

8、見(jiàn)附件五。其計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 ××××標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格= （n為可比實(shí)例數(shù)，n3）推薦精選標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價(jià)格。交易情況修正系數(shù)，由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。3確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位

9、因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 × × ×Ki31實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。Ki32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。非成套綜合修正系數(shù)0.98。第十四條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計(jì)算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價(jià)的1.5倍進(jìn)行

10、補(bǔ)償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計(jì)認(rèn)閣樓高度。無(wú)法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計(jì)算。第三章 非住宅房評(píng)估第十五條 非住宅中的營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1明確路線(xiàn)等級(jí)。營(yíng)業(yè)用房的路線(xiàn)等級(jí)參見(jiàn)附件二。推薦精選2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。營(yíng)業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格采用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。（1）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、層高

11、等因素，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求進(jìn)行評(píng)估。（2）采用收益法評(píng)估時(shí),一般采用穩(wěn)定、無(wú)限期收益情形測(cè)算，計(jì)算公式如下：V=a/r其中V為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，a為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益，r為資本化率。 a一般采用客觀(guān)年租金收益修正計(jì)算?？陀^(guān)年租金是指相同或類(lèi)似地段，正常出租、價(jià)格相近的營(yíng)業(yè)用房平均租金收益水平。年凈收益為客觀(guān)年租金扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及空置和收租損失等因素而得。 r應(yīng)采用營(yíng)業(yè)性房屋社會(huì)平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估

12、價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =基準(zhǔn)價(jià)格×實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七。營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級(jí)的辦公用房的評(píng)估價(jià)。推薦精選第十六條 非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1明確區(qū)位。非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位參見(jiàn)附件一。2確定基準(zhǔn)價(jià)格。非住宅非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格參見(jiàn)附件三。3確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)應(yīng)的

13、“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格 ×××時(shí)間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。第四章 其它評(píng)估第十七條 獲得市級(jí)以上榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的名店、名品所在的營(yíng)業(yè)用房，其基準(zhǔn)價(jià)格增加5%。第十八條 對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的土地性質(zhì)為出讓的營(yíng)業(yè)用房，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為劃撥的其基準(zhǔn)價(jià)格增加30%，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為出讓的

14、基準(zhǔn)價(jià)不增加；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格增加10%。第十九條 被征收底層營(yíng)業(yè)用房距離高等級(jí)路線(xiàn)在0-15m(含15m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；距離高等級(jí)路線(xiàn)在15-30m(含30m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加8%；距離高等級(jí)路線(xiàn)在30-50m(含50m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；距離高等級(jí)路線(xiàn)在50m(不含50m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格不再增加。被征收底層營(yíng)業(yè)用房?jī)擅媾R街(兩面以上臨街，按兩面臨街計(jì)算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的50%，不足100%的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的100%的，

15、其基準(zhǔn)價(jià)格增加15%。被征收底層營(yíng)業(yè)用房同時(shí)符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價(jià)格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營(yíng)業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。推薦精選第二十條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評(píng)估：1明確路線(xiàn)等級(jí)。路線(xiàn)等級(jí)參見(jiàn)附件二。2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格?；鶞?zhǔn)價(jià)格采用市場(chǎng)化評(píng)估原理評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。3確定評(píng)估價(jià)格。(1) 1990年4月1日前取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。(2) 1990年

16、4月1日以后取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的，按以下公式計(jì)算：評(píng)估價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)估價(jià)價(jià)格×營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營(yíng)業(yè)用房）評(píng)估價(jià)格×（1-營(yíng)業(yè)年限權(quán)重）營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=（征收年份-取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份）/（征收年份-基準(zhǔn)年份1990）第二十一條 采用成本法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見(jiàn)附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，也可使用直線(xiàn)

17、折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第二十二條 國(guó)有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被征收房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）參見(jiàn)附件九。第二十三條 未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第二十四條 凡征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程造價(jià)分析等專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)評(píng)估。推薦精選第二十五條

18、 征收評(píng)估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)性質(zhì)評(píng)估作業(yè)。測(cè)算中涉及的裝飾項(xiàng)目重置價(jià)格綜合單價(jià)、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評(píng)估具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。第五章 附 則第二十六條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按市建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出的意見(jiàn)處理。第二十七條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位劃分及非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門(mén)參照本細(xì)則擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。推薦精選附件一：住宅和非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位劃分表（一）市區(qū)（天寧、鐘樓區(qū)）區(qū)位劃分區(qū)位等級(jí)范 圍一 類(lèi)西橫街東橫

19、街博愛(ài)路椿庭橋紅梅路元豐橋琢初橋弋橋市河南市河運(yùn)河懷德橋懷德北路西橫街二 類(lèi)一類(lèi)以外，蘆墅路關(guān)河西路關(guān)河中路關(guān)河?xùn)|路小東門(mén)橋關(guān)河（護(hù)城河）延陵中路桃園路和平北路同濟(jì)橋勞動(dòng)西路懷德北路常春弄南運(yùn)橋西倉(cāng)街運(yùn)河宣家弄蘆墅路三 類(lèi)二類(lèi)以外，長(zhǎng)江中路鐵路通江南路飛龍東路麗華北路光華路蘭陵北路迎賓路清南路白蕩河長(zhǎng)江中路四 類(lèi)三類(lèi)以外，龍江中路龍城大道三聯(lián)橋橫塘河鐵路青龍路政成橋延陵中路采菱河中吳大道龍江中路五 類(lèi)四類(lèi)以外，蘭陵、茶山、紅梅、五星、永紅等街道六 類(lèi)五類(lèi)以外，天寧、鐘樓區(qū)其它地區(qū)（二）戚墅堰區(qū)區(qū)位劃分區(qū)位等級(jí)范 圍一 類(lèi)南至運(yùn)河，北至鐵路，東至公交七路車(chē)回車(chē)場(chǎng)，西至機(jī)廠(chǎng)工農(nóng)橋二 類(lèi)一類(lèi)以外，運(yùn)

20、河以南至中吳大道以北，河?xùn)|路至河苑西村；鐵路以北至段前路以南，沈家塘至機(jī)廠(chǎng)地道口三 類(lèi)二類(lèi)以外，丁堰、潞城以及戚墅堰區(qū)其它地區(qū)推薦精選附件二：營(yíng)業(yè)用房路線(xiàn)等級(jí)劃分表等級(jí)路 段一南大街：延陵西路-弋橋延陵西路東段：和平北路-楊柳巷（含文化宮廣場(chǎng)）二博愛(ài)路：和平北路-晉陵中路北大街：延陵西路-東西橫街和平北路：博愛(ài)路-關(guān)河中路晉陵中路：延陵西路-青果巷青云坊：南大街-晉陵中路公園路：雙桂坊-延陵西路三延陵中路：和平北路-紅梅路晉陵中路：延陵西路-博愛(ài)路延陵西路西段：楊柳巷北口-懷德北路局前街：北大街-和平北路東西橫街：懷德北路-化龍巷化龍巷：東橫街-局前街小河沿：局前街-延陵西路 縣直街：局前街-

21、延陵西路官保巷：北大街-晉陵中路和平北路：博愛(ài)路-麻巷四鶴園路：局前街博愛(ài)路早科坊：延陵西路-西瀛里廣化街北段：弋橋-廣化橋太平橋路：關(guān)河中路-博愛(ài)路雙桂坊：南大街-晉陵中路西瀛里：南大街-楊柳巷懷德北路：西橫街-西直街新民里：和平北路-新豐東橋晉陵中路：青果巷-吊橋路五青果巷西段：南大街-晉陵中路西直街東段：西吊橋-懷德北路麻巷：和平北路-延陵中路晉陵中路：吊橋路-同安橋關(guān)河?xùn)|路：和平北路-小東門(mén)路新民路：小東門(mén)橋路-新東風(fēng)橋叉路口吊橋路：廣化街-和平北路晉陵中路：博愛(ài)路-關(guān)河中路健身路：關(guān)河西路-西橫街縣學(xué)街：局前街-文化宮廣場(chǎng) 西瀛里：楊柳巷-西吊橋和平北路：麻巷-運(yùn)河武青北路：和平北路

22、-小東門(mén)路關(guān)河中路：太平橋路-和平北路延陵中路：紅梅路-桃園路懷德北路：西新橋-西橫街郵電路：延陵西路-西橫街北直街：關(guān)河西路-東橫街周線(xiàn)巷：晉陵中路-正素巷正素巷:延陵西路-周線(xiàn)巷鮮魚(yú)巷：延陵西路-周線(xiàn)巷六勞動(dòng)西路：懷德北路-和平中路懷德路:勤業(yè)路-西直街中山路：和平北路-博愛(ài)路楊柳巷：延陵西路-西瀛里廣化街南段：廣化橋-勞動(dòng)西路小東門(mén)路：武青北路-關(guān)河?xùn)|路羅漢路：和平北路-紅梅路關(guān)河路：太平橋路-西新橋紅梅路：和平北路-延陵中路健身路:關(guān)河西路-飛龍東路青果巷東段：和平北路-晉陵中路七新市路：蘆墅路-懷德北路東下塘：廣化街-和平北路永寧路南段：關(guān)河中路-鐵道地道口清潭路：勞動(dòng)西路-長(zhǎng)江中路

23、蘭陵北路：勞動(dòng)西路-光華路晉陵南路：勞動(dòng)西路-光華路懷德中路：勤業(yè)路-長(zhǎng)江中路勞動(dòng)中路：龍游路-和平中路武青路：天寧寺-關(guān)河光華路：龍游路-蘭陵北路和平中路：同濟(jì)橋-光華路延陵中路：桃園路-朝陽(yáng)橋關(guān)河?xùn)|路：小東門(mén)路-麗華北路椿桂坊：和平北路-元豐橋西直街：新市路-懷德北路桃園路：和平北路-延陵中路正素巷:周線(xiàn)巷-青果巷古村:晉陵中路-正素巷八天皇堂弄：北直街-東橫街晉陵中路：關(guān)河路-飛龍東路推薦精選麗華北路：光華路-飛龍東路蘆墅路：新市路-關(guān)河西路關(guān)河西路：通江南路-蘆墅路西河沿：懷德中路-廣化街元豐巷：元豐街-桃林路通江南路：關(guān)河西路-飛龍東路光華路：麗華北路-龍游路工舍路：江春路-蘭陵北路

24、勤業(yè)路：懷德中路-長(zhǎng)江中路民豐路：廣化街-勞動(dòng)西路永寧路：飛龍東路-鐵道地道口桃林路：桃園路-元豐巷泰安里：懷德中路-泰安橋懷德中路：長(zhǎng)江中路-運(yùn)河飛龍東路：通江南路-麗華北路和平中路：光華路中吳大道武青路：麗華北路-關(guān)河蘭陵北路：光華路-中吳大道會(huì)館浜路：勞動(dòng)西路-木梳路勞動(dòng)中路：龍游路-麗華北路晉陵南路：光華路-中吳大道龍游路：勞動(dòng)中路-光華路長(zhǎng)江中路：清潭路-懷德南路新堂路：飛龍東路-永寧路竹林南路：飛龍東路-關(guān)河?xùn)|路竹林東路：竹林南路-麗華北路一類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房九大倉(cāng)路：三堡街-勤業(yè)路竹林西路：新堂路-竹林南路清涼支路：和平中路-光華路廣成路：江春路-清潭路清涼東路：龍游路

25、-和平中路懷德中路：運(yùn)河-白云路迎賓路：蘭陵北路-江南春賓館麗華北路：光華路-中吳大道荊川東路：長(zhǎng)江中路-荊川路長(zhǎng)江中路：清潭路-中吳大道新市路：蘆墅路-關(guān)河西路通江南路：龍城大道-飛龍東路西倉(cāng)路：大倉(cāng)路-米市河關(guān)河西路：長(zhǎng)江中路-蘆墅路龍游路:光華路-中吳大道長(zhǎng)江中路：懷德中路-勤業(yè)路蘭陵北路：中吳大道-新312國(guó)道晉陵中路：龍城大道-飛龍東路延陵中路：政成橋-朝陽(yáng)橋青龍西路：飛龍東路-虹景路星園路：勤業(yè)路-長(zhǎng)江中路清潭路：長(zhǎng)江中路-荊川路永寧北路：龍城大道-飛龍東路新堂路：龍城大道-飛龍東路二類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十木梳路：懷德中路-清潭路白云路：懷德中路-龍江中路浦前東路：和平中路

26、-光華路木清路：會(huì)館浜路-清潭路大紅旗路：通江南路-西新橋新村中吳大道：麗華北路-長(zhǎng)江中路勞動(dòng)中路：麗華北路-鳳凰路富強(qiáng)路：浦前東路-中吳大道竹林北路：龍城大道-飛龍東路錦繡路：通江南路-晉陵中路清涼支路：光華路-中吳大道青龍西路：虹景路-龍城大道懷德中路：白云路-龍江中路三堡街：大倉(cāng)路-長(zhǎng)江中路東方西路：青龍西路-橫塘河和平中路：中吳大道-新312國(guó)道勤業(yè)路：長(zhǎng)江中路-龍江中路長(zhǎng)江中路：勤業(yè)路-關(guān)河星園路：白云路-長(zhǎng)江中路荊川路：中吳大道-清潭路十一飛龍路：鐵路-關(guān)河西路中吳大道：菱港橋 -麗華北路宣陳路：陳渡路-中吳大道青龍路:勞動(dòng)中路-鐵路推薦精選陳渡路：懷德中路-紫荊西路運(yùn)河路：龍江中

27、路-長(zhǎng)江中路中吳大道：荊川路-長(zhǎng)江中路草堂路：荊川東路-荊川里小區(qū)鳳凰路：勞動(dòng)中路-中吳大道長(zhǎng)江中路：關(guān)河-鐵道延陵中路：政成橋-青洋路勞動(dòng)?xùn)|路：鳳凰路-青洋路麗華北路：中吳大道-新312國(guó)道龍城大道：泰山路-竹林北路長(zhǎng)江南路：新312國(guó)道-中吳大道清潭路：荊川路-陳渡路三類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十二中吳大道：龍江路-荊川路飛龍路：鐵路-龍城大道龍江路：龍城大道-中吳大道勞動(dòng)?xùn)|路：青洋路-清柏路鳳凰路：中吳大道-新312國(guó)道懷德南路：中吳大道-鄒傅路龍城大道：泰山路-龍江路龍城大道：竹林北路-青洋路東方西路：青洋路-橫塘路長(zhǎng)江中路：龍城大道-鐵路青洋路：青龍西路-中吳大道星園路：白云路-龍

28、江中路西林路：懷德南路-華林路飄香路：長(zhǎng)江中路-龍江中路延陵?yáng)|路：青洋路-大明路中吳大道：菱港橋-青洋路青龍西路：龍城大道-青洋路橫塘路:鐵路-龍城大道老312國(guó)道:荊川路-懷德中路十三青洋路：中吳大道-新312國(guó)道龍江南路：中吳大道-新312國(guó)道中吳大道:青洋路-常遙路龍城大道：青洋路-大明路大明路：龍城大道-延陵?yáng)|路勞動(dòng)?xùn)|路：清柏路-京杭運(yùn)河懷德南路：鄒傅路-新312國(guó)道東方路:青洋路-大明路四類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十四西林路:華林路-中吳大道 常遙路:中吳大道-運(yùn)河中吳大道:常遙路-運(yùn)河五類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房十五六類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房戚墅堰區(qū)一等延陵?yáng)|路：工農(nóng)橋沿江

29、高速圩墩大橋二等車(chē)站路、成濟(jì)路、圩墩路、泡桐路（地道以南）勞動(dòng)?xùn)|路：戚大橋-潢河橋三等街東路、火炬路、小鐵路、戚老街（東街、中街、西街）、工房三區(qū)十字路（東至小鐵路、西至機(jī)廠(chǎng)大門(mén)、南至戚大街、北至地道口）五一路：鐵路-段前路 段前路：五一路-機(jī)廠(chǎng)北廠(chǎng)道口環(huán)衛(wèi)路：五一路-東方小學(xué) 牌樓巷：延陵?yáng)|路-六角亭四等丁堰、潞城的主要干道、潞城新街戚墅堰區(qū)一類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房五等戚墅堰區(qū)二、三類(lèi)地區(qū)不在主干道上的營(yíng)業(yè)用房推薦精選附件三：非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格表1天寧、鐘樓區(qū)工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的各類(lèi)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)類(lèi)別區(qū)位級(jí)別一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)四類(lèi)五類(lèi)六類(lèi)出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓

30、劃撥鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)297026702820254023702120222019901850166015501390二級(jí)285025602700243022502030210018901730156014301280鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)283025402680241022302010208018701710154014101270二級(jí)270024202550229021001890195017501580142012801150全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)280025102650238022001980205018401680151013801240二級(jí)26902410254022802090187019

31、4017401570141012701140磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)267024002520227020701850192017201550139012501120二級(jí)2600233024502200200018001850166014801330118010602戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的各類(lèi)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)類(lèi)別區(qū)位級(jí)別一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)185016601700153015501390二級(jí)173015501580142014301280鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)171015301560140014101270二級(jí)158014101430128012801150全

32、鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)168015001530137013801240二級(jí)157014001420127012701140磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)155013901400126012501120二級(jí)148013201330119011801060注：上列基準(zhǔn)價(jià)格已含廠(chǎng)房及全部附屬設(shè)施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設(shè)備外）所有費(fèi)用。3天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及非倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)四類(lèi)五類(lèi)六類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格6200550047004100330028004戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及非倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格330030002500推薦

33、精選附件四：標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀(guān)確定被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格的基準(zhǔn)價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每一征收項(xiàng)目均應(yīng)選擇設(shè)定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)如下：1結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等；2層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層；3建筑面積：50M2120M2；4套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5成新：八成新；6建筑年代：1980年2000年間；7裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門(mén)窗，普通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類(lèi)、餐飲類(lèi)為主，包括旅館類(lèi)、商務(wù)類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)、商場(chǎng)類(lèi)具備營(yíng)業(yè)條件的用房。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：

34、混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米；5土地性質(zhì)：國(guó)有商業(yè)劃撥或出讓6裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。非營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書(shū)室館等公共性的用房。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次： 多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房除外；3. 成新：六成新；推薦精選4裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。（三）參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)房屋參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)房屋是指改變房屋用途，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混

35、合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米；5裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。推薦精選附件五：可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明1可比實(shí)例應(yīng)選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。2可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類(lèi)型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類(lèi)型；3可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的二手房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；4可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過(guò)二十四個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；5選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以

36、上數(shù)量；6選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%，在交易案例相對(duì)較少的情況下，則該價(jià)格差異不應(yīng)超過(guò)30%；7每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。推薦精選附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（三）房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式:1（可比實(shí)例建安工程重置價(jià)格單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/5000

37、15;100 b.標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式:1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/5000×1002住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率標(biāo)準(zhǔn)房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)9698991001011024住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)取值范圍98-10198-10198-10099-

38、1005成套房樓層系數(shù)表房 屋 樓 層 增 減 率（%） 層次系數(shù)樓層一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說(shuō) 明凡坡屋面住房的頂層另增加5%的系數(shù)。推薦精選（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀(guān)、風(fēng)向a116-6.55.5-64.5-5.54-4.5空氣污染、噪音、水文a126-6.55.5-64.5-

39、5.54-4.52規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局a215.5-64.5-5.53.5-4.53-3.5建筑密度、外型等a224.5-53.5-4.52.5-3.52-2.5綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀(guān)a234.5-53.5-4.52.5-3.52-2.53物業(yè)管理物業(yè)管理情況a3111.5-14.510.5-11.59.5-10.58.5-9.54交通條件離市中心區(qū)的距離a4115.5-17.513.5-15.511.5-13.59.5-11.5離市區(qū)主干道的距離a4211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.5公交線(xiàn)路情況a4310.5-9.58.5-9.57.5-8.5

40、6.5-7.55教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a5113.5-14.510.5-12.58.5-9.58.5-7.5醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a5211.5-12.510.5-11.59.5-10.58.5-9.56商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a6124.5-25.521.5-22.519.5-20.517.5-18.52區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀(guān)公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周?chē)鸁o(wú)綠化，擁擠、環(huán)境稍差。環(huán)境污染空氣清新、

41、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴荆拷篑R路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹?、靠近車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等，有噪音。2規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局布局合理、錯(cuò)落有致，滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。布局稍好，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%，外型美觀(guān)。建筑密度在40%-50%，外型比較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀(guān)綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化

42、，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，無(wú)公共活動(dòng)空間。推薦精選3物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)較遠(yuǎn))位于五、六類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)遠(yuǎn))離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以?xún)?nèi)。離市區(qū)主干道的距離在500-1000米之間。離市區(qū)主干道的距離在1000-2000米之間。離市區(qū)主干道的距離在2000米以上。公交線(xiàn)路情況距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有3條以上重要公交線(xiàn)路。距離公交站點(diǎn)100-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線(xiàn)路。距離重要的公交線(xiàn)路的距離

43、在200-500米之間。距離公交線(xiàn)路的距離在500米以上。5教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米以?xún)?nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米2000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2000米2500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)購(gòu)物中心、商場(chǎng)等商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)及區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)，基本滿(mǎn)足生活需求。在800米范圍內(nèi)

44、基本上只有零散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：實(shí)體因素修正系數(shù)采用連乘方式計(jì)算。推薦精選附件七：營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式：100（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）×10-22成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)

45、房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-106106-1083底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù) 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0； 大于等于8m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03； 大于等于6m，小于8m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07； 大于等于4m，小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11； 小于4m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.14。底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過(guò)10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算。（第一進(jìn)修

46、正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格）4二層以上營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說(shuō)明二層以上營(yíng)業(yè)用房評(píng)估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：基準(zhǔn)價(jià)格底層100%，二層取60%，三層取40%，地下室取30，四層及四層以上按同地段辦公用房評(píng)估。推薦精選附件八：非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（二）實(shí)體因素修正系數(shù)1非營(yíng)業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（1）工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋結(jié)構(gòu)修正1-（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)-評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/1800 ×100（2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評(píng)估對(duì)象

47、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計(jì)算公式：1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)）/3500×1002非營(yíng)業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103非營(yíng)業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表A無(wú)電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100推薦精選五10010010010099六1001001001009998B有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六1001001

48、00100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境一等100-101101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境視覺(jué)商業(yè)噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-9