咸寧市某項目市場研究分析報告

1、咸寧市楓丹國際城項目市場研究報告二八年九月十五日第一部分 市場分析一、咸寧市城市概況（一）地理位置1、位于湖北省東南部，長江黃金水道依境東流，京廣鐵路、106、107、京珠高速公路貫通南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之稱；2、是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。（二）行政區(qū)劃、人口咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，國土面積9861平方公里，耕地面積138.3萬公頃；咸寧市全市人口286萬，2007年全市城市人口96萬人。目前主城區(qū)人口達到24萬人，預計到2012年將達到40萬人。咸寧市目標地塊

2、咸 安（三）特色資源1、自然資源豐富咸寧是享譽全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn)有桂花面積3.5萬畝，產量140噸，居全國第二；茶園面積15萬畝，年產量1.16萬噸，是全國磚茶規(guī)模最大的產區(qū)；苧麻年產量1.9萬噸，是全國苧麻生產加工的重點地區(qū)之一。咸寧礦產資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等50余種礦產開發(fā)潛力巨大。2、旅游資源獨具特色有國家重點風景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。咸寧位居武漢一岳陽一廬山三個旅游熱點的中心，已形成以赤壁懷古、陸水泛舟、九宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。 （四）區(qū)域

3、優(yōu)勢處于我國重要的經濟動脈京廣大經濟帶上，距武漢80公里；是京廣鐵路、武廣客運高速鐵路專線、京珠高速公路等交通干線上的重要站點；具有長江中游的客、貨運港口；有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。二、咸寧市宏觀經濟概況（一）宏觀經濟指標1、GDP咸寧歷年GDP情況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.812007年，咸寧全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值286.81億元，湖北省排名第十，按可比價格計算，比上年增長22.2%，高于全省12.1%的增長

4、比例，可見咸寧的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝鼉赡耆司鵊DP情況（單位：元）年份20062007人均GDP923310672國際上通行的人均GDP與房地產業(yè)發(fā)展的關系如下啟動快速增長平穩(wěn)增長衰退增長0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏觀經濟人均GDP增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2007年咸寧人均GDP增長比例為15.5%，介于8004000US$之間，因而可以初步判定咸寧市的房地產發(fā)展目前正處于快速發(fā)展階段。2、固定資產投資固定資產投資狀況（單位：億元）年份2000200120022003200420052

5、0062007固定資產投資額44.5349.2253.9462.6875.2883.09103.8138.4房地產開發(fā)投資狀況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007房地產開發(fā)投資額0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年來，咸寧市固定資產投資保持較快的增長速度，一批投資過億的重點項目如華潤電力、晨鳴紙業(yè)、紅牛飲料等相繼建成投產并貢獻國稅收入，銀泉紡織、玉立砂帶、飛寧公司等骨干企業(yè)也進行了升級擴產，取得了較好的經濟和稅收效益。尤其是房地產業(yè)，今年來發(fā)展迅速，呈現(xiàn)高速增長的勢頭，并漸漸成為全市的投資亮點，取得了較好的成效。3、

6、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人民收入水平的提高，對居住品質的要求會相應提高，由此對住房的需求不斷增加。年份20032004200520062007人均可支配收入67607313.18804488079991（二）產業(yè)發(fā)展目前，全市三次產業(yè)結構比重為 22.5：42.1：35.4。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值79.5億元，比2003年增長1.86倍，年均增長30%；其中高新技術產業(yè)增加值達到9.07億元，年均增長16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級名牌產品25個，聯(lián)樂床墊榮獲“中國名牌產品”稱號。工業(yè)經濟效益綜合指數由2003的115提高到185，上升70

7、個百分點，創(chuàng)歷史新高。第三產業(yè)發(fā)展加快，增加值達到99億元，比2003年增長67.1%，年均增長13.7%；其中旅游經濟總收入達到15.05億元，比2003年增長39%。民營經濟成份進一步擴大，二、三產業(yè)民營經濟增加值達到175億元，占GDP比重達到63%，比2003年提高6.4個百分點。糧食生產從2004年開始扭轉了下滑的局面，產量穩(wěn)定在110萬噸以上。特色農業(yè)板塊基地發(fā)展到255萬畝，建成市級以上重點龍頭企業(yè)78家，其中省級17家，綠色、有機、無公害農產品達到68個。三、咸寧市城市發(fā)展結構布局（一）城市發(fā)展目標與功能定位咸寧要盡快“融入武漢經濟圈”，成為武漢的“衛(wèi)星城”，充分發(fā)揮“武漢經濟

8、圈”的優(yōu)勢，瞄準武漢市場，為武漢的生產、生活服務。功能定位：建成武漢城市圈高效清潔能源基地、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品生產基地和新型材料延伸基地。充分發(fā)揮清潔能源優(yōu)勢、生態(tài)旅游優(yōu)勢和綜合區(qū)位等三大優(yōu)勢，找準在武漢城市圈中的定位，轉移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產業(yè)為主、最具發(fā)展實力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿物流中心。（二）“8+1”城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢“8+1”城市圈2004年4月，為推動“武漢城市圈”戰(zhàn)略的實施，我省啟動7條從武漢出城的高速公路

9、項目建設，即武麻、漢英、漢孝、和左、青鄭、漢蔡和漢洪。2006年5月，武漢關山至葛店的關葛一級公路開工，使武漢城市出口路增加到8條，使武漢與其城市圈內的8個城市形成“1小時經濟圈”。中心景觀大道目標地塊咸寧大道銀泉大道咸寧區(qū)位優(yōu)勢：咸寧最大的潛力和優(yōu)勢在于“生態(tài)”，有不可比擬性，旅游開發(fā)是其發(fā)展的重點項目。咸寧在武漢城市圈中的位置是“既是復合型產業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有機組成部分，又是唯一以生態(tài)城市建設為主導的生態(tài)花園”。（三）重大規(guī)劃與措施隨著武漢“8+1”城市圈的經濟一體化逐步形成，作為鎮(zhèn)守武漢南大門的咸寧市，抓住歷史重要機遇，積極制定戰(zhàn)略方案，主要體現(xiàn)在兩個重點：加快中心城區(qū)建設步伐，如計劃建設

10、一條融現(xiàn)代城市景觀、標志性建筑和生態(tài)園林小區(qū)于一體的中心城區(qū)景觀大道（張雙一級公路銀泉大道咸寧大道）。加大經濟開發(fā)區(qū)的建設力度：突出抓好長江產業(yè)園基礎設施建設，推進產業(yè)孵化園培育，強化園區(qū)招商引資，確保建成投產一批重點企業(yè)和項目，力爭咸寧經濟開發(fā)區(qū)全年實現(xiàn)工業(yè)增加值7億元，引進資金30億元 。宏觀經濟部分小結：1、咸寧歷史文化悠久，是湖北省對外開放的“南大門”，是武漢向東南方輻射的重要接力站和中轉站，戰(zhàn)略地位日益突出； 2、咸寧宏觀經濟呈快速良好發(fā)展態(tài)勢，各項指標有所突破經濟實力大幅提升；3、咸寧的交通日益完善便捷，不僅使咸寧與武漢及周邊城市聯(lián)系更加緊密，而且使內部的通達性與內部環(huán)境更加優(yōu)化，

11、整個城市的環(huán)境面貌得以提升；4、咸寧在優(yōu)惠的招商引資政策下，大力發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，未來城市經濟增長速度將日益加快；5、隨著眾知名企業(yè)的進駐，城市建設力度的加大，城市人口也將逐漸增加；由于土地的稀缺性，未來城市人口居住區(qū)將由咸安和溫泉兩個區(qū)域逐漸向中間長安大道與銀泉大道沿沿線聚集；6、武漢“8+1”城市圈規(guī)劃為咸寧經濟發(fā)展帶來了機遇，作為“后花園”的咸寧市緊抓市內交通環(huán)境與經濟環(huán)境的建設，為招商引資，大力發(fā)展城市經濟、改善城市面貌提供有力支持。四、咸寧房地產市場分析（一）市場供求分析1、土地供應情況2003-2005年商住用地出讓情況表單位：公頃、萬元出讓方式200320042005協(xié)議宗數61

12、21490面積1.1429.73177.01招牌掛宗數1062面積9.223.951.47平均出讓價格（萬/畝）20.855.536.9招牌掛出讓均價（萬/畝）22.8618.9839.87由此可見，土地供應價量齊升。從國土資源綜合統(tǒng)計數據顯示，全市2007年度供應國有土地1278宗，出讓土地面積1012公頃，土地交易成交價款23.7億元，創(chuàng)歷史最高水平。其中咸寧中心城區(qū)招拍掛出讓土地26宗，面積203公頃，成交價款15億元，比去年0.72億元增加了14.38億元，增長19.8倍。全年市城區(qū)共建設經濟適用住房5.1萬平方米，共586套。2、商品房供應情況20032007年咸寧房地產開發(fā)供需一覽

13、表（二）價格分析咸寧市近年房地產價格變化表 20032004200520062007銷售面積（萬方）12.0117.6825.2535.578.78銷售價格（元/方）49560080012001900售價變化21%33%50%58%根據了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在2.7：1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9991元，按此推算咸寧市應該達到的標準房價為3500元/平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。（三）消費群體分析咸寧市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購房群體的75），轄區(qū)內各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購房群體的19），

14、工作調動來咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購房群體的4）及其他購房者（占咸寧市購房群體的2）（數據來源對當前在售項目的調查統(tǒng)計）。從可統(tǒng)計的家庭月收入來看，10001800元占21.5，18002500元占20.9，25003500元占23.2，3500元以上占17.7。據統(tǒng)計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的46倍，咸寧市區(qū)家庭年收入在3萬以上的占41.9%，有置業(yè)需求且有能力購買15萬以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見，咸寧市居民購房能力很強，咸寧市房地產存在很大的市場發(fā)展空間。根據目前咸寧市區(qū)總人口32萬（7萬個家庭）計算，有3萬個家庭有購買能力。針對購房者購房目的統(tǒng)計，有53的購房者不太滿意

15、目前的居住條件，希望通過二次置業(yè)改變居住條件；21的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升發(fā)展期的年青人居多；14的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購置房產；還有12的購房人群為投資型置業(yè)。綜合考量，咸寧市房地產市場有很大的發(fā)展空間，購房者消費觀念處于穩(wěn)步發(fā)展時期，房地產開發(fā)企業(yè)應積極建立導向型消費，引導和幫助購房者確立消費觀念。（四）房地產市場板塊分析1、住宅板塊咸寧未來住宅市場將形成由“兩端向中心聚集”的發(fā)展趨勢經濟開發(fā)區(qū)碧桂園、福星惠譽以及本項目龐大的體量將造就一場“造城運動”，咸寧未來中心城區(qū)初見雛形。咸安板塊片區(qū)項目體量均較小，多層，07年推出龍苑君天下4棟小高層，130-150平方米三房

16、為主力戶型，最終小高層定為不分樓層一口價2488元/平方米。溫泉板塊項目較咸安板塊多，體量偏大，多層為主，小高層、高層陸續(xù)推出，均價在1800-2400元/平方米之間，130-150平方米三房為主力戶型，已有部分小戶型出現(xiàn)，精裝小戶型咸寧天地推處。2、商業(yè)板塊（1）城區(qū)中心商務區(qū)規(guī)劃中心商務區(qū)基地位于咸寧市偏東南部，北為城市廣場及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)。商務中心在充分尊重城市特色和自然資源的基礎上，功能定位旨在建立旅游和商業(yè)相結合的新型消費結構和消費形態(tài)。規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂以及突出反映城市品質的文化和展示功能。（2）城區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃根據發(fā)展規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃設置市級（一級）商業(yè)

17、中心5處，即咸寧大道商業(yè)中心、淦河大道及溫泉路商業(yè)中心、學苑路與十六潭路交匯處以南商業(yè)中心、文筆大道與長安大道交匯處商業(yè)中心、懷德路及南大街片區(qū)商業(yè)中心。 （3）主要商業(yè)項目溫泉第一街咸寧第一個法式風情街區(qū)項目位于溫泉老步行街，是溫泉典型的大型商業(yè)集群；建筑面積：18000 ，商業(yè)街全長100米，約300間店鋪和少量住宅。主打推廣語：“老中心，新商業(yè)”主要賣點：項目以其地理位置，成熟的商業(yè)配套，建筑風格，投資回報，專業(yè)管理為主要推廣訴求點，目的是用周邊的成熟環(huán)境來提升該項目在投資者心中的價值。項目依托于目前老步行街較成熟的商業(yè)氛圍，銷售價格創(chuàng)溫泉最高物業(yè)類型主力戶型面積總價區(qū)間銷售均價商鋪一層

18、商鋪4011370-100萬14000二層商鋪2470萬6000-8000三層商鋪1240萬3000-4000潛山商業(yè)街溫泉首個純商業(yè)步行街項目項目位于淦河大道，是溫泉開發(fā)較早的純商業(yè)步行街，占地面積：46583 ，建筑面積：65000 ，商業(yè)街全長508米，約1000間店鋪。項目由特色美食街、步行購物街、大型商場賣場、時尚廣場四個部分組成；其中美食街及大型商場對外招商、步行購物街和時尚廣場對外銷售。 主打廣告語：“咸寧重點工程，城區(qū)商業(yè)新地標” ；項目以其規(guī)模，建筑特色以及政府重點工程為主要賣點；項目引進的中商集團、泰富百貨對項目整體商業(yè)物業(yè)檔次的提升，同時特色美食街的開放，對人氣的聚集起了

19、相當大的作用。主力戶型面積銷售均價銷售情況一層商鋪50-707600目前僅有少量剩余。二層商鋪4000-5000三層商鋪3000（五）房地產競爭市場分析樓盤名稱占地/建筑面積（）均價（元/）總套數上市時間建筑形式主力戶型銷售進度項目所屬片區(qū)咸寧天地4萬方 ，460套預計9月6號3棟15層，1棟18層96 二房溫泉龍苑·君天下3萬方，220套2100-2800，2488開盤價220套左右2007年10月開盤1棟高層、3棟小高層135140三房110 三房1套，剩余40套左右咸安盛世華庭8萬方2200，10層一下1950起價2008.3一期2棟8層，3棟16層78-158 已售80套左右

20、溫泉青龍?zhí)煜?萬方，119套21002棟4層、2棟7層、2棟11層140 左右三房140 左右三房咸安御龍花園三期1970起價200套2008.7多層、小高層120130三房溫泉墨香苑約3萬2360200套左右2007年10月7層80左右溫泉清水別院1萬方20002008.35棟6層，小高層預計19月推出94、120 二房，140 三房溫泉景泰花園8萬2370250套左右19棟多層、2棟小高層110130中等三房三期未開盤溫泉咸寧碧桂園2800，3800精裝起價2008.7洋房、別墅70-500咸安福星惠譽73萬方，一期19.8萬方預計在2300左右預計2008.10開盤多層，小高層，高層90

21、150未開盤咸安核心競爭樓盤咸寧碧桂園 給您一個五星級的家 ：位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望 ，項目被“川”字形的淦河環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨特濱河景觀。咸寧碧桂園美墅3480元/起，洋房2480元/起 。由于碧桂園是香港上市企業(yè)，因此碧桂園在咸寧具體拿地情況并沒有能夠對外公布，所以外界基本上無從準確掌握。據坊間各種消息猜測，碧桂園在咸寧至少儲備4500畝土地，開發(fā)時間長達8年，總投資金額達到150億元，開發(fā)范圍相當廣泛，幾乎囊括所有產品結構。 首期規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房，產品設計為極具陽光感的

22、地中海風格?；▓@美墅：面積區(qū)間為297502，間隔涵蓋五房兩廳至六房兩廳親鄰美墅：面積區(qū)間為180237，間隔涵蓋三房兩廳至五房兩廳；優(yōu)雅洋房：面積區(qū)間為68113，間隔為兩房兩廳至三房兩廳，戶型設計方正實用，科學布局保證每戶實現(xiàn)良好的通風與采光。 同時規(guī)劃有17000會所、2700的特色商業(yè)街和湖濱風情酒吧街等社區(qū)配套，并由提供先進的五星級酒店式物業(yè)管理服務。由于超大體量和周邊齊全的配套，可以預見，該項目將成為本項目未來最大的競爭對手。長江工業(yè)園御龍花園本案所在地 咸寧 福星城：福星惠譽地塊位于咸寧市長安大道，東臨十六潭路，南臨長安大道，西臨空地，北至山體，總面積為319917平方米，規(guī)劃總

23、建筑面積73萬平方米，容積率2.5，綠化率不低于35%，規(guī)劃用途為住宅用地和商業(yè)金融業(yè)用地，其中商業(yè)用地不少于30，另必須建一棟30層以上的主樓。 福星惠譽20億打造咸寧魅力之城 其中第一期占地面積100畝、由28棟框架結構住宅樓及商鋪組成、建筑面積19.8萬方。其中：臨街商鋪建筑面積2萬方，住宅建筑面積17.8萬方，住宅戶數約1500戶，長安大道臨街設置23層商鋪。最高為2棟32層高層，還有14棟30層，4棟28層及7棟18層高層單、聯(lián)體建筑，同時設計有花園洋房及聯(lián)排別墅產品。福星城的超大體量和產品的多元化，必將也成為本項目未來最激烈的競爭對手。分析：1、體量由于碧桂園和福星惠譽的進入，使得

24、區(qū)域大型規(guī)?；椖吭黾?，體量激增，競爭加強。2、建筑形式以多層為主，小高層、高層類產品陸續(xù)推出，將會成為主流產品，精裝房不斷推出，別墅項目逐步呈現(xiàn)，這將有利于項目品質的打造。3、均價整體保持在18002800元/之間，咸安區(qū)項目價格低于溫泉區(qū)項目價格300元/左右，同時市場內同質因素主要體現(xiàn)在項目檔次、價位，地段差異較大。4、面積整體市場內供給戶型以120150為主，100以下戶型僅作為補充產品,往往剛入市就被搶購一空。5、戶型3*2戶型仍是市場供給主力，但目前市場單套面積偏大。目前市場需求還是以各項目主力供給決定，但市場內中小實用的戶型極快的去化速度可以看到，中小使用的戶型產品依然為受眾群體

25、所青睞。6、賣點由于本地市場特征，多數樓盤以生態(tài)環(huán)境的打造為賣點，但已逐漸引入外來文化。第二部分 項目分析一、項目土地性質分析（一）項目地理位置及基本經濟指標1、地理位置項目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。項目地塊商業(yè)步行街銀泰百貨，中百倉儲武商量販2、土地面積及相關指標用地總面積：約26畝（約1.71萬）土地性質及容積率：商住功能，綜合容積率不超過4.9建筑面積：約71196萬項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的

26、潛力。（二）項目地塊四至及現(xiàn)狀1、四至地塊東側：咸寧市傳輸局（建筑顯得陳舊，對本案的建設將帶來一定的負面效應）；地塊南側：五米高護坡（限制了本案的商業(yè)發(fā)展，只可做單街商業(yè)）；地塊西側：咸安區(qū)商業(yè)步行街（對本案的商業(yè)有很大的促進，起到很好的聯(lián)動作用）；地塊北側：五十米處有商業(yè)步行街和銀泰百貨（對本案的商業(yè)有很大的促進，可和銀泰百貨形成差異化經營，形成商業(yè)對接）。2、地質地貌狀況 （目標地塊現(xiàn)狀為楓丹汽車公交有限公司用地）地形：項目地塊為斜南北向不規(guī)則梯形，地塊前方臨魚水路長約90m，南北向縱深約170米，面寬較短，縱深較長。地貌：地塊所處的車站靠里的地是坡地，坡度較陡。地質：地塊地質主要為粘土，

27、結構不十分穩(wěn)定，會給地基處理及山體護坡處理上增加建筑成本。分析小結：有利因素：魚水路靠西北方向為老城區(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項目商業(yè)價值；位于老汽車站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價值的直接降級；項目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質量可能受到各種污染的影響。二、項目交通環(huán)境分析1、項目地塊與魚水路相接，魚水路是連接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭示性好，出魚水路便是武商量販和長安大道，直入交通良好。2、項目周邊道路通達性良好，公共交通基本滿足生活需求。3、項目雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內以前主要為老

28、區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項城市配套在區(qū)內都比較完善。項目地塊周邊商業(yè)氛圍已經十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應街鋪集中點，并無其他成型的商業(yè)項目。對我方商業(yè)項目來說是一個極大的利好。三、項目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢分析（strength）地理位置優(yōu)勢：（1）項目地處咸寧市老城區(qū)中心區(qū)，周邊商業(yè)及配套成熟，同時與溫泉新城區(qū)聯(lián)系緊密，距離相對適中，對周邊區(qū)域有較強輻射能力；（2）地塊位于老汽車站的入口處，臨魚水路和商業(yè)街，具有良好的昭示性；（3）目前項目附近沒有同檔次競爭項目，競爭優(yōu)勢明顯。交通便捷優(yōu)勢：長安大道及其延展魚水路是連接咸寧市新老城區(qū)的重要樞紐道路之一，并且魚

29、水路是老城區(qū)商業(yè)街的主要干道，交通便捷。規(guī)劃利好優(yōu)勢：區(qū)域內目前銀泰百貨正在緊密招商中，中百倉儲的入駐，不斷積累的人流必將給這片老區(qū)價值熱土帶來住宅及商業(yè)方面的不斷需求，我方項目適時的加入建設，把握了天時地利的時機，投資價值得以體現(xiàn)。2、劣勢分析（weakness）（1）項目地塊沿老汽車站內向里鋪開，進深較長，出行相對不太便利，內部開放性較弱；（2）項目地處老城區(qū)，周邊建設稍顯陳舊，對項目的高端品質營造有一定的抵觸；（3）地塊高差較大，坡地較多，土地平整難度較大；（4）地塊臨街尚有較多待拆樓房，拆遷難度大，不利于項目的經費控制；（5）項目地塊西北方通往商業(yè)街有京廣鐵路沿線，對項目的阻礙性很大，

30、也是造成項目商業(yè)價值貶值的最重要原因。3、威脅分析（threat）（1）項目所處地段具有良好的發(fā)展預期，但通過調查意識到從整個咸寧市來看，將面臨大量新老城區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)項目的競爭，且咸寧未來12年還將繼續(xù)有較大面積樓盤項目推出，區(qū)域供應量將不斷放大，市場競爭有進一步加劇的趨勢；（2）國家宏觀調控影響初步顯現(xiàn)，且未來可能有新的政策干預；（3）老城區(qū)的翻新規(guī)劃建設進程緩慢，造成大量高端人群往溫泉經濟開發(fā)區(qū)遷移；4、機會分析（opportunity）（1）咸寧房地產市場處于快速發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展機會；（2）咸寧良好的旅游業(yè)基礎及8+1城市圈發(fā)展機會；（3）咸寧具有“溫泉鄉(xiāng)”之稱，具有得天獨厚的

31、溫泉資源，居民收入較高，具有良好的消費潛力；第三部分 項目物業(yè)發(fā)展建議一、土地面積及相關指標用地總面積：約26畝（約1.71萬）；土地性質及容積率：商住功能，綜合容積率不超過4.9；建筑面積：約71196萬；項目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。二、項目物業(yè)建議項目具有商圈中心這一核心競爭優(yōu)勢，在物業(yè)形態(tài)上應充分發(fā)揮這一優(yōu)勢。整體開發(fā)中我司建議涵括以下物業(yè)形態(tài)：l 酒店式公寓酒店式公寓可規(guī)劃在地塊的西側臨鐵路面。酒店式公寓具有面積小總價低等物業(yè)優(yōu)勢，其鐵路的方面影響則被弱化，適合價格的拉

32、升。此外在5-10F低樓層，可規(guī)劃層高4.5米的調高小戶型，在容積率不變的前提下增加客戶使用面積，從而實現(xiàn)土地價值的最大化。 l 高層住宅項目整體可規(guī)劃3棟高層，可采用階梯式布局，分別規(guī)劃18、21、24層。在中心景觀區(qū)應采用架空結構凸顯景觀優(yōu)勢。規(guī)劃中應于地塊面寬相結合，規(guī)劃2梯6戶、2梯4戶、2梯3戶等布局。l 臨街商住樓項目臨街規(guī)劃商住樓，商住兩用。即可作住宅產品推出，也可在后期運作中作寫字樓提出，便于價值的拉升。l 臨街商業(yè)我司建議做本項目商業(yè)體量應控制在4層左右1萬方以內，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃間后文。項目規(guī)劃示意草圖（一）住宅定位高檔高層住宅目前和未來數年內兩大樓盤（碧桂園、福星城）已搶占市

33、場高端消費人群，咸安核心區(qū)內的樓盤檔次較低，本案周邊建筑均顯陳舊，且咸安區(qū)近年均以自身區(qū)域消費為主，根據整個咸寧市房地產行業(yè)的發(fā)展，咸安區(qū)高檔小區(qū)是缺乏的，因此本案的出現(xiàn)將可激發(fā)本區(qū)域換房需求人群。建議本案在保證容積率的情況下，充分考慮從采光、通風和中心觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘該項目地塊最大的價值，對項目進行合理的建筑和道路的布局。由市場調研、定位系統(tǒng)和目標客戶群定位中的居住需求偏好推出以三房為主、二房為輔的戶型格局定位 ，建議比例如下：戶型面積（）戶數比例二房70 - 9025%三房100- 11065%30%115 - 12035%四房130 - 16010%10%

34、針對目前咸安區(qū)尚無同檔次樓盤競爭的局面，建議盡早擴大對本項目的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶，避免客戶在本項目出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風格建議建議采用：現(xiàn)代風格簡約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學原則包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一；建筑形體和內部功能的配合；建筑形象的邏輯性；靈活均衡的方正構圖；簡潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術中吸取視覺藝術的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑有如下形式特征：如平屋頂，不對稱的布局，色彩鮮明，大小不一的玻璃窗， 方正布局等。 園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品·互動歐式中心景觀通常為的硬質景觀，因為本案定位為高層

35、住宅，居民大部分時間都在陽臺上觀景，因此采取西式的硬質景觀，觀賞性較強。特別在景觀布局上充分發(fā)揮地塊坡地優(yōu)勢，以道路環(huán)境、活動場所、景觀設施等為主展示景觀。能夠很好的進行景觀造型和組團式規(guī)劃。倘若進一步輔以互動景觀設計,就更能夠體現(xiàn)出景觀的空間立體感和造型感了。 以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴大到每一個建筑物的附近，爭取做到“家家有景，移步換景”，并且在景觀系無法觸及的地區(qū)采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景觀元素在占用盡可能小的土地的同時基本上覆蓋了景區(qū)角落，形成可參與性的綜合景觀系； l 本案具有商圈中心的核心地段優(yōu)勢，因而在會所、商務配套等方面應采取弱化策略，減少不必

36、要的成本投入；特別景觀建議建議增設：觀景電梯·樓宇立體景觀·架空層的互動空間為進一步展現(xiàn)本案的景觀特色和風格，確立品質標桿。提出如下特別景觀建議：1、最大限度的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動式景觀，結合消防通道形成的空中景觀以及頂層露臺景觀，與海岸、公園相呼應，形成全方位立體景觀。2、在中心景觀區(qū)周圍的核心高層上設置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)主觀景休閑之用，對外獨攬海景，對內攬勝園林，最大限度的利用規(guī)劃好的景觀。用細節(jié)提升品質，用品質提升亮點。3、項目位于位于城市商圈中心，昭示地位顯著，因而建筑天際線同樣重要。4、靠近中心景觀核心區(qū)域的采取架空結構，實行景觀優(yōu)勢的共享，同時導入互動景觀增加項目亮點。商業(yè)頂層的立體景觀 樓梯觀光電梯架空層景觀運用 架空層景觀運用產品附加值建議1、安全防范系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭安全報警系統(tǒng)。(1)