朔州金三角整體戰(zhàn)略定位及營(yíng)銷(xiāo)方案

1、朔州金三角商住小區(qū)朔州金三角商住小區(qū) 整體戰(zhàn)略定位及營(yíng)銷(xiāo)方案整體戰(zhàn)略定位及營(yíng)銷(xiāo)方案2011年年7月月22日日營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析報(bào)告組成部分第二部第二部第三部第三部第四部第四部第五部第五部朔州市場(chǎng)概況朔州市場(chǎng)概況第一部第一部第一部：朔州市場(chǎng)概況第一部：朔州市場(chǎng)概況城市概況城市概況 朔州，位于中國(guó)山西省西北部，是1989年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄地級(jí)市。 朔州市轄2個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣，共73個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含街道辦），1684個(gè)行政村。總面積1.07萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?71.48萬(wàn),其中朔城區(qū)人口達(dá)50萬(wàn)人。 朔州市是以煤電為主導(dǎo)的

2、能源重化工基地，中國(guó)農(nóng)區(qū)最大的奶?；睾捅狈街匾奶沾缮a(chǎn)基地。 朔州市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)發(fā)達(dá)，居民收入較高、生活水平較好，在省內(nèi)處于上游水平。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 朔州市市區(qū)共由兩個(gè)城區(qū)組成：老城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)。以七里河為軸線(xiàn)，兩個(gè)市轄區(qū)南北而分。由于市區(qū)東部被鐵路所阻擋，整個(gè)城市的發(fā)展向其他三個(gè)方向發(fā)展。 老城區(qū)以鄯陽(yáng)街為中心向兩邊輻射，區(qū)域內(nèi)雖然在售樓盤(pán)較少，但樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較快，人們對(duì)老城區(qū)的區(qū)域最為認(rèn)可。 開(kāi)發(fā)區(qū)屬于朔州市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域建設(shè)力度較大，朔州的大多數(shù)企業(yè)都處于該區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)林立，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 從整體朔州市市區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，處于供大于求的局面。但依

3、然有較多樓盤(pán)正待開(kāi)發(fā)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氛圍濃厚，且由于外來(lái)專(zhuān)業(yè)代理商的介入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸接受新的概念，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)手法逐漸提高要求。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 根據(jù)我公司專(zhuān)業(yè)人員的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朔州市對(duì)于大盤(pán)、城中城的住區(qū)形式較為認(rèn)可，且能以較高價(jià)格被市場(chǎng)所接受，下面則是朔州市公認(rèn)的兩個(gè)高端樓盤(pán)：世紀(jì)星城：世紀(jì)星城：大同廣社地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大產(chǎn)權(quán)?？偨?0萬(wàn)平方米，戶(hù)型110-170，起價(jià)3300元，均價(jià)4400元，均為18層高層建筑，其中一期以1棟24層高層作為樓王，該樓均價(jià)達(dá)到4800元。目前一期全部封頂，即將入住。該樓盤(pán)目前為朔州市價(jià)格最高的樓盤(pán)。華源華源萬(wàn)和城：萬(wàn)和城：朔州宣源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，

4、大產(chǎn)權(quán)?？偨?8萬(wàn)，戶(hù)型90-150，起價(jià)2950元，均價(jià)3500元，均為18層高層建筑，目前工程進(jìn)度達(dá)到6層，2013年交房。該樓盤(pán)為本地知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 朔州市市場(chǎng)在售或待開(kāi)小高層、多層項(xiàng)目較少，18層高層較多，且被認(rèn)為高端項(xiàng)目樓層高度的心理預(yù)期值。項(xiàng)目名稱(chēng)位置建筑類(lèi)別付款方式起價(jià)均價(jià)最高價(jià)戶(hù)型面積銷(xiāo)售進(jìn)度寶源之都古北街與建設(shè)路交叉口小高層一次性、分期35803960438057-93未開(kāi)盤(pán)雅卿苑開(kāi)發(fā)區(qū)八一路小高層一次性、分期23002800320080-130 排號(hào)上院鄯陽(yáng)西街森林公園旁高層一次性、分期、按揭25003000350086-127 排號(hào)

5、明珠園朔北路開(kāi)發(fā)社會(huì)事務(wù)局對(duì)面多層一次性、分期、21002400260064尾盤(pán)迎賓苑小區(qū)迎賓路東側(cè)多層一次性、分期、按揭23002500280070-120 尾盤(pán)市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)1、區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，南、北、西三個(gè)方向發(fā)展，尤其是北向開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展是市政規(guī)劃的重點(diǎn)。2、區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)飽和，但朔州市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活較為富裕，所以朔州市房產(chǎn)投資性購(gòu)買(mǎi)較為突出，區(qū)域升值力是投資客購(gòu)買(mǎi)第一要素。3、住宅市場(chǎng)中，消費(fèi)者接受80-150戶(hù)型，80以下戶(hù)型抗性較高，但公寓類(lèi)住宅對(duì)于小于80接受度較高。4、朔州市中高端樓盤(pán)較少，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不大，但中低端樓盤(pán)較多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)極強(qiáng)。中高端的樓盤(pán)形象對(duì)于銷(xiāo)售產(chǎn)生積極的作用

6、。5、朔州市住宅小區(qū)規(guī)劃、園林規(guī)劃均較為先進(jìn)，提倡高綠化，高廣場(chǎng)覆蓋率，但所有公共規(guī)劃千篇一律，無(wú)創(chuàng)新精神，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。6、朔州市商業(yè)住宅項(xiàng)目較少，無(wú)真正意義上的商業(yè)綜合體。第二部：項(xiàng)目本體分析第二部：項(xiàng)目本體分析位置：位置：本次規(guī)劃地塊位于朔州市朔城區(qū)的中部，地處建設(shè)路和七里河交叉口的西北角。本次規(guī)劃地塊征地面積為12.62公頃，其中可建設(shè)用地面積11.55公頃?；靖艣r基本概況項(xiàng) 目單 位指 標(biāo)征地面積平方米126191建設(shè)用地面積平方米115503居住戶(hù)數(shù)戶(hù)1920居住人口人5760地上總建筑面積平方米323408其中住宅建筑平方米186750商務(wù)樓平方米88316配套底商平方米46

7、404會(huì)所平方米894幼兒園平方米1044地下建筑面積平方米45000容積率2.80建筑密度%27.0綠地率%32.4現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：地塊東側(cè)為建設(shè)路，路寬34米；地塊北側(cè)有現(xiàn)狀企業(yè)及市場(chǎng)，地塊東南角有一現(xiàn)狀加氣站。周邊道路除建設(shè)路外，其余道路均未建設(shè)。 目前本地塊由圍擋所包圍，項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，亟待改善。但地塊距離開(kāi)發(fā)區(qū)中心和老城區(qū)中心較近，發(fā)展?jié)摿^大，未來(lái)區(qū)域價(jià)值張顯度高?；靖艣r基本概況項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅1、城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。2、市場(chǎng)內(nèi)中高端產(chǎn)品較少，競(jìng)爭(zhēng)力較小。3、專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)公司介入，全案推廣專(zhuān)業(yè)化。1、項(xiàng)目體量大，定位高端，品質(zhì)優(yōu)越。2、項(xiàng)目區(qū)域升值潛力

8、較大。3、產(chǎn)品戶(hù)型選擇合理，投資自住兩相宜。1、項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)確定，無(wú)法優(yōu)化。2、相比于其他項(xiàng)目，本區(qū)域目前交通不便，環(huán)境污染嚴(yán)重。1、市場(chǎng)飽和，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性決定產(chǎn)品未來(lái)的出貨率。2、其他高端項(xiàng)目整體形象深入人心，項(xiàng)目形象的塑造必須有別于其他項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)盡顯，優(yōu)勢(shì)盡顯，去掉威脅去掉威脅把握機(jī)會(huì)，把握機(jī)會(huì)，弱化劣勢(shì)弱化劣勢(shì)開(kāi)發(fā)商需求開(kāi)發(fā)商需求1 1、產(chǎn)品要求：、產(chǎn)品要求：項(xiàng)目產(chǎn)品形象要求明顯區(qū)別于市場(chǎng)其他項(xiàng)目的產(chǎn)品，并且本項(xiàng)目產(chǎn)品形象得到市場(chǎng)的認(rèn)可。2 2、品牌要求：、品牌要求：通過(guò)項(xiàng)目的宣傳，快速構(gòu)建發(fā)展商品牌，為后期項(xiàng)目的價(jià)格提供有力的支撐點(diǎn)。3 3、銷(xiāo)售要求：、銷(xiāo)售要求：項(xiàng)目快速銷(xiāo)售，快速

9、回款。4 4、利潤(rùn)要求：、利潤(rùn)要求：保證銷(xiāo)售速度的基礎(chǔ)上達(dá)到利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目難點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn)綜合以上項(xiàng)目本身情況及需求，我公司總結(jié)本項(xiàng)目銷(xiāo)售方面難點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：l項(xiàng)目整體規(guī)劃已確定，無(wú)法進(jìn)行較大優(yōu)化。l相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目工期滯后，客戶(hù)信心不強(qiáng)。l如何在相同產(chǎn)品的情況下，高價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售l在周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，如何進(jìn)行產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)和推廣差異化競(jìng)爭(zhēng)。解決原則解決原則 針對(duì)以上項(xiàng)目難點(diǎn)，我公司提出如下解決原則：1、雖然項(xiàng)目定位中高端商住小區(qū)，但市場(chǎng)形象需要重新定位，力推“城市商業(yè)中心綜合體”，引進(jìn)“泛會(huì)所”居住概念，與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在概念上明顯不同，實(shí)施項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)。2、為創(chuàng)新性定位項(xiàng)目形象，項(xiàng)目整體

10、推廣的固定載體：售樓展示中心，必須具備明顯區(qū)別于市場(chǎng)上其他樓盤(pán)。3、在產(chǎn)品方面，適度引進(jìn)部分新概念產(chǎn)品，如可分可合戶(hù)型、錯(cuò)層、樓中樓戶(hù)型，以部分市場(chǎng)較少產(chǎn)品吸引客戶(hù)眼球，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。4、引進(jìn)“體驗(yàn)式”營(yíng)銷(xiāo)理念，對(duì)工地形象進(jìn)行精心包裝，在項(xiàng)目前期順利熱銷(xiāo)回款的基礎(chǔ)上，建設(shè)樣板房、樣板段，對(duì)客戶(hù)形成身臨其境的感覺(jué)。5、項(xiàng)目開(kāi)辟獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)手法，如：俱樂(lè)部制營(yíng)銷(xiāo)、老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)等。第三部：項(xiàng)目定位分析第三部：項(xiàng)目定位分析一、整體定位一、整體定位集集“特色零售、商務(wù)中心、中心會(huì)所、精品住宅特色零售、商務(wù)中心、中心會(huì)所、精品住宅”為一體的為一體的多功能城市綜合體多功能城市綜合體特色零售特色零售 ：

11、項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的民福東街、文遠(yuǎn)路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的民福東街、文遠(yuǎn)路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最具人氣的都市商圈；具人氣的都市商圈；商務(wù)中心：商務(wù)中心：高檔商務(wù)樓不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；高檔商務(wù)樓不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；精品住宅：精品住宅：打造精品住宅群，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；打造精品住宅群

12、，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；城市綜合體的定義與特征城市綜合體的定義與特征將城市中商業(yè)、居住、酒店、娛樂(lè)商業(yè)、居住、酒店、娛樂(lè)等城市空間功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系建筑群，稱(chēng)為“綜合體”。它具有多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的特征，滿(mǎn)足現(xiàn)代都市生活的復(fù)雜性和多樣性，具有城市標(biāo)志城市標(biāo)志的建筑特征。城市綜合體模式對(duì)項(xiàng)目的意義城市綜合體模式對(duì)項(xiàng)目的意義、城市角度、城市角度n提升城市形象：提升城市形象：開(kāi)啟朔州新的城市形象，以復(fù)合功能滿(mǎn)足地方發(fā)展的契機(jī)。n 凝結(jié)城市情感：凝結(jié)城市情感：改變朔州的城市形象，改變?nèi)藗兊纳钚螒B(tài)，成為凝結(jié)區(qū)

13、域精神的新地標(biāo)。、生活方式、生活方式n 為城市生活功能提供了豐富和混合的空間為城市生活功能提供了豐富和混合的空間，如居住、購(gòu)物、飲食以及消遣娛樂(lè)等以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并相互促進(jìn)。 n 滿(mǎn)足現(xiàn)代“24小時(shí)都市運(yùn)轉(zhuǎn)”的要求，為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時(shí)間，提高工作效率與生活效率。提高工作效率與生活效率。多功能與建筑形象力的提升：多功能與建筑形象力的提升： 該項(xiàng)目將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的該項(xiàng)目將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的歐式建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出朔州最歐式建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出朔州最具特色的地標(biāo)性商住建筑

14、，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜具特色的地標(biāo)性商住建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。二、形象定位二、形象定位物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)模：約約3737萬(wàn)建筑平米（地上萬(wàn)建筑平米（地上32.332.3萬(wàn)建筑平米，地下：萬(wàn)建筑平米，地下：4.54.5萬(wàn)建筑平米）萬(wàn)建筑平米）項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模商業(yè)13.4萬(wàn)平米住宅18.6萬(wàn)平米會(huì)所、幼兒園0.19萬(wàn)平米總計(jì)32.2萬(wàn)平米 居住主題居住主題超高性?xún)r(jià)比的超高性

15、價(jià)比的360360都市生活載體都市生活載體精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：精品精品 突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造朔州地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造朔州地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚時(shí)尚 項(xiàng)目定位于朔州的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。項(xiàng)目定位于朔州的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色?；盍盍?項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì) 商業(yè)主題商業(yè)主題業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局

16、建議：業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類(lèi)型三層三層美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城影院、休閑健身美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城影院、休閑健身中心中心二層二層精品商業(yè)街精品商業(yè)街一層一層地下一層地下一層超市超市各業(yè)態(tài)定位建議各業(yè)態(tài)定位建議1、超市 本項(xiàng)目超市規(guī)模確定 原則一：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場(chǎng)本身商業(yè)容量已本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場(chǎng)本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級(jí)版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市

17、的升級(jí)版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。 原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求；知名品牌連鎖超市的選址要求； 原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。 綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為： 5000 6000平米業(yè)態(tài)形式示意原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最

18、高的地上1 1、2 2層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金層，同時(shí)也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)模可以適當(dāng)增大；的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城、影其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來(lái)很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來(lái)很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場(chǎng)；街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場(chǎng)；原則三：本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商

19、業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)；略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為：街建筑面積建議為： 30000 平米左右2、商業(yè)街規(guī)模確定業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購(gòu)物中

20、庭空間是項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購(gòu)物流線(xiàn)；流線(xiàn)；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開(kāi)敞，為百貨、大利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開(kāi)敞，為百貨、大賣(mài)場(chǎng)等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。賣(mài)場(chǎng)等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。 美食廣場(chǎng)是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成美食廣場(chǎng)是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集

21、人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城； 原則：美食廣場(chǎng)需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用：美食廣場(chǎng)需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用 綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)主力商家美食廣場(chǎng)的普遍選擇和項(xiàng)目建筑綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)主力商家美食廣場(chǎng)的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場(chǎng)建筑面積建議為：空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場(chǎng)建筑面積

22、建議為：3000平米3、美食廣場(chǎng)規(guī)模確定 本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開(kāi)差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住朔州年輕主力消費(fèi)群。業(yè)態(tài)形式示意功能：數(shù)碼娛樂(lè)城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂(lè)、網(wǎng)數(shù)碼娛樂(lè)城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡(jiǎn)單食物等，面向的客戶(hù)群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，絡(luò)、飲料和簡(jiǎn)單食物等，面向的客戶(hù)群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。也有工薪一族的成年人。供應(yīng)：朔州目前還沒(méi)有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂(lè)城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主朔州目前還

23、沒(méi)有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂(lè)城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營(yíng)狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營(yíng)狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場(chǎng)主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場(chǎng)主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年輕客群的吸引力。輕客群的吸引力。需求：朔州衛(wèi)星城高校人口接近朔州衛(wèi)星城高校人口接近4 4萬(wàn)人，高校的進(jìn)駐，不僅為朔州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚萬(wàn)人，高校的進(jìn)駐，不僅為朔州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)、購(gòu)物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校

24、周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)、購(gòu)物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間?？臻g。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂(lè)城規(guī)結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂(lè)城規(guī)模建議為：模建議為： 3000 4000平米4、數(shù)碼娛樂(lè)城功能及規(guī)模確定數(shù)碼娛樂(lè)城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也數(shù)碼娛樂(lè)城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場(chǎng)以年輕人為主的消費(fèi)群體的特

25、征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特非常迎合區(qū)域市場(chǎng)以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較好。好。業(yè)態(tài)形式示意業(yè)態(tài)形式示意各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車(chē)、瑜珈、：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車(chē)、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠

26、抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)商且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級(jí)商務(wù)酒店形成配套性?xún)?yōu)勢(shì)。務(wù)酒店形成配套性?xún)?yōu)勢(shì)。供應(yīng)：目前朔州市場(chǎng)上此類(lèi)專(zhuān)業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且服務(wù)內(nèi)目前朔州市場(chǎng)上此類(lèi)專(zhuān)業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一，而這些專(zhuān)業(yè)店的經(jīng)營(yíng)狀況多呈上升趨勢(shì)；容相對(duì)單一，而這些專(zhuān)業(yè)店的經(jīng)營(yíng)狀況多呈上升趨勢(shì)；需求：隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市，這一需求的增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。同健身美體等，尤其

27、在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市，這一需求的增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。同時(shí)，朔州也存在著大量的高收入人群。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的時(shí)，朔州也存在著大量的高收入人群。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)空間。市場(chǎng)空間。5、休閑健身中心功能及規(guī)模確定 知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需求：知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需求：經(jīng)營(yíng)商家需求面積 英派斯健身俱樂(lè)部英派斯健身俱樂(lè)部 2000200050005000平米平米 浩沙健身俱樂(lè)部浩沙健身俱樂(lè)部1000100030003000平米平米 中體倍力中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店標(biāo)準(zhǔn)店30003000平米左右平米左右 青鳥(niǎo)健身青鳥(niǎo)健身不小于不小于20002000平米平米結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑

28、健身中心建筑面積建議為：結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為：3000 4500平米休閑健身、休閑健身、spa也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互性，而且能夠抓住中高端客戶(hù)群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。動(dòng)。業(yè)態(tài)形式示意6、影院規(guī)模確定業(yè)態(tài)形式示意影劇院面積為：3000平米。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造1、形象力上的提升項(xiàng)目商場(chǎng)新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與朔州其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。

29、另外項(xiàng)目的商務(wù)酒店的外觀與高度會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為朔州的“地標(biāo)”。特色業(yè)態(tài)的引入現(xiàn)代化的影院、娛樂(lè)城、休閑健身中心本身在朔州都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。 業(yè)態(tài)間的互動(dòng) 商務(wù)酒店和商務(wù)酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動(dòng)，商業(yè)可作為商務(wù)酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂(lè)城都可以很好地完善商務(wù)酒店及公寓的配套功能；而商務(wù)酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來(lái)大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。 商業(yè)空間的改進(jìn) 除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購(gòu)物的舒服度

30、，更可以延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購(gòu)物消費(fèi)的可能性。 朔州區(qū)一共有3家星級(jí)商務(wù)酒店，級(jí)別呈遞級(jí)差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 朔州市商務(wù)酒店，無(wú)論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。 擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)較好，價(jià)格也更高。朔州區(qū)中心只有一家二星級(jí)商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高；朔州區(qū)中心只有一家二星級(jí)商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高；高檔商務(wù)酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場(chǎng)空間；高檔商務(wù)酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場(chǎng)空間；抓住商務(wù)客戶(hù)，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店較受歡迎。抓住商務(wù)客戶(hù)，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店較受歡

31、迎。商務(wù)酒店定位商務(wù)酒店定位( (一一) )朔州商務(wù)酒店競(jìng)爭(zhēng)力朔州商務(wù)酒店競(jìng)爭(zhēng)力( (二二) ) 商務(wù)酒店客群分析商務(wù)酒店客群分析朔州商務(wù)酒店的主要客群有三類(lèi)： 基本以接待商務(wù)會(huì)議和商務(wù)交流為主，其中，商務(wù)型會(huì)議型客群是商務(wù)酒店主力客群。 客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季較為明顯。 另外，有部分朔州高收入群(如市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生)在商務(wù)酒店包房長(zhǎng) 期居住，作為在朔州的暫居居所。商務(wù)會(huì)議型人群是朔州商務(wù)酒店的主流客群；商務(wù)會(huì)議型人群是朔州商務(wù)酒店的主流客群；也有小部分散客客群；也有小部分散客客群；另有相當(dāng)一部分市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生在商務(wù)酒店包房。另有相當(dāng)一部分市區(qū)高

32、官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生在商務(wù)酒店包房。( (三三) )項(xiàng)目商務(wù)酒店定位項(xiàng)目商務(wù)酒店定位綜上所述，本案商務(wù)酒店定位為： 綜合整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，四星級(jí)商務(wù)酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地綜合整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，四星級(jí)商務(wù)酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性建筑；標(biāo)性建筑； 項(xiàng)目位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配；項(xiàng)目位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配； 商務(wù)會(huì)議客群是朔州商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型商務(wù)酒店與市場(chǎng)相吻合。商務(wù)會(huì)議客群是朔州商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型商務(wù)酒店與市場(chǎng)相吻合。

33、從公司經(jīng)營(yíng)和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力地位，以從公司經(jīng)營(yíng)和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力地位，以星級(jí)和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。星級(jí)和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。四星級(jí)商務(wù)酒店四星級(jí)商務(wù)酒店 商務(wù)酒店總規(guī)模定義商務(wù)酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目商務(wù)酒店規(guī)模定義為：依前所述，項(xiàng)目商務(wù)酒店規(guī)模定義為： 總面積總面積0.8 0.8 1 1萬(wàn)平米萬(wàn)平米客房數(shù)量客房數(shù)量80 80 100100間間( (四四) )項(xiàng)目商務(wù)酒店定位項(xiàng)目商務(wù)酒店定位位于商場(chǎng)上的商務(wù)酒店將成為本項(xiàng)目位于商場(chǎng)上的商務(wù)酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一

34、，特別是其現(xiàn)代的外立面的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為朔州真正的上成為朔州真正的“地標(biāo)地標(biāo)”，從而有，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。( (五五) )立面示意立面示意此外，本項(xiàng)目商務(wù)酒店還將通過(guò)以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)：此外，本項(xiàng)目商務(wù)酒店還將通過(guò)以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)： 1 1、占據(jù)朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)酒店拉開(kāi)差、占據(jù)朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)酒店拉開(kāi)差距；距； 2 2、通過(guò)時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔

35、次上區(qū)分于、通過(guò)時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他商務(wù)酒店；其他商務(wù)酒店； 3 3、加大商務(wù)酒店自身休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提、加大商務(wù)酒店自身休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；供服務(wù)； 4 4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務(wù)酒店綜合形象。、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務(wù)酒店綜合形象。 5 5、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)商務(wù)酒店。品質(zhì)商務(wù)酒店。項(xiàng)目公寓定位項(xiàng)目公寓定位公寓定位公寓定位

36、本項(xiàng)目位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；本項(xiàng)目位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出； 項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表； 項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)商務(wù)酒店。項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為：商務(wù)酒店服務(wù)式公寓商務(wù)酒店服務(wù)式公寓 以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力；以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力； 以

37、完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢(shì)；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢(shì)； 以商務(wù)酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競(jìng)爭(zhēng)力；以商務(wù)酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競(jìng)爭(zhēng)力；商務(wù)酒店服務(wù)式公寓商務(wù)酒店服務(wù)式公寓 依托區(qū)良好的位置、商務(wù)酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)商務(wù)酒店式服務(wù)公寓的可能； 通過(guò)上述公寓市場(chǎng)分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場(chǎng)和客群消費(fèi)力； 商務(wù)酒店和商務(wù)酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶(hù)和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，朔州目前也沒(méi)有類(lèi)似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)商

38、務(wù)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。前述市場(chǎng)分析得出：公寓主力熱銷(xiāo)戶(hù)型集中在前述市場(chǎng)分析得出：公寓主力熱銷(xiāo)戶(hù)型集中在8013080130平米之間，二居和小三居最受歡迎。平米之間，二居和小三居最受歡迎。因此，我們建議公寓戶(hù)型如下因此，我們建議公寓戶(hù)型如下 ：一居一居二居二居三居三居面積范圍面積范圍5070平米80120平米120150平米戶(hù)型比例戶(hù)型比例20%30%50%60%10%20%建議公寓戶(hù)型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿(mǎn)足自住型客戶(hù)和投資型客戶(hù)的需求特征。建議公寓戶(hù)型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿(mǎn)足自住型客戶(hù)和投資型客戶(hù)的需求特征。戶(hù)型建議戶(hù)型

39、建議公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺(jué)，以有效提升區(qū)域城市建筑感覺(jué)，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價(jià)值。的城市形象展示價(jià)值。立面示意立面示意三、客群定位三、客群定位我們的客戶(hù)來(lái)自我們的客戶(hù)來(lái)自哪里哪里？根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)省內(nèi)其他市縣投資型市場(chǎng)朔州市其他區(qū)縣，希望改善居住環(huán)境第一區(qū)域第一區(qū)域朔州市朔城區(qū)，自住或改善型第二區(qū)域第二區(qū)域第一區(qū)域第一區(qū)域第二區(qū)域第二區(qū)域第三區(qū)域第三區(qū)域第三區(qū)域第三區(qū)域我們的客戶(hù)是些我們的客戶(hù)是些什么人什么人？根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和整體規(guī)劃定位核心客群核心客群朔州市市區(qū)投資客次要客群次要客群朔州市區(qū)剛性需求市民；朔州市區(qū)改善性需求市民，包括政府

40、公務(wù)員，學(xué)校、醫(yī)院、銀行職工；朔州市私營(yíng)業(yè)主延展客群延展客群朔州市周邊市縣改善性居民；朔州市周邊縣市年輕居民的婚房；朔州市周邊縣市私營(yíng)企業(yè)主省內(nèi)其他市市縣投資客第四部：項(xiàng)目建議第四部：項(xiàng)目建議1.1.小區(qū)整體建議小區(qū)整體建議 以簡(jiǎn)歐式建筑風(fēng)格為主，彰顯項(xiàng)目高端、大氣的品質(zhì)。建議外立面設(shè)計(jì)定位在原有效果的基礎(chǔ)上，于局部（圖上標(biāo)注）增加窗口設(shè)計(jì)，達(dá)到多重人字形坡屋頂?shù)男Ч?，凸顯歐式風(fēng)格。整體風(fēng)格建議整體風(fēng)格建議外部細(xì)節(jié)建議外部細(xì)節(jié)建議陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)設(shè)計(jì) 飄窗、弧形窗、落地窗在外立面允許的條件下，適度引入飄窗、戶(hù)型窗或落地窗，提升項(xiàng)目品質(zhì)，增強(qiáng)室內(nèi)的空間感、提升戶(hù)型的舒適性，凸顯景觀舒適戶(hù)

41、型的觀景效果。充分提升小區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端化精髓充分提升小區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端化精髓外部細(xì)節(jié)建議外部細(xì)節(jié)建議觀光電梯觀光電梯2.2.住宅規(guī)劃建議住宅規(guī)劃建議戶(hù)型定位及配比： 根據(jù)我公司對(duì)朔州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，朔州市居民在戶(hù)型要求上對(duì)舒適合理的稍大空間居室較為鐘情，與此同時(shí)，隨著朔州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已有相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)群體開(kāi)始追求更高品質(zhì)的居住空間及環(huán)境，故，市場(chǎng)目前最暢銷(xiāo)房屋為90130戶(hù)型，我司建議本項(xiàng)目住宅部分戶(hù)型規(guī)劃如下：戶(hù)型三居室兩居室/三居室區(qū)間110-13090-100100以上比例60%25%15%備注舒適型為主因需求而定為輔基準(zhǔn)戶(hù)型推薦基準(zhǔn)戶(hù)型推薦創(chuàng)新戶(hù)型推薦創(chuàng)新戶(hù)型推薦創(chuàng)

42、新戶(hù)型推薦創(chuàng)新戶(hù)型推薦雙錯(cuò)層創(chuàng)新戶(hù)型推薦創(chuàng)新戶(hù)型推薦創(chuàng)新型戶(hù)型建議創(chuàng)新型戶(hù)型建議雙錯(cuò)層三錯(cuò)層戶(hù)型建議戶(hù)型建議創(chuàng)新戶(hù)型亮點(diǎn)創(chuàng)新戶(hù)型亮點(diǎn)三錯(cuò)層三錯(cuò)層夢(mèng)幻空間夢(mèng)幻空間4.2米米4.2米米2.8米米2.8米米2.8米米使用面積大于建筑面積，獨(dú)特的設(shè)計(jì)、精巧使用面積大于建筑面積，獨(dú)特的設(shè)計(jì)、精巧的空間布局、贈(zèng)送面積將成為其重要賣(mài)點(diǎn)！的空間布局、贈(zèng)送面積將成為其重要賣(mài)點(diǎn)！上層、底層均為臥室，中間上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房；層為客廳、餐廳、廚房；三層立體空間，更時(shí)尚、更三層立體空間，更時(shí)尚、更實(shí)用。而且，可買(mǎi)一層送一實(shí)用。而且，可買(mǎi)一層送一層。比如，業(yè)主買(mǎi)三房，可層。比如，業(yè)主買(mǎi)三房，可以

43、住上四房，甚至五房。以住上四房，甚至五房?；欠康腻X(qián)把別墅搬回家花樓房的錢(qián)把別墅搬回家創(chuàng)新戶(hù)型推薦創(chuàng)新戶(hù)型推薦 現(xiàn)在的主臥在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)不再單純滿(mǎn)足于可以布置雙人床、衣柜、電視柜、床頭柜了，隨著生活需求的不斷增加，主衛(wèi)、衣帽間、陽(yáng)光間甚至小書(shū)房等功能空間已逐漸加入到主臥區(qū)的設(shè)計(jì)范圍。其他推薦其他推薦主臥功能擴(kuò)大主臥功能擴(kuò)大 3 3、園林綠化建議、園林綠化建議園林水系園林綠化建議園林綠化建議單元入口木橋園林綠化建議園林綠化建議露天會(huì)所園林綠化建議園林綠化建議健身設(shè)施 建議貫穿項(xiàng)目外圍設(shè)置慢跑徑慢跑徑，將輕松健康美、環(huán)保生態(tài)美與和諧人文美融入整體小區(qū)氛圍。第五部：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第五部：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略創(chuàng)新

44、項(xiàng)目形象創(chuàng)新項(xiàng)目形象完善獨(dú)特新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心完善獨(dú)特新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)配置現(xiàn)場(chǎng)配置媒體推廣媒體推廣拓展推廣拓展推廣項(xiàng)目順利去化項(xiàng)目順利去化推廣策劃示意圖推廣策劃示意圖活動(dòng)推廣活動(dòng)推廣推廣原則推廣原則1、采用“住宅搶市、商業(yè)輔后”的推廣節(jié)奏；2、介于對(duì)工程進(jìn)度以及推廣節(jié)奏的把握，建議住宅推廣先行，借由超前的規(guī)劃、新穎的戶(hù)型，吸引全城，聚焦關(guān)注，引爆銷(xiāo)售，迅速回籠資金；3、商業(yè)部分參考工程進(jìn)度與住宅銷(xiāo)售進(jìn)度，適時(shí)入市，借住宅先期引動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)，快速實(shí)現(xiàn)去化，最終達(dá)成項(xiàng)目收益價(jià)值最大化目標(biāo)。1、現(xiàn)場(chǎng)推廣、現(xiàn)場(chǎng)推廣售樓部分割效果如下：創(chuàng)新性項(xiàng)目形象創(chuàng)新性項(xiàng)目形象1、售樓部的裝修風(fēng)格充分體現(xiàn)項(xiàng)目特征：城市商業(yè)中心綜合體2、功能盡可能的完善，分區(qū)合理（項(xiàng)目展示區(qū)，洽談區(qū)，簽約區(qū)，樣板區(qū)）；3、區(qū)別于市區(qū)其他售樓部，不以大、豪華為主要因素，必須具備創(chuàng)新原則。售樓部形象展示售樓部形象展示外環(huán)水系外環(huán)水系售樓中心售樓中心科技光學(xué)售樓中心科技光學(xué)售樓中心鳥(niǎo)巢木藝展示中心鳥(niǎo)巢木藝展示中心工地形象工地形象1、目的將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使到現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。2、手段 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗