商業(yè)大廈的物業(yè)管理

1、商業(yè)大廈的物業(yè)管理商業(yè)大廈的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。 x2y_D  dv A VJ  （一）早期介入工作方案 k?_(v  在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制訂如下

2、方案： $RR"D?J  1、工作內(nèi)容： uetIb "  （1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)； g%2&  （2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見： wBLck#=WI  園區(qū)規(guī)劃設計； Vk_= qihuX  建筑設計和選材； jN1  環(huán)境整體設計； L n?P6>8  標識系統(tǒng)的設計、配置； kR!dj>C  綠化設計； d0(Xnm(  其它公建配套設施配置； V:|4 )XM  電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； "H

3、 =Y 2  消防設施配置； hA,:Acz  安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； TaeJXNq  弱電系統(tǒng)其它配置； F8p>_5i  各類設備配置、選型； fQyyvf  隱蔽工程施工。 Q'(86EIF  2、管理措施 dtwD-'  （1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； U=Bk I$  （2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； woj  （3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； &Oc >x?  u/(Sw0v  （二）接管

4、驗收管理方案 6jv-M  為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗收方案。 OGXV1、管理內(nèi)容： /O!= AJ  （1）了解接管物業(yè)的基本情況； ,j2PI  （2）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排； 9O<p GYg4  （3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改； z!k9lFCX  （4）與開發(fā)、施工單位一

5、起，對大廈物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準； *89C?MkG  （5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行大廈物業(yè)交接： =aCK&/  核對、接收各類房屋和鑰匙； NkY(L5N<  核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； /lR& 'B  核對、接收各類設施設備； FU(|k5=<?  核對、接收各類標識。 $EPR:a&o  2、管理措施： hs 6b'"p  （1）組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作； 3$=:Jzw  （2）制定接管驗收

6、規(guī)程； 5gkDI8r!,r  （3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序； 9_O ?HsF;V  （4）提高對接管驗收重要性的認識； _ G(W  （5）實事求是地開展接管驗收工作； P$%s  （6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。 NI!C/  *g too(X  （三）租戶入住管理方案 #,q7f  在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： SV $Q25  1、管理內(nèi)容： %XVF2W5Y  （1）在租戶領(lǐng)房前將

7、所有資料準備齊全。 % dd9"tf(  （2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務。 *D! f|L  （3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 =Lnymph  （4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。 .:$ t%  （5）陪同租戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后，填入租戶驗收交接表。 5o gBSv  （6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。 mq*j&n<j  2、管理措施： 6Gvi6NcN

8、  （1）制定租戶領(lǐng)房程序； '(qf=xBA  （2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案； /,JM2XV  （3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程； hgIZX5ZJ_  （4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見； &I_u GG*  （5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。 <p?u.oU4  =* q  （四）保安管理方案 n?U 9  在大廈管理中，應當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)

9、防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。 rkM'W %Y'  1、管理內(nèi)容： be)j3  （1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。 807DewI.  門崗的任務： yuck0 zap  a禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； 5 #!'P(  b維護出入口的交通秩序； .#ad*=P  c對外來車輛和人員進行驗證和換證； %1/N+$i  d制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； eND0<z3E

10、  e嚴禁攜帶危險物品進入大廈； K2fro;lb  f遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。 X>hay*4#?  g為租戶提供便利性服務。 T =O(AYZ  巡邏崗的任務： hTyfl;ngZb  a按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； HRWl*|L g  b巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； ?mT| "6  c對大廈內(nèi)的可疑人員進行檢查防范； >Py-,$?gM  d大廈安全檢查； #$ Ha%D  e裝修戶的安全檢查； b/X5/M 

11、0;f防范和處理各類治安案件； VclKqD,>  g防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 WyA/XOYT!  （2）技術(shù)防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。 4x|EATP  對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。 # >ZF2Gv  值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。 _B.&bO+  2、管理措施： d n)baS  （1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管

12、理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。 u3VN5 Vsx  （2）強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能，每年組織不少于4次會操。 >kosAuGar  （3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。 VmOI! u  （4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。 u>:3JGW-c  （5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。 J S >|  SM jpm#)  （五）消防管理方案

13、VsPM*B  某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產(chǎn)安全。 wS3Ho  1、管理內(nèi)容： (5GKd5  （1）做好消防監(jiān)控中心的管理； |>Fo'UM6  （2）做好消防設施、器材的管理； !?P%xt3?  （3）保持消防通道的暢通； xVP tF  （4）加強大廈裝修期間的消防安全管理； RQ/ +d.r  （5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； s|"v690w1*  （6）防止電器短路、

14、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。 2en-#6U!  2、管理措施： 9bw$P  （1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實； |8y-sX!  （2）制訂消防事故處理預案，防患于未然； S/*4 )a  （3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； XuBsuH  （4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； UFEqjPW  （5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 2reSZJjl  （6）制止任何違反消防安全的行為； Y&g

15、t;l!dyo<  （7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識； sWn<M*:rZ  （8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。（六）清潔綠化方案 YPyY#MUf"A  清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案： jock a4>t3  1、管理內(nèi)容： 7c:Hz u.  （1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。 |SconceJ  根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 7a%,(P3w 

16、0;根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； k RF T  及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； goaI8Cz  制定預防措施，防治病蟲害； U8E.OFr  做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 YMUhike  （2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置； stun(H<  （3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。 W*H6s'f1  綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)

17、雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。 tab:_8zP8  地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。 O GD'0  垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。 is+p"A$  大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每

18、天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。 6u+Tjham  樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。 Lp0MCj  電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。 %Ivy _ him  電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。 9k"n

19、s"g(,R  消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。 'noline#  各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。 n3%:a7$  洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設施，拂去天花板上的灰塵。 kHz-MC!  外墻：定期清洗。 ,_axs  

20、2、管理措施： 2<aye  （1）建立綠化保潔制度，狠抓落實； _aZ<go;  （2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作； %F;*#  （3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能； V-xkqf#q  （4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）； L:wIy+j.;  （5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 jd AfDMm  （七）房屋、設施設備管理方案 8I?w  房屋特別是共用設

21、施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案： PteHxQ&0  1、管理內(nèi)容： :J>#N F  （1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。 cp9pLd6k  租戶已領(lǐng)房： g9 sIn'H  a、辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和

22、美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。 xi.:L  b、商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。 W|3.s;Mq  空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開

23、發(fā)商，并督促其予以解決。 Q.ml<qp  （2）設備設施維護： )G* w?o<  電梯在裝修期間實行保護性管理； + j2#Ng8  大廈內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護； ?C9=aX1*  公共衛(wèi)生設施每天檢查一次； o3T.al!  水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡查兩次； o,1Y7I  電梯機房設備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； 4e |3 sz  消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關(guān)維護方案檢

24、查養(yǎng)護； a)N'ib  供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次； v"vT eWS  消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護； ns "tVAm  電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次； ""'-7cM  租戶自用水電設施的維修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。 G<(U X:  2、管理措施： 1j)v  （1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程； u;v30*  （2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時； 83JS?D &#

25、160;（3）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務素質(zhì)； T:CC_R  （4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率； &1VUlu  （5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； -tyHWQC  （6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 IGC:b  ?m$m59F  （八）財務管理方案 n(Th9|?  財務管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 q?PF20bUC  1、管理內(nèi)容： Kq

26、oY#  （1）加強現(xiàn)金收支管理； =Wjgiix  （2）搞好財務核算； _%Z1w  （3）財務收支狀況每年公布一次； DBS+E/  （4）做好年度預算和決算工作； ! >Sr  （5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷； E>Q'9ZuH  （6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。 E1+J-Q  2、管理措施： ;<Qk#p  （1）根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度； OH( xw"&  （2）財務人員持證上崗，規(guī)范操作； sN

27、.'Zq:<#  （3）抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)； ch Q( >F  （4）加強成本控制； +GG3T  （5）加強財務監(jiān)督和財務檢查。 5vK0FIf  = tQ-.F4  （九）質(zhì)量管理方案 VK-VaP  導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。 weDC0;n A  1、管理內(nèi)容： )yhEt!_  （1）按照ISO9000質(zhì)量體系標準，制定大廈質(zhì)量工作計劃； $

28、SuZb/  （2）實施所制訂的工作計劃和措施； GQZJusd&  （3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； BTf 6W-  （4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。 3d5-7M6O  2、管理措施： iG0sb  （1）抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作； V :9t !  （2）制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； fRlj6  91I )9o  （十）人力資源管理方案： 8!iM- n  一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管