房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)知識整理

1、房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)知識整理1. 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷市場調(diào)查問卷的基本特征：概括為“四易”。即易回答、易記錄、易整理統(tǒng)計(jì)和易辨別回答真?zhèn)巍?問卷的格式 問卷的標(biāo)題 說明信（身份與目的明確，聲明尊重隱私，保持中立，簡潔樸實(shí)，講究嚴(yán)肅。 填表指導(dǎo)（填寫方法，注意事項(xiàng)，問卷回收時(shí)間、方法，隨機(jī)數(shù)表等） 被調(diào)查者背景資料（性別、年齡、職業(yè)、職位、收入、婚姻狀況、愛好等） 調(diào)查內(nèi)容 編碼 調(diào)查過程記錄（訪問員姓名、編號，被調(diào)查者聯(lián)系方式，調(diào)查地點(diǎn)，調(diào)查開始和結(jié)束時(shí)間，被調(diào)查者合作情況，理解情況和對下次調(diào)查的參與態(tài)度） 問卷設(shè)計(jì)流程(1) 決定問卷類型及調(diào)查方式(2) 決定問卷內(nèi)容(3) 決定每個(gè)問題的形式針對

2、每個(gè)問題所涉及的信息內(nèi)容，決定應(yīng)當(dāng)采用什么形式的題目來進(jìn)行詢問。按照問答是否規(guī)范可分為開放題與封閉題按照問題形式可分為選擇題、排序題、填空題、雙向列聯(lián)表(4) 決定每個(gè)問題的措辭決定問題措辭時(shí)的原則:a. 使用簡單詞匯；b. 避免模棱兩可措辭； c. 避免誘導(dǎo)性措辭；d. 避免隱含的假設(shè)；e. 避免雙重回答問題。(5) 確定問題順序(6) 確定問卷的制作形式當(dāng)問卷的邏輯形式已經(jīng)確定之后，在這一步驟中需要確定問卷的物理形式，即最終的排版形式及印刷形式。在問卷制作上需要注意的內(nèi)容有： a. 版面嚴(yán)肅 b. 清晰美觀 c. 紙張精美(7) 試訪問最初的內(nèi)部試訪問，少量真實(shí)樣本訪問（真實(shí)的訪問人員）在

3、試訪問中需要了解下列信息：問題措辭是否得當(dāng)：包括訪問員宣讀時(shí)是否困難、受訪者是否能夠準(zhǔn)確理解、是否可能出現(xiàn)誘導(dǎo)或者引起受訪者不悅，等等。問題選項(xiàng)是否完全。問卷長短是否合適。房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷有針對物業(yè)的調(diào)查問卷（例：樓盤詳調(diào)問卷）和針對消費(fèi)者的調(diào)查問卷。2. 房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念 所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場分類過程，其中每個(gè)消費(fèi)者群即為一細(xì)分市場。 房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得優(yōu)勢，就要識別自己能夠有效服務(wù)的、極具吸引力的細(xì)分市場，就要為項(xiàng)目的目標(biāo)

4、客戶做一個(gè)形象的描述。房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用 有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析、發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì) 有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場 有利于集中資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，制定適當(dāng)?shù)臓I銷組合策略，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益 有利于調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略房地產(chǎn)市場細(xì)分準(zhǔn)則（1）細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。（2）細(xì)分市場必須是可以識別的。（3）不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷設(shè)計(jì)就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場，就沒有必要把它們分開。（4）細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目達(dá)到失敗。（5）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。房地產(chǎn)市場細(xì)分參數(shù)1. 地理細(xì)分 2.人口細(xì)分 3.行為細(xì)分 4.心理細(xì)

5、分 5.受益細(xì)分地理細(xì)分 省內(nèi)購買者； 國內(nèi)其他省購買者； 境外購買者：（1）外國國籍者 （2）按從事業(yè)務(wù)情況分類：已在國內(nèi)有投資項(xiàng)目的境外人士， 已 在國內(nèi)有貿(mào)易業(yè)務(wù)的境外人士，其他境外人士。人口細(xì)分基本資料性別、年齡、職業(yè)、家庭生命周期、家庭年均收入、目標(biāo)客戶的年均收入、日常的交通出行習(xí)慣、有無私車、私車的價(jià)位等等。家庭規(guī)模家庭規(guī)模主要指家庭人口數(shù)量的多少以及家庭組織范圍的大小。家庭規(guī)模是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷變化的，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，家庭規(guī)模就越小。家庭規(guī)模縮小的結(jié)果就是家庭戶數(shù)的增加，家庭規(guī)模的縮小將直接導(dǎo)致對住宅單元需求的增加。 家庭類型家庭類型是指家庭成員間的關(guān)系。根據(jù)家庭成員

6、的血緣關(guān)系，一般分為6種類型： 單身家庭，指獨(dú)居者； 夫妻家庭，由一對夫妻組成的家庭； 核心家庭，由一對夫妻與其未婚子女組成的家庭； 主干家庭，由兩代以上的人組成，而每代只有一對夫妻組成的家庭； 聯(lián)合家庭，由兩代以上的人而同一代中又有兩對夫妻以上組成的家 庭； 其他家庭，即上述5種類型家庭以外的其他家庭。 家庭代際數(shù)家庭代際數(shù)是指家庭成員由幾代人構(gòu)成。按這種方法劃分家庭，一般分為3種類型:一代戶，由單身家庭和夫妻家庭構(gòu)成；二代戶，由核心家庭構(gòu)成； 三代及三代以上的家庭，由主干家庭和聯(lián)合家庭構(gòu)成。由于各個(gè)家庭由 不同的代際人員組成，一般都要求分開居住從 而增加了對住宅的需求。 目前的居住狀況工作

7、位置、居住位置、目前經(jīng)常居住的住宅的性質(zhì)<房改房、商品房、公司宿舍等等、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、對目前經(jīng)常居住的住宅滿意的地方、不滿意的地方等等。行為細(xì)分 行為因素包括消費(fèi)者進(jìn)入市場的程度、購買或使用產(chǎn)品的時(shí)機(jī)、消費(fèi)數(shù)量規(guī)模、對品牌的忠誠度等。心理細(xì)分求實(shí)購買動(dòng)機(jī)，求廉購買動(dòng)機(jī)，求便購買動(dòng)機(jī)，求安購買動(dòng)機(jī)，求美購買動(dòng)機(jī)求優(yōu)購買動(dòng)機(jī)，求名購買動(dòng)機(jī)，求新購買動(dòng)機(jī)，攀比購買動(dòng)機(jī)受益細(xì)分 追求利益是根據(jù)購買者對住宅所追求的不同利益而形成的一種有效的細(xì)分方式。例如，同樣是購買住宅，有的人追求購物方便的臨街鬧市地段，有的人注重視野開闊、賞心悅目的周圍環(huán)境，有的人追求住房能商住兩用，有的人對客廳和廚房的大

8、小很在意，還有的人特別傾心于選擇一套具有良好物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的住房。因此，住宅開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，假如以追求利益來細(xì)分住宅市場，就必須讓自己的產(chǎn)品突出某些最吸引人的特性，并分別做好廣告宣傳，以最大限度地吸引某個(gè)或若干個(gè)住宅消費(fèi)者群。 通過上述參數(shù)，為目標(biāo)客戶做一個(gè)形象的描述： 目標(biāo)客戶的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征（性別、年齡、職業(yè)、家庭生命周期、家庭年均收入、目標(biāo)客戶的年均收入、居住位置、日常的交通出行習(xí)慣、有無私車、私車的價(jià)位等等）；目前的居住狀況（工作位置、居住位置、目前經(jīng)常居住的住宅的性質(zhì)<房改房、商品房、公司宿舍等等>、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、對目前經(jīng)常居住的住宅滿意的地方、不滿意的地方等等）；

9、購房的消費(fèi)行為和習(xí)慣（打算購買的住宅的位置、打算幾個(gè)人居住、具體住的人的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、購房目的、能夠承受的最高單價(jià)、總價(jià)、對裝修、家私和電器的要求、購房的關(guān)注要素、購房的信息來源等等）；購房的情感需求和功能需求（希望購買的住宅帶來的心理感受、對于建筑風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、小區(qū)和周邊的配套、景觀、會(huì)所和小區(qū)物業(yè)等方面服務(wù)和配套的要求）；生活形態(tài)和價(jià)值觀（日常的生活和休閑方式、理想的生活和休閑方式等等）。房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序 根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍 列舉潛在顧客的基本需求 分析潛在顧客的不同需求 舍去潛在顧客的共同需求 為市場暫時(shí)取名 進(jìn)一步認(rèn)識各分市場的特點(diǎn) 估算各分市場的規(guī)模大小 選擇目標(biāo)市場、

10、設(shè)計(jì)市場營銷策略3. 售樓人員應(yīng)具備的理論知識一般來說，售樓人員必須具備的理論知識體系是： 營銷基礎(chǔ)知識。 廣告基礎(chǔ)知識。 房地產(chǎn)基本知識。 當(dāng)前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢。 企業(yè)管理基礎(chǔ)知識。 服務(wù)基礎(chǔ)知識。 企業(yè)文化基礎(chǔ)知識。 推銷基礎(chǔ)知識。 裝修裝飾基本知識。 物業(yè)管理基本知識。 售樓人員所應(yīng)具備的技巧： 觀察技巧 洽談技巧 傾聽客戶4. 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容與程序任務(wù)：1.要確定項(xiàng)目能否實(shí)施 2.要研究以何種方案實(shí)施才能取得最佳投資效益內(nèi)容：1）項(xiàng)目概況 2）市場分析和需求預(yù)測 3）規(guī)劃方案的優(yōu)選 4）開發(fā) 進(jìn)度安排 5）項(xiàng)目投資估算 6）資金的籌集方案和籌資成本估算 7） 財(cái)務(wù)評價(jià) 8）風(fēng)險(xiǎn)分

11、析 9）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 10）結(jié)論程序：1）討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)，明確研究界限。 2）市場實(shí)際調(diào)查，收集情報(bào)和資料 3）市場預(yù)測分析 4）技術(shù)研究 5）經(jīng)濟(jì)研究 6）方案設(shè)計(jì)與選擇 7）制定實(shí)施計(jì)劃 8）編制可行性研究報(bào)告 9）對可行性報(bào)告進(jìn)行評價(jià)與決策5. 售樓人員培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)主要包括通用性培訓(xùn)和專業(yè)性培訓(xùn)。通用性培訓(xùn)包括：公司制度、口頭表達(dá)方法、組織方法、堅(jiān)韌性、影響力、靈活度、敏感度、積極性、學(xué)習(xí)方法、判斷方法、分析方法、洽談技巧、服務(wù)態(tài)度、員工禮儀等。專業(yè)性培訓(xùn)包括：公司樓盤特色（規(guī)劃、戶型、建筑、配套、教育、景觀、功能等）、區(qū)域樓市概況、競爭對手概況、營銷基本知識、推銷策

12、略與技巧、投訴處理方法、刁蠻顧客應(yīng)對措施、合同簽訂程序、專業(yè)術(shù)語、銷售部工作流程及行為規(guī)范、營銷策略思路理解、市場狀況及競爭對手分析、產(chǎn)品理解、發(fā)展商介紹及經(jīng)營理念、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析、客戶信息資料的獲取技巧、買家分析、各種銷售表格的填寫規(guī)范、工程知識、入住須知及物業(yè)管理、計(jì)價(jià)及按揭知識、投資分析、合同及法律知識、國家政策法規(guī)等。6. 高開低走定價(jià)策略 高開低走定價(jià)策略的涵義所謂高開低走定價(jià)策略類似“撇脂定價(jià)法”，其目的是開發(fā)商在樓盤上市初期，以高價(jià)開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的利潤，然后逐步降價(jià)，力求盡快回籠資金。 高價(jià)開盤策略的主要優(yōu)點(diǎn)： 便于開發(fā)商獲取最大的利潤，樹立樓盤的品牌形象，創(chuàng)造企

13、業(yè)的無形資產(chǎn)； 高價(jià)未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必然需要高價(jià)支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示。 高價(jià)開盤后，后期逐步調(diào)低價(jià)格，消費(fèi)者也會(huì)感到一定的實(shí)惠。 其缺點(diǎn)是： 若價(jià)位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r(jià)位過多，則難聚人氣，有時(shí)會(huì)形成有價(jià)無市； 樓盤銷售速度會(huì)受到相當(dāng)大的影響，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢； 日后的價(jià)格調(diào)控余地很小。7. 房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)目標(biāo) 以獲取最高利潤為定價(jià)目標(biāo) 以獲取較高的投資收益率為目標(biāo) 以保持市場價(jià)格穩(wěn)定為目標(biāo) 以應(yīng)付或避免競爭為目標(biāo) 以提高市場占有率為目標(biāo) 以維持企業(yè)生存為目標(biāo)8. 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 見老師ppt可行性研究39. 樓盤形象包裝一樓盤包裝的內(nèi)容 (1) 樓盤的內(nèi)在

14、形象樓盤的文化品味、樓盤與企業(yè)品牌 (2) 樓盤的外在形象樓盤自身環(huán)境 、 樓盤區(qū)域布局、樓盤配套設(shè)施的功能、 房型結(jié)構(gòu)的合理化和人性化(3) 現(xiàn)場銷售形象從業(yè)人員的形象、 售樓部的布置、 樣板房的布置2 樓盤包裝的具體任務(wù)(1) 樓盤視覺形象目標(biāo)：使樓盤概念具體化、專業(yè)化，建立樓盤良好形象，以便于其在今后的推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。內(nèi)容：項(xiàng)目標(biāo)志； 標(biāo)識系統(tǒng)； 導(dǎo)示系統(tǒng)等VI系統(tǒng)。(2) 工地形象誘導(dǎo)目標(biāo)：工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。手段：工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象

15、相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。(3) 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)目的：將整個(gè)工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象。手段：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)志牌制作、掛旗制作、路燈安裝等；另一部分內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先摘好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。三樓盤包裝策略(1) 入主工地前期階段的樓盤包裝策略 外墻廣告最大的戶外看板樓盤的外墻一般是將外墻用墻柱分隔成多面，每面的內(nèi)容圖案顏色相 同，

16、主要是樓盤名、樓盤標(biāo)識、電話等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，加深買家印象的目的；粉刷上投資商、發(fā)展商、代理商、承建單位、設(shè)計(jì)單位的大名及標(biāo)志。 戶外廣告看板。立在售樓處頂部或兩側(cè)、外墻以及主要入口處的大型看板，內(nèi)容一般是樓盤透視效果圖、樓盤名稱、廣告語、售租電話、樓盤標(biāo)識、交通圖等。 LOGO即樓盤標(biāo)識，樓盤獨(dú)有的標(biāo)志，多見于廣告幅、旗、板、牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。樓盤標(biāo)識體現(xiàn)樓盤的品味檔次及精神內(nèi)涵，是樓盤包裝不可缺少的手段和內(nèi)容。2) 施工階段的樓盤包裝策略 先入為主的致歉公告 入口牌樓 即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門，也有些是具有藝術(shù)特色的

17、水泥建筑。有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，像萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。 施工進(jìn)度板 讓人看到樓在長高！現(xiàn)在大部分的期樓都會(huì)在棚架外設(shè)置一些明顯的標(biāo)志，讓人看見樓房的建設(shè)速度，讓無論是已買樓或?qū)①I樓的人都有信心。 廣告布幅 指示牌 指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。 充氣拱門 精神堡壘。 臺(tái)灣流行的說法。精神堡壘，實(shí)際上指的是實(shí)物化的樓盤標(biāo)識(LOGO)，具體講就是帶有樓盤名稱的建筑

18、小品。顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓字的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤的主題與定位。 溫柔的警告牌。 在草地、花壇、工地中一些可能不夠安全的地方，設(shè)置一些警示標(biāo)志、用一些婉轉(zhuǎn)溫柔的語氣提醒客人。3） 預(yù)售階段樓盤包裝策略 路旗 即在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)志。 小彩旗可以是三角小彩旗或者是旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場，營造氣氛。 景觀庭園有條件的樓盤，可以在售樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等。景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。 售樓處(4

19、) 收尾階段樓盤包裝策略 樹立入住率廣告板 把銷控表做大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 逐步回撤各種包裝工具 有步驟地撤回路旗、彩旗、充氣拱門、廣告板等 告謝板 公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！10. 戶型評價(jià) 采光通風(fēng)（朝向、南北通透、采光面、樓間距） 動(dòng)靜分離、公私分離、凈污分離 利用效率（公攤大小、室內(nèi)空間布置） 室內(nèi)交通（各功能空間聯(lián)系） 面積、尺寸 視野 亮點(diǎn)（如送面積、飄窗、超大觀景陽臺(tái)等） 缺陷（如門沖、銳角等）11. 成本加成定價(jià)法（成本導(dǎo)向定價(jià)法） 這是一種最簡單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本（含稅金）的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。其計(jì)算公式為:單位

20、產(chǎn)品價(jià)格單位產(chǎn)品成本×（1+加成率）這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，可以簡化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況作調(diào)整，在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證開發(fā)商獲得正常的利潤。這種方法也存在著局限性：不利于開發(fā)商控制開發(fā)成本；沒有考慮市場承受能力，有可能形成銷售壓力。 該方法的關(guān)鍵在于：加成率的估算應(yīng)根據(jù)行業(yè)狀況和產(chǎn)品特色正確把握。12. 市場比較定價(jià)法 周邊樓盤價(jià)格調(diào)查 樓盤評估 樓盤價(jià)格修正 單元評估 各單元平均價(jià)計(jì)算 樓層評估 樓層差價(jià)系數(shù) 價(jià)格明細(xì)表樓層均價(jià)13. 產(chǎn)品規(guī)劃居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：居住區(qū)總用地居民每人占地居住區(qū)總建筑面積平均每戶居住建筑面積居住建筑密度人口

21、毛密度人口凈密度住宅平均層數(shù)居住區(qū)平均造價(jià)高層比例 住宅間距綠地率 容積率停車位個(gè)數(shù) 建設(shè)周期重要指標(biāo)解釋：（1） 居住戶數(shù)（戶、套）（2）居住人數(shù)（人）（3）總建筑面積（萬平方米）（4）住宅平均層數(shù) = 住宅總建筑面積 / 住宅基底總面積（層）（5）人口密度 = 規(guī)劃人口數(shù)量 / 居住用地面積（人/ha）（6）建筑面積密度（毛密度、凈密度） = 建筑面積 / （居住）用地面積（7）建筑密度（毛密度、凈密度） = 建筑基底面積 / （居住）用地面積（%）（8）停車泊位（停車率、地面停車率）（個(gè)）（9）綠地率 = 各類綠地面積的總和占與居住用地總面積的比例（%）常見的規(guī)劃布局形式：1 行列式：按

22、一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列，其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調(diào)。2 周邊式：沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風(fēng)和朝向均較差。3 混合式：采取行列式和周邊式相結(jié)合的方法進(jìn)行布置，可以采納上述兩種形式之長，形成半敞開式的住宅院落。4 自由式：結(jié)合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果。14.建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格的重要性風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義：從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果，一是美觀，二是識別；從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對樓盤促銷是有積極

23、意義的；對消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。特別 是針對特定消費(fèi)對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。15. 樣板房樣板房的分類 能完整賣掉的樣板房 半拆樣板房 全拆樣板房樣板房的設(shè)計(jì)與制做（1）設(shè)計(jì)的原則 揚(yáng)長充分展示自己的優(yōu)點(diǎn)。 避短通過設(shè)計(jì)的手法來彌補(bǔ)戶型的缺憾。 主題風(fēng)格樣板房設(shè)計(jì)必須有明顯的主題思路或風(fēng)格，讓人們記憶深刻。（2）設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素 光、燈具光是營造氣氛的重要工具。有一個(gè)恰當(dāng)?shù)墓猸h(huán)境非常重要，應(yīng)做到柔和、舒適、有層次。照明分三種方式：背景照明、輔助照明、重點(diǎn)照明。 色顏色最能刺激人的視覺神經(jīng)。設(shè)計(jì)師必須關(guān)注色彩的象征性和意象性，有意識地利用色彩媒介傳達(dá)出一定的意境、情感和內(nèi)涵。 新材料、新技術(shù)“新”代表著最新的時(shí)尚。 配飾配飾是