合生創(chuàng)展~駿景南苑(東區(qū))可行性報告

1、駿景南苑工程可行性研究報告東區(qū)合生駿景房地產(chǎn)二00二年十月目 錄一、工程名稱3二、工程地點3三、工程背景 3四、工程幵發(fā)企業(yè)概況 3（一）幵展商簡介3（二）投資商簡介4五、工程規(guī)劃設(shè)計5（一）總體規(guī)劃5（二）主要廠經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（三）5形態(tài)構(gòu)造規(guī)劃（四）6住宅根本戶型7六、市場分析及幵展前景 7（一） 2001年市房地產(chǎn)市場前景分析 7（二）工程市場分析 101、優(yōu)越的地理位置112、配套完善，生活便利113、周邊樓盤分析124、工程的開展前景12七、工程資金籌集 12八、根底數(shù)據(jù)說明.1九、工程開發(fā)與銷售方案 .13十、財務(wù)分析14（一）銷售收益估算表14（二）利潤估算表14（三）現(xiàn)金流量表1

2、5、工程評估結(jié)果16駿景南苑東區(qū)可行性研究報告一工程名稱 駿景南苑二工程地點市天河區(qū)大道南面、車陂路西面地段。建立用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字1997第136號。工程東側(cè)為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大 道約500米；西側(cè)為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園，緊臨 大道。三工程背景第一、市經(jīng)濟開展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展提供有力保障。市具 有龐大的房產(chǎn)消費群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)， “駿景南苑所在地 成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\主會場建于東浦，使東 浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地。第三、“駿景花園的成功開發(fā)，為“駿景南

3、苑開發(fā)奠定了良好的 根底?？梢哉f“駿景南苑的開發(fā)是應(yīng)消費者之求， 按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑的開發(fā)商為“合生駿景房地產(chǎn)，與“駿景花園 開發(fā)商“合生科技園房地產(chǎn)是一套人馬，有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量，在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售籌劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的根底和豐富的經(jīng)歷。四工程開發(fā)企業(yè)概況一開展商簡況合生駿景房地產(chǎn)是由天河科技園實業(yè)開展和英屬處女島南博置業(yè)合作成立的中外合作公司，經(jīng)市工商行政管理局批準(zhǔn)于 二00 一年六月四日注冊登記，注冊資金為 22167萬元，合作經(jīng)營期限為 30年。合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，開展各方

4、經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營圍是：在經(jīng)市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地證字1997第136號建立用地規(guī)劃許可證同 意使用的位于 天河區(qū)大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建立、銷售、 出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作工程規(guī)劃總用地面積為253965平方米，工程方案分期分批進展開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米。合作公司設(shè)董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。董事長肖 燕霞系由南博置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司 的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部、銷售部等部門。公 司員工共30人，其專以上學(xué)歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人， 聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建立、銷售各方面的人才。二投資

5、商簡況中方天河科技園實業(yè)開展。該公司提供工程已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及5%注冊資本。外方 南博置業(yè)英屬處女島是合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚 靠集團的實力，在地投資創(chuàng)業(yè)。集團自 93年在地投資以來，擁有在地注 冊的十二個房地產(chǎn)工程公司的物業(yè)開展及投資權(quán)益，其總注冊資金為 68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在聯(lián)交 所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對房地產(chǎn)市場的深刻認識， 使 本集團成為房地產(chǎn)界之翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的部構(gòu)造及各方面專業(yè)人員，在市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制本錢放在各項工作的首位。 公司 利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計

6、方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采 購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建立等方式， 有效地降低開發(fā)本錢，使 公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售， 從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模 優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不 斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿 景花園，帝景苑在市各具特色、燦爛一方，堪稱典，這些樓盤總建筑面積 超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達 90%以上，市場反響熱烈。 公司在開展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，取得了 良好的社會信譽和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有

7、：華南新城占地 3000畝，設(shè)計總 建筑面積260萬平方米；珠江帝景占地1000畝，設(shè)計總建筑面積156 萬平方米；逸景翠園占地580畝，設(shè)計總建筑面積90萬平方米；駿 景南苑占地375畝，設(shè)計總建筑面積45萬平方米；愉景南苑占地4.8萬平方米，設(shè)計總建筑面積15.7萬平方米，這些新盤的順利開發(fā), 將更顯“合生氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。五工程規(guī)劃設(shè)計駿景南苑將建立成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī) 劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供 舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。一、總體規(guī)劃駿景南苑工程占地面積約 25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理

8、位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建 筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。1、規(guī)劃構(gòu)造力圖淡化組團模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的構(gòu)造模式，削弱組團形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動容，精心組織住宅組群。2、以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。3、住宅首層大局部規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、 面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。4、小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩局部，兩局部在建筑形式、建 筑組合、路網(wǎng)走向

9、、綠地系統(tǒng)上相互照應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。二、駿景南苑主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：項目面積（M 2）比例（%）人均（M 2）居住區(qū)總用地16200010012.8其 中住宅用地76140476公建用地 :159909.91.3；道路廣場5404033.44.3 1公共綠地156809.71.22、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表:項目數(shù)量單位總征用地253965平方米總規(guī)劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數(shù)

10、3628戶居住總?cè)丝?2698人人口毛密度783.8人/公頃（三）、形態(tài)構(gòu)造規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)開展的居住園區(qū)住宅設(shè)計一安康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)， 創(chuàng)造良好的室氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧 靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化 氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品， 娛樂設(shè)施等， 將室外鋪地自然延伸進入架空層，防止架空層無人光臨的情景， 屋頂局部作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標(biāo)準(zhǔn)層處理為 標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間防止視

11、線干擾。四住宅根本戶型小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共 63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳 二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米套面積。六市場分析及開展前景（一） 2001年市場分析市經(jīng)濟開展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展提供有力保障1、近幾年，市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3% 13.6%, 2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶 來居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%, 2001年，市政府預(yù) 計增長速度仍會到達12%,如果按國際上通行的年收入價格比來考

12、核居民 的購房負擔(dān)，1998年的這一比例超過了 9,高于國際上較為合理水平 3-6 的圍，目前，這一比例那么下降到7.5-8,居民的有效購房能力大大提高。2、 房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合 計546億元，比前年同期增長13.74%,房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā) 投資的比例為1.5 : 1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。3、買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計，2000年44%潛在消費者家庭月收入達 3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟環(huán)境進一步改善。當(dāng)中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高

13、，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認為3000-5000元/平方米的住房最易承受，平均單價為 4039元/M2,與上半年3807元/ M2相比，他們對商品房價承受能力有所 提高。政府政策與市政配套建立，有利于房產(chǎn)業(yè)的開展1、政府出臺新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺 激消費，另一方面保護消費者。例如：、金融界推出“零首期業(yè)務(wù)， 二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購 房者，在市場信息上更充分地提供應(yīng)求購者， 從而使集團購置力退出市場 后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易 統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長9

14、9%,到達125.47萬平方米。、“交通年票制，帶動海珠、芳村、白云樓市；、“提高預(yù)售政策門檻， “實行套面積制，“回收閑置土地等政策的出臺，用有形之手大清場， 使有實力的開展商占領(lǐng)市場，從而保護消費者利益，保證市場運作更規(guī)更 有效。2、市政配套建立上新臺階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。、新世紀城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，將向國際化大都市開展?；ǘ奸_展“空港產(chǎn) 業(yè)，番禺建成的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生 態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使成為真正的山水海濱城市，并使房地產(chǎn)開發(fā)格 局產(chǎn)生重大變化。、地鐵二號線開工興建、新港東路的竣工、會展中心的建立等將

15、使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、樓市，番禺區(qū)新 一年數(shù)個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作； 舉辦九運會，東圃板塊有突出表 現(xiàn)；花都區(qū)新機場建立亦帶動樓市興旺。 市政建立的配套和完善，使新一一 輪的房地產(chǎn)快速開展勢頭已開場出現(xiàn)。3、開展商積極儲藏土地，對房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土 地購置費到達52.82億元，增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土 地儲藏及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開展前景的 樂觀態(tài)度。市具有龐大的房產(chǎn)消費群體1、據(jù)日報調(diào)查，普通員工買房人數(shù)大增。兩年打算購房

16、的潛在消費者， 73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年 紀，對住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了 48%,比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例那么由上半年 12% 上升到24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴大。2、非本地人買樓占4成。作為一個開放城市，有著寬容的成長氣氛。 最新的統(tǒng)計數(shù)字說明，假設(shè)以是否“從小在長大劃分本地人和非本地人， 購房比例為本地人占57%,外地人占43%,而2000年上半年是62% 38%, 反映出正吸引越來越多非本地人在此落戶。這些外地人72%具有大專以上 學(xué)歷，遠遠高于本地人，而且其家庭收入也高于本

17、地人家庭。 安居才能樂 業(yè)，買房置業(yè)是欲望在開展的非本地人的首選，具有很大的房產(chǎn)市場。3、市人均住房面積又多3平方米。據(jù)統(tǒng)計，打算買房的消費者現(xiàn)有的 住房面積為71.3平方米/戶，按每戶3.3人計算，人均使用面積為21.6平 方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出人的居住水平正 在不斷提高，這又是房地產(chǎn)業(yè)開展的在動力。4、集團購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后，原本占市場消化率三成的集團購置力全面退出市場，年初曾有業(yè)專家擔(dān)憂住宅市場會因此出現(xiàn)“斷層。然而，由于強勁的個人消費及時補位，樓 市已順利實現(xiàn)由以集團消費為主向個人消費為主的平穩(wěn)過渡，2000年的房地產(chǎn)市場

18、出現(xiàn)了投入增加、銷售活潑、購銷兩旺的良好開展勢態(tài)。統(tǒng)計 顯示，2000年頭10個月，全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 22.82%, 其中住宅投資增長29.82%;竣工面積同比增長13.68%;銷售面積同比增 長27.5%。市商品房總售出量到達701萬平方米，比99年同期下降約8%。 這種下降是與99年由于房改末班車而引發(fā)的購房熱潮的頂峰期相比的，在集團購置大幅下降情況下，商品房能保持10%以的降幅，都足以說明市 場已經(jīng)實現(xiàn)由集團消費與個人消費相結(jié)合的時代向個人消費市場的平穩(wěn) 過渡。中國房協(xié)副會長顧云昌分析，我國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展經(jīng)歷了3個時期，第一時期是十一屆三中全會前，以“國家包為特征，當(dāng)

19、時不讓 也不用個人建房、購房；之后的20年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包， 主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個時期，屬于百姓群眾 買房時代的到來，意味著住宅已變成了個人直接消費的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的開展階段。二工程市場分析該工程地段位于大道與車陂路交會點，毗鄰黃浦大道，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下：1、優(yōu)越的地理位置本工程位居天河要沖，西倚天河公園，民族學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，北接大道，東行車陂路，與廣深高速公路 相通，交通極為便利。市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。 其周圍環(huán)境以駿景花園為首，聚集了一大群新建住宅小區(qū)，交映 生輝。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設(shè)

20、計、美麗的園林 綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之 尊。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點。2、高尚層次的需要珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為首府的 市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟實 力，對生活環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。為滿 足這些富裕群體的需要，建立一個氣派、豪華、智能、聚高尚娛 樂、平安舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層 追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費愿望。駿景花園正是基于 此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū)，是適時而建、順勢而生，定會有 樂觀前景。3、配套完善，生活便利1生活設(shè)施配套：小區(qū)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場

21、、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。2健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。3教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園4、周邊樓盤分析及售價定位工程名稱工程地點目前銷售均價開發(fā)樓盤開展商駿景花園大道車陂花園旁5500元/平方米66 棟 12-14 層合生科技園房地產(chǎn)天朗明居大道車陂花園旁5110元/平方米19 棟 18-26 層天力房地產(chǎn)疊翠臺大道與天府路交界處理品6143元/平方米6棟13-32層?xùn)|順房地產(chǎn)華江花園黃埔大道5756元/平方米6棟9-30層華嘉房地產(chǎn)偉誠廣場天河公園南門東側(cè)4200元/平方米1棟23層偉騰房地產(chǎn)與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā) 商合生創(chuàng)展集團在市具有強大實力，在市開