房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究版

1、 房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究最新版 一、 房地產(chǎn)企業(yè)特點及企業(yè)價值二、 房地產(chǎn)公司資產(chǎn)的最優(yōu)結(jié)構(gòu)三、 房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的研究四、 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方法創(chuàng)新運用五、 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收研究六、 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理七、 房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)八、 總結(jié) 導言 理財學研究水平的低下直接制約我國企業(yè)管理水平的高低，企業(yè)利潤最大化等錯誤的觀念不僅會導致嚴重的短期行為，而且容易導致企業(yè)對債務(wù)重組產(chǎn)生錯誤的認識，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。估價理論是理財學的基石，以企業(yè)價值最大化作為理財目標，這是目前人們對財務(wù)目標認識的最高境界，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這是時代對房地產(chǎn)企業(yè)高級經(jīng)理人才運用

2、財務(wù)知識的更高要求。企業(yè)是國家的核心競爭力，打造名牌房地產(chǎn)企業(yè)，追求可持續(xù)發(fā)展，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人不能回避的現(xiàn)實問題。一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點與企業(yè)價值1.房地產(chǎn)的特殊性房地產(chǎn)的物理特性：房地產(chǎn)的二元性是指已建成的物業(yè)有土地與建筑物組成，由于土地與建筑物的經(jīng)濟特性不同，使得對他們的組合物物業(yè)的分析復雜化。土地資源的有限性與不可再生性，使房地產(chǎn)具有保值和增值性。建筑物會因為時間的流逝而老化，需要維護與修繕，因此，在使用過程中需要追加投資。房地產(chǎn)的永久性是指相對其它商品來說，房地產(chǎn)商品由于使用壽命長具有永久性。這種永久性使得對他們的使用權(quán)與所有權(quán)可以分離，使得一項物業(yè)可在同時產(chǎn)生不同的權(quán)益

3、。房地產(chǎn)的地理位置具有固定性，但是用途可以改變。房地產(chǎn)的不同性是指由于地理位置與空間位置的不同，同樣建筑標準的建筑物價格也會不同。房地產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟特性：大型房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，由于建筑構(gòu)件與施工科學的進步，局部建筑項目周期可能很短。房地產(chǎn)耗資巨大決定了它在交換形式上的特殊性，也可以一次出售，也可以出租。出售可分 整體與部分。房地產(chǎn)開發(fā)在生產(chǎn)過程具有有機整體性，房地產(chǎn)在建筑上的整體性、生產(chǎn)的單件性、位置的差異性，使用上的長期性和效用上的多功能性，決定料房地產(chǎn)經(jīng)濟活動在開發(fā)再生產(chǎn)過程中的有機整體性。土地價值在總體上來看具有增值與保值性，但并不排除一定時間土地價格的上下起伏。房地產(chǎn)的所有權(quán)與使用

4、權(quán)分離是它的一個特性，例如房地產(chǎn)出租，租戶只是具有使用權(quán)，不能按照所有權(quán)人一樣行使業(yè)主權(quán)利。2.房地產(chǎn)企業(yè)的特點房地產(chǎn)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的特點，從實踐角度分析：房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集、人才密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)帶有商業(yè)企業(yè)的特點，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的經(jīng)營活動是集中付款或分期付款的方式出售房地商品，從而在向用戶提供房地商品的同時收回建設(shè)投資，實現(xiàn)贏利。房地產(chǎn)企業(yè)具有租賃企業(yè)的特點，其開發(fā)的房地商品不僅可以出售，也可以出租，特別是核心地段的寫字樓，出租比例一般較大。房地產(chǎn)企業(yè)具有服務(wù)性企業(yè)的特點，因此導入客戶滿意的經(jīng)營方法比較適合。3.房地產(chǎn)企業(yè)的價值 所謂價值是指未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。房地產(chǎn)企業(yè)價

5、值就是指出企業(yè)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。這一定義意味著：1. 從財務(wù)意義上講，企業(yè)是由不同收益索償權(quán)持有人構(gòu)成的，如普通股東、債權(quán)人等。2. 企業(yè)價值是企業(yè)在其未來經(jīng)營期間內(nèi)所獲得現(xiàn)金流量的函數(shù)。3. 除了現(xiàn)金流量以外，影響企業(yè)價值的另一重要因素就是對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)的折現(xiàn)率。企業(yè)投資風險與折現(xiàn)率成正比。對于財務(wù)管理目標人們存在不同看法，以企業(yè)價值最大化作為財務(wù)管理目標 ,體現(xiàn)了對經(jīng)濟效益的深層次認識 ,不僅考慮了風險與報酬的關(guān)系 ,還將影響企業(yè)財務(wù)管理活動及各利益關(guān)系人的關(guān)系協(xié)調(diào)起來 ,使企業(yè)所有者、債權(quán)人、職工和政府都能夠在企業(yè)價值的增長中使自己的利益得到滿足 ,從而使企業(yè)財務(wù)管理和經(jīng)濟效益均進

6、入良性循環(huán)狀態(tài)。因此 ,企業(yè)價值最大化應是財務(wù)管理的最優(yōu)目標。企業(yè)價值最大化應該成為房地產(chǎn)企業(yè)（無論何種所有制）管理人員考慮一切房地產(chǎn)經(jīng)營問題的出發(fā)點和落腳點，這是他們的基本行為準則。 以企業(yè)價值最大化作為房地產(chǎn)企業(yè)理財目標，可以說是到目前為止人們對財務(wù)目標函數(shù)的認識所能達到的最高境界。 企業(yè)價值最大化要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注四個方面：、關(guān)注現(xiàn)金流量。、加強風險管理，根據(jù)世界知名品牌跨國公司資料分析，他們保持長久可持續(xù)發(fā)展的秘訣之一就是穩(wěn)固地提高企業(yè)現(xiàn)金實力，盡量少地承擔財務(wù)風險，將負債比率降低到足夠低的程度。、注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，明確真正決定企業(yè)價值的是企業(yè)在一個較長時期所獲得的現(xiàn)金流量多少。、

7、加強企業(yè)制度化的建設(shè)，在團隊建設(shè)中通過法制代替人治。人治必然產(chǎn)生內(nèi)耗，人治色彩過濃的房地產(chǎn)企業(yè)壽命都比較短，短期行為嚴重，非常不利于企業(yè)價值最大化實現(xiàn)。二、房地產(chǎn)公司資產(chǎn)的最優(yōu)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指資產(chǎn)構(gòu)成項目之間的關(guān)系，體現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債表左方的資產(chǎn)項目構(gòu)成分析。資產(chǎn)的最優(yōu)結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)、資金與無形資產(chǎn)具有收益最佳的比例結(jié)構(gòu)，明顯的特征是現(xiàn)金比較充足，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)的比例較高。最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu)是指最佳的資金組合形式，用以衡量企業(yè)資金結(jié)構(gòu)是否最合理的標準主要有：a.綜合的資金成本最低，企業(yè)為籌資所花費的代價最少。b.籌集到手能供企業(yè)使用的資金最充分，能確保企業(yè)長

8、短期經(jīng)營和發(fā)展的需要。c.股票市價上升，股東財富最大，企業(yè)總體價值最大。d.企業(yè)財務(wù)風險小。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)比較普遍的問題是，固定資產(chǎn)較大，現(xiàn)金資產(chǎn)不夠充足。例如惠州東華房地產(chǎn)公司土地儲備已經(jīng)高達二億多，但是使用資金嚴重不足，這就需要進行合理的資產(chǎn)變現(xiàn)。企業(yè)無形資產(chǎn)大于有形資產(chǎn)，說明企業(yè)具有知名品牌，企業(yè)運營具有較高的水平。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化不僅是學術(shù)上應該重點研究的課題，也是關(guān)系企業(yè)命運的實際問題，筆者總結(jié)出優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的原則與方法：企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)能夠滿足開發(fā)經(jīng)營的需要；資金結(jié)構(gòu)滿足償還債務(wù)的需要；資金結(jié)構(gòu)做到物盡其能，財盡其用，確保資金效益運用最大化。在該原則下，優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)必需

9、處理償債計劃與資金結(jié)構(gòu)關(guān)系、生產(chǎn)經(jīng)營預算、財務(wù)預算與資金結(jié)構(gòu)關(guān)系、對外投資預算與資金結(jié)構(gòu)關(guān)系等一系列關(guān)系。注重資產(chǎn)的可流動性，在短期內(nèi)變現(xiàn)能力較強。如果預計投資效益好 ,且房地產(chǎn)行業(yè)或產(chǎn)品處于上升時期 ,應適當提高負債比率 ,擴大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 ,利用財務(wù)杠桿利益 ;反之 ,如果預計生產(chǎn)經(jīng)營及效益將要下滑 ,應適當減少負債 ,縮減開發(fā)規(guī)模 ,防止財務(wù)杠桿風險。在項目組合上，注意房地產(chǎn)項目與其它項目之間的關(guān)聯(lián)性，通過知識共享降低開發(fā)成本，通過項目之間的銜接降低交易費用，扶持具有持續(xù)現(xiàn)金流收益項目。通過強勢品牌建設(shè)與人才經(jīng)營戰(zhàn)略，提煉房地產(chǎn)開發(fā)知識，積極追求品牌輸出，通過無形資產(chǎn)經(jīng)營獲取更多現(xiàn)金收

10、入，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式的根本轉(zhuǎn)變。我們分析一個注重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的典型案例：1999年楊卓舒創(chuàng)辦北京卓達集團。該集團把改造沙荒地和開發(fā)建設(shè)結(jié)合起來，在北京昌平區(qū)西南3萬畝荒灘地上，開發(fā)建設(shè)計劃總投資60億元，規(guī)劃容納20所高校30萬學生的北京卓達大學城。北京卓達大學城項目既是一項環(huán)保工程，又是一項科教興國工程。卓達大學城具有九大功能：1、教育資源配置最為集中的教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)；2、依托中國"硅谷"中關(guān)村后花園的地理優(yōu)勢，建設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；3、京華學者之家；4、國際學術(shù)會議交流中心；5、北京著名景點；6、大型商貿(mào)交易中心（大學城每年舉辦各種商品交易會，學生可以在各種交易會中獲

11、得更多的社會實踐機會，實現(xiàn)與社會最大程度的結(jié)合）；7、體育藝術(shù)中心（大學城可以舉辦國際性體育比賽和大型音樂舞蹈戲劇表演，大學城將有自己的藝術(shù)團體）；8、世界文化藝術(shù)的長廊（大學城人文景觀設(shè)計將依照中西文明史為對社會歷史進步作出突出貢獻的人物塑像）；9、高尚住宅社區(qū)（由于眾多名家學者的入住，這里將成為北京第一高尚住宅社區(qū)，與這些名流學者毗鄰而住，將成為一種身份的標志）。整個大學城建設(shè)周期需要6年，這個項目的九大功能也就是房地產(chǎn)學院學生的知識模塊組合，這個項目提供了房地產(chǎn)全程教學實驗基地。該項目重點突出教育文化產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的銜接。在京郊延慶，卓達集團按照56個民族在祖國版圖上的位置，開發(fā)建設(shè)促進

12、民族經(jīng)濟發(fā)展和文化交流的中華民族大團結(jié)村項目。在幾萬畝沙荒地上，儲存龍慶峽白河堡每年為了防洪不得不白白放走的幾百萬立米水營造江南水鄉(xiāng)。這里將有56個民族文化博覽園、56個民族風俗展示區(qū)，這里將成為少數(shù)民族地區(qū)駐京辦事處的集中地區(qū)，便于56個民族經(jīng)濟文化的交流與融合。旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。開發(fā)戰(zhàn)略分析：卓達集團充分了考慮了北京未來十年的交通發(fā)展趨勢，例如北京市區(qū)到昌平的輕軌鐵路已經(jīng)開通；充分分析了北京高校擴招的大趨勢，善于把握教育文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有效嫁接，根據(jù)價值鏈理論，制定了知識經(jīng)濟驅(qū)動戰(zhàn)略。從項目現(xiàn)金流分析：由于地價便宜，整個大學城實行了大配套，降低單個項目開發(fā)成本。從卓達集團的

13、整體形象宣傳和相關(guān)投資項目分析，該集團善于依托自身品牌廣泛進行招商，善于整合社會資源，對于無形資產(chǎn)運營比較熟練，降低了自身財務(wù)風險。由于大量物業(yè)用于出租和服務(wù)，具備經(jīng)常性穩(wěn)定現(xiàn)金收益。旅游項目的特點是現(xiàn)金收入較多，由于旅游季節(jié)因素，現(xiàn)金收入具有波動性。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的研究1.房地產(chǎn)項目融資組合的設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的要求。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資本市場，結(jié)合該項目建設(shè)資金運行，房地產(chǎn)項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇：負債融資。尋求金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行貸款。項目產(chǎn)權(quán)融資。將房地產(chǎn)項目進行分解，對有營運能力和充足凈現(xiàn)金流量的項

14、目的產(chǎn)權(quán)進行交易和配置，通過該部分房權(quán)嫁接進行融資。租賃融資。對房地產(chǎn)項目的設(shè)備與裝置，以國內(nèi)和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取并盡早投入營運。項目融資。對于房地產(chǎn)項目中充足凈現(xiàn)金流量的資產(chǎn)，構(gòu)成一個資產(chǎn)池，采用資產(chǎn)證券化進行融資。無形資產(chǎn)融資。通過輸出企業(yè)的品牌、成功項目的知識產(chǎn)權(quán)進行融資的方式，無形資產(chǎn)可以作為股本與接受方聯(lián)合經(jīng)營房地產(chǎn)項目，也可以通過品牌與知識輸出獲取利潤，實現(xiàn)融資目的。這種融資方式對于擁有著名房地產(chǎn)品牌的公司適用，普通房地產(chǎn)公司不具備這種融資條件。管理人才融資。通過輸出管理，并通過管理者持股進行房地產(chǎn)開發(fā)，同樣實現(xiàn)融資目的。例如深圳的張一平所創(chuàng)辦的愛地時代，就實現(xiàn)

15、了運營商目標，通過輸出管理與缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的外地房地產(chǎn)公司合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。我們設(shè)定北京密云房地產(chǎn)限度融資方式的比重及組合方式如下：表1融資方式比重與方案組合表 籌資方案籌資方式 負債融資 15 20 30 30 產(chǎn)權(quán)融資 30 30 20 15 租賃融資 25 30 30 25 項目融資 30 20 20 30 我們從安全性、經(jīng)濟性、可行性等三個方面進行分析。我們認為方案綜合評定最高，就是房地產(chǎn)貸款占30%，產(chǎn)權(quán)融資占有20%，租賃融資30%，項目融資20%。2.房地產(chǎn)企業(yè)滿意籌資模型研究 真正的最優(yōu)化只是理論推測，在房地產(chǎn)企業(yè)實際融資過程中可以采用滿意籌資的原則。滿意籌資的基本涵義就

16、是在現(xiàn)實條件下，根據(jù)決策目標的要求，從優(yōu)劣互見、旗鼓相當?shù)牟煌A測方案中，選出滿意的或是提高企業(yè)價值或是降低企業(yè)資本成本的資本結(jié)構(gòu)方案。3.民營房地產(chǎn)企業(yè)香港H股上市籌資建議民營地產(chǎn)企業(yè)以知名項目為依托，在香港集資上市，近期香港市場歡迎艱苦創(chuàng)業(yè)的民營地產(chǎn)企業(yè)在香港上市，通過大項目開發(fā)整合社會資源進入主流地產(chǎn)商行列。 建議香港上市前完成如下準備工作 ：1. 在香港注冊企業(yè)，將現(xiàn)有資產(chǎn)有選擇注入到香港公司中。2. 除了提交過去的業(yè)績資料，還要制定2-8年清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，包括公司治理機制、房地產(chǎn)開發(fā)模式，企業(yè)人才與資本經(jīng)營策略。3. 產(chǎn)權(quán)清晰，管理層結(jié)構(gòu)合理，運作規(guī)范，帳目明晰。4. 重視資產(chǎn)評估和

17、權(quán)益保障。四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方法創(chuàng)新運用1. 深圳房地產(chǎn)證券化運用由于美國住房抵押貸款證券化（）取得巨大成功，通過實行，美國銀行利率降低，收益率達到以上，比美國國債好，吸引保險公司大規(guī)模投資，住房抵押貸款證券化為美國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展立下汗馬功勞。中國證監(jiān)會顧問梁定幫先生提出在中國應該積極發(fā)展資產(chǎn)證券化，他說：美國、澳大利亞的地產(chǎn)按揭期限較長，利率穩(wěn)定。即使是丹麥、荷蘭等國，地產(chǎn)融資都是通過證券化作的，而且它的按揭證券都是在交易所里掛牌交易的，證券成為保險和退休基金的主要投資工具。深圳發(fā)展房地產(chǎn)證券化，優(yōu)點如下：（）降低房地產(chǎn)公司資產(chǎn)成本。（）改善房地產(chǎn)公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加現(xiàn)金流量。（）有利于資

18、產(chǎn)負債管理。（）優(yōu)化財務(wù)狀況。由于資產(chǎn)在證券化以后是以很高的信用級別出售的，所以成本很低。深圳中港城運用資產(chǎn)證券化概念，將商鋪投資品種進行革新，把商場劃分不同產(chǎn)權(quán)單位，投資者擁有獨立產(chǎn)權(quán)，聘請商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營，創(chuàng)造了深圳鋪位銷售的奇跡。2. 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化應用案例2002年下半年，新修訂的企業(yè)債券管理條例將過去容易導致腐敗的審批制改為審核制，企業(yè)發(fā)行債券和利率進一步市場化，明確規(guī)定企業(yè)債券信用等級的差異對債務(wù)利率的影響。根據(jù)新條例，深圳房地產(chǎn)企業(yè)資信較好，項目回報比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)可以積極申請發(fā)行五年債券，甚至更長期的債券。采用信托方式進行項目融資在深圳已經(jīng)有比較成功的案例，例如深圳國

19、投為香蜜湖·水榭花都房地產(chǎn)項目信托融資就是非常成功的案例。公司情況：深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家中港合資的房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，成立于1998年11月，注冊資本為人民幣5000萬元，開發(fā)范圍是從事限定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。該公司第一大股東深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由深圳國際信托投資有限責任公司投資控股。深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得位于深圳市福田區(qū)香蜜湖片區(qū)地塊編號為B303-0037、占地面積為164,764.20平方米土地的使用權(quán)，并依法在該土地使用權(quán)內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。項目總體情況該項目位于深圳市福田區(qū)香蜜湖畔，項目地塊東起香梅路，南臨紅荔西路，西依香蜜湖旅游區(qū)，北與

20、深圳市最大的平價購物中心-山姆會員店為鄰。項目總用地面積為164,764.2平方米，總建筑面積達229,300平方米，容積率為1.4。該項目獨特優(yōu)勢為地理位置優(yōu)越，配套服務(wù)交通便利，同時具有如下優(yōu)勢：（1）生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢：該項目西鄰香蜜湖和觀光植物園，處于深圳的綠肺之中，足不出戶便可飽覽香蜜湖風光，盡享陽光、空氣、湖水之美，符合現(xiàn)代人生態(tài)住宅的理念。（2）大規(guī)模低密度優(yōu)勢本項目占地164,764.2平方米，在香蜜湖片區(qū)屬大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，而且容積率僅為1.4，在深圳市房地產(chǎn)市場非常罕見。周邊自然環(huán)境優(yōu)美空曠，具有無法比擬的大規(guī)模低密度優(yōu)勢。該項目主要風險為市場風險，深圳市的房地產(chǎn)業(yè)處于逐步

21、規(guī)范和成熟過渡時期，購買行為既受國內(nèi)外經(jīng)濟大環(huán)境和消費者購買力的影響，也受項目位置、設(shè)計、價格、服務(wù)等諸多因素的影響，市場競爭日益激烈。而且深圳市前幾年房地產(chǎn)投資增長幅度過快，造成一些樓宇空置，特別是豪宅供應量偏大，這對正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目形成一定的市場壓力。該項目集合資金信托規(guī)模為人民幣2.5億元，推介信托合同總份額：200份，單個信托合同標的金額：最低金額人民幣貳拾萬元整。本信托財產(chǎn)用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香蜜湖·水榭花都項目發(fā)放貸款，貸款條件如下：（1）貸款期限貸款期限為二年，具體起止時間以受托人與深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的貸款合同的規(guī)定為準。（2）貸款利率貸款利

22、率為中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定進行調(diào)整。目前，同期貸款年利率為5.49%。（3）貸款本金償還貸款本金按受托人與深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的貸款合同的約定，于貸款到期日一次償還。（4）貸款利息支付貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個月的第20日支付貸款利息。（5）貸款擔保本貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行保證擔保，由深圳國際信托投資有限責任公司提供反擔保。五、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策與資金回收研究房地產(chǎn)企業(yè)過分注重融資，由于企業(yè)價值觀的偏差，管理水平的低下，無視企業(yè)投資的重要性，這是我國企業(yè)改革的一個最大誤區(qū)。突出表現(xiàn)在上市公司業(yè)績在融資成功后明

23、顯下滑，一些房地產(chǎn)企業(yè)對消費者進行金融欺詐。事實上，除了負債所產(chǎn)生的抵稅收益之外，融資決策不會對企業(yè)價值產(chǎn)生直接的影響，而是通過投資決策等影響到企業(yè)價值。房地產(chǎn)公司的贏利模式，近年來正在發(fā)生變化，萬科與金地的利潤回報在下降，不同階段由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期影響產(chǎn)生波動。深圳愛地時代地產(chǎn)顧問公司董事長張一平先生一針見血地指出，如何具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，是所有房地產(chǎn)企業(yè)在新世紀必須面對的難題。房地產(chǎn)項目投資決策直接影響企業(yè)價值，大型項目投資決策失誤，可能導致企業(yè)破產(chǎn)，例如海南房地產(chǎn)熱時候，很多公司投資房地產(chǎn)項目，根本不進行市場分析，采用投機與僥幸心理進行投資決策，導致大量房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。根據(jù)深圳特區(qū)

24、與其它地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，筆者提出通過房地產(chǎn)投資決策實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的方法：以不超過資本限額為原則，對于單個項目，投資凈現(xiàn)值較大的項目。自有資金實力不夠，不要上馬資金用量較大房地產(chǎn)項目。重視財務(wù)凈現(xiàn)值法應用，通過嚴謹?shù)目尚行匝芯颗c分析，對企業(yè)現(xiàn)金流量進行科學預測，選擇凈現(xiàn)值之和最大的一組項目進行投資。投資決策的正確性來源于準確的市場定位和自身實力的動態(tài)綜合評估，因此關(guān)注戰(zhàn)略選擇價值就是一個關(guān)鍵，當今房地產(chǎn)企業(yè)的競爭不僅是項目運作層面的競爭，更是戰(zhàn)略層面的競爭。在戰(zhàn)略選擇當中，最重要的當屬選擇擴張和選擇放棄。4. 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展大連萬達集團2000年調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，放棄非

25、地產(chǎn)項目，以住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過商業(yè)物業(yè)收租產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。大連萬達房地產(chǎn)股份公司要在全國建設(shè)十個大型城市購物廣場，如果每建成一個購物廣場，營業(yè)后，每年的租金收入2000-3000萬元，形成的固定資產(chǎn)近數(shù)億元，每年僅租金部分的收入將直接增加數(shù)億元，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模將迅速擴大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，融資能力也極大增強。作出正確的投資決策后在資金回收方便要認真分析，下面提出一些實際的方法：1. 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的特殊性及增加現(xiàn)金流方法 由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認具有特殊性。具體反映在商品是分期付款形式較多，存在一定風險，例如客戶在按揭貸款中無力支付月供

26、就會產(chǎn)生違約現(xiàn)象。此外，對于出租物業(yè)，租金是回收資金的主要方式。房地產(chǎn)公司增加現(xiàn)金流有很多方式：()在出租比較容易，出租價格較高地段的住宅和寫字樓項目，經(jīng)濟實力較強的發(fā)展商往往保留若干物業(yè)，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。()集團公司在投資中注重商業(yè)零售投資項目與住宅項目的組合，由于商業(yè)零售企業(yè)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以起到資金調(diào)劑作用，同時有利于開展物業(yè)增值服務(wù)，改變房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)贏利模式。()注重全程營銷，在不違反法律前提下，對房地產(chǎn)預售方式上進行創(chuàng)新。2. 房地產(chǎn)預售的創(chuàng)新方法在大型住宅物業(yè)中，前期規(guī)劃階段，進行充分的商業(yè)調(diào)研，在滿足大型知名商業(yè)企業(yè)零售市場基本要求的前提下，通過與知名商業(yè)企業(yè)合作，

27、造成住宅區(qū)商鋪旺銷之勢，并提升物業(yè)的整體價值。對物業(yè)質(zhì)量與銷售承諾投保，增強客戶信心。采取客戶營銷方式，通過以文化為橋梁的客戶營銷活動，發(fā)動老業(yè)主推薦新客戶，在開盤期形成旺銷事態(tài)。房地產(chǎn)預售價格非常重要，一般要為客戶留出元升值空間，在利益分配上力求客戶與發(fā)展商雙贏。3. 房地產(chǎn)包銷的方案設(shè)計為了加速大型物業(yè)銷售，可以通過招標方式，選擇不同特點的中介代理公司包銷不同的物業(yè)。房地產(chǎn)公司加速資金回籠，但是讓利給中介代理商。包銷主體雙方根據(jù)各自的財務(wù)活動現(xiàn)狀及發(fā)展資金營運計劃，必須對付款方式這一關(guān)鍵性財務(wù)問題進行慎重的分析，根據(jù)項目開發(fā)進度確定適當?shù)母犊畋壤?。六、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)金管理服務(wù)（簡稱C

28、MS）是西方投資銀行為客戶提供的一種創(chuàng)新金融服務(wù)，是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要方式。在房地產(chǎn)企業(yè)進行現(xiàn)金管理服務(wù)，可以采取如下運作手法：1. 制定企業(yè)信用體系規(guī)劃，遵守信用規(guī)定。2. 資產(chǎn)管理顧問或企業(yè)內(nèi)部財務(wù)專家對企業(yè)有關(guān)的財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析和預測，利用計算機建立有關(guān)數(shù)學模型，確定企業(yè)日常經(jīng)營活動中應保留的最佳現(xiàn)金流量。3. 制定有關(guān)先進收支計劃，對企業(yè)財務(wù)收支實行動態(tài)管理，通過收帳業(yè)務(wù)早收遲付、減少短期債務(wù)等手段，盡量增加企業(yè)閑置資金。4. 在企業(yè)經(jīng)營項目中，考慮現(xiàn)金收益與遠期收益的互補性，例如房地產(chǎn)公司利用商業(yè)鋪位或零售商場經(jīng)營可以取得較大現(xiàn)金收入，與房地產(chǎn)出租長線業(yè)務(wù)形成互補。5. 在上述基

29、礎(chǔ)上，資產(chǎn)管理顧問為企業(yè)建立一種最佳現(xiàn)金流動性組合，該流動性組合能在保證房地產(chǎn)企業(yè)需要資金前立即將組合中的資產(chǎn)變現(xiàn)，并使組合在風險一定條件下實現(xiàn)收益最大化。6. 在進行實際的投資組合前，資產(chǎn)管理顧問應該為企業(yè)制定先進組合管理的指標：例如證券、國債、外匯投資組合投資比例。利用CMS方式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)客戶現(xiàn)金流的可預測性，選擇流動性、收益率、期限最優(yōu)組合的金融工具，建立風險一定、收益最大化的投資組合。這種方式既為房地產(chǎn)企業(yè)提供了額外生財之道，又為投資銀行增加了新的收入來源，在發(fā)達國家已經(jīng)得到廣泛應用，成為資產(chǎn)管理的主要方式。七、房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)誠信是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根基，一旦房地產(chǎn)企業(yè)誠信根基動搖，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會被消費者拋棄，例如深圳萬科企業(yè)從金色家園等事件中就得到了深刻的教訓，任何知名企業(yè)都不能無視消費者意見，更不能欺騙消費者，任何職業(yè)經(jīng)理人都不能偏離客戶滿意的經(jīng)營軌道。1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人才的遴選與創(chuàng)新 由于財務(wù)工作的嚴肅性，遴選財務(wù)人才，不光要考慮其專業(yè)知識，對于職業(yè)道德的要求更高。建議設(shè)立房地產(chǎn)精算師職位，對項目的風險與回報進行精確計算，要求精算師具有豐富的財務(wù)知識、數(shù)學知識和知識。2企業(yè)核心價值觀對信用體系建設(shè)的導向作用“得道