房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理

1、財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理我認(rèn)為“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”對(duì)于完成項(xiàng)目目標(biāo)要比“項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理”更加主動(dòng)，范圍更廣，管理力度更大。所以用“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”為題更能反映財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的作用。傳統(tǒng)上，衡量項(xiàng)目是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時(shí)、不超預(yù)算和準(zhǔn)確”。新的標(biāo)準(zhǔn)除了這些，還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。 財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤(rùn)最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤(rùn)最大化”，換句話說(shuō)就是讓股東或投資者收益最大化。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶滿意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。所以我理解財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過(guò)在

2、實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來(lái)達(dá)到股東或投資者收益最大化目標(biāo)的管理過(guò)程。 每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無(wú)二的、屬于一次性的任務(wù)，即每個(gè)項(xiàng)目有其獨(dú)特性。但也有其共性，共性就是都要經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)銷售一系列的階段。一、 項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)的管理工作：項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能：序號(hào)項(xiàng)目各階段名稱對(duì)應(yīng)的管理工作標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)必備資料1.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段,項(xiàng)目可行性分析對(duì)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算（核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率及銷售凈利

3、率）投入少、回報(bào)高、見(jiàn)效快(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、估算成本，項(xiàng)目銷售計(jì)劃，合作方承諾等1.2項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)準(zhǔn)備將項(xiàng)目可行性分析階段成果形成文字形式：項(xiàng)目的成本測(cè)算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率25%銷售凈利率9%1.3項(xiàng)目土地合同談判、簽訂有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定項(xiàng)目公司注冊(cè)資金及股東單位、出資比例。風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)2.1項(xiàng)目計(jì)劃，設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃等資料編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目投資回報(bào)，利潤(rùn)、費(fèi)用指標(biāo)(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)按開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃編制的固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃、人員配置計(jì)劃、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃2.2目標(biāo)成本

4、確定會(huì)同成本管理部編制目標(biāo)成本可控，符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確定，項(xiàng)目施工圖完成3.1項(xiàng)目執(zhí)行與控制，項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂施工、甲供材料合同施工、甲供材料合同的審核在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，付款條款合理目標(biāo)成本目標(biāo)成本確定3.2項(xiàng)目施工，合同款及進(jìn)度款的支付合同款及進(jìn)度款支付的審核按合同付款對(duì)應(yīng)的合同對(duì)應(yīng)的合同已簽訂3.3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況每月會(huì)同成本管理部編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，分析成本變動(dòng)原因與目標(biāo)成本比較(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)目標(biāo)成本確定3.4項(xiàng)目前期銷售推廣營(yíng)銷合同及付款的審核在計(jì)劃范圍內(nèi)營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃確定3.5項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)售財(cái)務(wù)前臺(tái)收取房款，換退房審核，應(yīng)收帳款管理，銷售合同

5、抽查等應(yīng)收帳款最少化(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)預(yù)售許可證3.6項(xiàng)目綜合變動(dòng)情況分析分析項(xiàng)目各變動(dòng)因素對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃比較(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)以上資料確定4.1項(xiàng)目收尾，項(xiàng)目入住房款補(bǔ)差的審核，入住前臺(tái)收款安排等工作與預(yù)測(cè)面積比較(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)測(cè)繪報(bào)告4.2項(xiàng)目竣工結(jié)算會(huì)同各部門召開(kāi)項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)4.3項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì)協(xié)助總部審計(jì)室完成項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì)內(nèi)部收益率25%銷售凈利率9%(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)項(xiàng)目竣工結(jié)算 二、 財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用：從上表財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作中無(wú)法清晰地看出財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用。事實(shí)上，財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的確是起

6、到了舉足輕重的作用。下面我用幾個(gè)例子進(jìn)行說(shuō)明。例1、 項(xiàng)目可行性分析： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去)通過(guò)測(cè)算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。例2、 合同款支付的審核：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)這里要提醒我們注意的是在開(kāi)工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本的角度出發(fā)。例3、 動(dòng)態(tài)成本測(cè)算分析：經(jīng)測(cè)算？月？日稿的？成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)的？元/上升了？元/，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了？元/。由于成本上升項(xiàng)目利潤(rùn)減少？萬(wàn)，稅后利潤(rùn)減少？萬(wàn)，單位凈利減少？元/，凈利率下降？%，售價(jià)增加？元/才能達(dá)到先前凈利率？%的要求；2003年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤(rùn)？萬(wàn)，由于成本上升，影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃？

7、萬(wàn)。經(jīng)分析，了解到成本上升是因?yàn)椋海?；？。最終？月？日的成本會(huì)議上一期成本定在？元/，調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？，?cái)務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則，？。例4、 綜合情況分析：？月中旬？部反饋?lái)攲臃啃图咏ㄩw樓可能出現(xiàn)？等的問(wèn)題，通過(guò)會(huì)議討論后，定下來(lái)？。財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目綜合情況變動(dòng)分析中將上述決策的過(guò)程記錄了下來(lái)，在以后面臨同樣決策時(shí)就有了依據(jù)。 下面探討的是上述例子財(cái)務(wù)部項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況分析中資料的來(lái)源。記錄分析項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況的基礎(chǔ)就是與項(xiàng)目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通無(wú)限，快樂(lè)無(wú)限”，用它來(lái)形容財(cái)務(wù)部的溝通最恰當(dāng)不過(guò)了。三、 項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：1、 項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程： 從上圖可知施工階段的付款流程很簡(jiǎn)單。但是當(dāng)施工單位提請(qǐng)支付進(jìn)度款時(shí)，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題各個(gè)部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去)2、 項(xiàng)目銷售過(guò)程信息的溝通：下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：提供水單詢問(wèn)是否到帳已支付提供水單到帳，開(kāi)具發(fā)票銀行財(cái)務(wù)部催繳業(yè)務(wù)員客戶收款憑證客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付