天津奧城市場研究報告

1、天津奧城市場研究結(jié)論天津奧城市場研究結(jié)論聯(lián)恒市場研究有限公司聯(lián)恒市場研究有限公司 2003年年11月月 PAGE 1目錄目錄項目背景2研究目的3研究方案簡介4主要研究發(fā)現(xiàn)5家用住宅5商業(yè)中心19PAGE 2v天津融創(chuàng)奧城投資有限公司計劃在比鄰?qiáng)W運分會場（東臨凌賓路、西臨水上西路、南臨凌西道、北臨濱水西道）的區(qū)域，開發(fā)一個集商業(yè)、娛樂、住宅、辦公為一體的大型綜合房產(chǎn)項目。v房產(chǎn)開發(fā)商在項目建設(shè)過程中，認(rèn)為有必要針對消費者進(jìn)行一次專業(yè)的市場研究，故邀請聯(lián)恒市場研究有限公司參與此次合作。 項目背景項目背景PAGE 3商業(yè)中心：1.了解消費者的商業(yè)購物習(xí)慣；2.了解該區(qū)域所能輻射的商圈；3.了解對消費

2、者具有吸引力的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營模式。 家用住宅：1.深入了解目標(biāo)消費者對該區(qū)域房產(chǎn)的購買態(tài)度；2.新房產(chǎn)溝通的概念測試；3.了解消費者對于房產(chǎn)開發(fā)的心理需求。 研究目的研究目的PAGE 4研究方案簡介研究方案簡介商業(yè)中心：定性研究座談會8組，包括：核心商圈消費者4組（核心商圈的定義為以該開發(fā)項目為中心的1公里范圍內(nèi)商圈）次要商圈消費者4組（次要商圈的定義為以該開發(fā)項目為中心的1公里以外，2公里以內(nèi)的商圈）定量電話訪問500樣本，在以該開發(fā)項目為中心的2公里商圈范圍內(nèi)進(jìn)行居民電話隨機(jī)抽樣訪問家用住宅：定性研究深度訪談16組被訪者家庭年收入30萬人民幣以上；PAGE 5主要研究結(jié)果家用住宅PAGE

3、6研究發(fā)現(xiàn)影響被訪者選擇房產(chǎn)的主要因素研究發(fā)現(xiàn)影響被訪者選擇房產(chǎn)的主要因素環(huán)境綠化多、鬧中取環(huán)境綠化多、鬧中取靜的小區(qū)環(huán)境靜的小區(qū)環(huán)境/ /居住居住人群構(gòu)成的人文環(huán)境人群構(gòu)成的人文環(huán)境房型面積小戶型房型一房型面積小戶型房型一次性資金投入少，租用次性資金投入少，租用靈活被投資者看好；靈活被投資者看好；200200平米以上的房型，被認(rèn)平米以上的房型，被認(rèn)為具有彰顯成功的特征。為具有彰顯成功的特征。物業(yè)管理物業(yè)管理的先進(jìn)科技（智的先進(jìn)科技（智能化）為房產(chǎn)增能化）為房產(chǎn)增值值配套設(shè)施周邊商業(yè)配套設(shè)施周邊商業(yè)網(wǎng)點的興建，健身網(wǎng)點的興建，健身娛樂設(shè)施的齊全，娛樂設(shè)施的齊全，可為房產(chǎn)加分可為房產(chǎn)加分重要程度

4、高重要程度高重要程度低重要程度低地段成為首要因素，地段成為首要因素，包括離市中心近包括離市中心近/ /交交通便利通便利/ /周圍社區(qū)住周圍社區(qū)住宅的檔次等宅的檔次等在未提示情況下，被訪者主動提及的“選擇房產(chǎn)時主要考慮的因素”：PAGE 7研究結(jié)論奧城高檔住宅地理位置是競爭優(yōu)勢研究結(jié)論奧城高檔住宅地理位置是競爭優(yōu)勢v地段：地段：v“奧城住宅奧城住宅”離市中心不算遠(yuǎn)，天津市的高檔社區(qū)，離市中心不算遠(yuǎn)，天津市的高檔社區(qū)，比較安比較安 靜，適于居?。皇窃谔旖虬l(fā)展規(guī)劃中的區(qū)域，增值靜，適于居??；是在天津發(fā)展規(guī)劃中的區(qū)域，增值空間空間大。大。v環(huán)境：環(huán)境：v “ “奧城住宅奧城住宅”處在天津市的上風(fēng)口，無

5、工業(yè)污染；處在天津市的上風(fēng)口，無工業(yè)污染；v “ “奧城住宅奧城住宅”緊鄰水上公園，綠化環(huán)境好；緊鄰水上公園，綠化環(huán)境好；v “ “奧城住宅奧城住宅”周圍的人文環(huán)境好；（周邊主體居住周圍的人文環(huán)境好；（周邊主體居住人群為政人群為政府官員、學(xué)者教授、企業(yè)白領(lǐng)，都是高素府官員、學(xué)者教授、企業(yè)白領(lǐng)，都是高素質(zhì)、高收入，質(zhì)、高收入，符合中國符合中國“擇鄰而居擇鄰而居”的傳統(tǒng)。）的傳統(tǒng)。）v交通：交通：v體北附近的公交車很多，交通很便利（被訪者基本體北附近的公交車很多，交通很便利（被訪者基本都有私都有私 家車）。家車）。PAGE 8研究發(fā)現(xiàn)被訪者心目中理想的家用住宅研究發(fā)現(xiàn)被訪者心目中理想的家用住宅河西

6、區(qū)河西區(qū)/ /南開區(qū)南開區(qū)/ /和和平區(qū)平區(qū)別墅別墅 客廳足夠大（客廳足夠大（100100平米以上）足夠高平米以上）足夠高度的空間度的空間特別布置的書房特別布置的書房/ /收藏室收藏室門口沒有特別設(shè)置門口沒有特別設(shè)置與普通家庭無差異與普通家庭無差異不顯山露水，內(nèi)斂不張揚的個性“住宅寬敞，心胸也寬廣”/“沒有壓迫感”終極置業(yè)公認(rèn)的高檔住宅區(qū)域體現(xiàn)文化品位被訪者潛意識中的理想住宅就是被訪者潛意識中的理想住宅就是別墅形象。別墅形象。PAGE 9研究結(jié)論高層住宅的形象是主要銷售障礙研究結(jié)論高層住宅的形象是主要銷售障礙大部分天津被訪者對高層住宅表示拒絕，原因：大部分天津被訪者對高層住宅表示拒絕，原因：1

7、 1）受）受7676年地震影響，年地震影響，4040歲以上被訪者不愿意接受高層住宅概念，歲以上被訪者不愿意接受高層住宅概念，認(rèn)為缺乏安全感認(rèn)為缺乏安全感“不安全，地震時沒有逃生的出路不安全，地震時沒有逃生的出路”2 2）受傳統(tǒng)思想影響，喜歡直接感受）受傳統(tǒng)思想影響，喜歡直接感受“地氣地氣”,”,”腳踏實地腳踏實地“；“上下樓等電梯，感覺受管制，有約束感上下樓等電梯，感覺受管制，有約束感”“人經(jīng)常需要和土地接觸人經(jīng)常需要和土地接觸長時間感受不到地氣，要得病長時間感受不到地氣，要得病的。的。”3 3）不少被訪者追求安逸的生活，別墅成為奮斗的目標(biāo)；而天津）不少被訪者追求安逸的生活，別墅成為奮斗的目標(biāo)

8、；而天津市郊的別墅價格不高，直接與市郊的別墅價格不高，直接與“奧城高檔住宅奧城高檔住宅”競爭同一類客戶；競爭同一類客戶；4 4）被訪者對于目前天津的高層住宅的物業(yè)管理缺乏信心）被訪者對于目前天津的高層住宅的物業(yè)管理缺乏信心“居住人多，生活空間狹小居住人多，生活空間狹小”“水箱供水，不干凈，水質(zhì)很差水箱供水，不干凈，水質(zhì)很差”PAGE 10研究結(jié)論高層住宅的形象是主要銷售障礙研究結(jié)論高層住宅的形象是主要銷售障礙 10高層住宅難以滿足被訪者彰顯成功的需求高層住宅難以滿足被訪者彰顯成功的需求部分被訪者稱，對成功的評價并不局限于物質(zhì)表象，更注重的部分被訪者稱，對成功的評價并不局限于物質(zhì)表象，更注重的是

9、心理層面上的滿足感是心理層面上的滿足感積極開拓，不斷發(fā)展積極開拓，不斷發(fā)展深厚的文化底蘊深厚的文化底蘊家庭和睦家庭和睦受到廣泛認(rèn)同受到廣泛認(rèn)同(目前天津?qū)Ω邔幼≌恼J(rèn)同度不高。目前天津?qū)Ω邔幼≌恼J(rèn)同度不高。)受片面的傳統(tǒng)文化影響，認(rèn)為成功與別墅密切相關(guān)的觀念根深受片面的傳統(tǒng)文化影響，認(rèn)為成功與別墅密切相關(guān)的觀念根深蒂固；蒂固；目前天津高層住宅配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)的滯后，使被訪者對頂目前天津高層住宅配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)的滯后，使被訪者對頂級高層住宅認(rèn)知模糊。級高層住宅認(rèn)知模糊。現(xiàn)有的高層住宅不符合被訪者心目中對成功的詮釋現(xiàn)有的高層住宅不符合被訪者心目中對成功的詮釋PAGE 11研究發(fā)現(xiàn)都市魅力與城

10、市高層相關(guān)性強(qiáng)研究發(fā)現(xiàn)都市魅力與城市高層相關(guān)性強(qiáng)都市魅力霓紅燈閃爍的不夜城浪漫的夜生活娛樂、購物設(shè)施高樓、汽車動感/現(xiàn)代的生活節(jié)奏繁忙的生活節(jié)奏建筑要考慮傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，是經(jīng)典的設(shè)計；城市的標(biāo)志性建筑；現(xiàn)代的繁華新都市，緊臨商業(yè)區(qū)。具有都市魅力的住宅PAGE 12研究發(fā)現(xiàn)高層住宅研究發(fā)現(xiàn)高層住宅&別墅住宅的心理差異別墅住宅的心理差異城市高層“站得高，看得遠(yuǎn)，視野開闊，心情也會順暢”“高瞻遠(yuǎn)矚，高人一等的尊貴感。”“有駕馭感/掌控感。”市郊別墅“屬于自己的獨立空間/私密性強(qiáng)”“腳踏實地”/“下結(jié)地氣，上收空氣，有天地靈氣?！薄白杂勺栽凇薄坝崎e生活，徹底放松?！睆母咛幐╊膹母咛幐╊?/p>

11、“尊貴感尊貴感”、“優(yōu)越感優(yōu)越感”成為高層住成為高層住宅不可被取代的特性與優(yōu)勢，提升產(chǎn)品的價值感宅不可被取代的特性與優(yōu)勢，提升產(chǎn)品的價值感.PAGE 13研究發(fā)現(xiàn)高層住宅研究發(fā)現(xiàn)高層住宅&別墅住宅的使用者形象別墅住宅的使用者形象城市高層城市高層“30-40“30-40歲歲”“中上層次的，最起碼是白領(lǐng)、中上層次的，最起碼是白領(lǐng)、部門經(jīng)理部門經(jīng)理“現(xiàn)代、開放、前衛(wèi)現(xiàn)代、開放、前衛(wèi)”“野心勃勃，占有欲強(qiáng)、有進(jìn)取野心勃勃，占有欲強(qiáng)、有進(jìn)取心心”“生活節(jié)奏快生活節(jié)奏快”“朋友更多朋友更多”市郊別墅市郊別墅“年紀(jì)大一些，年紀(jì)大一些，40/5040/50歲以上歲以上”“高層次的，教授、私企老板高層次

12、的，教授、私企老板”“不喜歡被外界打擾、愛安靜不喜歡被外界打擾、愛安靜”“重視空氣、環(huán)境，回歸自然重視空氣、環(huán)境，回歸自然”“平和、與世無爭、性情淡泊平和、與世無爭、性情淡泊”“生活節(jié)奏慢生活節(jié)奏慢”“保守、傳統(tǒng)、知足保守、傳統(tǒng)、知足”與時代脈搏貼近，不安于現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)與時代脈搏貼近，不安于現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況，是為將來積極打拼、如日中狀況，是為將來積極打拼、如日中天的一群，說服購買的能力最強(qiáng)天的一群，說服購買的能力最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)富裕，積累儲蓄多，滿足于現(xiàn)經(jīng)濟(jì)富裕，積累儲蓄多，滿足于現(xiàn)狀，對新產(chǎn)品感興趣程度低，耐用狀，對新產(chǎn)品感興趣程度低，耐用品購買可能性低品購買可能性低PAGE 14研究發(fā)現(xiàn)城市住宅與奧運主題

13、的聯(lián)接研究發(fā)現(xiàn)城市住宅與奧運主題的聯(lián)接 優(yōu)勢未能體現(xiàn)優(yōu)勢未能體現(xiàn)所有被訪者都知道天津?qū)⒃O(shè)“奧運分會場”，但奧運經(jīng)濟(jì)和他們的自身利益卻顯得比較遙遠(yuǎn)；被訪者普遍認(rèn)為，“奧運在天津只是一個分會場，而且就是那幾天，（奧運會）過了也就過了，和房產(chǎn)沒什么關(guān)系?！鄙钤L過程中，主持人提出“唯一”與奧運配套的城市住宅，“足不出戶，俯瞰奧運”等概念，對于部分被訪者，確實有一定的尊貴感；他們認(rèn)為：“緊挨著奧運館，政府在規(guī)劃時，一定會考慮周邊環(huán)境另外，在我家里就可以看到奧運比賽，和朋友說起來是很有面子的?！蔽覀冋J(rèn)為，伴隨奧運時間的臨近，宣傳工作的強(qiáng)化，這一地段的優(yōu)勢即將會凸現(xiàn)，尤其是政府在奧運場館附近的交通規(guī)劃，將進(jìn)

14、一步推動房產(chǎn)的升值。PAGE 15結(jié)合百年來豐厚人文資產(chǎn)，向世界級城市昂然邁進(jìn)結(jié)合百年來豐厚人文資產(chǎn)，向世界級城市昂然邁進(jìn)奧運競技場的興建，天津國際商港的形成，交通網(wǎng)路四通八達(dá)奧運競技場的興建，天津國際商港的形成，交通網(wǎng)路四通八達(dá)國際化的服步，天津新都市計劃整治工程的核心國際化的服步，天津新都市計劃整治工程的核心M M概念概念 全世界最有錢的人，都住在金錢無法衡量的地方全世界最有錢的人，都住在金錢無法衡量的地方市區(qū)豪宅，不只昂貴，更是珍貴市區(qū)豪宅，不只昂貴，更是珍貴獨一無二性，是天津人的驕傲，也是中國的新焦點獨一無二性，是天津人的驕傲，也是中國的新焦點回顧與前瞻，百年內(nèi)無人能出其右，是眼力，更

15、是能力回顧與前瞻，百年內(nèi)無人能出其右，是眼力，更是能力環(huán)繞奧運競技場，收納無價山水環(huán)繞奧運競技場，收納無價山水以世界級身段，再創(chuàng)天津歷史以世界級身段，再創(chuàng)天津歷史坐擁無價的江山，開啟生命成就的舞臺坐擁無價的江山，開啟生命成就的舞臺精英住戶，天生與眾不同精英住戶，天生與眾不同 H H概念：概念：家的價值，真正寬廣的不只是豪華的門面，而是生活的尺度家的價值，真正寬廣的不只是豪華的門面，而是生活的尺度為天津首富創(chuàng)造為天津首富創(chuàng)造“市中心的貼心豪宅市中心的貼心豪宅”不必移民，是奮斗一生的終極目標(biāo)不必移民，是奮斗一生的終極目標(biāo)是完美主義者最細(xì)膩的選擇是完美主義者最細(xì)膩的選擇遇見，身心相遇的地方遇見，身心

16、相遇的地方無可取代的唯一地位，才是價值所在無可取代的唯一地位，才是價值所在愿景的交集，國際級的視野愿景的交集，國際級的視野以前，我們認(rèn)識世界，現(xiàn)在，世界認(rèn)識我們以前，我們認(rèn)識世界，現(xiàn)在，世界認(rèn)識我們注：紅色為提及率較高的關(guān)鍵語句，蘭色為有爭議的語句1）天津被訪者希望彰顯成功，但始終避開“金錢”，不愿落俗；2）他們重視“獨一無二”的尊貴，來表現(xiàn)自身獨到的眼光和判斷；3）他們內(nèi)心渴望“市中心的豪宅”，滿足自己的成功感和太太的購物欲；4）他們深知商界生活的壓力，所以期望與自然的親近。PAGE 16研究結(jié)論研究結(jié)論M概念價值感更高，概念價值感更高，H概念溝通力更概念溝通力更強(qiáng)強(qiáng)v被訪者對兩個概念均表示

17、滿意，兩者目標(biāo)受眾基本一致；v被訪者對M概念“全世界最有錢的人，都住在金錢無法衡量的地方”存在歧義，語句過于張揚是不同被訪者產(chǎn)生不滿和喜好的主要原因；vM概念中“珍貴”、“獨一無二性”預(yù)示環(huán)繞奧運競技場的特殊地位，不可比擬的尊貴感是身價更是眼力的體現(xiàn)；vH概念中“最細(xì)膩的選擇”、“生活的尺度”、“貼心”等含蓄用詞迎合消費者對生活品質(zhì)的追求。PAGE 17根據(jù)本次定性研究，我們發(fā)現(xiàn)：天津市非主流業(yè)主，具有現(xiàn)代意識的職業(yè)成功人士；主要特征有知識，接受現(xiàn)代生活觀念；個性張揚，希望成為同類消費者眼中的榜樣；視野夠?qū)?，喜歡突破本土傳統(tǒng)觀念的局限；有極強(qiáng)的事業(yè)心，具有獨立判斷事物的能力；野心勃勃，俯瞰世界

18、，對事業(yè)/家庭的把握充滿信心；對于生活中的流行有足夠的關(guān)注，追求與眾不同的生活品質(zhì)；不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過程中的一個足跡。研究結(jié)論天津奧城配套高檔住宅的目標(biāo)客戶形象研究結(jié)論天津奧城配套高檔住宅的目標(biāo)客戶形象 17PAGE 18研究建議研究建議v強(qiáng)調(diào)國際視野，重塑高層住宅形象；v將東京、曼哈頓、香港等國際超級城市中摩天大樓的頂級豪宅介紹給天津的目標(biāo)客戶；v引導(dǎo)消費者認(rèn)識以國際視野，看待天津住宅的發(fā)展趨勢；v強(qiáng)化永恒奧運（精神）的主題，將“見證奧運”的瞬間延伸為“對時空的珍藏”；v在精裝房中重視環(huán)保、建材質(zhì)量、個性化裝潢的需求，為消費者減負(fù)，同時又避免千篇一律的格局；v提供目標(biāo)客戶需求的物業(yè)服

19、務(wù)，既要解除消費者對高層住宅的隱憂，也要避免客戶在物業(yè)服務(wù)方面的高額支出。PAGE 19主要研究結(jié)果商業(yè)中心PAGE 20該地區(qū)商業(yè)潛力評估該地區(qū)商業(yè)潛力評估PAGE 212002年天津市人均年天津市人均月消費支出月消費支出20-45歲奧城商圈居民歲奧城商圈居民人均月消費支出（未婚）人均月消費支出（未婚）188平均恩格爾系數(shù)平均恩格爾系數(shù)50038.3%36.2%20-45歲奧城商圈居民（歲奧城商圈居民（2范圍內(nèi)）平均生活水平高于天津范圍內(nèi)）平均生活水平高于天津市整體水平，已達(dá)到小康市整體水平，已達(dá)到小康注：恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標(biāo)。按聯(lián)合國糧農(nóng)組織

20、規(guī)定：60%到50%之間是溫飽，50%到40%是小康，40%到20%是富裕。但應(yīng)與人均結(jié)合來判斷。我國目前的恩格爾系數(shù)為43%。942.520-45歲奧城商圈居民歲奧城商圈居民家庭月消費支出（已婚）家庭月消費支出（已婚）3122664.6582.31805.02002年天津市平均年天津市平均恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)2002年天津市家庭年天津市家庭平均月消費支出平均月消費支出PAGE 22奧城商圈居民（未婚）奧城商圈居民（未婚） 188日常食品日常食品外出就餐外出就餐/應(yīng)酬應(yīng)酬/休閑休閑娛樂娛樂/健身美容健身美容29.7%家庭日用品家庭日用品32%20-45歲奧城商圈居民未婚人群的消費支出結(jié)構(gòu)與購物

21、中歲奧城商圈居民未婚人群的消費支出結(jié)構(gòu)與購物中心的相關(guān)程度非常高心的相關(guān)程度非常高服裝鞋帽服裝鞋帽/化妝品等個化妝品等個人用品人用品21.6%9.7%所有與購物中心相關(guān)的支出所有與購物中心相關(guān)的支出94.3%各項消費支出所占比例各項消費支出所占比例279.8297.8208.091.9人均月消費額人均月消費額 （元）（元）984.4家電等耐用消費品家電等耐用消費品1.3%16.9PAGE 23奧城商圈居民（已婚）奧城商圈居民（已婚） 312日常食品日常食品外出就餐外出就餐/ /應(yīng)酬應(yīng)酬/ /休閑休閑娛樂娛樂/ /健身美容健身美容40.2%家庭日用品家庭日用品19.5%20-45歲奧城商圈居民已

22、婚人群的消費支出結(jié)構(gòu)與購物中歲奧城商圈居民已婚人群的消費支出結(jié)構(gòu)與購物中心的相關(guān)程度也非常高心的相關(guān)程度也非常高服裝鞋帽服裝鞋帽/ /化妝品等個化妝品等個人用品人用品21.6%9.7%所有與購物中心相關(guān)的支出所有與購物中心相關(guān)的支出92.4各項消費支出所占比例各項消費支出所占比例1071.7517.6461.3321.0家庭平均月消費額家庭平均月消費額 （元）（元）2421.0家電等耐用消費品家電等耐用消費品1.4%49.4PAGE 2420-45歲奧城商圈居民平均每次逛街花費為歲奧城商圈居民平均每次逛街花費為221元，其中已元，其中已婚人群的花費顯著高于未婚人群，高收入人群花費顯著高婚人群的

23、花費顯著高于未婚人群，高收入人群花費顯著高于低收入人群于低收入人群平均每次平均每次逛街花費逛街花費（元）（元）婚姻狀況婚姻狀況個人月收入個人月收入家庭月收入家庭月收入500已婚已婚低低合計合計未婚未婚中中高高低低中中高高221231g143203245m437109190p365312(f)280(m)188(g)135(n)85(o)138(p)210(q)152(r)注：個人月收入分等級定義：低收入（1199元及以下），中等收入（1200-2499元），高收入（2500元及以上）家庭月收入分等級定義：低收入（1999元及以下），中等收入（2000-3999元），高收入（4000元及以上）(

24、f),(g),(m),(n),(o),(p),(q),(r)表示顯著性差異。PAGE 25該地區(qū)消費者對現(xiàn)有商業(yè)模式該地區(qū)消費者對現(xiàn)有商業(yè)模式的習(xí)慣與態(tài)度的習(xí)慣與態(tài)度PAGE 2650020-45歲奧城商圈居民最常去的商業(yè)場所為超市賣場，其歲奧城商圈居民最常去的商業(yè)場所為超市賣場，其次為百貨公司、大型購物中心和餐飲場所次為百貨公司、大型購物中心和餐飲場所超市賣場超市賣場95%過去過去3個個月內(nèi)去過月內(nèi)去過（%）過去過去3個月個月內(nèi)最常去內(nèi)最常去（%）平均每周平均每周光顧頻率光顧頻率（次）（次）1.72百貨公司百貨公司64%0.88餐飲場所餐飲場所60%1.47食品商店食品商店42%2.2572

25、%9%4%2%娛樂場所娛樂場所39%0.953%大型購物中心大型購物中心50%0.736%PAGE 27到最常去的商業(yè)場所主要使用的交通方式到最常去的商業(yè)場所主要使用的交通方式:20-45歲奧城商圈居民到最常去的商業(yè)場所主要使用的交通方式歲奧城商圈居民到最常去的商業(yè)場所主要使用的交通方式為自行車、步行和公交車，其中到百貨公司和大型購物中心最為自行車、步行和公交車，其中到百貨公司和大型購物中心最為常用公交車。開通便捷的公交線路是發(fā)展奧城商業(yè)中心必不為常用公交車。開通便捷的公交線路是發(fā)展奧城商業(yè)中心必不可少的措施?？缮俚拇胧?。合計合計超市賣場超市賣場百貨公司百貨公司大型購物中大型購物中心心餐飲場所

26、餐飲場所500359433120*自行車自行車34%38%19%6%30%步行步行24%28%9%6%10%公交車公交車23%19%49%52%15%出租車出租車9%6%16%16%15%自己開車自己開車8%7%7%16%25%PAGE 28超市賣場超市賣場百貨公司百貨公司大型購物中心大型購物中心餐飲場所餐飲場所359433120*非常不滿意非常不滿意/有有點不滿意點不滿意/一般一般30%30%6%15%有點滿意有點滿意/非常非常滿意滿意70%70%94%85%非常滿意非常滿意13%12%16%20%消費者對最常去的商業(yè)場所基本上比較滿意消費者對最常去的商業(yè)場所基本上比較滿意PAGE 29超市

27、賣場超市賣場百貨公司百貨公司大型購物中心大型購物中心餐飲場所餐飲場所359433120*價格方面價格方面 （價（價格偏高格偏高/變化幅變化幅度大等）度大等）6%7%-15%產(chǎn)品方面（種產(chǎn)品方面（種類少類少/款式老舊款式老舊/質(zhì)量不好等）質(zhì)量不好等）8%9%3%5%購物環(huán)境方面購物環(huán)境方面（布局混亂（布局混亂/不不衛(wèi)生等）衛(wèi)生等）6%7%6%5%服務(wù)態(tài)度方面服務(wù)態(tài)度方面（收銀速度慢（收銀速度慢/服務(wù)態(tài)度差等）服務(wù)態(tài)度差等）14%14%3%-消費者現(xiàn)存的對于對最常去的商業(yè)場所不滿意的原因主要反映消費者現(xiàn)存的對于對最常去的商業(yè)場所不滿意的原因主要反映在服務(wù)態(tài)度、購物環(huán)境、產(chǎn)品和價格方面。在服務(wù)態(tài)度、

28、購物環(huán)境、產(chǎn)品和價格方面。PAGE 30購物與休閑娛樂結(jié)合v環(huán)境v價格v交通便利v配套設(shè)施全v服務(wù)態(tài)度v商品齊全研究發(fā)現(xiàn)被訪者選擇購物場所時重視的因素研究發(fā)現(xiàn)被訪者選擇購物場所時重視的因素富麗堂皇、新潮，可以享受逛的過程購物自由、受尊重價格是適合自己的，不會有局促感離家近，可提供免費班車購物選擇多PAGE 31研究發(fā)現(xiàn)不同年齡、性別人群的消費差異研究發(fā)現(xiàn)不同年齡、性別人群的消費差異男性.女性：女性以逛為主，看作一種休閑享受重視精品街、專賣店v男性v大多數(shù)是有計劃性的購買v重視休閑、娛樂大年齡.小年齡：大年齡對價格敏感度高尤其重視兒童教育、娛樂的設(shè)施v小年齡v對環(huán)境要求高，享受情景愉樂v重視休閑、娛樂PAGE 32潛在競爭者狀況潛在競爭者狀況PAGE 33v天津市商品購銷總額、社會消費品零售額、商業(yè)增加值、商品市場成交額持續(xù)增長流通資源豐厚，構(gòu)成加快流通現(xiàn)代化的堅實物質(zhì)基礎(chǔ)；v同時由于商業(yè)房產(chǎn)價值高、增