優(yōu)秀房產(chǎn)銷(xiāo)售大成培訓(xùn)

1、 北京北京30分鐘分鐘4 秒秒17分鐘分鐘3030分鐘自我準(zhǔn)備分鐘自我準(zhǔn)備第一印象第一印象4 4秒內(nèi)形成秒內(nèi)形成1717分鐘內(nèi)激發(fā)客戶興趣分鐘內(nèi)激發(fā)客戶興趣銷(xiāo)售無(wú)技巧，功夫在銷(xiāo)售無(wú)技巧，功夫在“磨刀磨刀”積累和修煉積累和修煉正確的心態(tài)專(zhuān)業(yè)的修煉積極的心態(tài)通用知識(shí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)客戶拓展技巧陌生拜訪技巧電話營(yíng)銷(xiāo)技巧交流溝通技巧價(jià)格談判技巧業(yè)務(wù)成交技巧商務(wù)禮儀時(shí)間管理目標(biāo)管理財(cái)務(wù)/法律公司及項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)(戶型/規(guī)劃)一、正確認(rèn)識(shí)銷(xiāo)售這一職業(yè)二、樹(shù)立正確的“客戶觀”三、成功銷(xiāo)售員的3、4、5、6四、積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉1-1：正確認(rèn)識(shí)：正確認(rèn)識(shí)“銷(xiāo)售銷(xiāo)售”這一職業(yè)這一職業(yè)心態(tài)篇心態(tài)篇：銷(xiāo)售員

2、是一種光榮、高尚的職業(yè)銷(xiāo)售是極具挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)性的職業(yè)勇于承認(rèn)自己是一名售樓員付出艱苦努力才有豐厚回報(bào)乞丐心理乞丐心理銷(xiāo)售員的心理角色推銷(xiāo)是乞求、害怕被拒絕和客戶提意見(jiàn)使者心理使者心理置業(yè)顧問(wèn)、光明使者、將帶給客戶快樂(lè)銷(xiāo)售是一門(mén)綜合學(xué)科銷(xiāo)售是一門(mén)綜合學(xué)科市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)、組織行為學(xué)社會(huì)社會(huì)80%人從事銷(xiāo)售人從事銷(xiāo)售銷(xiāo)售員的數(shù)量供過(guò)于求，質(zhì)量供不應(yīng)求1-2：樹(shù)立正確的：樹(shù)立正確的“客戶觀客戶觀”心態(tài)篇心態(tài)篇：“客戶客戶”是什么？是什么？誤區(qū)1：“對(duì)手”？“今天搞定了幾個(gè)客戶？”誤區(qū)2：“獵物”？“這個(gè)客戶有沒(méi)有上鉤？”誤區(qū)3：“上帝”？“客戶是我們的衣食父母”客戶喜歡什么樣的售樓員？客戶喜歡什

3、么樣的售樓員？工作專(zhuān)業(yè)儀容得體、外表整潔； 熱情、友好、樂(lè)于助人；有禮貌、有耐心、有愛(ài)心； 提供優(yōu)質(zhì)快捷服務(wù)。知識(shí)豐富掌握房地產(chǎn)知識(shí)； 介紹房子的優(yōu)點(diǎn)和適當(dāng)缺點(diǎn)；能準(zhǔn)確提供信息； 了解市場(chǎng)上其它公司和產(chǎn)品。關(guān)心客戶記住客戶偏好；關(guān)心客戶利益；竭力為客戶服務(wù)耐心傾聽(tīng)客戶意見(jiàn)和要求；幫助客戶做正確選擇成功銷(xiāo)售員的成功銷(xiāo)售員的“客戶觀客戶觀”客戶的拒絕等于什么？客戶的拒絕等于什么？10次拒絕 1次成交1次成交 10000元1次拒絕 1000 元客戶的拒絕是自我財(cái)富的積累1-3：成功銷(xiāo)售員的：成功銷(xiāo)售員的3 3、4 4、5 5、6 6心態(tài)篇心態(tài)篇：3 3 必須知道的三件事必須知道的三件事、蹲得越低，跳

4、得越高、蹲得越低，跳得越高p推銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理總監(jiān) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從事銷(xiāo)售行業(yè)的人中，80%80%是做最基礎(chǔ)的推銷(xiāo)工作。我們要想成功，就必須從基層售樓員做起，一步一步鍛煉自己、提升自己。p你擁有一份世界上最具魅力的工作 拒絕用一些冠冕堂皇的頭銜（高級(jí)營(yíng)銷(xiāo)代表、銷(xiāo)售主管）來(lái)掩蓋自己內(nèi)心的不安！要敢于承認(rèn)自己就是一名普通的售樓員。、想爬多高，功夫就得下多深想爬多高，功夫就得下多深p成功的銷(xiāo)售沒(méi)有捷徑 銷(xiāo)售是一種實(shí)踐，是一個(gè)艱難跋涉的過(guò)程；只有真正經(jīng)歷過(guò)痛苦、快樂(lè)，經(jīng)歷過(guò)人生的磨煉，我們才能達(dá)到事業(yè)的巔峰！讓我們將訓(xùn)練和銷(xiāo)售進(jìn)行到底。p你愿花五年以上時(shí)間做銷(xiāo)售工作嗎？ 這是成功銷(xiāo)售員的唯一秘訣。如果對(duì)所從事的售

5、樓工作沒(méi)有熱情，如果僅僅是想有一份工作，如果是為了養(yǎng)家糊口你永遠(yuǎn)也不會(huì)取得成功！、有效的時(shí)間管理造就成功的銷(xiāo)售員、有效的時(shí)間管理造就成功的銷(xiāo)售員p做行動(dòng)者、做時(shí)間的主人 時(shí)間對(duì)每個(gè)人都是公平的，同樣做銷(xiāo)售，為什么成果不同，原因就在于我們是否浪費(fèi)了時(shí)間？是否一直在積極行動(dòng)？是否真正每時(shí)每刻關(guān)心客戶p學(xué)會(huì)在工作點(diǎn)滴中體味成就 利用目標(biāo)分解與時(shí)間管理將每天的工作進(jìn)行分解，分解到每個(gè)事項(xiàng)，每個(gè)時(shí)段。及時(shí)辦理，及時(shí)檢查，及時(shí)總結(jié)，每完成一件事，就是一項(xiàng)成就！找尋動(dòng)力的源泉“我為什么成為售樓員？”自我肯定的態(tài)度“你喜歡自己?jiǎn)幔?自信、熱情)”擁有成功的渴望“我要成功、我能成功！”堅(jiān)持不懈的精神“絕不放棄、

6、永不放棄！”4 4 之一之一 必備的四種態(tài)度必備的四種態(tài)度明確的目標(biāo)“我要什么？(必須是可量化的目標(biāo))”樂(lè)觀的心情“賣(mài)房子，我快樂(lè)(用熱情感染客戶)”專(zhuān)業(yè)的表現(xiàn)“我專(zhuān)業(yè)，我成功(贏得客戶的信賴)”大量的行動(dòng)“從今天開(kāi)始、堅(jiān)持不懈行動(dòng)”4 4 之二之二 必備的四張王牌必備的四張王牌4 4 之三之三 必備的四大素質(zhì)必備的四大素質(zhì)強(qiáng)烈的內(nèi)在動(dòng)力 擁有成功渴望，堅(jiān)持長(zhǎng)期自我磨煉嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng) 周密計(jì)劃、關(guān)注細(xì)節(jié)、勤奮地工作完成推銷(xiāo)的能力 不能完成簽約，一切技巧都是空談建立關(guān)系的能力 解決客戶問(wèn)題能手，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家5 5 必須堅(jiān)持的五種信念必須堅(jiān)持的五種信念6 6 倍增業(yè)績(jī)的六大原則倍增業(yè)績(jī)的六大原則我

7、是老板（我為自己干）“我要對(duì)自己的成功負(fù)責(zé)！”我是顧問(wèn)而非“售樓員”“我是房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家！”我是銷(xiāo)售醫(yī)生、購(gòu)房專(zhuān)家“我能診斷客戶購(gòu)房需求！”我要立即行動(dòng)、拒絕等待“用行動(dòng)開(kāi)啟成功的人生！”我要把工作做好用心“認(rèn)真做工作、關(guān)注細(xì)節(jié)！”我立志出類(lèi)拔萃執(zhí)著“我要成為最能賣(mài)房的人！”1-4：積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉：積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉心態(tài)篇心態(tài)篇：積極的心態(tài)積極的心態(tài)激昂的口號(hào)激昂的口號(hào) 積極的心態(tài)是怎么練成的？積極的心態(tài)是怎么練成的？積極的自我對(duì)話積極的心態(tài)積極的想像積極的精神食糧積極的人際關(guān)系積極的健康習(xí)慣積極的行動(dòng)積極的訓(xùn)練成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員

8、是代表公司面對(duì)客戶，其形象即公司形象！服飾整潔與穩(wěn)重會(huì)給客戶留下專(zhuān)業(yè)、值得信賴的感覺(jué)，增加客戶對(duì)公司、產(chǎn)品的信心，拉近雙方距離。成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員應(yīng)明確自己是公司與客戶的中介。其主要職能是：把公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品與服務(wù)傳遞給客戶，達(dá)到銷(xiāo)售成功目的。成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員要利用專(zhuān)業(yè)的熟悉為客戶提供咨詢便利服務(wù)，激發(fā)客戶對(duì)公司產(chǎn)品的興趣，從而引導(dǎo)顧客購(gòu)房。成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員想成為置業(yè)專(zhuān)家，除了應(yīng)擁有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)，更重要的是要有絕對(duì)的信心。即：相信自己所代表的公司相信自

9、己所代表的公司相信自己所推銷(xiāo)的房子相信自己所推銷(xiāo)的房子相信自己做推銷(xiāo)的能力相信自己做推銷(xiāo)的能力成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員應(yīng)努力采取各種有效手段樹(shù)立自己更專(zhuān)業(yè)的形象和誠(chéng)懇的態(tài)度，拉近與客戶的距離，消滅客戶戒心，使客戶感到你是他的朋友而非房地產(chǎn)公司的售樓員，會(huì)處處為他著想。成功售樓員的自我形象定位成功售樓員的自我形象定位 銷(xiāo)售人員要有豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)、較強(qiáng)的反映能力和應(yīng)變能力，及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏銳的觸角。這就需要銷(xiāo)售人員平時(shí)大量收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，及時(shí)將客戶意見(jiàn)向公司反饋，為公司的決策提供依據(jù)。一、成功的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員應(yīng)掌握哪些知識(shí)二、讓自己看起來(lái)更專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售商務(wù)禮

10、儀三、從目標(biāo)到行動(dòng)，管理好時(shí)間四、房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)（術(shù)語(yǔ)、常識(shí)）2-1：銷(xiāo)售員應(yīng)掌握的知識(shí)：銷(xiāo)售員應(yīng)掌握的知識(shí)知識(shí)篇知識(shí)篇：通用知識(shí)從事銷(xiāo)售工作的基本常識(shí)：禮儀、法律、財(cái)務(wù) 從事銷(xiāo)售工作的方法技巧：洞察客戶心理、談判專(zhuān)業(yè)知識(shí)本公司、項(xiàng)目及所銷(xiāo)售產(chǎn)品（服務(wù)）的知識(shí)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其產(chǎn)品（服務(wù)）的知識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)：行業(yè)動(dòng)態(tài)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)常識(shí)管理知識(shí)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)管理知識(shí)：激勵(lì)、培訓(xùn)、溝通與管理 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)推廣常識(shí)：策略、宣傳、組織與執(zhí)行 時(shí)間安排時(shí)間安排培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容講講 義義主講人主講人 一、培訓(xùn)人致詞 二、銷(xiāo)售部工作流程及行為規(guī)范 1、銷(xiāo)售人員行為準(zhǔn)則 2、銷(xiāo)售部崗位設(shè)置和工作分工 3、接待、簽約

11、流程 4、銷(xiāo)控及回款管理制度銷(xiāo)售部管理制度匯編銷(xiāo)售部組織及崗位職責(zé)簽約流程項(xiàng)目銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃(大綱大綱)時(shí)間安排時(shí)間安排培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容講講 義義主講人主講人 三、關(guān)于項(xiàng)目的統(tǒng)一說(shuō)詞 1、項(xiàng)目的基本情況介紹 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)， 包括：景觀、立面、建筑組 團(tuán)、容積率等 3、平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括 總戶數(shù)、總建筑面積、總單 元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積 組合、主力戶型、不同戶型 的優(yōu)缺點(diǎn)和適應(yīng)客戶群、進(jìn) 深、面寬、層高等 公司簡(jiǎn)介(對(duì)外標(biāo)準(zhǔn)版) 開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介(各方) 項(xiàng)目介紹資料(標(biāo)準(zhǔn)版) 總平面圖、戶型圖 小區(qū)規(guī)劃景觀效果圖 4、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析表時(shí)間安排時(shí)間

12、安排培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容講講 義義主講人主講人三、關(guān)于項(xiàng)目的統(tǒng)一說(shuō)詞 5、營(yíng)銷(xiāo)策略，包括：價(jià)格、付 款方式、策略定位、銷(xiāo)售 目標(biāo)、推廣手段等 銷(xiāo)售價(jià)格表、銷(xiāo)控表 付款辦法(優(yōu)惠政策) 廣告設(shè)計(jì)方案 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查情況表五、工程知識(shí) 1、房屋建筑構(gòu)造類(lèi)型及特點(diǎn) 2、房屋建筑設(shè)備常識(shí)及使用中 應(yīng)注意的安全問(wèn)題 3、建筑材料及其特性 4、建筑施工圖及其識(shí)別，包括 總平面圖、戶型圖、單元組 合平面圖、立面圖、透視圖 銷(xiāo)售人員應(yīng)掌握的 工程常識(shí)時(shí)間安排時(shí)間安排培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容講講 義義主講人主講人六、物業(yè)管理 1、物業(yè)公司簡(jiǎn)介、管理構(gòu)架 2、業(yè)主管理公約解釋等 3、入住程序及物業(yè)管理收

13、費(fèi)標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明業(yè)主公約(草案)入住文件及入住費(fèi)用表七、銷(xiāo)售人員須知 1、辦理按揭手續(xù)及費(fèi)用計(jì)算 2、辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)手續(xù)及費(fèi)用辦理按揭手續(xù)所需資料利率計(jì)算表房產(chǎn)交易稅費(fèi)情況表 3、規(guī)范合同文本條款解釋、需 填寫(xiě)內(nèi)容的具體約定及簽約 注意事項(xiàng) 4、其它相關(guān)法律文件房屋銷(xiāo)售合同 （填寫(xiě)的標(biāo)準(zhǔn)樣本）時(shí)間安排時(shí)間安排培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容講講 義義主講人主講人八、銷(xiāo)售技巧 1、電話接聽(tīng)技巧 2、商品房推銷(xiāo)技巧 3、銷(xiāo)售談判及成交技巧 4、需填寫(xiě)的各種客戶管理表格 5、銷(xiāo)售手冊(cè)使用說(shuō)明 銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)知識(shí)客戶管理系統(tǒng)表格銷(xiāo)售手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)樣本 九、本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析十、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和公司的項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)思路視情況

14、安排 市場(chǎng)調(diào)查知識(shí)培訓(xùn)，組織安 排對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán)進(jìn)行綜合調(diào)研。 市調(diào)提綱和客戶訪談表競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查情況表 2-2：銷(xiāo)售商務(wù)禮儀與形象：銷(xiāo)售商務(wù)禮儀與形象知識(shí)篇知識(shí)篇：明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性 銷(xiāo)售活動(dòng)實(shí)際上是在人際交往過(guò)程中完成商品的銷(xiāo)售和服務(wù)；銷(xiāo)售技術(shù)是“如何贏得顧客”的技術(shù)而不是強(qiáng)迫顧客的技術(shù)。人際交往和贏得客戶都需要遵循一定的行為規(guī)范和準(zhǔn)則（商務(wù)禮儀）。明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性 銷(xiāo)售人員給顧客的第一印象非常重要，如果留給對(duì)方的第一印象良好，這就有了一個(gè)很好的開(kāi)始；反之，如果留給對(duì)方第一印象很糟，就會(huì)給下一步工作蒙

15、上陰影，且這種印象難以改變。要留下一個(gè)強(qiáng)烈的、較佳的第一印象，首先就要注意禮儀與裝束。明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性 公司的形象有賴于銷(xiāo)售人員來(lái)體現(xiàn)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員在企業(yè)的第一線，直接面對(duì)著顧客，其形象直接體現(xiàn)著企業(yè)的形象。如果銷(xiāo)售員有著非常專(zhuān)業(yè)的形象，那么在顧客眼里，你所屬的公司就是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的公司，你賣(mài)的房子也是好的。明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性 專(zhuān)業(yè)的形象能提高銷(xiāo)售員的身份，增加其魅力，不僅讓客戶喜歡你，也能使你自己更喜歡自己。當(dāng)你喜歡自己時(shí)，也就是你信心十足、勇氣百倍的時(shí)候。我們必須牢記：要想要想銷(xiāo)售出更多的房子，就一定要銷(xiāo)售出更多的

16、房子，就一定要好好地塑造自己的形象。好好地塑造自己的形象。品味品味：四句話四句話銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售人員的“座右銘座右銘”塑造專(zhuān)業(yè)形象應(yīng)遵循的基本原則塑造專(zhuān)業(yè)形象應(yīng)遵循的基本原則了解客戶 了解客戶的性格、喜好、心理、習(xí)慣貼近客戶 適應(yīng)客戶、符合環(huán)境、杜絕不雅行為不要太突出 整潔、雅致、和諧，避免穿奇裝異服專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 儀容儀表儀容儀表 按公司規(guī)范要求佩戴上崗證 男士穿西服、皮鞋和黑襪子 女士穿工裝、黑鞋，化淡妝 著裝干凈整潔，皮鞋要擦亮 勞逸結(jié)合，保持良好的精神專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 儀容儀表儀容儀表 身體：勤洗澡，身體無(wú)異味 （飲酒、抽煙、香水） 頭發(fā)：常洗頭，做到無(wú)頭屑 （短發(fā)、或

17、長(zhǎng)發(fā)束起） 眼睛：無(wú)分泌物，避免血絲 鼻子：不露毛，忌當(dāng)眾摳鼻 口腔：無(wú)殘留物，口氣清新 指甲：定期修剪，沒(méi)有污垢 男士胡子：每日一理刮干凈 女士首飾：以少為宜合規(guī)范掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”男性銷(xiāo)售人員的著裝要求男性銷(xiāo)售人員的著裝要求商務(wù)交往中的男士正裝1、西裝 2、制服(工作服)穿西裝的“三三”原則1、三色系三色系：全身顏色不超三色系2、三一致三一致：鞋子、腰帶、公文包3、三禁忌三禁忌：上衣袖口商標(biāo)未撕掉 尼龍、白襪不能穿 襪子與皮鞋顏色反差選西服技巧選西服技巧：面料/色彩/圖案/款式/造型/尺寸/做工 掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦

18、囊”男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 要拆除商標(biāo) 要熨燙平整 要扣好紐扣 要不倦不挽 要慎穿毛衫 要巧配內(nèi)衣 要少裝東西掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧領(lǐng)帶款式領(lǐng)帶款式風(fēng)格特點(diǎn)風(fēng)格特點(diǎn)適應(yīng)場(chǎng)合適應(yīng)場(chǎng)合斜紋領(lǐng)帶果斷權(quán)威、穩(wěn)重理性談判、主持會(huì)議、演講的場(chǎng)合圓點(diǎn)、方格中規(guī)中矩、按部就班初次見(jiàn)面、見(jiàn)長(zhǎng)輩或上司時(shí)用不規(guī)則圖案活潑、有個(gè)性和朝氣，隨意適合酒會(huì)、宴會(huì)和約會(huì)的場(chǎng)合 質(zhì)地以真絲、純毛為主，次之尼龍；其余質(zhì)地（皮質(zhì)、珍珠等）不可用。 領(lǐng)帶顏色以深色為主，可與西裝或襯衫顏色一致，有圖案的應(yīng)以幾何圖案為主。 不同款式領(lǐng)帶

19、的特點(diǎn)和適應(yīng)場(chǎng)合不同款式領(lǐng)帶的特點(diǎn)和適應(yīng)場(chǎng)合：掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧男性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 當(dāng)今時(shí)尚打法 “男人的酒窩”。 領(lǐng)帶長(zhǎng)度標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)帶下端在皮帶扣 上端，正好能露出皮帶扣。 領(lǐng)帶夾的含義 領(lǐng)帶夾是已婚男士的標(biāo)志，應(yīng)在領(lǐng)結(jié)下3/5處。 （現(xiàn)在的時(shí)尚是一般不用領(lǐng)帶夾）掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”女性銷(xiāo)售人員的著裝要求女性銷(xiāo)售人員的著裝要求商務(wù)交往中的女士著裝1、工作服 2、職業(yè)套裝(裙)女士著裝應(yīng)注意的幾點(diǎn)1、化淡妝、涂口紅、不宜夸張2、戴簡(jiǎn)單飾物，以小、少為宜3、不宜過(guò)于男性化或過(guò)于柔弱套裝選擇技巧套

20、裝選擇技巧：面料色彩圖案點(diǎn)綴尺寸造型款式 女士化妝順序女士化妝順序：粉底眼影眉毛睫毛膏胭脂唇膏香水掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 黑色皮裙不能穿 重要場(chǎng)合不光腿 裙襪之間不露肉 襪子殘破必須換 鞋襪相互要配套 套裝不能穿便鞋 涼鞋不能穿襪子 白裙配淺色鞋、肉色襪掌握掌握：著裝常識(shí)著裝常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 質(zhì)地精良質(zhì)地精良 避免給客戶“掉價(jià)”或“打腫臉充胖子”的感覺(jué)。 質(zhì)地一律質(zhì)地一律 不要佩戴不同材質(zhì)、多種風(fēng)格的首飾，失禮欠美。 以少為佳以少為佳 婚戒、項(xiàng)鏈(V型

21、區(qū)是修飾重點(diǎn))、無(wú)墜耳環(huán)即可。 符合規(guī)范符合規(guī)范 首飾佩戴要符合慣例，所表達(dá)的信息要真實(shí)準(zhǔn)確。專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 言談舉止言談舉止軀干挺直、頭部端正、雙肩放松 軀干軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜； 面部面部：面帶微笑、目視前方； 四肢四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi)，手指落在腿側(cè)褲縫處，特殊場(chǎng)合兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面；兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。 專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 言談舉止言談舉止輕坐輕離、兩腿平放、不靠椅背 客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下； 輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大； 造訪生客時(shí)，坐落

22、在座椅前1/3； 造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不靠依椅背； 女士落座時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。 兩腿自然平放，兩手平放在兩腿間。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)并攏。 專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 言談舉止言談舉止步伐適中、姿態(tài)輕盈、主動(dòng)讓路 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)，步伐適中，女性多用小步。忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走； 幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客戶或他人通行。如確需并排走時(shí)，并排不要超過(guò)3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路； 公共通道應(yīng)靠左而行；和客戶、同事對(duì)面擦過(guò)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問(wèn)好； 給客人做向?qū)r(shí)，要走在客戶前二步遠(yuǎn)和一側(cè)，以便

23、隨時(shí)向客戶解說(shuō)和照顧客戶。 專(zhuān)業(yè)形象塑造專(zhuān)業(yè)形象塑造 言談舉止言談舉止標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)適中、注重禮節(jié) 與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔；多人交談時(shí)，要用大家都能聽(tīng)得懂的語(yǔ)言； 說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中； 交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方，面帶微笑，并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客戶談話的主題或內(nèi)容； 多用請(qǐng)、您、謝謝、對(duì)不起等禮貌用語(yǔ)； 交談時(shí)要專(zhuān)注，避免小動(dòng)作或常看手表。掌握掌握：禮儀常識(shí)禮儀常識(shí)銷(xiāo)售員的銷(xiāo)售員的“小錦囊小錦囊”握手的禮儀握手的禮儀 遇到熟人 與人道別 客戶進(jìn)門(mén)或離開(kāi) 相互介紹時(shí) 安慰某人時(shí) 上級(jí)和下級(jí)：上級(jí) 男人和女人：女人 主人和客人來(lái)：主人 主

24、人和客人走：客人 握手時(shí)不能戴墨鏡 握手時(shí)不能戴帽子 不能帶手套(女士紗手套除外) 異性之間不宜用雙手2-3：目標(biāo)管理和時(shí)間管理：目標(biāo)管理和時(shí)間管理知識(shí)篇知識(shí)篇：目標(biāo)目標(biāo)(Goals)策略策略(Strategies)計(jì)劃計(jì)劃(Plans) 將將“遙遠(yuǎn)的遙遠(yuǎn)的”目標(biāo)轉(zhuǎn)化為每日每時(shí)每刻的任務(wù)！目標(biāo)轉(zhuǎn)化為每日每時(shí)每刻的任務(wù)！然后立即行動(dòng)（然后立即行動(dòng)（Activities）成成 功功目目 標(biāo)標(biāo)你的目標(biāo)是什么？你的目標(biāo)是什么？掌握掌握：目標(biāo)激勵(lì)法則目標(biāo)激勵(lì)法則“小錦囊小錦囊”p你知道自己的人生目標(biāo)嗎？你的人生目標(biāo)是p我的工作目標(biāo)就是：成為一名頂尖的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員！p永遠(yuǎn)做對(duì)人和人類(lèi)有用的事。p要對(duì)所在

25、的行業(yè)無(wú)所不知，只要你是最好的，最好的事情就屬于你！p如果把目標(biāo)分解成許多小的工作，就沒(méi)有什么事情顯得特別難做。p當(dāng)你寫(xiě)下白紙黑字的那一瞬間，夢(mèng)想就會(huì)變?yōu)槟繕?biāo)；當(dāng)你把目標(biāo)分成幾個(gè)步驟時(shí)，目標(biāo)就會(huì)成為計(jì)劃；只有在你付諸行動(dòng)的時(shí)候，計(jì)劃才會(huì)化為真實(shí)。 如何如何將目標(biāo)分解？將目標(biāo)分解？可量化盡量用數(shù)字來(lái)表達(dá)目標(biāo)和計(jì)劃具體化制定的目標(biāo)是具象性、現(xiàn)實(shí)的能完成跳著摘葡萄，努力就可能達(dá)到目標(biāo)類(lèi)型目標(biāo)類(lèi)型目標(biāo)描述目標(biāo)描述目標(biāo)分解研討目標(biāo)分解研討人生目標(biāo)3年后擁有一套36萬(wàn)元的房子年/月/日行動(dòng)工作目標(biāo)公司下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)5套/月成交意向接洽掌握掌握：目標(biāo)分解法則目標(biāo)分解法則“小錦囊小錦囊”有目標(biāo)，無(wú)行動(dòng)目標(biāo)未分

26、解到每天時(shí)間管理基本知識(shí)時(shí)間管理基本知識(shí) 不要浪費(fèi)自己的時(shí)間！不要浪費(fèi)自己的時(shí)間！ 時(shí)間是對(duì)重要性的支配！時(shí)間是對(duì)重要性的支配！ 每天用足夠的時(shí)間去思考和每天用足夠的時(shí)間去思考和 制定日程表，然后行動(dòng)！制定日程表，然后行動(dòng)！ 每天記工作日志和總結(jié)！每天記工作日志和總結(jié)！ 不要讓任何人、任何事打斷不要讓任何人、任何事打斷 你的工作計(jì)劃！你的工作計(jì)劃！ 找出時(shí)間管理的最大障礙，找出時(shí)間管理的最大障礙， 探索適合自己的管理辦法。探索適合自己的管理辦法。2-4：房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)知識(shí)篇知識(shí)篇：房地產(chǎn)基本概念 房產(chǎn)和地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)消費(fèi)建筑學(xué)基本常識(shí) 建筑物不同分

27、類(lèi) 建筑物構(gòu)造知識(shí) 商品房面積計(jì)算 學(xué)看住宅建筑圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目投資分析 開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 項(xiàng)目全程策劃房地產(chǎn)交易知識(shí) 選房應(yīng)注意的問(wèn)題 不同產(chǎn)品的特點(diǎn) 房地產(chǎn)交易及稅費(fèi) 按揭貸款和保險(xiǎn)房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本概念 物業(yè)管理原則 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 房屋驗(yàn)收知識(shí)房地產(chǎn)法律法規(guī) 房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)掌握的幾部“大法” 有關(guān)地方法規(guī)、如何及時(shí)掌握政策信息 客戶拓展技巧 陌生拜訪技巧 電話營(yíng)銷(xiāo)技巧 交流溝通技巧 價(jià)格談判技巧 業(yè)務(wù)成交技巧3-1：客戶拓展技巧：客戶拓展技巧技巧篇技巧篇：客戶在哪？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 整理一個(gè)表，可稱(chēng)為整理一個(gè)表，可稱(chēng)為客戶儲(chǔ)備客

28、戶儲(chǔ)備庫(kù)庫(kù)：將過(guò)去的同事；小學(xué)、中學(xué)、：將過(guò)去的同事；小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)的同學(xué)；親戚朋友；鄰居；自大學(xué)的同學(xué)；親戚朋友；鄰居；自己小孩、愛(ài)人的朋友等。乃至將心己小孩、愛(ài)人的朋友等。乃至將心目中想到的人名，見(jiàn)過(guò)或者未見(jiàn)過(guò)目中想到的人名，見(jiàn)過(guò)或者未見(jiàn)過(guò)的、甚至有仇或合不來(lái)的人，通通的、甚至有仇或合不來(lái)的人，通通羅列羅列出來(lái)。然后逐一去追蹤，將他出來(lái)。然后逐一去追蹤，將他們及其身后的資源轉(zhuǎn)化成客戶。們及其身后的資源轉(zhuǎn)化成客戶。客戶在哪？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 即老客戶介紹新客戶，即老客戶介紹新客戶，請(qǐng)老客請(qǐng)老客戶現(xiàn)身說(shuō)法，不斷尋找和爭(zhēng)取新的戶現(xiàn)身說(shuō)法，不斷尋找和爭(zhēng)取新的客戶，象滾

29、雪球或連環(huán)套一樣逐步客戶，象滾雪球或連環(huán)套一樣逐步拓展拓展。記住：必須在與客戶商談融。記住：必須在與客戶商談融洽時(shí)，向客戶提出洽時(shí)，向客戶提出“麻煩您幫我介麻煩您幫我介紹值得信賴的朋友紹值得信賴的朋友”。然后將這些。然后將這些名單圖表化名單圖表化，并將已成交的用紅筆，并將已成交的用紅筆標(biāo)記，按計(jì)劃逐一追蹤。標(biāo)記，按計(jì)劃逐一追蹤?？蛻粼谀?？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 充分利用人們對(duì)各行各業(yè)權(quán)威充分利用人們對(duì)各行各業(yè)權(quán)威的崇拜心理，有針對(duì)性地邀請(qǐng)權(quán)威的崇拜心理，有針對(duì)性地邀請(qǐng)權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹產(chǎn)品，吸引人士向相應(yīng)的人員介紹產(chǎn)品，吸引客戶認(rèn)同客戶認(rèn)同。 或者利用行業(yè)主管單位的

30、一些或者利用行業(yè)主管單位的一些關(guān)系資源，爭(zhēng)取他們利用自身優(yōu)勢(shì)關(guān)系資源，爭(zhēng)取他們利用自身優(yōu)勢(shì)和有效渠道，協(xié)助推薦客戶。和有效渠道，協(xié)助推薦客戶。 客戶在哪？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 1010 法法 掃街、掃樓、掃鋪、掃小區(qū)或掃街、掃樓、掃鋪、掃小區(qū)或掃單位，掃單位，散發(fā)傳單、廣而告之，發(fā)散發(fā)傳單、廣而告之，發(fā)現(xiàn)有意向的潛在客戶，留下聯(lián)系方現(xiàn)有意向的潛在客戶，留下聯(lián)系方式，然后坐等上門(mén)，展開(kāi)推銷(xiāo)。式，然后坐等上門(mén)，展開(kāi)推銷(xiāo)?？蛻粼谀?？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 不同行業(yè)的推銷(xiāo)員都具有人面不同行業(yè)的推銷(xiāo)員都具有人面廣，市場(chǎng)信息靈的優(yōu)勢(shì)，售樓員可廣，市場(chǎng)信息靈的優(yōu)勢(shì)，售樓員可利用這

31、一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息、情利用這一點(diǎn)加強(qiáng)相互間的信息、情報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客。報(bào)的交換，互相推薦和介紹顧客。客戶在哪？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 一是參加公司系統(tǒng)組織的房展一是參加公司系統(tǒng)組織的房展會(huì)，在展會(huì)上會(huì)，在展會(huì)上集中展示樓盤(pán)模型、集中展示樓盤(pán)模型、樣板，介紹情況、聯(lián)絡(luò)感情，根據(jù)樣板，介紹情況、聯(lián)絡(luò)感情，根據(jù)客戶意向，有重點(diǎn)地追蹤、推銷(xiāo)客戶意向，有重點(diǎn)地追蹤、推銷(xiāo)。 二是自己經(jīng)常參加一些相關(guān)行二是自己經(jīng)常參加一些相關(guān)行業(yè)集會(huì)，將集會(huì)上出現(xiàn)的人員，列業(yè)集會(huì)，將集會(huì)上出現(xiàn)的人員，列為潛在客戶對(duì)象為潛在客戶對(duì)象?？蛻粼谀?？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法

32、銷(xiāo)售人員應(yīng)銷(xiāo)售人員應(yīng)樹(shù)立自己的營(yíng)銷(xiāo)品樹(shù)立自己的營(yíng)銷(xiāo)品牌形象，發(fā)展為自己服務(wù)的兼職人牌形象，發(fā)展為自己服務(wù)的兼職人員銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)利益分成來(lái)實(shí)現(xiàn)員銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)利益分成來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的拓展空間。銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的拓展空間?？蛻粼谀?？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 1010 法法 從互聯(lián)網(wǎng)地方門(mén)戶網(wǎng)站、房地從互聯(lián)網(wǎng)地方門(mén)戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站、論壇、博客和相關(guān)聊產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站、論壇、博客和相關(guān)聊天室（群），如果用心去尋找，能天室（群），如果用心去尋找，能發(fā)現(xiàn)很多有價(jià)值的客戶信息發(fā)現(xiàn)很多有價(jià)值的客戶信息?？蛻粼谀?？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 從從晚報(bào)、都市報(bào)等報(bào)刊媒晚報(bào)、都市報(bào)等報(bào)刊媒體，電話薄、

33、同學(xué)會(huì)名錄、專(zhuān)業(yè)團(tuán)體，電話薄、同學(xué)會(huì)名錄、專(zhuān)業(yè)團(tuán)體人員名錄上，也能發(fā)現(xiàn)一些有價(jià)體人員名錄上，也能發(fā)現(xiàn)一些有價(jià)值的客戶信息值的客戶信息。客戶在哪？客戶在哪？尋找客戶尋找客戶 10 10 法法 選擇加入一些沙龍、俱樂(lè)部、選擇加入一些沙龍、俱樂(lè)部、宗教團(tuán)體、政治團(tuán)體、社會(huì)團(tuán)體，宗教團(tuán)體、政治團(tuán)體、社會(huì)團(tuán)體，從而獲得一些潛在客戶資源。從而獲得一些潛在客戶資源。如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？ 回避回避不要主動(dòng)提及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況，以免節(jié)外生枝，讓客戶知曉本不了解的事。 贊揚(yáng)贊揚(yáng)房子是大宗商品，第一次置業(yè)的客戶不管我們產(chǎn)品多優(yōu)越，往往會(huì)貨比三家，此時(shí)，我們應(yīng)堅(jiān)持以下原則： 贊揚(yáng)客戶貨比三

34、家、慎重選擇是對(duì)的； 絕對(duì)不要隨便指責(zé)客戶的偏愛(ài)； 探明競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在客戶心目中的位置； 找出客戶的個(gè)人因素和真正購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。 如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？ 有針對(duì)性地將道聽(tīng)途說(shuō)之事講給客戶聽(tīng)，讓這顆懷疑的種子在客戶心目中生長(zhǎng)成巨讓這顆懷疑的種子在客戶心目中生長(zhǎng)成巨大的不信任大的不信任，大到足以阻止客戶去購(gòu)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤(pán)產(chǎn)品。 切記：切記：我們所說(shuō)的話必須有一定的事實(shí)依我們所說(shuō)的話必須有一定的事實(shí)依據(jù)，否則客戶可能再也不會(huì)回頭據(jù)，否則客戶可能再也不會(huì)回頭！ 對(duì)于那些已比較熟悉的客戶，可直截了當(dāng)?shù)赝磽舾?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的致命弱點(diǎn)，這更有效。 如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉

35、回客戶？ 絕對(duì)回避競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)是不可能的，但主動(dòng)或冒然攻擊對(duì)手，會(huì)給客戶造成以下后果： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很厲害，且難以戰(zhàn)勝； 那個(gè)樓盤(pán)怎樣？我是不是該去看看； 這個(gè)售樓員缺乏容人之量，沒(méi)涵養(yǎng)。 記?。河涀。鹤詈玫姆椒ㄊ且造o制動(dòng)，有針對(duì)性最好的方法是以靜制動(dòng)，有針對(duì)性地與客戶分析客觀事實(shí)、綜合比較地與客戶分析客觀事實(shí)、綜合比較！如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？ 利用自已掌握的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料，針對(duì)具體客戶的特點(diǎn)，按客觀和公正的原則，與我方樓盤(pán)機(jī)型比較，具體做法是：具體做法是：把客戶心目中較理想樓把客戶心目中較理想樓盤(pán)和本樓盤(pán)的各種要素分兩行列在同張表上，盤(pán)和本樓盤(pán)的各種要素分兩行列在同張表上

36、，以最好部分的高低判定雙方的優(yōu)劣。以最好部分的高低判定雙方的優(yōu)劣。 如果自己項(xiàng)目的某些素質(zhì)確實(shí)不如競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，就要學(xué)會(huì)忽略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的這些優(yōu)點(diǎn)不談學(xué)會(huì)忽略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的這些優(yōu)點(diǎn)不談，大談一些看似無(wú)關(guān)痛癢的東西，而所談的偏偏是客戶最不想要卻有、客戶最想要卻沒(méi)有的品質(zhì)。 如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶？“那個(gè)樓盤(pán)確實(shí)很便宜，交通也方便， 菜市場(chǎng)就在樓下，賣(mài)得不錯(cuò)，我也很 喜歡。如果您沒(méi)車(chē)或?qū)?lái)不想買(mǎi)車(chē)， 孩子已經(jīng)不用考慮不用上學(xué)問(wèn)題的話， 我建議您最好還是買(mǎi)那的房子?！睗撆_(tái)詞潛臺(tái)詞：位置偏、車(chē)位也不夠位置偏、車(chē)位也不夠潛臺(tái)詞潛臺(tái)詞：離學(xué)校遠(yuǎn)，教育配套差離學(xué)校遠(yuǎn)，教育配套差小知識(shí)小知識(shí)：

37、售樓員判斷可能買(mǎi)主的依據(jù)售樓員判斷可能買(mǎi)主的依據(jù) 隨身攜帶本樓盤(pán)的廣告。 反復(fù)觀看比較各種戶型。 對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及裝潢設(shè)計(jì)建議非常關(guān)注。 對(duì)付款方式及折扣問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)探討。 提出的問(wèn)題相當(dāng)廣泛瑣碎，但沒(méi)有明顯的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題。 對(duì)樓盤(pán)和某個(gè)門(mén)面的某種特別性能不斷重復(fù)。 特別問(wèn)及鄰居是干什么的。 對(duì)售樓人員的接待非常滿意。 不斷提到朋友新買(mǎi)的房子如何。 爽快地填寫(xiě)客戶登記表，主動(dòng)索要名片并告知聯(lián)系電話。3-2：陌生拜訪技巧：陌生拜訪技巧技巧篇技巧篇：好的好的準(zhǔn)備準(zhǔn)備等于成功了一半等于成功了一半 首先要對(duì)即將見(jiàn)面的客首先要對(duì)即將見(jiàn)面的客戶進(jìn)行一定的了解。通過(guò)同戶進(jìn)行一定的了解。通過(guò)同事、其它客戶、上司、該

38、客事、其它客戶、上司、該客戶的親朋好友等多種途徑，戶的親朋好友等多種途徑，初步了解該客戶的性格、喜初步了解該客戶的性格、喜好、習(xí)慣等相關(guān)情況。好、習(xí)慣等相關(guān)情況。 客戶對(duì)什么最感興趣？客戶對(duì)什么最感興趣？ 對(duì)客戶而言，我們所銷(xiāo)售對(duì)客戶而言，我們所銷(xiāo)售 產(chǎn)品最有價(jià)值的是什么？產(chǎn)品最有價(jià)值的是什么？ 推銷(xiāo)真諦推銷(xiāo)真諦幫助客戶明幫助客戶明 確到底需要什么？并幫助確到底需要什么？并幫助 客戶下定決心去得到它！客戶下定決心去得到它！ 好的好的準(zhǔn)備準(zhǔn)備等于成功了一半等于成功了一半好的好的準(zhǔn)備準(zhǔn)備等于成功了一半等于成功了一半 將見(jiàn)面目的寫(xiě)出來(lái)，將將見(jiàn)面目的寫(xiě)出來(lái)，將即將談到的內(nèi)容寫(xiě)出來(lái)，并即將談到的內(nèi)容寫(xiě)出

39、來(lái)，并進(jìn)行思考與語(yǔ)言組織，反復(fù)進(jìn)行思考與語(yǔ)言組織，反復(fù)演練幾遍。演練幾遍。 臨行前要認(rèn)真塑造自己臨行前要認(rèn)真塑造自己的專(zhuān)業(yè)形象，著裝整潔、衛(wèi)的專(zhuān)業(yè)形象，著裝整潔、衛(wèi)生、得體，有精神。生、得體，有精神。 提前預(yù)約（視情況）提前預(yù)約（視情況） 充滿熱情和希望地與客充滿熱情和希望地與客戶預(yù)約，在預(yù)約中爭(zhēng)取更多戶預(yù)約，在預(yù)約中爭(zhēng)取更多的有利條件。的有利條件。 更重要的是：要讓客戶更重要的是：要讓客戶知道，你的推銷(xiāo)符合他的價(jià)知道，你的推銷(xiāo)符合他的價(jià)值取向，從而不知不覺(jué)地認(rèn)值取向，從而不知不覺(jué)地認(rèn)為你的拜訪很重要。為你的拜訪很重要。自我介紹要簡(jiǎn)潔干脆自我介紹要簡(jiǎn)潔干脆“我是公司的項(xiàng)目銷(xiāo)售部的銷(xiāo)售員（業(yè)務(wù)員

40、）。 ” “您好！我是公司的。” （雖感突兀，但會(huì)引起客戶好奇，當(dāng)客戶注視你時(shí)） “我叫，是項(xiàng)目的銷(xiāo)售員。”太長(zhǎng)，聽(tīng)著不爽，客戶容易迷糊！太長(zhǎng)，聽(tīng)著不爽，客戶容易迷糊！假借詞令讓客戶不好拒絕假借詞令讓客戶不好拒絕 “是經(jīng)理專(zhuān)門(mén)派我來(lái)的” （客戶會(huì)感覺(jué)公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)其很重視） “經(jīng)客戶介紹，我今天專(zhuān)程 過(guò)來(lái)拜訪拜訪您” （熟人推薦，客戶不能太不給面子）假借詞令讓客戶不好拒絕假借詞令讓客戶不好拒絕 “聽(tīng)說(shuō)，您的生意做得好， 我今天到此專(zhuān)門(mén)拜訪您” （讓客戶明白，你對(duì)他和市場(chǎng)情況已 有所了解，不是新手，這樣客戶會(huì) 配合你，甚至安排人給你沏茶。）學(xué)會(huì)提問(wèn)激發(fā)客戶興趣學(xué)會(huì)提問(wèn)激發(fā)客戶興趣目的：通過(guò)提問(wèn)引導(dǎo)客

41、戶逐步明確自己的購(gòu)買(mǎi)需求。好處：1、提客戶感興趣的話題，能引起他交流的欲望；2、讓客戶感覺(jué)到，不是被強(qiáng)迫，而是自己選擇；3、客戶會(huì)覺(jué)得自己受重視，從而也會(huì)尊重我們。注意：1、所提問(wèn)題要簡(jiǎn)明扼要，不能太脫離主題；2、讓客戶明白你所想，問(wèn)客戶觀點(diǎn)要尊敬；3、避免爭(zhēng)論和喋喋不休，提問(wèn)后學(xué)會(huì)傾聽(tīng)。3-3：電話營(yíng)銷(xiāo)技巧：電話營(yíng)銷(xiāo)技巧技巧篇技巧篇：打打( (接接) )電話應(yīng)做好的準(zhǔn)備電話應(yīng)做好的準(zhǔn)備 確信自己能熟練介紹本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)、講清將給客戶帶來(lái)的幫助。 明確此次電話接(打)目的，知道你想通過(guò)電話交流得到什么。 對(duì)預(yù)期達(dá)到目標(biāo)的過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，應(yīng)該準(zhǔn)備一張問(wèn)題列表，預(yù)想 客戶可能會(huì)問(wèn)的問(wèn)題，擬好答案，做好

42、自然而讓地回答客戶。 提前準(zhǔn)備電話銷(xiāo)售的必備工具，包括：客戶名單、日歷表、筆、 電話記錄表、工作日志、銷(xiāo)售手冊(cè)(產(chǎn)品知識(shí))、電話講稿等。 調(diào)整好自己的心態(tài)，并注意保持專(zhuān)業(yè)的形象。無(wú)論對(duì)方的反應(yīng)如 何，自己的思想與舉止都應(yīng)滿懷喜悅，讓客戶感到自己的熱忱。 選擇一個(gè)安靜的辦公區(qū)域，東西擺順坐好、微笑、開(kāi)始電話營(yíng)銷(xiāo)的基本技巧電話營(yíng)銷(xiāo)的基本技巧基本步驟第一步，確定對(duì)方身份，找到負(fù)責(zé)的人；第二步，亮明自己身份，說(shuō)明產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；第三步，看準(zhǔn)對(duì)方反應(yīng)，把握客戶心理；第四步，約定拜訪時(shí)間，列入追蹤對(duì)象。語(yǔ)言要求1、言簡(jiǎn)意賅，口齒清楚，語(yǔ)速平穩(wěn)；2、態(tài)度自然，禮貌在先，多用尊稱(chēng)；3、充滿笑意，拉近關(guān)系，以情動(dòng)人。

43、電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之一電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之一 電話營(yíng)銷(xiāo)是售樓人員工電話營(yíng)銷(xiāo)是售樓人員工作的重要組成部分。每個(gè)月作的重要組成部分。每個(gè)月的業(yè)績(jī)，取決于每天；而每的業(yè)績(jī)，取決于每天；而每天的成績(jī)，決定在每小時(shí)的天的成績(jī)，決定在每小時(shí)的工作量?jī)?nèi)。因此，必須制定工作量?jī)?nèi)。因此，必須制定每日電話營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃每日電話營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃，在，在下班前，明確自己第二天要下班前，明確自己第二天要打的打的N N個(gè)電話名單個(gè)電話名單。電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之二電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之二 充分利用黃金時(shí)間打電話充分利用黃金時(shí)間打電話： 打電話黃金時(shí)間為上午 9點(diǎn)11點(diǎn)，下午2點(diǎn)4點(diǎn)，只有充分利用好了黃金時(shí)間，才能獲得良好的電話營(yíng)銷(xiāo)

44、效果。 不要在黃金時(shí)間過(guò)度做準(zhǔn)備不要在黃金時(shí)間過(guò)度做準(zhǔn)備：打電話前想1分鐘左右是必要的，但黃金時(shí)間很寶貴，打電話前不宜想太多；對(duì)重要電話如果要做準(zhǔn)備，盡可能在中午或晚上。 小知識(shí)小知識(shí)：針對(duì)不同客戶打電話的時(shí)間針對(duì)不同客戶打電話的時(shí)間 會(huì)會(huì) 計(jì)計(jì) 師師：最忙是月頭和月尾，這時(shí)不宜接觸打電話； 醫(yī)醫(yī) 生生：最忙是上午，下雨天比較空閑； 銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員：最閑的日子是熱天、雨天或冷天，或者上午9點(diǎn)前下午4點(diǎn)后； 行政人員行政人員：每天10點(diǎn)半下午3點(diǎn)之間最忙，不宜打電話； 股票行業(yè)股票行業(yè)：最忙是開(kāi)市的時(shí)間，不宜打電話； 銀行人員銀行人員：上午10點(diǎn)前、下午4點(diǎn)后最忙，不宜打電話； 公公 務(wù)務(wù) 員

45、員：最適合打電話是上班時(shí)間，但不要在午飯前后和下班前； 教教 師師：最好是放學(xué)的時(shí)候，與教師們打電話； 家庭主婦家庭主婦：最好是早上10點(diǎn)11點(diǎn)給她們打電話； 忙碌的高層人士忙碌的高層人士：最好是下午3點(diǎn)后打電話聯(lián)絡(luò)。電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之三電話營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)績(jī)來(lái)源之三 保持與客戶的經(jīng)常聯(lián)系，在建保持與客戶的經(jīng)常聯(lián)系，在建立關(guān)系過(guò)程中引導(dǎo)客戶需求立關(guān)系過(guò)程中引導(dǎo)客戶需求。 保持與客戶的聯(lián)系，逐漸建立保持與客戶的聯(lián)系，逐漸建立信任關(guān)系，等待客戶自發(fā)產(chǎn)生信任關(guān)系，等待客戶自發(fā)產(chǎn)生需求，然后再進(jìn)行銷(xiāo)售需求，然后再進(jìn)行銷(xiāo)售。 電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣 記住最好是保持適當(dāng)?shù)纳衩馗校?jiàn)面再

46、談，千萬(wàn)不能在電話里說(shuō)得太詳細(xì)。 打電話目的是與客戶約定面談的時(shí)間、地點(diǎn)。如果在電話里什么都講清楚了，客戶還想見(jiàn)我們嗎？ 電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣 談得太多是銷(xiāo)售人員的談得太多是銷(xiāo)售人員的大忌。一個(gè)成功的售樓員，大忌。一個(gè)成功的售樓員，更更應(yīng)該學(xué)會(huì)傾聽(tīng)。應(yīng)該學(xué)會(huì)傾聽(tīng)。 每次電話通話的時(shí)間要每次電話通話的時(shí)間要短，一般短，一般23分鐘最合適。分鐘最合適。電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣 不宜在電話中討論市場(chǎng)不宜在電話中討論市場(chǎng)行情，談?wù)摳?jìng)爭(zhēng)對(duì)手或競(jìng)爭(zhēng)行情，談?wù)摳?jìng)爭(zhēng)對(duì)手或競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的長(zhǎng)短，樓盤(pán)的長(zhǎng)短，更不要在電話更不要在電話里隨意批評(píng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。里隨意批評(píng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

47、手。電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣 這是絕對(duì)要禁止的事！這是絕對(duì)要禁止的事！還要注意一點(diǎn)，不少銷(xiāo)售人還要注意一點(diǎn)，不少銷(xiāo)售人員總員總喜歡在電話中教客戶一喜歡在電話中教客戶一些所謂的做事方法或購(gòu)房技些所謂的做事方法或購(gòu)房技巧，這點(diǎn)也應(yīng)避免。巧，這點(diǎn)也應(yīng)避免。電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)避免的不良習(xí)慣 打電話坐姿要端正，要打電話坐姿要端正，要想到對(duì)方能想到對(duì)方能看到你的樣子看到你的樣子。這是對(duì)客戶的基本尊重！這是對(duì)客戶的基本尊重！ 如果因玩東西或吸一口如果因玩東西或吸一口煙而影響發(fā)音?？蛻艟蜁?huì)感煙而影響發(fā)音?？蛻艟蜁?huì)感覺(jué)到你的游戲性質(zhì)，切忌！覺(jué)到你的游戲性質(zhì)，切忌！電話營(yíng)銷(xiāo)

48、應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)電話營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)p在進(jìn)行完個(gè)人和公司的簡(jiǎn)短介紹后，應(yīng)首先征詢客戶的許可，然后再進(jìn)入電話訪談的正式內(nèi)容。p電話交談進(jìn)行中，要注意傾聽(tīng)對(duì)方電話中的背景音，例如：有電話鈴聲、門(mén)鈴、有人講話等，此時(shí)應(yīng)詢問(wèn)客戶是否需要離開(kāi)處理，這表明你對(duì)客戶的尊重。 p為避免總被拒絕，可考慮用信函配合銷(xiāo)售。即預(yù)先寄出明信片或電子郵件，當(dāng)信函發(fā)出后，估計(jì)對(duì)方收到的時(shí)間，在 72 小時(shí)內(nèi)致電詢問(wèn)，千萬(wàn)不要拖得太久，超過(guò) 72 小時(shí)客戶會(huì)淡忘的。最好預(yù)測(cè)客戶看信之后，即可通過(guò)電話進(jìn)行溝通。每一個(gè)電話都是賣(mài)房的機(jī)會(huì)！每一個(gè)電話都是賣(mài)房的機(jī)會(huì)！每一個(gè)電話都是學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)！每一個(gè)電話都是學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)！每一個(gè)電話

49、都能幫助客戶解決實(shí)際問(wèn)題！每一個(gè)電話都能幫助客戶解決實(shí)際問(wèn)題！每一個(gè)電話都能為客戶帶來(lái)極大的滿足！每一個(gè)電話都能為客戶帶來(lái)極大的滿足！每一個(gè)電話都是開(kāi)心愉快和積極成功的！每一個(gè)電話都是開(kāi)心愉快和積極成功的！我和我的客戶都喜歡通過(guò)電話交流溝通！我和我的客戶都喜歡通過(guò)電話交流溝通！客戶正期待著我的電話！在電話中我是受歡迎的！客戶正期待著我的電話！在電話中我是受歡迎的！我打電話越多，就越有機(jī)會(huì)成為頂尖的銷(xiāo)售人員！我打電話越多，就越有機(jī)會(huì)成為頂尖的銷(xiāo)售人員！牢記牢記： 電話營(yíng)銷(xiāo)電話營(yíng)銷(xiāo)心態(tài)最重要心態(tài)最重要3-4：交流溝通技巧：交流溝通技巧技巧篇技巧篇：溝通是銷(xiāo)售核心技能過(guò)程的最重要環(huán)節(jié)溝通是銷(xiāo)售核心技

50、能過(guò)程的最重要環(huán)節(jié) 溝通最重要的不是察言觀色，也不是善變的口才，而是學(xué)會(huì)傾聽(tīng)，通過(guò)傾聽(tīng)發(fā)現(xiàn)客，通過(guò)傾聽(tīng)發(fā)現(xiàn)客戶的真是需求，了解客戶的真正意圖。戶的真是需求，了解客戶的真正意圖。 比傾聽(tīng)更加重要的是，在溝通過(guò)程中對(duì)客戶的贊揚(yáng)。雖然贊揚(yáng)他人的本領(lǐng)我們一般都會(huì)，但如何在銷(xiāo)售過(guò)程中，因地適宜地如何在銷(xiāo)售過(guò)程中，因地適宜地系統(tǒng)運(yùn)用系統(tǒng)運(yùn)用，是需不斷練習(xí)、總結(jié)的技巧。 客：“聽(tīng)說(shuō)您這套房子當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)只有1600元？” 銷(xiāo)：“您的信息非常準(zhǔn)確，您是從哪里看到的呢？” （巧妙贊美，誠(chéng)懇提問(wèn)，想了解客戶的消息來(lái)源）（巧妙贊美，誠(chéng)懇提問(wèn)，想了解客戶的消息來(lái)源） 銷(xiāo)：“是啊，那又怎么樣啊，房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲了的嘛！ ”生

51、硬，讓人聽(tīng)了極為不爽！生硬，讓人聽(tīng)了極為不爽！總結(jié)：總結(jié)：當(dāng)客戶提到任何一個(gè)問(wèn)題，不要立即就其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容當(dāng)客戶提到任何一個(gè)問(wèn)題，不要立即就其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容 進(jìn)行回答，首先要視情況考慮能否加入溝通的契子。進(jìn)行回答，首先要視情況考慮能否加入溝通的契子。當(dāng)對(duì)客戶的問(wèn)題贊揚(yáng)時(shí)，客戶感知到的不是對(duì)立，而是一致，這就基本消除了客戶提問(wèn)時(shí)的疑慮，客戶也可能不真正關(guān)心問(wèn)題答案了 “如果我是您，我也會(huì)這樣的” “許多人都這么問(wèn)，這也是很多客戶關(guān)心的問(wèn)題” “您這一問(wèn)，讓我想起了一件事情”(轉(zhuǎn)移話題) 客：“這棟樓的顏色搭配不是很理想呀！ ” 銷(xiāo)：“您說(shuō)的是：這棟樓的顏色沒(méi)有偏重深色，還是 偏重淺色呢？ ” （反問(wèn)重

52、組了客戶問(wèn)題，既顯得我們重視客戶意見(jiàn)，（反問(wèn)重組了客戶問(wèn)題，既顯得我們重視客戶意見(jiàn)， 也可轉(zhuǎn)移客戶注意力，有助于了解客戶的更多想法）也可轉(zhuǎn)移客戶注意力，有助于了解客戶的更多想法）總結(jié)：總結(jié)：承認(rèn)客戶的觀點(diǎn)或看法，重視客戶提出的問(wèn)題，這樣承認(rèn)客戶的觀點(diǎn)或看法，重視客戶提出的問(wèn)題，這樣 可增加對(duì)客戶購(gòu)房行動(dòng)的理解，促進(jìn)業(yè)務(wù)成交?？稍黾訉?duì)客戶購(gòu)房行動(dòng)的理解，促進(jìn)業(yè)務(wù)成交。理解客戶加深感情交流溝通時(shí)，應(yīng)掌握的基本原則交流溝通時(shí)，應(yīng)掌握的基本原則看著客戶交流 不要自己說(shuō)個(gè)不停，說(shuō)話時(shí)望著客戶 不能一直瞪著客戶，用柔和眼光交流經(jīng)常面對(duì)笑容 不能面無(wú)表情，用微笑感染和打動(dòng)客戶 微笑必須運(yùn)用得當(dāng)，和交流的內(nèi)容

53、結(jié)合學(xué)會(huì)用心聆聽(tīng) 用心聆聽(tīng)客戶講話，了解客戶表達(dá)信息 注意溝通過(guò)程中的互動(dòng)，真誠(chéng)對(duì)答交流說(shuō)話要有變化 隨著說(shuō)話內(nèi)容、環(huán)境，調(diào)整語(yǔ)速、聲調(diào) 注意抑揚(yáng)頓挫，讓自己的聲音飽含感情結(jié)合姿態(tài)語(yǔ)言 不要公式化、生硬地對(duì)待所有的客戶 結(jié)合表情、姿態(tài)語(yǔ)言，表達(dá)你的誠(chéng)意溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī)溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī)當(dāng)顧客產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意向后，通常會(huì)有以下口頭語(yǔ)信號(hào) 顧客所提問(wèn)題轉(zhuǎn)向有關(guān)房子的細(xì)節(jié)，如物業(yè)管理、費(fèi)用、價(jià)格、付款方式等； 詳細(xì)了解房屋入住及售后服務(wù)情況； 對(duì)售樓員的介紹表示積極的肯定與贊揚(yáng)； 詢問(wèn)購(gòu)房的優(yōu)惠程度； 對(duì)目前自己正住的房子表示不滿； 向售樓員打探交樓時(shí)間及可否提前； 接過(guò)

54、售樓員的介紹提出反問(wèn)； 對(duì)公司或樓盤(pán)提出某些異議。溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī)溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī) 顧客的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變?yōu)樽匀淮蠓?、隨和、親切； 眼睛轉(zhuǎn)動(dòng)由慢變快、眼神發(fā)亮而有神采，從若有所思轉(zhuǎn)向明朗輕松； 嘴唇開(kāi)始抿緊，似乎在品味、權(quán)衡什么。溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī)溝通時(shí)判斷客戶語(yǔ)言、姿態(tài)，掌握時(shí)機(jī) 顧客姿態(tài)由前傾轉(zhuǎn)為后仰，身體和語(yǔ)言都顯得輕松； 出現(xiàn)放松姿態(tài)，身體后仰，擦臉攏發(fā)，或者做其他放松舒展等動(dòng)作； 拿起房屋認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)或合同之類(lèi)細(xì)看； 開(kāi)始仔細(xì)地觀察模型、樣板間等。 轉(zhuǎn)身靠近推銷(xiāo)員，掏出香煙讓對(duì)方抽表示友好，進(jìn)入閑聊； 開(kāi)始突然用手輕聲敲桌子

55、或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪。小知識(shí)小知識(shí)：與客戶溝通時(shí)的注意事項(xiàng)與客戶溝通時(shí)的注意事項(xiàng) 勿悲觀消極，應(yīng)樂(lè)觀看世界。 知己知彼，配合客人說(shuō)話的節(jié)奏。 多稱(chēng)呼客人的姓名。 語(yǔ)言簡(jiǎn)練，表達(dá)清晰。 多些微笑，從客戶的角度考慮問(wèn)題。 與客戶產(chǎn)生共鳴感。 千萬(wàn)別插嘴打斷客人的說(shuō)話。 合理批評(píng)，巧妙稱(chēng)贊。 勿濫用房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)。 學(xué)會(huì)使用成語(yǔ)和幽默。3-5：價(jià)格談判技巧：價(jià)格談判技巧技巧篇技巧篇： 不要掉入不要掉入“價(jià)格陷阱價(jià)格陷阱”何謂“價(jià)格陷阱”客戶買(mǎi)房時(shí)，一般開(kāi)始就會(huì)問(wèn)價(jià)格，很多銷(xiāo)售員往往直接地告訴客戶答案，推銷(xiāo)過(guò)程中，雙方討價(jià)還價(jià)，最后沒(méi)有成交。而客戶很可能對(duì)房子價(jià)值、賣(mài)點(diǎn)知之甚少，

56、這就是“價(jià)格陷阱”。 不要一開(kāi)始就與客戶討論價(jià)格問(wèn)題，要善用迂回策略。 不要一開(kāi)始就把優(yōu)惠政策告訴客戶，要逐步給其驚喜。 不要為了完成銷(xiāo)售任務(wù)額，主動(dòng)提出將提成返給客戶。 如何化解如何化解“價(jià)格陷阱價(jià)格陷阱” 當(dāng)客戶與我們討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們首當(dāng)客戶與我們討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們首先要自信，充分說(shuō)明樓盤(pán)的價(jià)值、客戶購(gòu)買(mǎi)先要自信，充分說(shuō)明樓盤(pán)的價(jià)值、客戶購(gòu)買(mǎi)它的理由，以及可給客戶帶來(lái)的諸多實(shí)惠，它的理由，以及可給客戶帶來(lái)的諸多實(shí)惠，在樓盤(pán)價(jià)值、區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)、對(duì)客在樓盤(pán)價(jià)值、區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)、對(duì)客戶的好處未充分表達(dá)之前，盡量少談價(jià)格。戶的好處未充分表達(dá)之前，盡量少談價(jià)格。 過(guò)早地就價(jià)格問(wèn)題

57、與客戶糾纏，往往會(huì)過(guò)早地就價(jià)格問(wèn)題與客戶糾纏，往往會(huì)被客戶用被客戶用“買(mǎi)不起買(mǎi)不起”或或“太貴了太貴了”拒絕！拒絕！ 如何化解如何化解“價(jià)格陷阱價(jià)格陷阱” 在與客戶討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，要注意把客在與客戶討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，要注意把客戶買(mǎi)房當(dāng)作戶買(mǎi)房當(dāng)作“買(mǎi)生活方式買(mǎi)生活方式”來(lái)推銷(xiāo)。房?jī)r(jià)中來(lái)推銷(xiāo)。房?jī)r(jià)中除了房子本身，還有配套、交通、教育、環(huán)除了房子本身，還有配套、交通、教育、環(huán)境、物業(yè)等綜合購(gòu)買(mǎi)成本，一一分解說(shuō)明，境、物業(yè)等綜合購(gòu)買(mǎi)成本，一一分解說(shuō)明，從而轉(zhuǎn)移客戶的注意力。從而轉(zhuǎn)移客戶的注意力。 當(dāng)然，僅僅分解價(jià)格是不夠的。還必須當(dāng)然，僅僅分解價(jià)格是不夠的。還必須不斷向客戶灌輸、并讓客戶充分認(rèn)識(shí)到，這

58、不斷向客戶灌輸、并讓客戶充分認(rèn)識(shí)到，這個(gè)價(jià)買(mǎi)房子值！所以，賣(mài)點(diǎn)的推介很關(guān)鍵！個(gè)價(jià)買(mǎi)房子值！所以，賣(mài)點(diǎn)的推介很關(guān)鍵！技巧技巧： 價(jià)值強(qiáng)調(diào)價(jià)值強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售話術(shù)銷(xiāo)售話術(shù) “請(qǐng)您看看我這支簽字筆多少錢(qián)？還有另外一支，您也可以仔細(xì)看一看，為了給我一個(gè)準(zhǔn)確的答案，您可以先研究一下它的結(jié)構(gòu)，單從表面上看，您很難判斷出，這支值1元，那支值8元。一支小小的簽字筆尚且如此，我們的房子就更是這樣了” 我們不會(huì)犧牲業(yè)主的利益降低質(zhì)量以求得房?jī)r(jià)低廉，您想，您會(huì)要那種外面下大雨、房里下小雨的房子嗎？ “您買(mǎi)我們的房子，雖然比買(mǎi)二環(huán)外的房子多花一些錢(qián)，但這里位處市中心，每天上下班你不用擠公交車(chē)，既省交通費(fèi)，更節(jié)省您的寶貴時(shí)間；

59、我們附近就有小學(xué)、中學(xué)，買(mǎi)房子后孩子上重點(diǎn)學(xué)校方便啦另外，我們房子的戶型特別值得一提，結(jié)構(gòu)好，功能分區(qū)和布局合理，您看，這個(gè)地方專(zhuān)門(mén)預(yù)留了壁櫥位置，將來(lái)裝修能省您一大筆錢(qián)?！?如何化解如何化解“價(jià)格陷阱價(jià)格陷阱” 客戶購(gòu)買(mǎi)東西，一般最大的心理障礙就客戶購(gòu)買(mǎi)東西，一般最大的心理障礙就是是擔(dān)心買(mǎi)貴了、買(mǎi)虧了擔(dān)心買(mǎi)貴了、買(mǎi)虧了。所以在集中說(shuō)。所以在集中說(shuō)明樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，讓客戶感到物有所值的同時(shí)，明樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，讓客戶感到物有所值的同時(shí)，適當(dāng)?shù)叵蚩蛻艄_(kāi)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)叵蚩蛻艄_(kāi)項(xiàng)目“利潤(rùn)利潤(rùn)”，和客戶算，和客戶算“成本帳成本帳”，能打消客戶疑慮，讓客戶覺(jué)得，能打消客戶疑慮，讓客戶覺(jué)得售樓員為人坦誠(chéng)，從而促使客戶愉

60、快簽單售樓員為人坦誠(chéng)，從而促使客戶愉快簽單。 當(dāng)然，這里所說(shuō)的成本、利潤(rùn)是相對(duì)準(zhǔn)當(dāng)然，這里所說(shuō)的成本、利潤(rùn)是相對(duì)準(zhǔn)確的，確的，不會(huì)太真，但也絕對(duì)不能太離譜不會(huì)太真，但也絕對(duì)不能太離譜！ 如何化解如何化解“價(jià)格陷阱價(jià)格陷阱”4 4、幫客戶算、幫客戶算賬賬 做對(duì)比分做對(duì)比分析析 一算綜合性價(jià)比帳；一算綜合性價(jià)比帳； 二算樓盤(pán)投資增值帳；二算樓盤(pán)投資增值帳； 三算該買(mǎi)大還是買(mǎi)小帳；三算該買(mǎi)大還是買(mǎi)小帳； 四算競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析帳。四算競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析帳。 銷(xiāo)：“您為什么覺(jué)得這價(jià)格高呢？ ” 銷(xiāo)：“您認(rèn)為什么價(jià)格比較合適？ ”談判技巧之談判技巧之 24 24 口訣口訣 談判是一場(chǎng)策劃談判是一場(chǎng)策劃 要有