中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析與思考

1、序號（學(xué)號）：0901060511山東科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院 課程論文中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析與思考課程名稱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)姓 名劉鑫系 別經(jīng)濟管理學(xué)院專 業(yè)財政學(xué)班 級09-2班指導(dǎo)教師孟文強論文評分 2012年11月6日目 錄摘要.1一、房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟的影響.1二、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系.2（一）房地產(chǎn)業(yè)不是泡沫經(jīng)濟.21.房地產(chǎn)的屬性決定它不是泡沫經(jīng)濟.22.房地產(chǎn)業(yè)部門屬于實業(yè)部門.23.房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè).2（二）房地產(chǎn)業(yè)肆意膨脹會發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟.21.房屋空置泡沫.22.房地產(chǎn)投資泡沫.33.房價虛漲泡沫.3三、房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的原因.3（一）投資的高回報.3（二）投資者的過

2、度趨利.4（三）城市發(fā)展失衡.4四、對于抑制房地產(chǎn)泡沫的一些思考.4（一）大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房.5（二）強化土地資源管理.5（三）建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度.5（四）整頓住房金融市場秩序.5（五）引導(dǎo)消費觀念的轉(zhuǎn)變.6（六）政府干預(yù)及調(diào)控房價.6結(jié)論.6參考文獻.7摘要房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展深刻地影響著我國的經(jīng)濟、文化與生活。文中通過對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的研究，指出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些問題，分析了其產(chǎn)生的主要成因，并提出了六項抑制房地產(chǎn)泡沫的建設(shè)性建議及措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟 現(xiàn)狀分析 建議 措施引 言近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對國

3、民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長起到了重要作用。但是，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不成熟，房地產(chǎn)投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現(xiàn)了房價增長幅度與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，一定程度上波及到社會經(jīng)濟生活的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點問題。這就需要我們正確認識房地產(chǎn)業(yè)對前經(jīng)濟的影響，把握好房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，正確認識目前房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化

4、發(fā)展的真正原因，制定和規(guī)劃好防范措施。一、房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟的影響我國是一個城鎮(zhèn)化步伐加速、以實體經(jīng)濟主導(dǎo)、虛擬經(jīng)濟輔助、規(guī)模龐大、以工業(yè)為主體、潛在需求巨大、收入分配差距拉大、行政與經(jīng)濟調(diào)節(jié)并重、脫離起飛階段進入飛行軌道的較穩(wěn)固經(jīng)濟體。 我國的這種過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，不利于我國良性增長機制的形成，會造成很多嚴重的問題。比如，房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤吸引大量金融資本流向房地產(chǎn)業(yè)，會導(dǎo)致金融資源配置低效，同時還可能會加劇社會的兩極分化，不利于民生改善和和諧社會構(gòu)建。二、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系（一）房地產(chǎn)業(yè)不是泡沫經(jīng)濟房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。這主要在于： 1.

5、房地產(chǎn)的屬性決定它不是泡沫經(jīng)濟房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。2.房地產(chǎn)業(yè)部門屬于實業(yè)部門它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。3.房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)它在國民經(jīng)濟體系處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10 %左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫

6、經(jīng)濟的第二次高潮”。（二）房地產(chǎn)業(yè)肆意膨脹會發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。應(yīng)當(dāng)承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫。主要表現(xiàn)： 1.房屋空置泡沫在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10 %以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩會形成泡沫經(jīng)濟。從而導(dǎo)致房價猛跌，繼而開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。2.房地產(chǎn)投資泡沫一般地來說，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求

7、平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是典型的一例。3.房價虛漲泡沫房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟?？梢?，房地產(chǎn)價格虛漲失控，就存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性，但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。三

8、、房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的原因縱觀國內(nèi)外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分析海南改革開放初期的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象與教訓(xùn)，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的主要原因有三個方面：（一）投資的高回報高回報、高風(fēng)險的行業(yè)特征容易誘發(fā)投機行為，形成“泡沫經(jīng)濟”。由于土地資源的高度稀缺和城市住宅的總量短缺，導(dǎo)致了市場供給的剛性需求旺盛，使得正常情況下房地產(chǎn)投資的回報十分可觀。（二）投資者的過度趨利過度的趨利行為導(dǎo)致公共領(lǐng)域的市場失靈，有悖社會公平效率與公平。這是市場經(jīng)濟要著力解決的一對矛盾。市場機制盡管強大，卻也存在它自身難以克服的局限，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)這種有著廣泛社會擴散性的經(jīng)濟活動，市場的局限性更加明顯：它不能有效組織城市

9、公共品的生產(chǎn)，無法消除開發(fā)者的個體趨利行為所導(dǎo)致的外部不經(jīng)濟效應(yīng)，這就是所謂的市場失靈，其后果是造成對某些人或群體的利益的損害，從而形成社會不公平。從房地產(chǎn)開發(fā)中屢見不鮮的侵占公共綠地現(xiàn)象即可窺一斑而知全豹。（三）城市發(fā)展失衡單一的市場導(dǎo)向沖擊城市規(guī)劃、干擾政府決策，使城市發(fā)展失衡。城市規(guī)劃的核心是土地及空間利用，本質(zhì)上是對城市土地和空間資源的合理配置。由于這種技術(shù)層面上的調(diào)節(jié)不僅要考慮土地開發(fā)中的經(jīng)濟因素，還要考慮社會和環(huán)境因素，因此并不總是與市場導(dǎo)向相一致，有時甚至背道而馳。在這種情況下，市場力量往往占據(jù)著上風(fēng)，開發(fā)商總能以退出投資相要挾，或以加大投資為利誘，要求突破城市規(guī)劃的約束，甚至左

10、右政府部門的決策。如果說在計劃體制下城市規(guī)劃作為國民經(jīng)濟計劃的“二傳手”，還能按圖索驥、有的放矢，那么今天在房地產(chǎn)開發(fā)洶涌浪潮的沖擊下，它卻顯得力有不逮、無所適從。四、對于抑制房地產(chǎn)泡沫的一些思考隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口的增長，城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)崛起以及國際地位的不斷提升，無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，防范房地產(chǎn)泡沫，促進其健康發(fā)展？我認為，可以從以下六個方面著眼：（一）大規(guī)模推出經(jīng)濟

11、適用房規(guī)?；瞥鼋?jīng)濟適用房，根據(jù)地區(qū)特點統(tǒng)籌規(guī)劃，完全可以很好地抑制商品房的價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。另外，規(guī)?；瞥鼋?jīng)濟適用房還可以平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房的計劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。（二）強化土地資源管理通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，也可以控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實行土地出讓公開招投標制

12、度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。（三）建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度建立統(tǒng)一預(yù)警制度，加強和完善現(xiàn)有的宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。（四）整頓住房金融市場秩序整頓住房市場，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險十分必要。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。二要強化個人住房貸款管理,嚴禁發(fā)

13、放“零首付”個人住房貸款。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。（五）引導(dǎo)消費觀念的轉(zhuǎn)變房屋投機需求對房價泡沫起著極大的推動作用，同時對房地產(chǎn)市場起著極大的破壞作用，因而必須引導(dǎo)消費者理性地認識到“買漲不買跌”的風(fēng)險，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場及其變化的信息基礎(chǔ)之上。目前，在住房消費領(lǐng)域，人們追求“一步到位”，導(dǎo)致住房消費提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應(yīng)求。針對于這一現(xiàn)狀，國家需要調(diào)整住房政策，鼓勵梯級消費，抑制提前消費。（六）政府干預(yù)及調(diào)控房價政府可以根據(jù)城市大小，發(fā)展?fàn)顩r，統(tǒng)計購房者年齡、收人、家庭人口平均規(guī)模等數(shù)據(jù)，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費，限制大戶型住房需求和消費。進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定房價。政府干預(yù)房價，政策可以直接向科技、教育人才傾斜，通過稅收補貼他們；可以向社會貢獻較大的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜政策，促進其引導(dǎo)作業(yè)發(fā)揮。結(jié) 論總之，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中是基礎(chǔ)性的，但目前處于國民經(jīng)濟體系的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，應(yīng)屬于新興的高速發(fā)展的行業(yè)與經(jīng)濟市場，特別是在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的今天，在管理制度