目前養(yǎng)老地產(chǎn)大類種開發(fā)模式PPT課件

1、115種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析的5大分類模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設(shè)施與社區(qū)共同建設(shè)與相關(guān)設(shè)施并設(shè)與國際品牌接軌養(yǎng)老地產(chǎn)5大類與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以其他方式轉(zhuǎn)型第1頁/共32頁2與社區(qū)共同建設(shè)類模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)概念闡述：綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。配套設(shè)施：老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等各類配套設(shè)施圖1 綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應的配套服務設(shè)施老年住宅自理型老年

2、公寓護理型老年公寓不同的住宅類型，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求第2頁/共32頁3與社區(qū)共同建設(shè)類模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)圖2 大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)可考慮分期建設(shè)p一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外。p選擇低密度的開發(fā)形式，實現(xiàn)與郊外的環(huán)境協(xié)調(diào)。p在規(guī)劃設(shè)計時，應注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。p開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)概念闡述：綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。配套設(shè)施：老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務中心、老年大學等各類配套設(shè)施第3頁/共32頁4與社

3、區(qū)共同建設(shè)類模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團 定位：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。 優(yōu)勢：這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線；養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。圖3養(yǎng)老社區(qū)的組團化布局示意圖 第4頁/共32頁5與社區(qū)共同建設(shè)類模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團注意事項：1.開發(fā)時一方面應注意將老年人的比例控制在適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過少也不宜過多；2.另一方面要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。u總用地面積：約2萬畝u總建筑面積：720萬平方米u養(yǎng)老

4、社區(qū)建設(shè)體量：150畝，計劃建設(shè)約18萬平方米的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品u規(guī)劃布局：養(yǎng)老社區(qū)靠近整體項目的中心商業(yè)服務設(shè)施布置以方便老人到達和使用(圖3)。養(yǎng)老住宅樓棟在規(guī)劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫(yī)院和康復中心，并設(shè)置連廊連接，以滿足老人就近醫(yī)療的需求。圖4養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)案例廣東惠州某項目第5頁/共32頁6與社區(qū)共同建設(shè)類模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合我國現(xiàn)階段國情，將會是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。該模式產(chǎn)生原因：據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一

5、代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求(圖5)。圖5 普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意圖第6頁/共32頁7與社區(qū)共同建設(shè)類模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品老少戶住宅特點：p同層相近的兩套住宅，或同單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。p采用適老化設(shè)計，配備：如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養(yǎng)老公寓經(jīng)營模式：出租、出售目標客群：自理老人、需要護理的老人規(guī)劃建議：將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一

6、方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養(yǎng)老公寓底層可設(shè)置對外商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧對外經(jīng)營，同時也便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。注意事項：設(shè)計時應注意根據(jù)住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以5060平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。第7頁/共32頁8與社區(qū)共同建設(shè)類模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設(shè)施該模式的優(yōu)點有：投資相對較少，易于復制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營針對問題：一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難的情況。如：北京。北京養(yǎng)老現(xiàn)狀：p老齡化程度嚴重p養(yǎng)老床位數(shù)量較低p城區(qū)年代久遠，周邊配到設(shè)施成熟p區(qū)位條件好，但周邊用

7、地資源緊張利用零散地塊新建或改造已有建筑的形式開發(fā)社區(qū)間的養(yǎng)老設(shè)施第8頁/共32頁9與社區(qū)共同建設(shè)類模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設(shè)施圖6 日本小規(guī)模多功能老年服務設(shè)施的常見功能示意圖u特點：小規(guī)模、多功能、綜合型u服務范圍：輻射周邊多個社區(qū)u配套設(shè)施：老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務第9頁/共32頁1015種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析的5大分類模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與相關(guān)設(shè)施并設(shè)與社區(qū)共同建設(shè)與國際品牌接軌養(yǎng)老地產(chǎn)5大類與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以其他方式

8、轉(zhuǎn)型第10頁/共32頁11與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施圖7 日本六甲老年公寓與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，鄰近設(shè)置在一起案例：日本六甲老年公寓說明：開發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫(yī)療機構(gòu)鄰近設(shè)置在一起(圖7)，當老人遇到突發(fā)疾病時，醫(yī)療機構(gòu)可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。第11頁/共32頁12與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施p方法1：養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。p方法2：直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)

9、老機構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。p“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。第12頁/共32頁13與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式優(yōu)勢：I.能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理II. 將養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本III. 從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務需求。第13頁/共32頁14與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)圖8 日本幸朋苑老人院與幼兒

10、園共同設(shè)置在一起在日本，老年設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置的情況比較常見，其設(shè)計形式可以是在同一棟建筑內(nèi)的不同樓層，或是分別設(shè)在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建筑首層設(shè)置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設(shè)計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。未來展望：隨著我國的人口結(jié)構(gòu)向高齡化、少子化逐漸發(fā)展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現(xiàn)空置，將這些建筑部分改造為養(yǎng)老設(shè)施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。第14頁/共32頁15與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與大學等

11、教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)模式開發(fā)原因：很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學習、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。目標客群：高知老年群體第15頁/共32頁16與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓與大學等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)美國拉薩爾村養(yǎng)老社區(qū)就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，并利用大學的公共設(shè)施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應從老人的精神和價

12、值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。第16頁/共32頁1715種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析的5大分類與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合與社區(qū)共同建設(shè)與相關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)5大類與國際品牌接軌以其他方式轉(zhuǎn)型模式8：在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第17頁/共32頁18與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品概念：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種模式現(xiàn)狀：目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復保健、長壽文化等理念。選址：具有較好的風景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。第1

13、8頁/共32頁19與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品圖9 結(jié)伴式養(yǎng)老公寓標準層平面圖劣勢：用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務設(shè)施容易較為分散解決方案：在規(guī)劃設(shè)計時，應將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務設(shè)施，節(jié)省服務管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。第19頁/共32頁20與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓概念：在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。適用城市定位：北京、上海、香港等大城市，對于在此類大城市生活的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休

14、閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。開發(fā)模式：由于城區(qū)內(nèi)的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。第20頁/共32頁21與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓案例：日本東京的豊州老年公寓選址：位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)周邊配套：大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學等配套設(shè)施居住模式：復合居住，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三

15、種居住產(chǎn)品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設(shè)計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。圖10 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖第21頁/共32頁2215種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析的5大分類與國際品牌接軌與社區(qū)共同建設(shè)與相關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)5大類與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以其他方式轉(zhuǎn)型模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式第22頁/共32頁23與國際品牌接軌兩種模式：模式10 & 模式11這類開發(fā)模式指與國際養(yǎng)老專業(yè)品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品。模式10引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施目前一些

16、國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如：歐洲一些國家的養(yǎng)老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。借鑒：對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。第23頁/共32頁24與國際品牌接軌兩種模式：模式10 & 模式11模式11與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望

17、能夠?qū)⑵湓趪鴥?nèi)推行和實現(xiàn)，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉(zhuǎn)化。圖11 美國養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃時對于朝向的限制要求較少，與我國國情不太相同第24頁/共32頁2515種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析的5大分類以其他方式轉(zhuǎn)型與社區(qū)共同建設(shè)與相關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)5大類與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合與國際品牌接軌模式12與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模式

18、13與護理服務業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式14利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施第25頁/共32頁26以其他方式轉(zhuǎn)型模式12與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。第26頁/共32頁27以其他方式轉(zhuǎn)型在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。模式13與護理服務業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入