凱里市房地產(chǎn)市場分析完整版

1、.貴州省凱里市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目 錄一、凱里概況（）、地理位置（）、氣候狀況（）、行政區(qū)劃與人口（）、區(qū)位優(yōu)勢（）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展（）、城市發(fā)展（7）、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀1、 國民生產(chǎn)總值增長勢頭強勁 2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費上逐年增大比例。（8）、凱里20042006年城市發(fā)展二、 凱里市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（一）宏觀市場1、 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨于平穩(wěn)2、 土地購置面積增速振蕩上行，仍處于低位運行3、 全國商品房銷售面積及銷售額平穩(wěn)回落4、 國房景氣指數(shù)階段沖高小幅回落，整體趨于平穩(wěn)5、七十個大中城市新建住宅價格變動情況（二） 宏觀政策走向1、 房產(chǎn)稅試點擴圍步伐加快 多地

2、已經(jīng)上報方案2、進(jìn)一步深化土地制度改革，集體土地入市或具法律依據(jù)3、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)步履維艱 進(jìn)度尚未公布（三）凱里市城市規(guī)劃凱里麻江城市總體規(guī)劃（一）城市規(guī)劃范圍（二）凱里市第三輪城市總體規(guī)劃（2009-2030年）(三)中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃（2010-2030年）（四）凱里麻江中心城區(qū)功能規(guī)劃（2009-2030年）（五）開發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景發(fā)展分析三、 凱里市房地產(chǎn)市場投資分析（一）貴州省近年房地產(chǎn)一級市場及全省固定資產(chǎn)投資情況（二）黔東南州政府對全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃四、 凱里市房地產(chǎn)市場銷售分析（一）房地產(chǎn)一級市場（土地市場）分析一、 土地供應(yīng)情況二、 土地存量及價格走勢（二） 凱里市房

3、地產(chǎn)二級市場分析（三）板塊劃分及各板塊發(fā)展情況1、 凱里市房地產(chǎn)板塊分析2、 中心城區(qū)板塊（老城區(qū)）3、 經(jīng)開區(qū)板塊4、 典型案例分析五、 凱里市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品與價格分析（一）、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析（二）、經(jīng)開區(qū)主要項目推售情況六、凱里市房地產(chǎn)市場消費者分析1、消費群體2、影響消費者購房決策的重要因素3、需求總量將繼續(xù)增長4、消費對象七、凱里市房地產(chǎn)市場總體評述與發(fā)展趨勢分析（一）、凱里房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（二）、凱里房地產(chǎn)市場特點1、 房地產(chǎn)市場起步較晚2、 多層住宅占主流，高層逐步取代多層3、 樓盤營銷、宣傳手法多樣4、 戶型及價格5、 環(huán)境成為購房首選6、 總體價格穩(wěn)中有升7、 建筑成

4、本（三）凱里市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢（四）凱里市房地產(chǎn)市場預(yù)判 貴州省凱里市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、凱里概況凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積 88 平方公里，總?cè)丝?4萬人，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?74%，其中苗族人口占 63%，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是全國少數(shù)民族比重最大的城市之一，被譽為“苗嶺明珠”，1983年8月19日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是貴州省實施全方位開放帶動戰(zhàn)略的前沿城市和經(jīng)濟(jì)強市創(chuàng)建市、全國科技興市先進(jìn)市、

5、國家發(fā)展和改革委員會規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市。（）、地理位置凱里地理條件優(yōu)越，西距省會貴陽197公里，東距湖南省懷化市309公里，湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境，清水江航運直通洞庭湖進(jìn)入長江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)通往華東、華北地區(qū)的重要通商口，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內(nèi)陸山區(qū)開放城市。全市總面積1306多平方公里，占全省總面積的0.74%，占全州總面積的4.3%。其中：耕地面積13524公頃，占總面積的10.36%；森林面積為14849.22公頃，占總面積的11.37%；荒山荒坡面積為52400公頃，占總面積的40.12%

6、。目前城市規(guī)劃建設(shè)用地面積為1421.39公頃。全市土壤共分四個土類，其中地帶性土壤為黃壤，非地帶性土壤為石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市總土地面積的63.4%，丘陵占32.9%，壩地和水面占3.7%。（）、氣候狀況凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點，年降雨量11501250毫米，相對濕度80%左右，無霜期288天，年平均日照10001400小時，日均照10，全年總積溫47655748。（）、行政區(qū)劃與人口凱里現(xiàn)轄5個街道、8個鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，2個鄉(xiāng)政府：凱鄉(xiāng)棠、大風(fēng)洞鄉(xiāng)；8個鎮(zhèn)政府：鴨塘鎮(zhèn)、三棵樹鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)

7、、舟溪鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)、萬潮鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)；5個街道辦事處：大十字街道辦事處、洗馬河街道辦事處、灣溪街道辦事處、城西街道辦事處、西門街道辦事處。全市土地面積1306平方公里。全市總?cè)丝?5.45萬，其中城鎮(zhèn)居民人口17.17萬，占總?cè)丝诘?7.8%；農(nóng)業(yè)人口28.28%，占總?cè)丝诘?2.2%；少數(shù)民族人口為34.44萬，占總?cè)丝跀?shù)的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總?cè)丝诘?3%，是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域。漢族人口占25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族。（）、區(qū)位優(yōu)勢凱里是貴州東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，湘黔鐵

8、路及320國道貫穿全境，可直達(dá)北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽等大中城市，公路四通八達(dá)，交通十分便利，是省內(nèi)除貴陽之外交通最為便利的城市，隨著國家重點建設(shè)項目六盤水至株州電氣化鐵路復(fù)線的開工建設(shè)，以及連接貴新高等級公路的貴州第一線凱麻高速公路的修建，凱里的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯。（）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展近幾年來，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略號角的吹響，凱里市人民積極響應(yīng)，并投身于“建設(shè)家園，發(fā)展凱里”的熱潮當(dāng)中。在凱里市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及全市人民的共同努力下，凱里市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)及小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，順利完成了凱麻、三凱高速公路、凱里博南片區(qū)、萬潮鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)等20個

9、項目及批次用地的征地和開發(fā)建設(shè)工作。從而使凱里市城市及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展得到了較大的提高，為創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”奠定了堅實的基礎(chǔ)。凱里市能源、交通、城鎮(zhèn)建設(shè)，自1999年至2004年經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)征用農(nóng)村集體土地537.21公頃。其中耕地299.5公頃，占征地面積的55.75%；林地9.48公頃，占征地面積的1.76%；未利用地160.79公頃，占征地總面積的29.93%，其他土地為65.68公頃，占征地總面積的12.26%?，F(xiàn)在凱里市已成為貴州省工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，170多家企業(yè)中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤

10、炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業(yè)有30多家；大中型骨干企業(yè)有10多家。1999年國內(nèi)生產(chǎn)總值為18.20億元,轄區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值為15.42萬元。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴大，凱里的資源精深加工能力進(jìn)一步增強,已逐步發(fā)展成為區(qū)域性資源綜合加工基地。（）、城市發(fā)展伴隨著凱里工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區(qū)建設(shè)同步，硬件設(shè)施建設(shè)與精神文明建設(shè)同步,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識深入人心,衛(wèi)生與秩序井然，給人一種撲面而來的清新感，城市風(fēng)貌初具現(xiàn)代風(fēng)韻，城市的凝聚力進(jìn)一步增強。凱

11、里文明已成為全省的樣板和示范。（7）、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀1、國民生產(chǎn)總值增長勢頭強勁2004年，國內(nèi)生產(chǎn)總值294401萬元，比上年增長10，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值41592萬元，比上年增長3.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值128846萬元，比上年增長7.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值123963萬元，比上年增長15。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值60569萬元，比去年增長3.67。轄區(qū)內(nèi)工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值269553萬元，比上年增長15.63，其中市屬工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值129443萬元，增長24.12。財政總收入25048萬元，比上年增長11.34，其中地方財政收入完成15454萬元，比上年增長11.60；財政總支出25068萬元，比上年增

12、長5.56。年內(nèi)固定資產(chǎn)投資122443萬元，比上年增長3.09，其中市屬固定資產(chǎn)投資85078萬元，比上年增長10.31。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)保持較快發(fā)展，完成總產(chǎn)值315949萬元，比上年增長12；上交稅金完成6553萬元，比上年增長14。社會消費品零售總額93888萬元，比上年增長15；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年增長5.92；城鎮(zhèn)居民人均消費支出4878元，比上年增長7.19；農(nóng)民人均純收入1818元，比上年增長5.94。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)38.2億元，比2002年的25.67億元增長36.88%，年均增長11.03%；2005年全市財政總收入完成3.5億元，比2002年的2.2

13、5億元增長55.39%，年均增長15.83%，其中地方財政收入為1.81億元，比2002年的1.38億元增長30.6%，年均增長9.31%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例從2002年的15.9:42.6:41.5調(diào)整到2005年的12.2:39.8:48。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別由2002年的6197元和1716元增加到2005年的7707元和2177元，年均實際增長5.79%和5.43%。2、 城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費上逐年增大比例。2003年凱里市城市物價抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了07。其中漲幅較大的有醫(yī)療保健類和

14、服務(wù)項目類價格，分別上漲了67和63；其次是居住和食品價格分別上漲了2. 4和17，農(nóng)產(chǎn)品成交價格上漲33。在物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、家庭用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據(jù)凱里市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6564元，比上年實際增長52；全年城鎮(zhèn)居民人均消費支出4878元，比上年實際增長65；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)(即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重)3754，比上年上升034個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1450元，實際增長42；農(nóng)民人均生活消費支出1135元，比上年實際增長6 9；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)5672，比上年下降408個百分點

15、。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。2004年凱里市城市物價抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總體水平上漲了3.9%。其中消費品價格指數(shù)上漲3.7個百分點，主要原因是糧食、肉禽及其制品上漲過快，分別上漲了24.1%和24.8%。漲幅較大的還有居住和食品價格分別上漲了6.2%和11.7%，農(nóng)產(chǎn)品成交價格上漲15.6%。在物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、醫(yī)療保健及個人用品、交通通訊等方面的價格有所下降。據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年實際增長3.6%；全年城市居民人均消費支出5139元, 比上年實際增長1.5%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費

16、支出占家庭消費總支出的比重）39.56%，比上年上升2.02個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1588元，實際增長5.1%；農(nóng)民人均生活消費支出1178元，比上年增長12.6%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)57.12%，比上年下降0.44個百分點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。2005年據(jù)凱里市城市物價抽樣調(diào)查，2005年，居民消費價格總體水平與上年相比，上漲0.4%。其中，消費品價格上漲0.2%，在消費品價格中，居住類價格上漲幅度較大，達(dá)到8.2%，其次是糧食上漲2.3%、醫(yī)療保健上漲1.1%；除此之外，交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、肉禽及其制品和娛樂教育文化用品等均有不

17、同程度的下降，其下降幅度分別為3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年實際增長8.7%；全年城市居民人均消費支出5731元, 比上年實際增長11.1%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）39.61%，比上年上升0.05個百分點。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查,全州農(nóng)民人均純收入1728元，實際增長5.2%；農(nóng)民人均生活消費支出1353元，比上年增長5.8%；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)55.17%，比上年下降1.95個百分點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭居住條件進(jìn)一步改善。年末城鎮(zhèn)居

18、民人均居住面積為22.6平方米；年末農(nóng)村居民人均居住面積為19.75平方米，其中，鋼筯混凝土和磚木結(jié)構(gòu)面積為1.6平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，凱里市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，城市居民收入的提升，使其購買力逐步加強。而隨著居住消費價格指數(shù)的上升及其在城市居民日常消費類別中所占比重的增加，都表明市場看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求處于上升階段。（8）、凱里20042006年城市發(fā)展城市化進(jìn)程逐年加快，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生深刻變化。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城區(qū)道路等級全面提升，城市供水、污水處理等一批市政重點工程逐步完成，民族體育場、行政中心等標(biāo)志性建筑物成為城市建設(shè)新亮點，城市品位進(jìn)一步提高。

19、城市規(guī)模進(jìn)一步擴大，城市建成區(qū)面積由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。進(jìn)一步加大通鄉(xiāng)、通村道路建設(shè)，基本形成覆蓋城鄉(xiāng)的環(huán)形道路網(wǎng)。城鄉(xiāng)信息化進(jìn)程明顯加快，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋城區(qū)和10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造基本完成，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)同網(wǎng)同價。小城鎮(zhèn)建設(shè)有了新的進(jìn)展，全市城鎮(zhèn)化率提高到39.7%。二、凱里市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（一） 宏觀市場5、 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨于平穩(wěn)2013年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比

20、重為68.4%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局6、 土地購置面積增速振蕩上行，仍處于低位運行2013年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18717萬平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9個百分點；土地成交價款4398億元，增長14.7%，增速提高7.2個百分點。7、 全國商品房銷售面積及銷售額平穩(wěn)回落2013年1-7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額39549億元，增長37.8%，增速比1-6月份回落5.4個百分點；其中，

21、住宅銷售額增長39.9%，辦公樓銷售額增長39.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.4%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局8、 國房景氣指數(shù)階段沖高小幅回落，整體趨于平穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）自今年1-2月開始大幅回升，一度超過去年1-2月份的高點，達(dá)到97.92的高點，到今年1-3月后開始小幅回落，今年1-7月至整體趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局9、 七十個大中城市新建住宅價格變動情況2013年7月與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上

22、漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個。（二） 宏觀政策走向1、 房產(chǎn)稅試點擴圍步伐加快 多地已經(jīng)上報方案有關(guān)部門將于今年10月組織第二輪房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)。此舉意味著，隨著技術(shù)準(zhǔn)備逐步完備成熟，房產(chǎn)稅試點擴圍步伐將可能加速。去年8月，有關(guān)部門曾組織首批房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，今年為第二批。與去年的培訓(xùn)類似，今年的培訓(xùn)將從全國30余個省級稅務(wù)系統(tǒng)中抽調(diào)人員參與，每個省份抽調(diào)一到兩名人員接受培訓(xùn)，由房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家進(jìn)行講解。分析人士表示，有關(guān)部門組織第二次培訓(xùn)表明，房產(chǎn)稅試點擴圍的技術(shù)準(zhǔn)備工作正在加快。Ø

23、; 樓市進(jìn)入“均利”時代 ，房產(chǎn)稅重在抑制投機需求Ø 房產(chǎn)稅不影響自主性需求2、 進(jìn)一步深化土地制度改革，集體土地入市或具法律依據(jù)全國人大常委會正在審議土地管理法修訂草案，主要集中在農(nóng)地入市這一領(lǐng)域。國土資源部（以下簡稱“國土部”）土地利用司相關(guān)人士表示：“希望2013年年底土地確權(quán)能夠全部完成，部分城市給予賦能，下一步的話就是鼓勵城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，這是改革的方向。如果這些能夠在實踐中執(zhí)行，那么土地管理法修訂工作就簡單了?！比绻敬涡抻嗧樌ㄟ^，意味著集體土地可以不經(jīng)過轉(zhuǎn)為國有土地就可以入市交易。3、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)步履維艱 進(jìn)度尚未公布“住房信息聯(lián)網(wǎng)受到的阻力不小，需要將近兩年

24、時間完成?！必斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康在日前結(jié)束的博鰲房地產(chǎn)論壇上的一次發(fā)言，再次引起輿論對住房信息聯(lián)網(wǎng)的高度關(guān)注。自首次40個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工程推遲到2012年6月完成之后，住建部再次“爽約”。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原本的預(yù)想，今年6月底住房信息聯(lián)網(wǎng)工程將擴展到500個城市。不過，截至目前相關(guān)部門依舊沒有公布進(jìn)展情況。Ø 某些地方相關(guān)部門的抵制情緒，或許是住房信息聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度緩慢的重要原因。Ø 通過全國性的住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有關(guān)部門不僅能有效監(jiān)控房地產(chǎn)投資的資金流向和樓市銷售等運行情況，同時還能通過監(jiān)測實時的數(shù)據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確的統(tǒng)計分析，進(jìn)而制定相關(guān)的引導(dǎo)措施?！袄玑槍Ψ慨a(chǎn)稅

25、的實施、空置房的稅收以及限購等問題，住房信息聯(lián)網(wǎng)都將有助于樓市的精確調(diào)控?！毙〗Y(jié)：Ø 整體市場經(jīng)多輪調(diào)控雖有所回落但仍在高位運行，70個大中城市房價上漲仍占絕對比例，部分城市更是新拍地王頻現(xiàn)，致房價仍存上漲預(yù)期；Ø 新國五條對市場影響有限，預(yù)計有關(guān)部門會進(jìn)行調(diào)控效果評估，如房價仍然上漲，不排除迎來新一輪調(diào)控的可能，同時增加了未來市場的不確定性；Ø 年底已至，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象，但整體信貸政策趨向平穩(wěn)寬松為主；Ø 房產(chǎn)稅擴圍及信息聯(lián)網(wǎng)短期內(nèi)難以全面推行，但對市場的心理預(yù)期，假如未

26、來幾年得以落地執(zhí)行，將對投機、投資市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。（三）凱里市城市規(guī)劃凱里麻江城市總體規(guī)劃（一）城市規(guī)劃范圍1、城市規(guī)劃區(qū)：包括凱里市和麻江縣的全部行政轄區(qū)范圍，分別是1222.2km2和1305.9km2，總共為2528.1km2。其中凱里市范圍包括城西、大十字、西門、洗馬河、灣溪辦事處和鴨塘、舟溪、三棵樹鎮(zhèn)、凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及爐山鎮(zhèn)，面積約為712.3 km2。2、中心城區(qū)范圍：中心城區(qū)包括，即凱里市城區(qū)范圍和麻江縣城區(qū)范圍，面積分別為377.0km2和415.4km2，總面積為792.4km2。凱里市城區(qū)范圍為以現(xiàn)狀凱里老城區(qū)為主開發(fā)發(fā)展的區(qū)域，包括凱里老城區(qū)、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、巴拉河

27、片區(qū)以及爐山片區(qū)。（二）凱里市第三輪城市總體規(guī)劃（2009-2030年）1、 規(guī)劃范圍（1）市域規(guī)劃區(qū)：凱里行政區(qū)域面積；（2）城市規(guī)劃區(qū)：東至三棵樹、開懷，西至麻江下司；（3）中心城區(qū)：現(xiàn)凱里市建成區(qū)；2、區(qū)域定位：（1）城市與區(qū)域發(fā)展的一體化：黔東區(qū)域性中心城市，黔東南州經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)中心。（2）城市職能的國際化與專業(yè)化：具有一定國際影響力的苗、侗文化旅游中心。完成建設(shè)國際旅游城市的階段性目標(biāo)；打造旅游休閑城市，實現(xiàn)區(qū)域城市錯位發(fā)展。（3）城市特色的地域化與個性化：充分融入苗侗民族文化、體現(xiàn)地域性和唯一性。3、城市建設(shè)目標(biāo)：將凱里建設(shè)成為具有國際旅游接待能力和苗侗文化特色鮮明的生態(tài)現(xiàn)代化

28、城市。4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位：貴州東南部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中心，循環(huán)經(jīng)濟(jì)和綠色產(chǎn)業(yè)基地，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，中國西部具有國際影響的民族文化，自然風(fēng)光與休閑度假相結(jié)合的旅游目的地和特色旅游城市。5、區(qū)域城鎮(zhèn)空間的基本框架:（1）“一心”：凱里市中心城區(qū)是一級中心，含現(xiàn)城區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、開懷片區(qū)、下司片區(qū)。（2）“三軸”：沿國道65為主軸線，依托其聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，是凱里重要的聚合軸，可以和麻江、臺江聯(lián)動發(fā)展。（3）西翼次軸線，依托省道306、308及今后聯(lián)系凱里廈蓉高速公路的快速干道形成，聯(lián)系爐山、萬潮等城鎮(zhèn)，遠(yuǎn)景可實現(xiàn)和丹寨、黃平的聯(lián)動。（4）東翼次軸線，依托省308和凱里至

29、旁海公路展開。6、 凱里市城市規(guī)模（1）人口規(guī)模：規(guī)劃到近期2015年凱里城區(qū)范圍規(guī)劃人口為55萬人，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍為40萬人，其中爐山片區(qū)5萬人；遠(yuǎn)期2030年規(guī)劃人口約160萬人，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍為90萬人，其中爐山片區(qū)10萬人。（2）城市用地規(guī)模: 規(guī)劃近期(2015年)凱里-麻江城市城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)城市建設(shè)用地為46.31km2，人均84.2m2，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地為35.32km2，人均88.3m2，其中爐山片區(qū)城市建設(shè)用地為4.22km2，人均84.4m2； 7、 凱里市城市經(jīng)濟(jì)圈分布（2009-2030年）(三)中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃（2010-2030年

30、）1、 在凱里麻江范圍內(nèi)形成“一心二軸”的城鎮(zhèn)空間基本框架。即以凱里麻江城市中心城區(qū)、沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸和凱里都勻城市空間聚合軸構(gòu)成區(qū)域城鎮(zhèn)空間主體結(jié)構(gòu)。2、 凱里麻江中心城區(qū)由主城區(qū)、爐山城區(qū)、杏山碧波城區(qū)、龍山宣威城區(qū)組成，是市域城鎮(zhèn)空間的極核，也是黔東南州城鎮(zhèn)體系的一級中心。3、 沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸依托滬昆高速公路聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，實現(xiàn)和麻江、臺江的聯(lián)動發(fā)展。4、 凱里都勻城市空間聚合軸依托凱里至都勻城市快速干道，以宣威城區(qū)為重要的節(jié)點，與都勻市聯(lián)動發(fā)展。（四）凱里麻江中心城區(qū)功能規(guī)劃（2009-2030年）中心城區(qū)包括：由主城區(qū)（含凱里老城、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、下

31、司片區(qū)）、爐山城區(qū)、杏山碧波城區(qū)、龍山宣威城區(qū)組成，具有世界影響力的苗族文化中心城市和侗族文化傳承地；貴州東部重要的旅游服務(wù)中心和新型工業(yè)化基地，區(qū)域性中心城市；黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。以發(fā)展新型工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型城市。（五）開發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景發(fā)展分析1、城市開發(fā)時序安排規(guī)劃期內(nèi)，在優(yōu)化凱里-麻江城市現(xiàn)狀兩個老城區(qū)居住環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，凱里市應(yīng)優(yōu)先發(fā)展開發(fā)區(qū)及爐山片區(qū)，其次為開懷片區(qū)和巴拉河片區(qū)；麻江縣應(yīng)優(yōu)先發(fā)展縣城及碧波片區(qū)和下司片區(qū)，其次為龍山-宣威片區(qū)。2、城市發(fā)展方向（1）依托凱里老城區(qū)沿320往東向雷山方向發(fā)展；（2）依托老城區(qū)和開發(fā)區(qū)往北向黃平方向發(fā)展

32、；（3）依托凱里老城區(qū)和開懷片區(qū)往東向臺江方向；（4）依托麻江縣龍山-宣威片區(qū)和凱里開發(fā)區(qū)往南向丹寨方向發(fā)展。3、城市規(guī)模遠(yuǎn)景城市人口為200萬人，人均城市建設(shè)用地100m2，總建設(shè)用地200km2。4、城市空間結(jié)構(gòu)（1）一主四副多個中心，群星共托生態(tài)“民”城；（2）一主：凱里麻江市形成的主城區(qū)；（3）四副：分別是以雷山、黃平、臺江和丹寨四個縣形成的四個外圍城區(qū)，形成凱里市的衛(wèi)星城；（4） 多個中心：依托主城區(qū)、外圍城區(qū)和各個功能片區(qū)形成的中心。5、凱里經(jīng)開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀截止目前，凱里經(jīng)開區(qū)入駐工業(yè)企業(yè)共86家，其中投產(chǎn)51家，在建22家，已簽約待建13家。投產(chǎn)的51家工業(yè)企業(yè)中，有裝備制造業(yè)5家

33、，電子信息產(chǎn)業(yè)5家，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)4家，食品加工業(yè)7家，新型建材產(chǎn)業(yè)15家，包裝產(chǎn)業(yè)4家，礦產(chǎn)品加工業(yè)6家，其它行業(yè)5家，總投資33.26億元。年收入在2000萬元以上的企業(yè)有9家，年收入在500至2000萬元的企業(yè)有10家。今年1至6月，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值完成17.4億元，同比增長80.9%；工業(yè)銷售產(chǎn)值完成14.8億元，同比增長89.5%；工業(yè)增加值完成3.66億元, 同比增長92.2%。目前在建22家工業(yè)企業(yè)，其中醫(yī)藥項目7個，電子信息、新型建材和文化產(chǎn)業(yè)項目各3個，食品、包裝等產(chǎn)業(yè)項目6個，總投資77.24億元。中泰生物科技血液制品車間GMP技術(shù)改造、冷飲食品加工、治療器具器材、銀飾加工制造、草

34、藥初加工及草藥制品開發(fā)等6個項目已經(jīng)基本建成，計劃年內(nèi)投入生產(chǎn)。在建項目全部建成達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計將新增年產(chǎn)值90億元。小結(jié)：Ø 城市整體規(guī)劃合理利用了城市的交通優(yōu)勢及土地資源布局，對城市未來發(fā)展起到良好的指導(dǎo)作用；Ø 從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面看，整體規(guī)劃的合理性得到良好展現(xiàn)，得益于良好的規(guī)劃，未來城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步互動發(fā)展； Ø “凱麻同城化”的規(guī)劃布局，將拉大城市面，未來城市逐步向大城概念發(fā)展，將對城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才匯聚流動、城市資源整合等等多方面起到良好推進(jìn)作用Ø 隨著規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等建設(shè)完成，未來城市能否吸引更多的外地人口及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入駐，

35、將是影響城市副中心及其他片區(qū)功能區(qū)能否快速發(fā)展的重要因素，Ø六、 凱里市房地產(chǎn)市場投資分析（一）貴州省近年房地產(chǎn)一級市場及全省固定資產(chǎn)投資情況2010年以來，貴州全省共批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項目個，用地面積公頃，規(guī)劃建筑面積公頃；其中建設(shè)用地面積公頃；未動工面積公頃，已完成土地開發(fā)面積近公頃；正在開發(fā)建設(shè)面積公頃，已竣工土地面積公頃；個項目通過招標(biāo)拍賣掛牌；土地總價款億多元，土地純收益近億元；個項目已交清土地出讓金。2013年 1-9月，貴州省固定資產(chǎn)投資完成776.49億元，比上年同期增長23.5%，增幅同比提高2.5個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資124.82億元，繼續(xù)呈逐月回升之勢。另外

36、，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成684.41億元，比上年同期增長20.7%，增幅同比回落1.8個百分點，集中在三個主要投資方向，基本建設(shè)投資完成412.52億元，比上年同期增長24.5%；更新改造投資完成131.17億元，增長15.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資124.82億元，增長19.4%。（二）黔東南州政府對全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃州政府在“十一五”期間以建立和完善以普通商品住房為主，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和租賃房屋為輔的住房供應(yīng)體系，通過國家政策宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，穩(wěn)定住房價格，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)全州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，實現(xiàn)“民有其居、安居樂業(yè)的和諧社會”。規(guī)劃具體如下：（一）從2006

37、年至2010年全州將興建住宅小區(qū)260個，總建筑面積910萬平方米，解決30萬城市居民的住房需求。其中：興建普通商品房住宅區(qū)200個，總建筑面積546萬平方米；興建經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)35個，總建筑面積90萬平方米；興建廉租住房住宅小區(qū)20個，總建筑面積5萬平方米；興建其他住宅建筑面積269萬平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，經(jīng)濟(jì)適用房面積控制在6090平方米以內(nèi)，廉租住房控制在50平方米以內(nèi)。（二）到“十一五”期末全州城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到28%，在此期間按照“開發(fā)新城區(qū)，改造舊城區(qū)，循序漸進(jìn)，量力而行”的原則，有計劃，分步驟地將對嚴(yán)重影響城市景觀、不能適應(yīng)居住的近15平方公里的舊城及“

38、城中村”進(jìn)行改造，建設(shè)具有民族特色、設(shè)施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。（三）2007年的城市房屋建設(shè)目標(biāo)：2007年全州城鎮(zhèn)化水平達(dá)到24.5%，住宅房地產(chǎn)計劃投資13億元，興建住宅小區(qū)60個,總建筑面積190萬平方米。其中：普通商品住房建筑面積120萬平方米（其中：住房套型建筑面積90平方米以下戶型占70%，90以上的占30%）；經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積19萬平方米；廉租住房建筑面積1萬平方米（戶型為50平方米以下）；其他非商品住房建筑面積50萬平方米。七、 凱里市房地產(chǎn)市場銷售分析（一）房地產(chǎn)一級市場（土地市場）分析三、 土地供應(yīng)情況20092014年凱里商品住宅（含

39、商服）開發(fā)用地供應(yīng)情況年度2009201020112012201320142014截止5月合計占比備注出讓面積（畝）凱里城區(qū)287 742 81 20 371 493 1995 19%含廉租房及經(jīng)適房用地凱里經(jīng)開區(qū)273 411 135 1188 4254 6262 58%開懷片區(qū)750 736 1486 14%合計287 1015 492 156 2310 5483 1023 10766 數(shù)據(jù)來源：黔東南國土局從上表數(shù)據(jù)看，從2009年至2014年7年間，凱里市共成交商品房開發(fā)用地超10000畝，從成交區(qū)域看，主要集中于經(jīng)開區(qū)，累計成交6000畝以上，占比達(dá)接近6成，其次為凱里城區(qū)，累計成交

40、接近2000畝以上。 據(jù)整體市場土地供應(yīng)成交量，據(jù)常規(guī)3.5容積率計算，總建面積達(dá)2153萬，按平均每套面積120計算，市場總供應(yīng)套數(shù)接近18萬套。四、 土地存量及價格走勢據(jù)有了解，凱里2013年獲批土地超過7954畝，因信息不公開披露等因素，目前未知具體成交和使用情況，預(yù)計凱里市仍有一定的土地存量供應(yīng)市場。據(jù)2006年至2013年土地成交價格分析，2007年經(jīng)開區(qū)土地價格區(qū)間在1550萬/畝；市區(qū)土地價格在5070萬/畝。到2010年，經(jīng)開區(qū)土地出讓價格仍在2060萬之間徘徊，部分優(yōu)質(zhì)地塊價格雖突破80萬/畝，但整體區(qū)域價格漲幅不高；相對比城區(qū)地塊價格，市區(qū)主流價格已接近200萬/畝，部分優(yōu)

41、質(zhì)項目甚至達(dá)400萬/畝，價格漲幅巨大。小結(jié)：Ø 近年隨著城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，土地供應(yīng)量巨大，在已供應(yīng)的土地中，如全部開發(fā)入市，城市不足50萬人口，按3-4人每戶家庭計算，幾乎每個家庭購買兩套住宅才能消化現(xiàn)有供應(yīng)量。Ø 老城區(qū)土地增值潛力巨大；經(jīng)開區(qū)因配套不完善、剛需客群比例少、土地供應(yīng)及儲備量大等因素，土地價格上升緩慢。Ø（二） 凱里市房地產(chǎn)二級市場分析2010年2014年凱里市房地產(chǎn)運行情況年度20102011201220132014合計房屋開工（萬）294.6238.52126.61504540.451704.18房屋竣工（萬）50.6425.3230.8

42、25568.72230.5商品房銷售面積（萬）43.885.6365.157169.31334.89套數(shù)3063 598845454965484623407商品房均價（元/）17122171282433523939數(shù)據(jù)來源來源：凱里市統(tǒng)計公報據(jù)上表，凱里市自2010年至2014年，房屋累計開工面積1704.18萬，開工量約占20102014年總供應(yīng)面積2152萬的8成，約有2成供應(yīng)面積待開工，如加上今年及后期新供應(yīng)的土地，未來市場仍具有較大存量。從累計銷售面積計算20102014年商品房銷售335萬，占20102014年總供應(yīng)面積2153萬的不足16%，預(yù)期未來市場仍有巨量可售面積供應(yīng)。1、凱

43、里市整體市場竣工面積平穩(wěn)，開工面積自2010年后觸底快速反彈，預(yù)期未來兩年內(nèi)，市場將有較大的供應(yīng)量。2、凱里市商品房銷售自09年達(dá)歷史高點，銷售面積達(dá)85.63萬平米，2010年后有所小幅回落，預(yù)計短期內(nèi)銷售情況趨于平穩(wěn)；整體市場年均銷售套數(shù)約在5000套左右。3、 整體市場銷售價格走勢平穩(wěn)，平均年漲幅在20%左右，綜合宏觀環(huán)境及市場供應(yīng)、競爭等因素影響，預(yù)計未來房價漲幅將有所收窄。（三） 板塊劃分及各板塊發(fā)展情況5、 凱里市房地產(chǎn)板塊分析鑒于項目地塊處于經(jīng)開區(qū)，從客群需求及市場發(fā)展現(xiàn)狀看，可將凱里市場簡單劃分為三個大板塊，如下圖分別為中心城區(qū)板塊、經(jīng)開區(qū)板塊及開懷新區(qū)板塊。中心城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)

44、板塊開懷新區(qū)板塊6、 中心城區(qū)板塊（老城區(qū)）：包括中心區(qū)、博南片區(qū)、東區(qū)、仰阿莎片區(qū)及西南新區(qū)板塊內(nèi)重點參考項目：金泉國際新城、大地春城、黔龍居等市中心區(qū)板塊（老城區(qū)）在樓盤匯總表序號項目名稱銷售狀態(tài)占地（畝）總建面積(萬）開盤時間1金泉一品尾盤7.15 1.92011/4/92金溪水岸大廈尾盤3翰林華庭尾盤4金泉花園尾盤5豪升星城尾盤6龍泉明珠尾盤2010年10月13日7格蘭山水間尾盤8大地明珠尾盤50.67 4.52011年9月17日9黔龍居尾盤2.252012年5月10金泰盛世榮華 在售70 262013年6月29日11香楓庭院在售45.84 9.392012年10月12清水灣在售28.

45、71 12.672013年3月30日13世紀(jì)興城在售165 232012年4月28日14逸景高山在售225 13.82013年8月8日15永樂家園在售16金泉國際新城在售230 452012年5月1日17大地春城二期在售51.77 26.512010年18大地永樂家園在售19嘉瑞廣場在售45 212013年6月15日20永安景苑三期在售19.5 6.72013年10月1日21中興幸福里在售30.95 18.352013年3月22時代城待售寫字樓23溫莎美墅待售24隆源公館待售25聚隆城市花園待售26國際商貿(mào)城待售商業(yè)27冠順陽光城待售板塊特點：Ø 該板塊為凱里市的核心區(qū)，便利的交通、

46、完善的消費生活配套、且享受有暢達(dá)的信息及成熟的生活氛圍。Ø 板塊土地供給日益減少，特別是中心區(qū)及博南片區(qū)，因拆遷成本及山地多可開發(fā)空間小等因素，更多在售項目均向區(qū)域周邊范圍分布。Ø 板塊內(nèi)約有9個項目已處于尾盤階段基本售罄，新建在售及待售項目約有接近18個項目，相對于已售罄的項目，在建的新項目品質(zhì)均有所升級。Ø 在開發(fā)項目中，百畝以上大盤數(shù)量較少，僅有3個，其余多為幾十畝的小盤項目。Ø 板塊價格：目前該板塊內(nèi)地段及品質(zhì)較好項目均價在40004800元/平方米之間。地段較偏或品質(zhì)一般的項目均價在在33004000元/之間. Ø 發(fā)展趨勢：因區(qū)域可

47、開發(fā)空間不大，隨著區(qū)域地塊開發(fā)完畢，未來可供應(yīng)土地將逐步減少，未來將向城市周邊更偏遠(yuǎn)區(qū)域發(fā)展。7、 經(jīng)開區(qū)板塊：包括西出口、鴨塘區(qū)、經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域板塊內(nèi)重點參考項目：山與城、依云美鎮(zhèn)、御景天下、潤豐名都、屹東新城、華偉中央城、溫州商貿(mào)城、香山別苑。凱里經(jīng)開區(qū)在開發(fā)項目匯總表序號項目名稱銷售狀態(tài)占地（畝）總建面積(萬）開盤時間1騰龍學(xué)府商城尾盤2012年12月2財富黔城尾盤47.25 0.332011年9月17日3民生房產(chǎn)尾盤60 112011年9月10日4御景天下在售340 572012年7月145山與城在售600 1362013年7月6開元新城在售96.98 2013.年8月7香山別苑在售3

48、8.55 27.252012年12月12日8金地苑三期在售45.84 9.392012年10月9屹東新城在售56 1110依云美鎮(zhèn)在售106 222013年12月15日11溫州商貿(mào)城在售12后墅后墅緹香在售21.57 2.552013年3月13經(jīng)緯國際汽車城在售600 502012年11月25日14寶恒建材城在售689.31 1002012年11月17日15富麗園在售7.99 7.52012年8月2日16公園一號在售200 202013年6月28日17華偉中央城在售135.00 172010年12月1日18未來城待售3509.98 5002013年10月19潤峰名都待售78.34 1820隆源

49、錦都待售11.49 2.4321天和城待售53 17預(yù)計年底22寶恒公館待售2323凱威現(xiàn)代物流城待售456 2013.10月左右24萬國城待售90合計1121.45板塊特點：Ø 該板塊經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前雛形初現(xiàn)，初具規(guī)模；因交通暢達(dá)，日常車流量較大，且生活配套及生活氛圍逐步形成。Ø 凱里學(xué)院一帶的商業(yè)生活配套較為集中，也比較成熟；其他區(qū)域如西出口、棉紡廠一帶、經(jīng)開區(qū)核心區(qū)等區(qū)域，生活市政配套都比較分散，也不完善，生活及為不方便。Ø 板塊內(nèi)部分項目已交付使用，但入住率不高，僅有不足三分之一的入住率；更多為新建項目，板塊內(nèi)在建新項目中，100畝以上大盤項目占很大

50、比重，普遍都在300600畝，未來城占地甚至達(dá)到3500畝，總建筑面積達(dá)500萬。Ø 板塊價格：目前經(jīng)開區(qū)板塊內(nèi)主流均價在27002800元/平方米，位置及品質(zhì)一般項目價格在25002600元/平米左右；地段及品質(zhì)較好項目均價可突破3000元/，其中多層產(chǎn)品價格在32003400/；西出口及棉紡廠一帶價格較高，均價在35003800元/。Ø 發(fā)展趨勢：隨著區(qū)域各產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)，市政、生活等配套逐步完善，區(qū)域?qū)⒕哂懈恿己玫木幼》諊?，但因區(qū)域市場存量巨大，且往下司方向還具有一定的可開發(fā)土地儲備，隨著后期的供應(yīng)，預(yù)期未來板塊市場將面臨激烈競爭。8、 典型案例分析老城區(qū)主要項目基本信息

51、項目名稱所處板塊占地總建容積率綠化率產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)工程進(jìn)度金泉國際新城城區(qū)230畝45萬2.435%一期8棟洋房/9棟高層28F；二期25#27F/28F/33F#高層2522一期為供電局團(tuán)購，已交付，二期即將封頂大地春城 西城區(qū)55畝27.8萬6.838.225-31層高層，一梯四戶、一梯五戶、一梯六戶1400現(xiàn)房老城區(qū)主要項目推售情況項目名稱推售情況銷售情況剩余貨量備注：同行深入訪談首期二期三期金泉國際新城12年開始首推、以洋房及高層為主。一期約1000多戶售罄二期13年8月推840套一期售1000多套；二期目前銷售將近640套左右。二期剩余200套左右。一期客戶以供電局團(tuán)購為主；二期部分為

52、溫州炒房團(tuán)及福建客戶，本地客戶主要為企事業(yè)單位職員及本地企業(yè)老板及企業(yè)中高層，平均單價4500元/，周末日入場約30組，約兩年售1640套，平均年去化800套左右。大地春城2010年首推446套售罄二期500套銷售95%。三期448套售3成一期售罄；二期售485套；三期銷售135套左右；共銷售1066套二期剩余15套、三期剩余313套；共余328套3年銷售1066套，平均年去化350套，價格由一期3000出頭；目前均價4100元/；主要客戶為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)事業(yè)單位職員及本地小老板。經(jīng)開區(qū)主要項目基本信息項目名稱所處板塊占地(畝)總建（萬）容積率綠化率產(chǎn)品形態(tài)戶數(shù)工程進(jìn)度依云美鎮(zhèn)經(jīng)開區(qū)108 2

53、22.4840%一期7#高層16F/17F；北地塊8#小高層16F/19F1000多局部封頂潤峰名都經(jīng)開區(qū)7818333%高層3#26F/小高層4#13F/多層6#5F1200基礎(chǔ)工程御景天下經(jīng)開區(qū)開元大道340571.9130%一期建筑共有15棟樓，有多層、小高層(16+1)，高層(26+1)，一期共計670戶。2200局部現(xiàn)房、局部封頂屹東新城經(jīng)開區(qū)56112.440%多層、高層、商業(yè)852即將交付山與城經(jīng)開區(qū)高鐵旁6001362.5355電梯多層、高層、小高層、商業(yè)、酒店、寫字樓綜合體經(jīng)緯汽車城經(jīng)開區(qū)車管所旁6005030%以商業(yè)；專業(yè)市場為主，配套4棟27高層住宅。住宅432套起至7層

54、香山別苑經(jīng)開區(qū)二期3827340%多層、高層、商業(yè)一期1600戶；二期800戶即將封頂華偉中央城經(jīng)開區(qū)135171.838%電梯多層、小高層、1500現(xiàn)房八、 凱里市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品與價格分析戶型以大戶型為主，主要以3室2廳1廚2衛(wèi)和4室2廳1廚2衛(wèi)為主，以2室2廳1廚衛(wèi)為輔，戶型面積分配中多數(shù)樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強產(chǎn)品的抗風(fēng)險性，高層住宅中普遍都帶花園陽臺。面積分四檔：100以下、100130、130160、160以上。多層以130160為主，高層以100160為主。市區(qū)新開樓盤多層均價是15001700元/，每加/減一層，則遞增/減1030元/；高層起價是16001900元/，每加一層，則遞增20元/，均價是18501950元/；市區(qū)二手房交易價格（多層）一般為15001800元/，二手房交易市場活躍。（一）、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析凱里市樓盤