無(wú)錫廣益路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告70p

1、無(wú)錫廣益路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告無(wú)錫廣益路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司2010 年12月項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀swotswot分析分析發(fā)展策略發(fā)展策略?xún)?yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于無(wú)錫規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目火車(chē)站北廣場(chǎng)項(xiàng)目北延區(qū)域，可借助未來(lái)北廣場(chǎng)商業(yè)氣氛，提升本案的價(jià)值。 廣瑞路與廣益路將為本來(lái)帶來(lái)火車(chē)站北廣場(chǎng)及廣益商貿(mào)區(qū)人流車(chē)流 本案距離火車(chē)站北廣場(chǎng)商圈及廣益商圈都較近，可以借助其人氣。劣勢(shì)：劣勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?nèi)部回字形結(jié)構(gòu)對(duì)產(chǎn)品舒適性影響較大；3.7米的層高，不能做一層兩用的用途。商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，影響客戶(hù)預(yù)期價(jià)值實(shí)現(xiàn)。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：周邊規(guī)劃建設(shè)有大量的住宅區(qū)、寫(xiě)字樓，地區(qū)投資客眾多，投資需求旺盛投資性

2、公寓銷(xiāo)售良好，市場(chǎng)認(rèn)可度高，呈現(xiàn)較好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)策略策略1 1：炒作區(qū)域板塊概念，：炒作區(qū)域板塊概念，借助火車(chē)站北廣場(chǎng)及廣益商貿(mào)區(qū)的商業(yè)氣氛，借助火車(chē)站北廣場(chǎng)及廣益商貿(mào)區(qū)的商業(yè)氣氛，形成與周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化的發(fā)展模式。形成與周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化的發(fā)展模式。策略策略2 2： 通過(guò)通過(guò)專(zhuān)業(yè)推廣及概念塑造給項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值提升機(jī)會(huì)；專(zhuān)業(yè)推廣及概念塑造給項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值提升機(jī)會(huì)；策略策略3 3：提供有針對(duì)性的配套及物管服務(wù)去弱化本案產(chǎn)品相對(duì)較弱的抗性；：提供有針對(duì)性的配套及物管服務(wù)去弱化本案產(chǎn)品相對(duì)較弱的抗性；威脅：威脅：區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品及潛在產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅；宏觀政策變化帶

3、來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)金融政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的威脅。創(chuàng)造差異，規(guī)避威脅創(chuàng)造差異，規(guī)避威脅策略策略4 4：盡早入市，樹(shù)立項(xiàng)目形象與地位，搶占市場(chǎng)份額。：盡早入市，樹(shù)立項(xiàng)目形象與地位，搶占市場(chǎng)份額。策略策略5 5：拓寬銷(xiāo)售模式，開(kāi)辟投資性客戶(hù)市場(chǎng)，同時(shí)亦可發(fā)揮名品城擁有：拓寬銷(xiāo)售模式，開(kāi)辟投資性客戶(hù)市場(chǎng)，同時(shí)亦可發(fā)揮名品城擁有的客戶(hù)資源。的客戶(hù)資源。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀賣(mài)點(diǎn)提煉賣(mài)點(diǎn)提煉本案地處于 無(wú)錫城區(qū)范圍 北廣場(chǎng)商圈輻射 廣益商圈輻射設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)精裝修公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)軟硬件配置軟硬件配置完善的硬件配套知名物業(yè)公司入駐產(chǎn)品層面產(chǎn)品層面購(gòu)物、休閑、餐飲、居住等一體的中高端物業(yè)商務(wù)配套商務(wù)配套自身配有金融、餐飲、休閑等配套

4、服務(wù)服務(wù)常規(guī)化服務(wù)特殊化服務(wù)黃金地段黃金地段智能化管理智能化管理優(yōu)質(zhì)的服務(wù)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)中高檔商務(wù)物業(yè)中高檔商務(wù)物業(yè)自用與投資雙重價(jià)值自用與投資雙重價(jià)值項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造：產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位方向研判方向研判酒店功能酒店功能公寓功能公寓功能商業(yè)功能商業(yè)功能商務(wù)功能商務(wù)功能高檔酒店：競(jìng)爭(zhēng)較小、中心區(qū)域板塊存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)型酒店：存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但火車(chē)站周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈偏商務(wù)型：商務(wù)公寓、區(qū)域內(nèi)辦公氛圍有待提升偏居住型：與城市高價(jià)位公寓區(qū)分，可建立與項(xiàng)目自身相關(guān)客戶(hù)群體集中式：體現(xiàn)區(qū)域配套與項(xiàng)目綜合配套商業(yè)功能，提升項(xiàng)目形象零散街鋪：租賃權(quán)利在銷(xiāo)售后零散業(yè)主手中，不利于前期運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)純寫(xiě)字樓：對(duì)環(huán)境要求

5、度高，本案純辦公產(chǎn)品很難為市場(chǎng)認(rèn)同商住型：區(qū)域內(nèi)居家氛圍大于商務(wù)氛圍，項(xiàng)目需要自我營(yíng)造難度偏大產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位塔樓部分塔樓部分以居住功能為主，兼容商務(wù)，投資型精裝公寓以居住功能為主，兼容商務(wù)，投資型精裝公寓詮釋?zhuān)涸忈專(zhuān)阂跃幼」δ転橹饕跃幼」δ転橹鬟@是本案公寓的核心特點(diǎn)，本案處于區(qū)域生活氛圍濃厚，區(qū)域具有對(duì)居住的需求，能夠發(fā)揮項(xiàng)目產(chǎn)品的最大價(jià)值。兼容商務(wù)功能兼容商務(wù)功能“兼容商務(wù)功能”的目的在于擴(kuò)大本案的市場(chǎng)覆蓋范圍，增強(qiáng)投資者的購(gòu)買(mǎi)信心；適合未來(lái)主要使用群體對(duì)居住與辦公兼容性的實(shí)際需求。投資型公寓投資型公寓抓住投資客對(duì)小面積空間需求旺盛的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，本案的使用群體主要面對(duì)小戶(hù)型的消費(fèi)者,屬于過(guò)度

6、型產(chǎn)品；同時(shí)，充分把握社會(huì)投資者目前對(duì)投資型物業(yè)信心回暖的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，購(gòu)買(mǎi)群體則以投資群體為主。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位目標(biāo)客群目標(biāo)客群針對(duì)小戶(hù)型類(lèi)的消費(fèi)者，可以分為兩個(gè)部分針對(duì)小戶(hù)型類(lèi)的消費(fèi)者，可以分為兩個(gè)部分投資與純居投資與純居住住居?。壕幼。捍祟?lèi)的居住者，一般較年輕，積蓄不多，小戶(hù)型作為其過(guò)渡用房。這類(lèi)人群文化程度高，思維活躍、激進(jìn)，偏于感性。同時(shí)也包括新婚用房與極個(gè)性需求人士。集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)：集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)：總價(jià)較小，適宜集團(tuán)作為員工福利，留住人才之用。投資投資：此類(lèi)房產(chǎn)投資者，由于現(xiàn)有資金較少，因此會(huì)選擇總價(jià)較低、升值較快的房屋，小戶(hù)型很能滿(mǎn)足其要求，故吸引中多的投資目光?？勺龀上噜弮蓱?hù)拼接的兩房，或上下

7、兩套拼接的兩房，增加本案的產(chǎn)品線(xiàn)，滿(mǎn)足不同客戶(hù)需求；緊湊的拼接二房，次臥的多用途為本戶(hù)型增色不少，而低總價(jià)則更增添項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。樓下樓下樓上樓上產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶(hù)型建議戶(hù)型建議目前項(xiàng)目區(qū)域小戶(hù)型產(chǎn)品的面積主力在40左右， 面積越小、總價(jià)越低、首付越低的產(chǎn)品去化越快。因此，項(xiàng)目的酒店式公寓產(chǎn)品之面積應(yīng)控制在40-50左右。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位精裝修建議精裝修建議由于市場(chǎng)對(duì)精裝修產(chǎn)品接受度較高，我司建議做精裝修產(chǎn)品，包括硬裝及軟裝，達(dá)到拎包入住的效果；由于面向年輕客戶(hù)，我司建議精裝修成本在10001000元元/ /平米平米；面積以小戶(hù)型為主，同時(shí)可適量組合其他類(lèi)型，滿(mǎn)足客戶(hù)多樣需求的銷(xiāo)售選擇；提升服務(wù)功能

8、，增加產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位裝修風(fēng)格裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，裝修成本低，適合年輕客戶(hù)口味；產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位裙樓部分裙樓部分廣益路1f西式咖啡廳、英式酒吧、精品服裝區(qū)、中式茶吧、銀行2f美容美發(fā)、美容spa 、健身等3f主題餐廳例如：名仕閣、日本料理、韓國(guó)燒烤項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議新產(chǎn)品規(guī)劃建議a：14f 為配套裙房，配以中高端的休閑、娛樂(lè)、餐飲等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。b：515f 為星級(jí)酒店，每層24個(gè)客房，共264個(gè)客房；c：1623f 為3.5米高平層的精裝修酒店式公寓，每層24個(gè)單元，共192個(gè)單元，可依據(jù)客人需要，進(jìn)行上下、相鄰兩戶(hù)拼接。d：附屬設(shè)施：地下兩層為車(chē)庫(kù)。規(guī)劃建議：l設(shè)置5樓

9、為酒店以及公寓綜合大廳，高度9米左右，裝修風(fēng)格盡量奢華內(nèi)斂，彰顯獨(dú)特的低調(diào)風(fēng)格，該層應(yīng)配置商務(wù)會(huì)議廳、小型咖啡會(huì)所和相關(guān)物業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。l地下車(chē)庫(kù)有直升5樓酒店大堂的直達(dá)電梯，為不需要去商業(yè)裙房消費(fèi)的人士提供一站式的服務(wù)。l酒店與酒店公寓的物業(yè)管理應(yīng)使用同一家物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，服務(wù)水平應(yīng)該保持一致。形象定位形象定位裙樓部分裙樓部分主推案名：心座心座備選案名：鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代尚城尚城領(lǐng)域領(lǐng)域形象力定位形象力定位柳泉路柳泉路/ /沃爾瑪北沃爾瑪北/ /財(cái)富領(lǐng)地財(cái)富領(lǐng)地廣告主題：財(cái)富定律一：地段財(cái)富定律一：地段李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)，地產(chǎn)投資選擇，地段、地段、還是地段李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)，地產(chǎn)投資選擇，地段、地段、

10、還是地段華光路北，柳泉路絕版地段，華光路北，柳泉路絕版地段，在城市中心，搶占一座城市的商業(yè)脈搏在城市中心，搶占一座城市的商業(yè)脈搏主廣告語(yǔ)主廣告語(yǔ) 財(cái)富定律二：產(chǎn)品財(cái)富定律二：產(chǎn)品 巴菲特說(shuō)過(guò)，只有選擇好的產(chǎn)品，資巴菲特說(shuō)過(guò)，只有選擇好的產(chǎn)品，資本方能提升本方能提升 29-282鉑金旺鋪，鉑金旺鋪，2775創(chuàng)意商務(wù)空創(chuàng)意商務(wù)空間，間， 挑高挑高4.9米復(fù)式空間，辦公、出租、米復(fù)式空間，辦公、出租、自用三得利自用三得利 財(cái)富定律三：資源財(cái)富定律三：資源 洛克菲勒說(shuō)過(guò)，誰(shuí)占有的資源越多，洛克菲勒說(shuō)過(guò)，誰(shuí)占有的資源越多，誰(shuí)的成功就越多誰(shuí)的成功就越多 銀行林立，交通便捷，滾滾人流銀行林立，交通便捷，滾滾

11、人流 完善的城市配套，才是最重要的產(chǎn)品附加完善的城市配套，才是最重要的產(chǎn)品附加值值 財(cái)富定位四：借勢(shì)財(cái)富定位四：借勢(shì) 牛頓說(shuō)過(guò)，我的成功是站在了巨人的牛頓說(shuō)過(guò)，我的成功是站在了巨人的肩上肩上 搶世界五百?gòu)?qiáng)榜眼搶世界五百?gòu)?qiáng)榜眼沃爾瑪沃爾瑪 每天每天11.1123億美元利潤(rùn)的萬(wàn)分之一，億美元利潤(rùn)的萬(wàn)分之一， 站在巨人的肩上，有錢(qián)賺站在巨人的肩上，有錢(qián)賺公寓分廣告語(yǔ)：公寓分廣告語(yǔ)： 高度決定氣度？高度決定氣度？loft公寓，挑高米，買(mǎi)一套，送一套公寓，挑高米，買(mǎi)一套，送一套 地段決定價(jià)值？地段決定價(jià)值？沃爾瑪北，柳泉路旁，城市中心，開(kāi)啟新商務(wù)未來(lái)沃爾瑪北，柳泉路旁，城市中心，開(kāi)啟新商務(wù)未來(lái) 建筑體現(xiàn)

12、思想？建筑體現(xiàn)思想？ 回型建筑回型建筑 ，讀有內(nèi)置精致景，讀有內(nèi)置精致景觀，工作與休息一步之遙觀，工作與休息一步之遙 空間決定視野？空間決定視野？ 2775創(chuàng)意空間，框架結(jié)創(chuàng)意空間，框架結(jié)構(gòu)，空間自由組合，事業(yè)無(wú)限延展構(gòu)，空間自由組合，事業(yè)無(wú)限延展商鋪分廣告語(yǔ)：商鋪分廣告語(yǔ)： 別耽擱別耽擱華光路北，華光路北，柳泉路旁，柳泉路旁，驚現(xiàn)財(cái)富領(lǐng)地驚現(xiàn)財(cái)富領(lǐng)地 別猶豫別猶豫 沃爾瑪超市，滾滾人流，印證財(cái)富所向沃爾瑪超市，滾滾人流，印證財(cái)富所向 別擔(dān)心別擔(dān)心 城市中心，完善配套，詮釋財(cái)富保障城市中心，完善配套，詮釋財(cái)富保障 別后悔別后悔 買(mǎi)尚城買(mǎi)尚城領(lǐng)域黃金旺領(lǐng)域黃金旺鋪，你已搶占財(cái)富鋪，你已搶占財(cái)富至

13、高點(diǎn)至高點(diǎn)推廣策略 的手段以搶取大客戶(hù)為入市基礎(chǔ)以“”為基點(diǎn)，將本案塑造成具有高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品（投資與自用均可）；以對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者以及社會(huì)公眾進(jìn)行階段性記憶強(qiáng)化（打造高度與深度）；以，逐一剖開(kāi)，逐一逼近消費(fèi)者心理需求；以推廣”這一產(chǎn)品核心訴求貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)始未；以系統(tǒng)化/渠道化展開(kāi)，把推廣通路/推廣面迅速鋪開(kāi)；以前期直效行銷(xiāo)的大客戶(hù)入駐本案的；以，逼近成交目標(biāo)；以造成逆市營(yíng)銷(xiāo)及反其路而行之的營(yíng)銷(xiāo)手段；宣傳策略 以打造以打造“市中心市中心迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心”市場(chǎng)形象為核心策略市場(chǎng)形象為核心策略區(qū)域板塊價(jià)值區(qū)域板塊價(jià)值 +城市級(jí)商務(wù)旗艦空間城市級(jí)商務(wù)旗艦空間+

14、告別亞健康辦公空間告別亞健康辦公空間主線(xiàn)貫穿營(yíng)銷(xiāo)始末形象期主題形象期主題營(yíng)銷(xiāo)期主題營(yíng)銷(xiāo)期主題5a甲純寫(xiě)字樓物業(yè)/ /燕趙企業(yè)（品牌）總部/ /綠色生態(tài)辦公產(chǎn)品期主題產(chǎn)品期主題核心訴求媒體策略 v開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)勢(shì)投放，集中投放；v投放媒體強(qiáng)打燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)、戶(hù)外廣告等；v廣告針對(duì)自營(yíng)客戶(hù)主攻：生態(tài)節(jié)能辦公、形象/品牌提升、5a甲級(jí)辦公概念等；v廣告針對(duì)投資客市場(chǎng)：財(cái)富投資、高投資回報(bào)率、長(zhǎng)效投資收益概念是主打賣(mài)點(diǎn)；v針對(duì)商鋪在廣告宣傳上不談經(jīng)營(yíng)，該部分賣(mài)點(diǎn)包裝挖掘不足，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)未能體現(xiàn)。需要揚(yáng)長(zhǎng)避短；本項(xiàng)目媒體宣傳策略：開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)投放、軟硬兼施、奇拳怪招！宣傳方式集中綻放促進(jìn)銷(xiāo)售人物訪(fǎng)談人物訪(fǎng)談

15、軟文炒作軟文炒作報(bào)紙強(qiáng)攻報(bào)紙強(qiáng)攻戶(hù)外引導(dǎo)戶(hù)外引導(dǎo)情景營(yíng)銷(xiāo)情景營(yíng)銷(xiāo)口碑宣傳口碑宣傳媒體媒體360360攻勢(shì)攻勢(shì)招商策略 目標(biāo)客戶(hù)從難到易；本項(xiàng)目在前期盡可能以靈活和優(yōu)惠的措施來(lái)招攬或吸引知名的商戶(hù)進(jìn)駐，使整體的招商工作順利展開(kāi)。同時(shí)對(duì)于這部分核心商戶(hù)在消費(fèi)者或行業(yè)中具有號(hào)召力和具備強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力，既能吸引人流，又能與周邊商業(yè)環(huán)境拉開(kāi)距離。對(duì)本項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和促進(jìn)后期銷(xiāo)售起到非常關(guān)鍵的作用。招商面積從大到?。划?dāng)項(xiàng)目有核心大商戶(hù)進(jìn)駐后，無(wú)論是投資者還是自營(yíng)型商戶(hù)都會(huì)增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展信心，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值隨即提升。屆時(shí)，小商戶(hù)就會(huì)紛至沓來(lái)。招商合作方式：a、純租金形式（以低租金形式吸引其中一家主

16、力商戶(hù)進(jìn)駐，直接帶動(dòng)其它商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)）b、帶租約銷(xiāo)售方式 銷(xiāo)售與招商聯(lián)動(dòng)，同時(shí)配合進(jìn)行； 鼓勵(lì)自營(yíng)與自行招租客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪，予以?xún)r(jià)格優(yōu)惠； 帶租約商鋪銷(xiāo)售適當(dāng)提高銷(xiāo)售價(jià)格；5月月7月月01月月06月月3月月預(yù)證取得預(yù)證取得完成完成60%整盤(pán)均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)：7045元元 /m2蓄水期蓄水期1石家莊：石家莊：dm、派單、派單、 公共關(guān)系活動(dòng)（拉攏）公共關(guān)系活動(dòng)（拉攏）外地：產(chǎn)品推介會(huì)、訪(fǎng)談外地：產(chǎn)品推介會(huì)、訪(fǎng)談強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)持續(xù)期持續(xù)期清盤(pán)期清盤(pán)期完成完成30%完成完成10%蓄水期蓄水期2戶(hù)外據(jù)點(diǎn)戶(hù)外據(jù)點(diǎn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)大眾媒體概念導(dǎo)入大眾媒體概念導(dǎo)入發(fā)放貴賓卡（金銀卡）發(fā)放貴賓卡（金銀卡）公

17、共關(guān)系活動(dòng)（維護(hù)）公共關(guān)系活動(dòng)（維護(hù)）大眾媒體大眾媒體分四次開(kāi)放房源分四次開(kāi)放房源通過(guò)公證搖號(hào)，迫使持通過(guò)公證搖號(hào)，迫使持卡客戶(hù)轉(zhuǎn)定單卡客戶(hù)轉(zhuǎn)定單大眾媒體大眾媒體事件營(yíng)銷(xiāo)軟文炒作事件營(yíng)銷(xiāo)軟文炒作三次推案調(diào)整訴求重點(diǎn)，三次推案調(diào)整訴求重點(diǎn)，引爆二次高潮引爆二次高潮前期銷(xiāo)售計(jì)劃匯總前期銷(xiāo)售計(jì)劃匯總調(diào)整后期銷(xiāo)售計(jì)劃調(diào)整后期銷(xiāo)售計(jì)劃通過(guò)對(duì)問(wèn)題房源的促銷(xiāo)通過(guò)對(duì)問(wèn)題房源的促銷(xiāo)達(dá)到完銷(xiāo)的目標(biāo)達(dá)到完銷(xiāo)的目標(biāo)大眾媒體渲染促銷(xiāo)事件大眾媒體渲染促銷(xiāo)事件重要時(shí)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)間節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售銷(xiāo)售工作工作推廣推廣配合配合推案節(jié)奏推案節(jié)奏本項(xiàng)目廣告媒體選擇本項(xiàng)目廣告媒體選擇樓宇電梯廣告樓宇電梯廣告戶(hù)外廣告報(bào)紙戶(hù)外廣告報(bào)紙 輔以dm

18、+網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)+短信短信+雜志雜志本項(xiàng)目規(guī)模有限，開(kāi)發(fā)周期不長(zhǎng)，應(yīng)選擇小眾媒體，并提高媒體的準(zhǔn)確性和效率。本項(xiàng)目目標(biāo)客群為石家莊市的大中型企業(yè)，對(duì)樓宇廣告關(guān)注度高。目標(biāo)客群廣泛分布于石家莊市內(nèi)所有中高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)樓內(nèi)，分布范圍較廣。應(yīng)發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將戶(hù)外廣告作為宣傳的最佳載體建議本項(xiàng)目廣告媒體為建議本項(xiàng)目廣告媒體為：媒體選擇原則：高形象，針對(duì)性強(qiáng)媒體選擇原則：高形象，針對(duì)性強(qiáng)推廣核心思想：針對(duì)推廣不同階段，通過(guò)推廣核心思想：針對(duì)推廣不同階段，通過(guò)不同宣傳主題，依次推出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)不同宣傳主題，依次推出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)推廣階段推廣階段推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容宣傳主題宣傳主題媒體渠道媒體渠道（小眾傳播為主）（小眾

19、傳播為主）鋪墊（09年12月）地段都市中央 絕版商務(wù)地標(biāo)戶(hù)外圍檔網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙軟文品牌世界雙500強(qiáng) 進(jìn)駐石家莊蓄勢(shì)（09年35月）產(chǎn)品真正的的5a甲級(jí)寫(xiě)字樓親身體驗(yàn)高智能、綠色生態(tài)辦公dm直投樓體掛幅廣告電視媒體（房地產(chǎn)專(zhuān)欄）形象迎賓大道上的商務(wù)旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心爆發(fā)（09年68月）性?xún)r(jià)比老板私屬空間，人性化設(shè)計(jì)軟硬件配套一應(yīng)俱全，超高性?xún)r(jià)比樓宇電梯框架網(wǎng)絡(luò)dm直投報(bào)紙硬廣樓體巨型掛幅廣告投資價(jià)值最佳地段，最佳時(shí)機(jī)，最佳回報(bào)，保值增值的高端產(chǎn)品鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)媒體推廣分三步驟，圍繞項(xiàng)目諸多賣(mài)點(diǎn)，媒體推廣分三步驟，圍繞項(xiàng)目諸多賣(mài)點(diǎn)，使項(xiàng)目獲得企業(yè)客戶(hù)、投資者的認(rèn)可。使項(xiàng)目獲得企業(yè)客戶(hù)、投資者的認(rèn)可。1月

20、2月3月4月5月7月6月8月主題任務(wù)目標(biāo)世界雙世界雙500強(qiáng)進(jìn)駐石家莊強(qiáng)進(jìn)駐石家莊/都市核心絕版商務(wù)地標(biāo)都市核心絕版商務(wù)地標(biāo)宣傳公司宣傳公司500強(qiáng)背景，突出項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)強(qiáng)背景，突出項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)使客戶(hù)了解開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)實(shí)力，從而對(duì)項(xiàng)目樹(shù)立信心，并對(duì)項(xiàng)目形象有認(rèn)知使客戶(hù)了解開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)實(shí)力，從而對(duì)項(xiàng)目樹(shù)立信心，并對(duì)項(xiàng)目形象有認(rèn)知鋪墊鋪墊主題任務(wù)目標(biāo)在迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心體驗(yàn)真正的在迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心體驗(yàn)真正的5a甲級(jí)辦公甲級(jí)辦公突出產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)真正突出產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)真正5a級(jí)寫(xiě)字樓辦公體驗(yàn)級(jí)寫(xiě)字樓辦公體驗(yàn)使客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量有充分了解，與其他項(xiàng)目相區(qū)別使客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量有充分了解，與

21、其他項(xiàng)目相區(qū)別蓄勢(shì)蓄勢(shì)主題任務(wù)目標(biāo)人性化設(shè)計(jì)，軟硬件齊全，最佳地段，升值潛力無(wú)限人性化設(shè)計(jì)，軟硬件齊全，最佳地段，升值潛力無(wú)限產(chǎn)品的實(shí)用性，投資的安全性，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)細(xì)節(jié)描述產(chǎn)品的實(shí)用性，投資的安全性，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)細(xì)節(jié)描述最終產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)愿望最終產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)愿望爆發(fā)爆發(fā)說(shuō)明：各階段之間并非是完全的割裂，下階段目標(biāo)的完成離不開(kāi)上一階段的支持，下階段目標(biāo)完成的同時(shí)，又會(huì)對(duì)上階段目標(biāo)完成進(jìn)一步強(qiáng)化。第一階段第一階段鋪墊鋪墊“高調(diào)入市高調(diào)入市”p高調(diào)入市從世界雙500強(qiáng)的強(qiáng)大實(shí)力宣傳入手，運(yùn)用“戶(hù)外圍檔、網(wǎng)絡(luò)、雜志軟文”的渠道，使“xx置業(yè)入駐石家莊，建設(shè)高檔商務(wù)樓，提升省城辦公樓建筑水平”的概念深入人心

22、。p突出宣傳項(xiàng)目“城市核心 絕版地標(biāo)”的地理位置，使項(xiàng)目的高形象深入人心，成為全城的焦點(diǎn)，形成市場(chǎng)的持續(xù)話(huà)題，提高客戶(hù)的心理預(yù)期。鋪墊世界雙500強(qiáng)滲透式宣傳城市核心，絕版地標(biāo)高形象展示，構(gòu)建高檔商務(wù)概念舉措一：舉措一：“世界雙世界雙500強(qiáng)入駐石家莊強(qiáng)入駐石家莊”和和“都市核心精品商務(wù)地標(biāo)都市核心精品商務(wù)地標(biāo)”的滲透式宣傳。的滲透式宣傳。借助政府力量宣傳引入“世界雙500強(qiáng)”旗下xx置業(yè)，旨在推動(dòng)省城“三年大變樣”，在迎賓大道上增加新亮點(diǎn)。提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的整體預(yù)期，使大眾對(duì)項(xiàng)目樹(shù)立信心。p 三年大變樣，16個(gè)精品工程，2009年市重點(diǎn)工程的角度p 橋東區(qū)中部規(guī)劃的角度，橋東區(qū)總部經(jīng)濟(jì)概念p

23、xx置業(yè)強(qiáng)大品牌實(shí)力的角度p 落腳點(diǎn)在開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信方面xx置業(yè)石家莊分公司老總訪(fǎng)談區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)訪(fǎng)談p 極力宣傳xx品牌、專(zhuān)業(yè)技術(shù)實(shí)力p 落腳點(diǎn)在城市核心位置精品5a甲級(jí)寫(xiě)字樓上面舉措一：舉措一：“世界雙世界雙500強(qiáng)入駐裕華路強(qiáng)入駐裕華路”和和“都市核心精品商務(wù)地標(biāo)都市核心精品商務(wù)地標(biāo)”報(bào)紙軟文與網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙軟文與網(wǎng)絡(luò)廣告。廣告。目的：傳播信息，樹(shù)立形象完成時(shí)間：2009年1月組合方式：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、銀河房產(chǎn)網(wǎng)、 報(bào)紙軟文。投放形式：項(xiàng)目信息披露、論壇大旗、橫幅，長(zhǎng)期投放世界雙世界雙500強(qiáng)入駐裕華東路強(qiáng)入駐裕華東路“xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)” 都市核心商務(wù)地標(biāo)即將問(wèn)世都市核心商務(wù)地標(biāo)即將問(wèn)世專(zhuān)訪(fǎng)xx置業(yè)

24、石家莊分公司總經(jīng)理 周志斌世界雙世界雙500強(qiáng)構(gòu)建裕華路商務(wù)地標(biāo)強(qiáng)構(gòu)建裕華路商務(wù)地標(biāo)操作要點(diǎn)：配合項(xiàng)目效果圖效果圖，給人以直接的視覺(jué)沖擊，輔以詳細(xì)的開(kāi)發(fā)背景，及項(xiàng)目說(shuō)明項(xiàng)目說(shuō)明，最重要的是突出項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置和品牌實(shí)力品牌實(shí)力，以期吸引大眾的關(guān)注。舉措二：利用項(xiàng)目自身優(yōu)越地理位置，作舉措二：利用項(xiàng)目自身優(yōu)越地理位置，作高形象展示，構(gòu)建高檔商務(wù)概念高形象展示，構(gòu)建高檔商務(wù)概念目的：傳播信息，樹(shù)立形象完成時(shí)間：2009年1月內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、效果圖、廣告語(yǔ)、發(fā)展商重點(diǎn)位置：裕華路、項(xiàng)目圍檔及周邊重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：燈光工程：地塊圍墻、廣告牌和夜間燈光圍檔、大型戶(hù)外廣告牌，以形象為主強(qiáng)調(diào)反復(fù)xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)城市核心

25、城市核心商務(wù)地標(biāo)商務(wù)地標(biāo)第二階段第二階段蓄勢(shì)蓄勢(shì)樹(shù)立石家莊未來(lái)地王樹(shù)立石家莊未來(lái)地王 市中心商務(wù)地標(biāo)形象市中心商務(wù)地標(biāo)形象p定位于“市中心迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心”p樹(shù)立“石家莊未來(lái)地王，市中心商務(wù)地標(biāo)”的形象。蓄勢(shì)全市300多家樓宇電梯框架廣告同步宣傳高收入人群、大中型企業(yè)dm直投、報(bào)紙軟文雜志首頁(yè)、戶(hù)外圍檔、網(wǎng)絡(luò)廣告配合進(jìn)行舉措一：以寫(xiě)字樓為核心，通過(guò)樓宇電視廣告和電梯舉措一：以寫(xiě)字樓為核心，通過(guò)樓宇電視廣告和電梯內(nèi)框架廣告，在全市內(nèi)框架廣告，在全市100家寫(xiě)字樓、商務(wù)樓同步宣傳家寫(xiě)字樓、商務(wù)樓同步宣傳宣傳目的：宣傳目的：傳播信息，引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)完成時(shí)間：完成時(shí)間：2009年45月宣傳內(nèi)容

26、：宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、效果圖、廣告語(yǔ)、發(fā)展商、銷(xiāo)售電話(huà)重點(diǎn)位置：重點(diǎn)位置：市內(nèi)中高檔寫(xiě)字樓商務(wù)樓重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：位置、產(chǎn)品品質(zhì)、銷(xiāo)售電話(huà)dm廣告廣告q5000以上的個(gè)人月收入，極具消費(fèi)能力的投資客q集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)決策者的自用客q外地自用兼投資客宣傳目的：宣傳目的：傳播信息，引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)完成時(shí)間：完成時(shí)間：2009年56月宣傳內(nèi)容：宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、效果圖、廣告語(yǔ)、發(fā)展商、人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售電話(huà)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：位置、產(chǎn)品品質(zhì)、形象定位銷(xiāo)售電話(huà)舉措二：對(duì)市內(nèi)舉措二：對(duì)市內(nèi)1萬(wàn)個(gè)高收入人群進(jìn)行萬(wàn)個(gè)高收入人群進(jìn)行dm直投同步宣傳，輔以網(wǎng)絡(luò)宣傳。直投同步宣傳，輔以網(wǎng)絡(luò)宣傳。高學(xué)歷高職位高職位

27、高收入高收入高消費(fèi)高消費(fèi)舉措三：通過(guò)樓宇墻體掛幅、圍檔包裝、雜志首頁(yè)廣舉措三：通過(guò)樓宇墻體掛幅、圍檔包裝、雜志首頁(yè)廣告三種宣傳渠道配合，加強(qiáng)項(xiàng)目昭示性和標(biāo)識(shí)性宣傳告三種宣傳渠道配合，加強(qiáng)項(xiàng)目昭示性和標(biāo)識(shí)性宣傳宣傳目的：宣傳目的：傳播信息，引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)完成時(shí)間：完成時(shí)間：2009年67月宣傳內(nèi)容：宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目名稱(chēng)、發(fā)展商、廣告語(yǔ)、人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售電話(huà)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：位置、產(chǎn)品品質(zhì)、形象定位銷(xiāo)售價(jià)格絕版地標(biāo)絕版地標(biāo) 商務(wù)投資商務(wù)投資 只有第一只有第一 沒(méi)有第二沒(méi)有第二接待中心接待中心第三階段第三階段爆發(fā)爆發(fā)引爆省城高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)引爆省城高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)p定位于“市中心迎賓大道上的旗艦

28、級(jí)國(guó)際商務(wù)中心”p樹(shù)立“石家莊未來(lái)地王，市中心商務(wù)地標(biāo)”的形象。爆發(fā)產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)一步宣傳軟硬件配套的宣傳投資價(jià)值、性?xún)r(jià)比的宣傳xxxxxxxxxxxxxx舉措一：通過(guò)戶(hù)外圍檔、道旗、網(wǎng)絡(luò)廣告、舉措一：通過(guò)戶(hù)外圍檔、道旗、網(wǎng)絡(luò)廣告、兩種媒體配合，加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)的宣傳兩種媒體配合，加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)的宣傳產(chǎn)品產(chǎn)品細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)展示展示硬件軟件設(shè)計(jì)品牌中央空調(diào)品牌新風(fēng)系統(tǒng)品牌高速電梯空中透空連廊老板私屬空間衛(wèi)生間、更衣柜會(huì)客間、花園“xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)” “會(huì)呼吸會(huì)呼吸” 的寫(xiě)字樓的寫(xiě)字樓知名物業(yè)公司管理“xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)” 老板私屬空間老板私屬空間 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 彰顯品位彰顯品位知名物業(yè)公司管理，高品質(zhì)服務(wù)知名物業(yè)公司

29、管理，高品質(zhì)服務(wù)老板私屬衛(wèi)生間、更衣室，人性化設(shè)計(jì)老板私屬衛(wèi)生間、更衣室，人性化設(shè)計(jì)金融餐飲酒店商務(wù)配套宣傳目的：宣傳目的：傳播信息 打消疑慮 壓迫購(gòu)買(mǎi)完成時(shí)間：完成時(shí)間：2009年78月舉措二：通過(guò)戶(hù)外圍檔、報(bào)紙硬廣、網(wǎng)絡(luò)三種舉措二：通過(guò)戶(hù)外圍檔、報(bào)紙硬廣、網(wǎng)絡(luò)三種媒體配合加強(qiáng)項(xiàng)目投資價(jià)值和開(kāi)盤(pán)日期宣傳媒體配合加強(qiáng)項(xiàng)目投資價(jià)值和開(kāi)盤(pán)日期宣傳xx廣場(chǎng)，迎賓大道上最具投資價(jià)值的寫(xiě)字樓廣場(chǎng)，迎賓大道上最具投資價(jià)值的寫(xiě)字樓7月月日盛大開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)！日盛大開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)！“xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)” 最具升值潛力最具升值潛力 的寫(xiě)字樓的寫(xiě)字樓投資價(jià)值投資價(jià)值宣傳宣傳最佳地段最佳時(shí)機(jī)最佳回報(bào)絕版地段絕版地段 商務(wù)地標(biāo)商務(wù)

30、地標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格：8888元起元起貴賓熱線(xiàn)：貴賓熱線(xiàn)：86033360xx廣場(chǎng)廣場(chǎng)世界世界500強(qiáng)實(shí)力作品強(qiáng)實(shí)力作品主力戶(hù)型主力戶(hù)型100、150、200平米平米7月月*日盛大開(kāi)盤(pán)！日盛大開(kāi)盤(pán)！宣傳目的：宣傳目的：傳播信息 打消疑慮 壓迫購(gòu)買(mǎi)完成時(shí)間：完成時(shí)間：2009年78月宣傳手段：宣傳手段：將寫(xiě)字樓投資回報(bào)與黃金、股票投資對(duì)比分析，突出寫(xiě)字樓投資的高回報(bào)率與穩(wěn)定性媒體推廣策略：在不同階段，針對(duì)不同受媒體推廣策略：在不同階段，針對(duì)不同受眾，進(jìn)行針對(duì)性宣傳眾，進(jìn)行針對(duì)性宣傳第一階段第一階段全民全民主要受眾主要受眾階段主要任務(wù)階段主要任務(wù)主要傳播通路主要傳播通路傳播方式傳播方式形象鋪墊形象

31、鋪墊品牌宣傳品牌宣傳戶(hù)外圍檔、道旗戶(hù)外圍檔、道旗房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文立體覆蓋立體覆蓋第二階段第二階段大中型企業(yè)大中型企業(yè)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)、形成市場(chǎng)熱點(diǎn)、焦點(diǎn)焦點(diǎn)樓宇電視樓宇電視樓體、戶(hù)外圍檔樓體、戶(hù)外圍檔dm直投直投手機(jī)短信手機(jī)短信反復(fù)灌輸反復(fù)灌輸?shù)谌A段第三階段目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品的投資安全性、產(chǎn)品的投資安全性、穩(wěn)定性、升值潛力穩(wěn)定性、升值潛力電梯框架電梯框架房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)手機(jī)短信手機(jī)短信dm直投直投報(bào)紙硬廣報(bào)紙硬廣點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通1月2月3月4月5月7月6月整個(gè)推廣節(jié)奏中，重點(diǎn)在于前期蓄勢(shì)，整個(gè)推廣節(jié)奏中，重點(diǎn)在于前期蓄勢(shì)，蓄勢(shì)決定了整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的成敗蓄勢(shì)決定了整

32、個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的成敗812月銷(xiāo)售銷(xiāo)售節(jié)奏節(jié)奏推廣推廣強(qiáng)度強(qiáng)度推廣推廣動(dòng)作動(dòng)作雜志軟文人物專(zhuān)訪(fǎng)現(xiàn)場(chǎng)包裝dm直投報(bào)紙硬廣dm直投戶(hù)外廣告網(wǎng)絡(luò)世界雙世界雙500強(qiáng)進(jìn)駐石家莊強(qiáng)進(jìn)駐石家莊都市核心絕版商務(wù)地標(biāo)都市核心絕版商務(wù)地標(biāo)在迎賓大道上的在迎賓大道上的旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心旗艦級(jí)國(guó)際商務(wù)中心體驗(yàn)真正的體驗(yàn)真正的5a甲級(jí)辦公甲級(jí)辦公人性化設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)軟硬件齊全軟硬件齊全最佳地段最佳地段升值潛力無(wú)限升值潛力無(wú)限鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)道旗廣告在前期蓄勢(shì)過(guò)程中，常規(guī)活動(dòng)貫穿其中，讓在前期蓄勢(shì)過(guò)程中，常規(guī)活動(dòng)貫穿其中，讓我們保持在市場(chǎng)上的聲音、熱度我們保持在市場(chǎng)上的聲音、熱度目的：增加人氣現(xiàn)場(chǎng)，不斷營(yíng)造氛圍，促進(jìn)客戶(hù)落定

33、，目的：增加人氣現(xiàn)場(chǎng)，不斷營(yíng)造氛圍，促進(jìn)客戶(hù)落定，并與客戶(hù)建立長(zhǎng)期的感情。并與客戶(hù)建立長(zhǎng)期的感情。步驟步驟關(guān)鍵動(dòng)作關(guān)鍵動(dòng)作售樓處展示部分辦公面積實(shí)景裝修展示新風(fēng)系統(tǒng)工作原理展示活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)典禮大型客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)維系老客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)國(guó)慶體驗(yàn)促銷(xiāo)活動(dòng)宣傳推廣春季、秋季房展會(huì)推薦20092009年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)及媒體推廣發(fā)布時(shí)間表年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)及媒體推廣發(fā)布時(shí)間表p大膽創(chuàng)新的原則大膽創(chuàng)新的原則 通過(guò)創(chuàng)新，使售樓處具備可憩、可賞的功能，對(duì)提升項(xiàng)目品牌形象，促進(jìn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，具有積極作用。p氣氛莊重的原則氣氛莊重的原則 通過(guò)內(nèi)部裝飾，使客戶(hù)通過(guò)無(wú)處不在的視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)感受，能夠產(chǎn)生濃烈的銷(xiāo)售氣氛，對(duì)促進(jìn)銷(xiāo)售具有積極

34、作用。p成本節(jié)約的原則成本節(jié)約的原則 裝修投資可以用于日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，如地面、墻面、天花、頂部的處理，外裝修等，特別要注意要與今后商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公相對(duì)吻合，可以長(zhǎng)久性使用，避免全部浪費(fèi)。售樓處包裝方案售樓處包裝方案本著大膽創(chuàng)新、格調(diào)莊重、成本節(jié)約的本著大膽創(chuàng)新、格調(diào)莊重、成本節(jié)約的原則設(shè)計(jì)售樓處原則設(shè)計(jì)售樓處售樓處布局平面售樓處布局平面一層銷(xiāo)售區(qū)一層銷(xiāo)售區(qū) 一層一層售樓處售樓處沙盤(pán)模型沙盤(pán)模型接待臺(tái)接待臺(tái)接待區(qū)接待區(qū)咖啡吧臺(tái)咖啡吧臺(tái)上下樓梯區(qū)上下樓梯區(qū)影視播放區(qū)影視播放區(qū)企業(yè)形象展示區(qū)企業(yè)形象展示區(qū)更衣室更衣室/衛(wèi)生間衛(wèi)生間看房出口看房出口簽約區(qū)簽約區(qū)物料物料存放存放區(qū)區(qū)綠植綠植綠植綠植形象展示

35、區(qū)形象展示區(qū)接待服務(wù)區(qū)接待服務(wù)區(qū)業(yè)務(wù)洽談區(qū)業(yè)務(wù)洽談區(qū)停車(chē)位停車(chē)位注：需項(xiàng)目公司提供最終稿平面圖后再具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案電子顯示屏，體現(xiàn)信息化 簡(jiǎn)潔、硬朗的設(shè)計(jì)裝飾，色調(diào)前衛(wèi)背景音樂(lè)、 模型、展板、洽談處大面積采光玻璃，自然通透售樓處包括方案示意售樓處包括方案示意財(cái)務(wù)室財(cái)務(wù)室總經(jīng)理室總經(jīng)理室策劃策劃/ /工程工程辦公室辦公室會(huì)議室會(huì)議室/展示辦公區(qū)一展示辦公區(qū)一vipvip簽約室簽約室物料存放物料存放區(qū)區(qū)更衣室更衣室/ /衛(wèi)生間衛(wèi)生間展示辦公區(qū)二展示辦公區(qū)二售樓處布局平面售樓處布局平面二層辦公區(qū)二層辦公區(qū)風(fēng)格簡(jiǎn)約，功能齊全（接待臺(tái)、會(huì)客廳、會(huì)議室、開(kāi)敞式寫(xiě)字間、高理獨(dú)立寫(xiě)字間、總經(jīng)理寫(xiě)字間）等 示范

36、單位實(shí)體樣板展示體驗(yàn)實(shí)體樣板展示體驗(yàn)多功能會(huì)議室可合可拆分液晶顯示器、電子白板等特色商務(wù)會(huì)所展示體驗(yàn)展示體驗(yàn)售樓處內(nèi)裝及辦公設(shè)備預(yù)算售樓處內(nèi)裝及辦公設(shè)備預(yù)算售樓處面積：235平米2層470平米中檔水平內(nèi)裝單價(jià)：1000元/平米售樓處內(nèi)裝估價(jià)：1000元/平米 470平米47萬(wàn)元注：此費(fèi)用不含辦公設(shè)備費(fèi)用注：此費(fèi)用不含辦公設(shè)備費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)推廣總成本預(yù)算比例營(yíng)銷(xiāo)推廣總成本預(yù)算比例預(yù)算編制說(shuō)明：預(yù)算編制說(shuō)明：u本預(yù)算不包括銷(xiāo)售物料費(fèi)用u本預(yù)算不包括辦公設(shè)備費(fèi)用u整個(gè)推廣按1年計(jì)算u重點(diǎn)在于開(kāi)盤(pán)前，所有媒體推廣都安排在這段時(shí)間舉行u執(zhí)行過(guò)程可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整售樓處內(nèi)裝費(fèi)用：售樓處內(nèi)裝費(fèi)用：47萬(wàn)元媒體類(lèi)型

37、媒體類(lèi)型 報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告電視廣告電視廣告開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)樓宇電梯樓宇電梯房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外圍檔、路旗戶(hù)外圍檔、路旗置家雜志置家雜志客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)dmdm直投直投預(yù)留機(jī)動(dòng)金預(yù)留機(jī)動(dòng)金累計(jì)累計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)元）費(fèi)用（萬(wàn)元）92.66 92.66 70.79 70.79 10.73 10.73 42.90 42.90 52.77 52.77 109.82 109.82 8.58 8.58 6.44 6.44 8.58 8.58 25.74 25.74 429.00 429.00 所占比例所占比例（）（）21.6%21.6%16.5%16.5%2.5%2.5%10.0%10.0%12.3%

38、12.3%25.6%25.6%2.0%2.0%1.5%1.5%2.0%2.0%6.0%6.0%100.0%100.0%效果分析效果分析影響面廣、促進(jìn)銷(xiāo)售影響面廣、促進(jìn)銷(xiāo)售影響廣泛，表現(xiàn)形式多樣影響廣泛，表現(xiàn)形式多樣營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍形象展示、聚焦視線(xiàn)、促進(jìn)銷(xiāo)形象展示、聚焦視線(xiàn)、促進(jìn)銷(xiāo)售售形式多樣、內(nèi)容廣泛形式多樣、內(nèi)容廣泛效果持久、印象深刻效果持久、印象深刻消息權(quán)威性、形象展示消息權(quán)威性、形象展示維系老客戶(hù)維系老客戶(hù)目標(biāo)精準(zhǔn)、有的放矢目標(biāo)精準(zhǔn)、有的放矢營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算：階段階段時(shí)間段時(shí)間段投入推廣費(fèi)用比投入推廣費(fèi)用比推廣費(fèi)用額推廣費(fèi)用額( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )總營(yíng)銷(xiāo)總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用費(fèi)用(

39、 (萬(wàn)元萬(wàn)元) )媒體選擇媒體選擇( (參考參考) )項(xiàng)目預(yù)熱期09年1月-09年6月40%171.5429路牌廣告樓宇電視行業(yè)推介軟文項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期09年7月-09年10月20%85.7媒體發(fā)布會(huì)xx客戶(hù)club手機(jī)短信等、寫(xiě)字樓dm項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期09年11月-10年3月15%64.3賣(mài)場(chǎng)廣告行業(yè)期刊客戶(hù)行銷(xiāo)等項(xiàng)目持續(xù)期10年4月-10年7月15%64.3網(wǎng)絡(luò)軟文項(xiàng)目掃尾期10年下半年10%42.8dm直投置家雜志2009-2010年整體項(xiàng)目按總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用429萬(wàn)元(總銷(xiāo)售額按285856920元計(jì)算，不計(jì)停車(chē)位的收入,也不含黨校返還的收入),以銷(xiāo)售額的1.5%計(jì))， 2009年占總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的60%(

40、257.2萬(wàn)元),2010年占40%(171.4萬(wàn)元)附件附件:開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)前提：開(kāi)盤(pán)前提： 拿到預(yù)售許可證；拿到預(yù)售許可證； 儲(chǔ)客量達(dá)到一定的比例；儲(chǔ)客量達(dá)到一定的比例； 售樓處可以對(duì)外開(kāi)放；售樓處可以對(duì)外開(kāi)放； 廣告媒體宣傳到位；廣告媒體宣傳到位； 第一批房源已全部被認(rèn)購(gòu)；第一批房源已全部被認(rèn)購(gòu)； 第二批房源已有良好的銷(xiāo)售前景；第二批房源已有良好的銷(xiāo)售前景；必須達(dá)到必須達(dá)到“短蓄高爆短蓄高爆”的效果的效果才能事倍功半才能事倍功半5月月7月月01月月06月月3月月預(yù)證取得預(yù)證取得完成完成60%整盤(pán)均價(jià)：整盤(pán)均價(jià)：7045元元 /m2蓄水期蓄水期1石家莊：石家莊：dm、派單、派單、 公

41、共關(guān)系活動(dòng)（拉攏）公共關(guān)系活動(dòng)（拉攏）外地：產(chǎn)品推介會(huì)、訪(fǎng)談外地：產(chǎn)品推介會(huì)、訪(fǎng)談強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)持續(xù)期持續(xù)期清盤(pán)期清盤(pán)期完成完成30%完成完成10%蓄水期蓄水期2戶(hù)外據(jù)點(diǎn)戶(hù)外據(jù)點(diǎn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)大眾媒體概念導(dǎo)入大眾媒體概念導(dǎo)入發(fā)放貴賓卡（金銀卡）發(fā)放貴賓卡（金銀卡）公共關(guān)系活動(dòng)（維護(hù)）公共關(guān)系活動(dòng)（維護(hù)）大眾媒體大眾媒體分四次開(kāi)放房源分四次開(kāi)放房源通過(guò)公證搖號(hào)，迫使持通過(guò)公證搖號(hào)，迫使持卡客戶(hù)轉(zhuǎn)定單卡客戶(hù)轉(zhuǎn)定單大眾媒體大眾媒體事件營(yíng)銷(xiāo)軟文炒作事件營(yíng)銷(xiāo)軟文炒作三次推案調(diào)整訴求重點(diǎn)，三次推案調(diào)整訴求重點(diǎn)，引爆二次高潮引爆二次高潮前期銷(xiāo)售計(jì)劃匯總前期銷(xiāo)售計(jì)劃匯總調(diào)整后期銷(xiāo)售計(jì)劃調(diào)整后期銷(xiāo)售

42、計(jì)劃通過(guò)對(duì)問(wèn)題房源的促銷(xiāo)通過(guò)對(duì)問(wèn)題房源的促銷(xiāo)達(dá)到完銷(xiāo)的目標(biāo)達(dá)到完銷(xiāo)的目標(biāo)大眾媒體渲染促銷(xiāo)事件大眾媒體渲染促銷(xiāo)事件重要時(shí)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)間節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售銷(xiāo)售工作工作推廣推廣配合配合推案節(jié)奏推案節(jié)奏鋪墊期一鋪墊期一鋪墊期二鋪墊期二一次蓄客一次蓄客vipvip卡銷(xiāo)售卡銷(xiāo)售2 2月月4 4月月5 5月月3 3月月1 1月月前廣場(chǎng)展示到位前廣場(chǎng)展示到位（燈光（燈光/ /鋪裝鋪裝/ /綠化綠化/ /停車(chē)場(chǎng)）停車(chē)場(chǎng)）部分導(dǎo)視系統(tǒng)到位人物訪(fǎng)談完成工程出地面工程出地面售樓處完工模型到位宣傳物料到位導(dǎo)視全部到位工程到地上工程到地上1010層層客戶(hù)維護(hù)客戶(hù)維護(hù)開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)工作安排開(kāi)盤(pán)倒計(jì)時(shí)工作安排開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備一期開(kāi)盤(pán)一

43、期開(kāi)盤(pán)7 7月月6 6月月老總聯(lián)誼活動(dòng)戶(hù)外廣告到位戶(hù)外圍檔更換dm直投廣告發(fā)放預(yù)售證拿到預(yù)售證拿到報(bào)紙硬廣、置家雜志廣告短信發(fā)送開(kāi)盤(pán)信息開(kāi)盤(pán)活動(dòng)工程到地上工程到地上2020層層廣告公司到位廣告公司到位焦點(diǎn)、搜房、銀河網(wǎng)簽約戶(hù)外圍檔更換整體推廣策略完成網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙軟文宣傳樓書(shū)、折頁(yè)到位銷(xiāo)售人員到位銷(xiāo)售人員培訓(xùn)電梯框架廣告到位電視廣告推廣客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)定點(diǎn)爆破定點(diǎn)爆破強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)計(jì)劃強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)計(jì)劃目的：目的：u將辦公產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹(shù)立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象； u以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光； u為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出、消化作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。1 1）吸

44、引客戶(hù)）吸引客戶(hù) u用經(jīng)濟(jì)利益、大型活動(dòng)的方式對(duì)有效客戶(hù)群體進(jìn)行針對(duì)性宣傳推廣。u目標(biāo)明確，范圍相對(duì)縮小，節(jié)省廣告成本，實(shí)效性強(qiáng)。 2 2）達(dá)到傳播目的）達(dá)到傳播目的 u擴(kuò)大影響面，直接面向客戶(hù)源。 意義：意義：定點(diǎn)爆破定點(diǎn)爆破方式：認(rèn)購(gòu)選房、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)方式：認(rèn)購(gòu)選房、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)時(shí)間：2009年7月（待定）地點(diǎn)：xx廣場(chǎng)售樓處及門(mén)口廣場(chǎng)綠地效果：集中引爆口碑傳播開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備預(yù)售證已取得銷(xiāo)控板、認(rèn)購(gòu)書(shū)、項(xiàng)目宣傳設(shè)備準(zhǔn)備就緒（投影儀器、電腦、擴(kuò)音器）在綠地廣場(chǎng)準(zhǔn)備一些糕點(diǎn)、飲料、小禮品（認(rèn)購(gòu)或簽約后送給客戶(hù)留念）抽獎(jiǎng)箱、獎(jiǎng)券為防止客戶(hù)意見(jiàn)，可設(shè)公證臺(tái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)監(jiān)督活動(dòng)的形式 本次活動(dòng)主要以豐富多彩的現(xiàn)場(chǎng)演出活動(dòng)結(jié)合緊張刺激的抽獎(jiǎng)活動(dòng)二大部分構(gòu)成。調(diào)動(dòng)所有在場(chǎng)人員的主動(dòng)性、積極性。 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)計(jì)劃強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)計(jì)劃抽獎(jiǎng)原則：抽獎(jiǎng)原則： 所有參與開(kāi)盤(pán)的vip客戶(hù)均有抽獎(jiǎng)權(quán)利 每人只限抽獎(jiǎng)一次 抽獎(jiǎng)以獎(jiǎng)券形式（可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?獎(jiǎng)券面額分為5000元（