商業(yè)地產(chǎn)策劃模板

1、商業(yè)地產(chǎn)籌劃書模版商業(yè)工程前期籌劃主要內(nèi)容1、市場調(diào)研分析1.1 宏觀市場分析 1.2 區(qū)域市場分析 1.3 客戶分析 1.4 消費者分析1.5 競爭對手分析 1.6 SWOT 分析 1.7 未來商業(yè)預(yù)測分析2、定位分析2.1 戰(zhàn)略性總體定位 2.2 商業(yè)定位3、規(guī)劃設(shè)計建議3.1 、市場依據(jù) 3.2 、規(guī)劃設(shè)計理念 3.3 、市場總體形象 3.4 、規(guī)劃概念設(shè)計3.5 、環(huán)境景觀概念設(shè)計 3.6 、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃4.1 業(yè)種選擇 4.2 業(yè)種組合比例 4.3 業(yè)種功能設(shè)計 4.4 品牌業(yè)種布局 4.5 樓層主題5、經(jīng)濟分析5.1 指標預(yù)算 5.2 分析評估前期籌劃第一步 市

2、場調(diào)研分析一、市場調(diào)研分析的主要內(nèi)容1、宏觀市場分析1.1 行業(yè)環(huán)境 1.2 城市規(guī)劃 1.3 政策法規(guī) 1.4 宏觀環(huán)境2、區(qū)域市場分析2.1 本市商業(yè)環(huán)境 2.2 區(qū)域商業(yè)環(huán)境2.3 商圈分析城市開展狀況、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍3、客戶分析1、經(jīng)營范圍分析 2 、投資動向分析 3 、經(jīng)營狀況分析 4 、客戶需求分析4、消費者分析1、消費結(jié)構(gòu)研究 2 、消費水平研究5、競爭對手分析1、競爭對手情況 2 、競爭工程情況6、未來商業(yè)預(yù)測分析7、SWO分析二、如何進行市場調(diào)研分析1、工作任務(wù)：通過對工程環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以工程為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況

3、、工程所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合工程 進行SWO分析，以上述調(diào)查資料根底，對工程進行準確的市場定位，和工程價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的 時機。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成工程持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)工程的總體規(guī)劃設(shè)計，對工程進行定價模擬和投 入產(chǎn)出分析，并就躲避鳳險進行策略提示，同時對工程開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使工程投資邁出成功的 第一步。2、主要工作：1工程定向市場調(diào)查研究工作2工程整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作3工程產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告3、工作目的：1深度把握工程所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉工程商業(yè)時機；2以未來界定現(xiàn)在的籌劃模式，賦予工程獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他工

4、程形 成賣點落差，提煉工程的核心吸引力；3細化工程的市場定位，塑造工程的真正差異化，塑造工程耀眼的特色性質(zhì)4通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定工程的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成 為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。4、工作內(nèi)容：1市場調(diào)研報告通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和工程的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào) 查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來35 年內(nèi)的趨勢走向，從而為工程的市場定位、開發(fā)策略及工程規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。2工程整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定工程整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的根底思

5、考及深度思考，具 體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立 未來工程開發(fā)特點與進程的行動方案以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有方案地執(zhí)行。從而為工程的 開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和方案方案：1、工程整體開發(fā)目標2、工程整體開發(fā)戰(zhàn)略3、工程開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略4、工程目標商家總體分析5、工程總體戰(zhàn)略定位分析6、工程整體競爭策略考慮7、工程核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑8、工程年度開展策略三、市場調(diào)研分析策略1、市場調(diào)研步驟第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案 第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù) 第六步：準備及呈

6、送調(diào)研報告2、市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；1以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題； 市場潛力一一攀升、下降；市場分額一一擴大、縮小；企業(yè)形象市場特征 招商與銷售 市場趨勢短期與長期預(yù)測2以解決問題為目的的調(diào)研步驟市場細分的依據(jù) 確定細分的依據(jù)確定各種細分的市場潛力 選擇目標市場3、市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類 所需資料 研究范圍商圈研究 對工程所在的商圈作出根底研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租 金水平、人流狀況、與交通狀況及其購置力消費者研究 對消費群結(jié)構(gòu)、消費力分析、消費習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研投資客戶研究 對投

7、資客戶投資的商鋪，作根本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等4、確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研 可采用以下四種方式：1直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、開展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活潑 人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比 較可信。2間接調(diào)查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、開展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要 比照分析，去偽存真。3直接征詢這一方法的難度相對較大， 但獲得的信息具有較強的參照性， 對工程的定位和營銷的制定很有

8、意義。 使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各 階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展 銷會上作問卷調(diào)查。4現(xiàn)場 " 踩點"調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從 而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可 能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié) 果的可靠程度。四、調(diào)研分析執(zhí)行1、商業(yè)工程宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1人口因素分析2經(jīng)

9、濟水平、GDP犬況分析 3政策法規(guī) 4市政規(guī)劃和建設(shè) 5社會環(huán)境及文化分析 6交通狀況2、商業(yè)工程區(qū)域市場總體分析通過對工程環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以工程為核心，針對工程區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、 區(qū)域同類商業(yè)工程的現(xiàn)犬、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 1 工程所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP犬況、生活水平、購置力、經(jīng)濟開展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場開展的影響分析以及本市商業(yè)開展情況、開展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的 分析。 2工程所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)犬

10、調(diào)查分析針對本區(qū)域即工程所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、 商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)工程規(guī)模及業(yè)態(tài)犬況等進行調(diào)研與分析。 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場 配套的要求 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費水平、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域競爭工程調(diào)查競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體 選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 未來 35 年城市開展方向及工程區(qū)域地位預(yù)測3工程所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購置圈、商勢圈，是指零售