營(yíng)改增”房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)

1、營(yíng)改增”房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)發(fā)表于201549 09:08:40 |只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì)在樓市不景氣的行業(yè)背景下，“營(yíng)改增”有望年內(nèi)推進(jìn)的消息傳 開，讓不少房企感到恐慌，這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻 力。由于目前稅率和抵扣項(xiàng)目尚不明朗，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理情況不一, 而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營(yíng)改增” 后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減情況。有分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會(huì)偏高， 而且土地成 本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房企面臨加稅風(fēng)險(xiǎn)如果銷售不動(dòng)產(chǎn)由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅， 房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革初 期將有可能面臨加稅風(fēng)險(xiǎn)。在銷售額一定的情況下，

2、原先征收的營(yíng)業(yè) 稅稅負(fù)穩(wěn)定，但“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)很大程度上取決于進(jìn)項(xiàng) 稅額。由于營(yíng)業(yè)稅不考慮購進(jìn)貨物，房企原先對(duì)購進(jìn)物品的票據(jù)管理存 在松懈，但增值稅抵扣則有嚴(yán)格的抵扣鏈條， 企業(yè)疏于對(duì)票據(jù)的管理 極有可能造成進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，使得稅負(fù)白白增加。某房企稅務(wù)總監(jiān)向 記者表示，“營(yíng)改增”進(jìn)項(xiàng)抵扣不足可能是企業(yè)稅負(fù)增加的主要原因， 比如建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本、購買原材料無法取得發(fā)票等。而和房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的建筑業(yè)和金融保險(xiǎn)業(yè)目前的稅率也沒 有出臺(tái)，如果這兩個(gè)行業(yè)的稅率為6%，房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，也將 減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額。由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會(huì)偏 高，而土地成本不一定能抵扣，這些外在因

3、素也極有可能增加企業(yè)稅 收負(fù)擔(dān)。對(duì)于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項(xiàng)目， 或者持有型商業(yè)物業(yè) 而言，此時(shí)已經(jīng)不可能取得原材料等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合 同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負(fù)將明顯加重， 6%7%才是比較合 理的水平。平安證券研報(bào)顯示，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，若土地成本無法作為進(jìn) 項(xiàng)抵扣，只有少數(shù)布局三、四線城市的開發(fā)商因?yàn)榻ò渤杀菊急容^高， 可以從中受益，聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大。由于房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴(yán)重，如 果無法及時(shí)確認(rèn)銷售收入，將會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額“倒掛”的 情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產(chǎn)

4、企業(yè)面臨的一大稅 收風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃是關(guān)鍵面對(duì)可能增加的稅收負(fù)擔(dān)，房企并非就會(huì)因此陷入“絕境”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的最終消費(fèi)者絕大多數(shù)是個(gè)人， 而這些人本身就是稅負(fù)承擔(dān)者。如果存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，可能會(huì)增加個(gè)人購房者的稅收負(fù)擔(dān)，因 此政府不太可能大幅提升房企稅負(fù)。在這種情況下，結(jié)合結(jié)構(gòu)性減稅的政策背景和房地產(chǎn)行情走低的 市場(chǎng)背景推測(cè)，企業(yè)不太可能會(huì)因?yàn)槎愔聘母锒惺茌^重的稅收負(fù)擔(dān)。 如果房企可以合理利用好進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣， 反而能從中獲益。上述稅 務(wù)師事務(wù)所高級(jí)合伙人認(rèn)為，房企在“營(yíng)改增”政策正式出臺(tái)前，面 對(duì)即將出現(xiàn)的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難 題，如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，也不排除出現(xiàn)稅負(fù)減輕

5、的可能性。而這需要房企 進(jìn)行很好的稅收籌劃。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施初期，不少企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)性資金周 轉(zhuǎn)困難。針對(duì)這種情況，政府肯定會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策加以扶持，予以 過渡性的資金支持。事實(shí)上，交通運(yùn)輸業(yè)等當(dāng)初進(jìn)行“營(yíng)改增”時(shí)， 不少企業(yè)稅負(fù)加重，地方政府就通過財(cái)政補(bǔ)貼來安撫試點(diǎn)企業(yè)， 此舉 也使得“營(yíng)改增”試點(diǎn)得以快速推進(jìn)。在房地產(chǎn)行業(yè)被納入“營(yíng)改增” 范疇后，也不排除會(huì)出現(xiàn)這種情況，部分企業(yè)甚至可以從中獲利。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)和管理學(xué)院教授朱為群認(rèn)為，這種直接給 予企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼的形式并不可取， 一是破壞了稅收中性，二是增值稅 不同于所得稅，房企從消費(fèi)者手中獲取利潤(rùn)后，需要就增值部分納稅， 因

6、此房企并非增值稅的承擔(dān)者，將企業(yè)作為補(bǔ)貼對(duì)象并不科學(xué)。從緩 解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮，允許企業(yè)分期納稅可能是比較合 理的一種方式。房企如何減輕稅負(fù)方法一：多要增值稅發(fā)票“營(yíng)改增”時(shí)代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具 體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等難題。劉福元認(rèn)為，稅制改革前企業(yè)就 應(yīng)該及時(shí)做好應(yīng)對(duì)措施，諸如對(duì)會(huì)計(jì)賬簿的科目進(jìn)行調(diào)整，提前做好 對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，以便改革后可以進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理?！盃I(yíng)改增” 之后，企業(yè)的稅負(fù)水平很大程度上由企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額決定， 增值稅專 用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)扮演重要角色，房企應(yīng)加強(qiáng)票據(jù)管理水平。為避免稅負(fù)加重，房企在購進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，一定要非常

7、 審慎。首先，必須要求供貨方具備正規(guī)的銷售資質(zhì)， 一旦無法提供增值 稅專用發(fā)票，就無法實(shí)現(xiàn)抵扣；其次，和施工企業(yè)進(jìn)行工程決算時(shí)還 應(yīng)當(dāng)獲取增值稅專用發(fā)票，否則在申請(qǐng)稅項(xiàng)抵扣時(shí)就會(huì)遇到困難；第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，仔細(xì)比對(duì) ；最后，不能出于節(jié) 稅的目的，就虛開增值稅發(fā)票給子公司或關(guān)聯(lián)方， 這么做稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極 大。方法二：擴(kuò)大精裝房比例房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房企為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增 加進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣，各家企業(yè)都有可能在企業(yè)既定的戰(zhàn)略框架內(nèi) 進(jìn)行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會(huì)是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票， 從 而增加可抵扣

8、數(shù)額。數(shù)據(jù)顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達(dá)到新房成 交總量的30%，但由于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前仍然征收營(yíng)業(yè)稅，精裝房售 價(jià)較高，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)相對(duì)較重。在“營(yíng)改增”之后，房企開發(fā)精裝房 的所有進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣，因此企業(yè)肯定會(huì)傾向于開發(fā)進(jìn)項(xiàng)稅額較多 的樓盤類型。這樣來看，那些現(xiàn)階段就以精裝房為主要開發(fā)類型的開發(fā)商將會(huì)占得先機(jī)。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平， 其中，萬科的精裝房比例高達(dá) 90%，保利、綠城、綠地、合生創(chuàng)展 等企業(yè)的精裝房比例也都超過 75%，對(duì)中小房企來說，由于開發(fā)的 多為毛坯房，如果因稅負(fù)加重而不得不調(diào)整開發(fā)重點(diǎn)，企業(yè)極有可能 面臨一些轉(zhuǎn)型壓力，畢竟精裝房對(duì)企業(yè)實(shí)力有更高的要求， 精裝房的 高價(jià)也要求中小房企加快去化速度。房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的去化能力是一個(gè)挑戰(zhàn)，由于增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)只有完成銷售之后才可以計(jì)算銷項(xiàng)稅額， 因此，未來開發(fā)商不太可能為了等待房?jī)r(jià)上漲而推遲開盤時(shí)間。方法三：剝離建筑業(yè)務(wù)對(duì)房企而言，進(jìn)行稅收籌劃的一個(gè)主要方式是增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣， 而上游建筑安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)項(xiàng)稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業(yè)務(wù)將是企業(yè)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整據(jù)了解，建筑業(yè)也將被納入“營(yíng)改增”行業(yè)，稅率為6%或11%。 無論稅率高低，只要建筑安裝企業(yè)可以提供正規(guī)增值稅專用發(fā)票