房地產(chǎn)基本制度與政策考試重點(diǎn)

1、房地產(chǎn)基本制度與政策房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn) 投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、和管理的行業(yè)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于 第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。 作用：1可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè) 的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。 2、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。3、可以改善人民的住房條件和生

2、活環(huán)境。4、可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。5、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開(kāi)放的步伐。6、可以擴(kuò)大就業(yè)。特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。7、可以增加政府財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn) 咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)巨頭單件性、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加

3、值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)高、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。物業(yè)管理業(yè)是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。房地產(chǎn)咨詢業(yè)的具體業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等。房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)得主體。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)活動(dòng)的法律規(guī)范的總稱。調(diào)整對(duì)象包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理 關(guān)系及物業(yè)管理關(guān)系。房地產(chǎn)法律體系內(nèi)容：1、憲法。2、全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委

4、員會(huì)頒布的法律。3、國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)。4、地方性法規(guī)。5、行政規(guī)章。（包括國(guó)務(wù)院部委制定的部門(mén)規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府 規(guī)章。）6、最高人民法院的司法解釋。（有關(guān)房地產(chǎn)的技術(shù)規(guī)范及一些規(guī)范性文件，也可納入廣義的房地產(chǎn)法律體系的范疇。）房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)的三個(gè)特點(diǎn)：1、人員特點(diǎn)。2、委托服務(wù)。3、服務(wù)有償。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：1有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)。2、有固定的服務(wù)場(chǎng)所。3、有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條

5、件。（在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案）。具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照規(guī)定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。在分支機(jī)構(gòu)所在地有 3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書(shū)面咨詢費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面合同。有為委托人保密的義務(wù)，未經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料、文件。故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務(wù)人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴(yán)重不負(fù)

6、責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作交由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或其授權(quán)的省級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織初審合格后，送交中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)注冊(cè)登記，核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)。有效期一般為3年。有下列情況注銷注冊(cè)：1、不具有完全民事行為能力。2、受刑事處罰。3、脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上。4、同時(shí)在兩個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。5、嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技術(shù)能力：1、

7、具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。2、能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。3、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能。4、具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開(kāi)拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌。5、有一定的外語(yǔ)水平。協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：1、了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定。2、具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。3、掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人權(quán)利：1、依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。2、加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)， 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位任職。3

8、、 指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。4、經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。5、要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。6、有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。7、執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。協(xié)理的權(quán)利：1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。2、協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理的義務(wù)： 1、遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范。2、不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)業(yè)務(wù)。 3、接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 4、向委托人披露相關(guān)信息，充分保 障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。 5、為委托人保守商業(yè)秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案

9、公示制度：自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，就夠的名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等信息公布。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托簽訂委托合同后，方可對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源、客源信息，具體要求如下：1、發(fā)布的信息應(yīng)當(dāng)與事實(shí)相符，不得發(fā)布虛假信息、未經(jīng)核實(shí)的信息。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格等交易信息。3、不得以低價(jià)購(gòu)入（租賃）、高價(jià)售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價(jià)，不得謀取非法收益。4、 不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段營(yíng)銷造成銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。5、不得泄露或利用委托人的商業(yè) 秘密與他人串通損害委托人的利益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合

10、同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名。子賬戶劃轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)買方的簽章?？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案，由房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用 檔案等構(gòu)成。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作。不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受到行政處罰后10天內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門(mén)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)管理部門(mén)轉(zhuǎn)去的投訴在15天內(nèi)反饋意見(jiàn)（包括處理結(jié)果或正在處理情況）。授

11、權(quán)查詢信息，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案中估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人名稱、委托人聯(lián)系電話等內(nèi)容。2004年7月12日，更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國(guó)會(huì)員代表大會(huì)。理事會(huì)是領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。中國(guó)現(xiàn)行土地基本制度：1、全部土地都為社會(huì)主義公有制。2、土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。3、土地的全民所有制具體采取的是國(guó)家所有制的形式，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行駛。4、規(guī)定行駛所有權(quán)：（A.屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表行駛所有權(quán)。B分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行駛所

12、有權(quán)。C屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行駛所有權(quán)。）5、城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。6、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。7、國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。8、國(guó)家實(shí)行土地用途 管制制度。9、國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度。取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有：1、通過(guò)國(guó)家出讓方式取得。2、通過(guò)行政劃撥方式取得。3、通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得。4、通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。物權(quán)法第四十二條第二款規(guī)定：征集集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著 物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用征收土地有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：1、具有一定的強(qiáng)制性。2、要妥善安置

13、被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償。3、被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地。征收集體土地的原則：1、珍惜耕地，合理利用土地的原則。2、保證國(guó)際建設(shè)用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。4、有償使用土地的原則。 5、依法征地的原則。征收土地的范圍，（基于公共利益才可征收）。國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資 產(chǎn)投資計(jì)劃用地的。征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定：1、征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度， 即國(guó)務(wù)院審批和省級(jí)人民政府審批。 2、征收農(nóng)用地的， 應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。 3、基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35公頃的，其他土

14、地超過(guò) 70公頃的，由國(guó)務(wù)院 審批。4、其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征收土地由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過(guò)2年。按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。耕地占用稅用于土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展；菜地基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)和土地的調(diào) 整和治理。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

15、2、征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的 數(shù)量計(jì)算。安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。最高不得超過(guò)15倍。土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過(guò)該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。由其他單位安置的 人員，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物

16、、構(gòu)筑物及其 附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè) 立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取 出讓或者劃撥等方式。經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地 上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。土地使用權(quán)出讓具體內(nèi)容：1、土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。2、對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)、占有、收益、

17、處分權(quán)。但地下埋藏物和礦藏物歸國(guó)家所有。3、支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。4、集體土地不經(jīng)征收不得出讓。5、是國(guó)家以土地所有者得身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定，有市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。（1、招標(biāo)方式。2、拍賣方式。3、掛牌方式。4、協(xié)議方式。）土地使用權(quán)出讓最高年限如下：1、居住用地70年。2、工業(yè)用地50年。3

18、、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年。4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年。5、綜合或其他用地 50年。土地使用權(quán)收回原因：1、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng) 未獲批準(zhǔn)，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。2、根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、A未如期支付地價(jià)款的。 B.土地使用者未按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)和利用土地（2年）。4、司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，應(yīng)當(dāng)遲于期滿前1年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。住宅建設(shè)用

19、地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土 地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定 辦理。使用權(quán)終止：1、土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回而終止。2、土地使用權(quán)因土地滅失而終止。3、因土地使用者得拋棄而終止。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂，有成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用 地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的 土地使用權(quán)出讓合同三類。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日

20、期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。改變土地利用條件及用途。必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意。由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，由土地管理部門(mén)實(shí) 施。簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。國(guó)有土地有償使用的方式，除國(guó)有土地使用權(quán)出讓外，還有國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種方 式。土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行國(guó)有土地租賃。 國(guó)有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙

21、方協(xié)議的方式。土地使用權(quán)劃撥，是指在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使 用者得行為。除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。劃撥土地使用權(quán)的范圍：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。2、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地。3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥土地的管理：1、劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。2、劃撥土地使用權(quán)可以出租。3、劃撥土地使用權(quán)可以抵押。國(guó)有企業(yè)改革中的劃撥土地采取土地出讓或出租方式處置：1、國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的。 2、國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。3、國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。 4、非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。劃撥土地使用權(quán)的收回主要原因：1、土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的。2、國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的。3、各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的。4、土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)的。5、未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年為未使用的。6、不按批準(zhǔn)用途使用土地的。7、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，為經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政