石路風味美食街商鋪營銷策劃案

1、石路風味美食街商鋪營銷策劃案目錄一、項目基本概況二、項日的swot分析（一）優(yōu)勢點（二）局 限性（三）威脅點（四）機會點 三、項目整體定位（一）項目的經(jīng)營業(yè) 態(tài)定位（二）價格定位（三）客戶定位四、營銷推廣（一）推廣主題（二） 項目形象包裝（三）總體宣傳策略（四）銷售策略五、項目招商（一）、 進行項目規(guī)劃（二）、制定招商政策（三）、招商廣告策劃（四）、招商策 略（五）、招商方式 石路風味美食街商鋪市場定位與推廣策略一、項目基 本概況 蘇州石路不夜城風味美食街位于蘇州市金閶區(qū)石路商業(yè)區(qū)閶胥 路上，總建筑面積近3000平方米，總投資萬元，商鋪目前止在建設中，建 成后美食街將匯集全國各地知名小吃、品牌

2、連鎖、休閑美食，形成較大規(guī)模 美食街。二、項目的swot分析 雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn) 實又存在著一些影響項目形象的因素。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu) 缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在營銷過程中制勝的關鍵所在。（-）優(yōu)勢點（s）：1、項目當前交通較為便利，地處蘇州城內(nèi)繁華商業(yè)區(qū)；2、項冃地處石路商業(yè)圈一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；3、本項冃 由蘇州市金閶區(qū)政府倡導支持，對項日的推廣具有一定的優(yōu)勢；4、項目 周邊停車泊位多多，交通便利，公交發(fā)達；發(fā)揮優(yōu)勢：a、在項目的運 作過程中，充分渲染項日的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；b、在項日的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機；c

3、、在項目的推廣時，利用 石路步行街及投資公司的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二） 局限性（w）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目鄰近巴黎香榭廣場新風巷休閑、美食、娛樂一條 街；4、項目商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目商鋪規(guī)模不 大，不利于整體推廣；解決方法：（1）對商鋪進行準確的市場定位， 明確目標客戶；（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪 的銷售；（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（三） 機會點（o） 1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2、隨著周邊各大住 宅小區(qū)以及蘇州市演藝中心相繼建成與入伙，將帶動周邊

4、的人氣，從而帶動 商鋪的招商；3、人氣旺盛，商機無限，前景看好；（四）威脅點（t） 1、 周邊現(xiàn)推向市場的商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力； 2、新風巷閑置的商鋪，從而形成直接的競爭；三、項目整體定位（一） 項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位一風味美食街a、標榜石路商業(yè)區(qū)首個風味美食街， 為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。b、這樣定位的優(yōu)勢a.為客戶規(guī)避市場風 險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對 手的接觸面。b.有深厚的市場容量：蘇州經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展將帶動餐飲服務 業(yè)的大發(fā)展，并且本項目周邊地理位置優(yōu)越；c.目前在蘇州美食街較少， 有著很大的發(fā)展空間；d.項目周邊交通條件較

5、為理想，且商鋪前面步行道 空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；e.良好的市場操作性，定位 有良好的前瞻性。（二）價格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場 的行情直接反映了供求關系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃 價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對 商業(yè)價格進行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預 期價格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，建議美食街商鋪的租金由 38元/m2調(diào)整為30 7l/m2月。（三）客戶定位 本項目商鋪的客戶主要有 以下幾類：（1）本區(qū)域的商鋪投資者或餐飲業(yè)經(jīng)營者；（2）看好本區(qū)域餐 飲業(yè)發(fā)展前景的其他投資

6、者或經(jīng)營者；（3）經(jīng)營知名美食品牌的加盟者或 連鎖店；（4）特色招牌小吃的經(jīng)營者；四、營銷推廣策略（一）推廣主 題 基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情 況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：1、宣傳本項目 商鋪為蘇州金閶區(qū)首個風味美食街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值 2 宣傳該區(qū)域商業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動餐飲業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該 商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3、交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空 間較大，對發(fā)展餐飲業(yè)極具潛力；（二）項目形象包裝1、主題廣告主導語： 項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“觀前太監(jiān)弄， 石路美食街”為

7、主題，進行廣告訴求；2.項目導視系統(tǒng)在在石路步行街、 閶胥路、廣濟南路、金門路等客流量多的地方設導視牌；3、現(xiàn)場包裝1） 條幅：條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議掛出“石路 風味美食街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2）道旗：為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在附近大道上布設道旗, 道旗內(nèi)容以發(fā)布石路風味美食一條街租賃的信息為主，如“石路鋪王，一鋪 富三代”、“石路風味美食街，商家投資的潛力股”“石路風味美食街，低風險 高回報”等等。（三）總體宣傳策略根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項日白 身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳策略， 加大

8、廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策 略緊密配合，從而達到熱銷的效果，具體計劃如下：1） “造勢”策略為渲 染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關本項口的新聞撰稿，如 蘇州日報、蘇州電視臺等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及美食街的 發(fā)展前景，從而引出本項目商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注口該商 鋪，加強客戶的投資信心。2）常規(guī)宣傳策略廣告宣傳以報紙廣告、電視 廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式。本項目主要進行必要的電視廣告、 報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略釆用，令常規(guī)宣傳效果發(fā) 揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：電視廣告：制作

9、 56分鐘的招商宣傳片，拍攝30秒的電視廣告，主要投放蘇州電視臺。利 用晚間及白天所謂的垃圾事段狂轟濫炸。報紙廣告：主要以當?shù)氐奶K州日 報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10x15或15x20的版面作廣 告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續(xù)進行），訴求項目地理位置及美 食街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能 達到我們的預期效果。軟性文章：報紙軟性文章目標性較強，所以我司在 接手商鋪的銷售工作后，將在蘇州日報、姑蘇晚報有針對性的發(fā)表軟性廣 告，內(nèi)容同樣訴求美食街的地理位置及美食街的發(fā)展前景。宣傳單張：（1） 由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)

10、，并且本項目目 前的單張在內(nèi)容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制 作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、 項目的定位及美食街的經(jīng)營發(fā)展前景，同時附上商鋪的投資分析案例。單張 建議板開數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份。3） “借勢”策略主推 廣告語“觀前太監(jiān)弄，石路美食街”，利用觀前步行街成就了太監(jiān)弄美食一條 街，來說明石路美食街必將借助石路步行街的繁華成就自己的繁華。四） 租賃策略1）推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略品牌商家的品牌效應能給投資者 及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以，我司建議，對于有 意進駐的品牌餐飲企業(yè)，在售價或租金

11、上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上 給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來 帶動其它商鋪的發(fā)售與招租；2） “客戶領袖”獎勵計劃為達到帶動人氣， 我司建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認租的客戶若能帶領其它客 戶，進行認租并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵予領袖客戶，如按其 所租賃的商鋪以2%的優(yōu)惠價獎勵.3）針對目標客戶采用dm策略對于一些 目標客戶，我司將通過直郵（dm）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海 報等方式將有關資料傳給客戶，爭取他們成為商鋪的業(yè)主或租戶五、項目招 商（一）、進行項目規(guī)劃（二）、制定招商政策（三）、招商廣告策劃（四）、 招商策略先招主

12、力店后招散客戶，控制好招商進度。（五）、招商方式1）、 現(xiàn)場招商2）、開招商會3）、分區(qū)招商4）、活動招商六、項目預算：（一）、 工作經(jīng)費工作人員：4名，人均2000元/月，小計8000元/月。招商辦日 常辦公經(jīng)費開支2000-3000 7c/月。（二）、宣傳費用56分鐘招商宣傳片 以及30秒電視廣告片拍攝制作總計5-6萬元。廣告發(fā)布費：網(wǎng)絡廣告1萬 元（半年），電視臺信息（兩個月）3萬元。七、合作方式 方案一：雙方 各承擔一半的經(jīng)費開支，我司將按商鋪營銷總額的10%捉成。方案二：招 商日常工作經(jīng)費由我司承擔，我司將按商鋪營銷總額的20%捉成。方案三： 招商日常工作經(jīng)費由我司承擔，投資公司一次

13、性付給我30萬元酬金。我司 將在810個月內(nèi)，完成總量的80% o （以活動帶招商，以活動促經(jīng)營） 附：“xxxx”杯蘇州美食文化節(jié)策劃方案“xxxxx”杯蘇州美食文化節(jié)策劃方案 蘇州石路不夜城將通過美食文化節(jié)的舞臺，展示自己的新形象，傳播飲食文 化，開展國際交流與合作；另一方面，應不斷總結辦節(jié)經(jīng)驗，打破傳統(tǒng)辦美 食節(jié)的方式，讓市民融入其中，真正達到“食以人為本，節(jié)以人為樂”的效果， 營造出“食人合一”的節(jié)日氣氛！舉辦首屆蘇州美食文化節(jié)，其旨在于提升 蘇州美食的國際競爭力。然而，當今國際市場競爭的殺手銅有二：一是標準； 二是文化。欣慰的是，蘇州美食實質賣的就是一種標準，一種文化。一、活 動目的

14、通過節(jié)日活動，讓世人進一步了解蘇州美食、認識蘇州美食、喜歡 蘇州美食，從而提升蘇州美食的國際競爭力。并間接地達到宣傳石路風味美 食街，促進招商工作的順利開展。二、活動原則安全第一，大眾參與，體 面輕松，皆大歡喜。三、活動賣點主題化、大眾化、互動化。四、活動 理念傳承飲食文化，打造民族品牌！五、活動主題享受美食，感受歡樂。 六、活動組織1、組織機構；2、工作分工；3、協(xié)調(diào)聯(lián)絡；4、對外宣傳； 5、安全保障。七、活動內(nèi)容（一）準備期1、舉行新聞發(fā)布會，傳遞蘇 州美食文化節(jié)的目的、原則、賣點、理念、主題等信息，喚起全市各方面的 關注和支持。2.組織好對廣告公司、公關公司的招標工作，嚴格按市場化 的方

15、式運作，優(yōu)選協(xié)辦單位。3、加強對外聯(lián)絡，協(xié)調(diào)合作關系，解決冠名 贊助，確?；举M用。4、通過報紙向社會有獎征集蘇州美食文化節(jié)標識、 吉祥物，以及蘇州美食形象廣告語和歌曲。（二）舉辦期朝天揚帆止當時， 蘇州美食樂盛世。1、開幕式（晚上）主題：享受生活，享受歡樂。方 式:主會場與分會場互動，做到簡短、意深、形美、樂人。形式:主會場 設在石路，分會場設觀前太監(jiān)弄、園區(qū)馨都廣場美食街，并通過彩車隊流動 助興的方式把分會場“串”起來。內(nèi)容：（1）主會場一 行開幕儀式，嘉 賓致賀詞，xxx高歌xxx，彩車隊“揚帆”，電視進行直播，儀式完成后嘉 賓登游船觀江景；（2）分會場與主會場互動，嘉賓致賀詞，打鑼打鼓

16、、舞龍 舞獅、唱歌跳舞等助興；（3）彩車隊分兩組：一組從xxx出發(fā)一 xx路xxx xxx xxx; 另一組從xxx出發(fā)xx xx （隨后每天彩車隊都有活動安排）。2、品牌餐飲企業(yè)形象展示（第一層面）主題：有 滋有味，多姿多彩。方式：設固定的展區(qū)，邀請本地、國內(nèi)品牌餐飲企業(yè) 參展。形式：通過美食宴，展示品牌及其文化形象。內(nèi)容：（1）美食宴的 實物藝術形態(tài)；（2）美食宴序的文化展示；（3）美食宴服務人員的儀表姿態(tài)。 展區(qū)建議設在較好的會展中心內(nèi)，讓蘇州美食這個城市名牌更加體面。3、 火鍋店促銷活動（第二層面）主題：更歡樂，更輕松。方式：凡在蘇州境 內(nèi)的合法火鍋店，均可中請參加本項活動。形式：價格

17、優(yōu)惠，借節(jié)日開展 促銷。內(nèi)容：在蘇州美食文化節(jié)期間，對消費者一律實行16%的價格優(yōu)惠， 愿蘇州火鍋企業(yè)給消費者的生活帶來“一帆風順”。另外，蘇州火鍋品牌形象 店可組織搞一些“更歡樂，更輕松”的促銷活動。4、職業(yè)技能大賽（第三層 面）主題：。享受美食，享受生活。方式：爭取企業(yè)冠名贊助。形式：邀 請專家充當評委，對報名參加比賽的職業(yè)人員進行評比。內(nèi)容：其中包括 廚王爭霸賽、中（西）式面點師大賽、茶藝師大賽和調(diào)酒師大賽等項目。5、 彩車隊助興活動 主題：動起來，樂起來。方式：品牌餐飲企業(yè)出資，汽摩 企業(yè)協(xié)助，專業(yè)人員制作，聯(lián)合統(tǒng)一行動。形式：通過彩車展示品牌餐飲 形象，擴大節(jié)日活動范圍，塑造美食整體

18、形象，增添節(jié)日活動氣氛，滿足市 民求樂心理。內(nèi)容：（1）摩托車隊開路，造型為小帆船，象征“千帆競渡， 八仙過海i （2）彩車費用力爭控制2萬元之內(nèi)，品牌企業(yè)可認定輛；（3） 彩車品牌企業(yè)自定主題，統(tǒng)一車型，由專業(yè)人員制作；（4）除主城區(qū)外，根 據(jù)區(qū)縣的中請，盡力安排前往助興。6、長三角餐飲發(fā)展高峰論壇 主題： 溝通交流，合作共贏。方式：會議、報紙征文。形式：專業(yè)人士參加會議， 市民參與征文。內(nèi)容：（1）邀請政府有關領導、專家、學者、餐飲企業(yè)代 表參加研討會，論壇成果匯編成冊；（2）在相關報紙欄目中舉辦有獎征文活 動，并由企業(yè)冠名，暫定名稱為xx杯”我與蘇州美食；（3）在總結表彰 大會為獲獎者頒獎。7、小型創(chuàng)業(yè)項冃推介會暨石路美食城招商說明會 主 題：開拓創(chuàng)新，口主創(chuàng)業(yè)方式：講座、網(wǎng)絡交流形式：市民可以參加講座， 或參與網(wǎng)上討論。內(nèi)容：小型創(chuàng)業(yè)項目推薦，石路風味