購二手房注意事項

1、選購二手房 18 項注意想要在二手樓市中淘金的朋友 ,選購二手房屋時可要擦亮眼睛 ,牢記以下十八項一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況 ,或者屋內(nèi)是否有搭 建的小閣樓 ;是否改動過房 屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu) ,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔 成兩間等 ,陽臺是否是業(yè)主自己封閉的 ,這涉及 到面積如何計算的問題。二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積,產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積 , 最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面 積,即所謂地毯面積。三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理 ,有沒有特別不適合居住的缺點 ;管線 是否太多或者走線不合理 ; 天花板是

2、否有滲水的痕跡 ;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明 顯的問題。四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓 ;打開電視看 一看圖像是否清楚 ,能收視 多少臺的節(jié)目 ;確認(rèn)房子的供電容量 ,避免出現(xiàn)夏天開不 了空調(diào)的尷尬 ;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn) 象 ;煤氣的接通情況 ,是否已經(jīng)換用 了天然氣 ;小區(qū)有無熱水供應(yīng) ,或者房屋本身是否帶有熱水器 ;冬天 暖氣的供應(yīng)以及 費用的收取 ,暖氣片數(shù)夠不夠 ,暖氣溫度夠不夠。五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修 ,裝修水平和程度如何 ,是不是需要全 部打掉 ;了解住宅的內(nèi)部 結(jié)構(gòu)圖 ,包括管線的走向、承重墻的位置等 ,以便重新裝 修。六、物業(yè)管

3、理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取 ,是上門代收還是自己 去交;三表是否出戶 ;觀察 電梯的品牌、速度及管理方式 ;觀察公共樓道的整潔程度 及布局;小區(qū)是否封閉;保安水平怎樣,觀察一 下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心 ;小區(qū)綠化 工作如何 ;物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格 ;物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn) ;車 位的費用。八、舊房的歷史。哪一年蓋的 ,還有多長時間的土地使用期限 ;哪些人住過 ,什么 背景 ,是何種用途 ;是 否發(fā)生過不好的事情 ,如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案 ;是否欠 物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖 的費用。九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快

4、。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往 通過衣著和生活規(guī)律判斷 人的社會層次 ;拜訪上、下、左、右的鄰居 ,了解他們在此 居住是否順心 ;與居委會或者傳達(dá)室的值班人 員聊天 ,了解情況。除此之外,還要了解 :十、產(chǎn)權(quán)。原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 ; 確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成 本價補足費用或者與原單位 按比例分成 ;大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先 回購權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓 ;一般說 來,軍產(chǎn)、院（醫(yī)院產(chǎn)、校 （學(xué)校產(chǎn)的 公房必須要原單位蓋章后才能出讓 ;注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣 房人是否是同一人 ;搞 清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房 ;產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面 積

5、是否有不符之處 ;一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本 ,而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實 性;確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整 性 ,有沒有抵押 （包括私下抵押、共有人等。十一、買房知識。及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮 事物,因此要做好心理準(zhǔn)備 , 隨時了解政策的變化 ;媒體報道十分關(guān)注公房上市 ,要注 意報紙的新消息 ;向律師及中介代理行咨詢 ;最 可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢 ,及 時了解最新的信息。十二、房屋值不值這個價 ?通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值 ;委 托信得過的中介公司或者 評估事務(wù)所進行評估 ;銀行提供按揭時會做保值評估 ,這個 價格可以看成房屋的最低保值價。十三、能否做

6、二手房按揭 ?二手房按揭的條件是 :滿 18周歲,有城鎮(zhèn)戶口 ;能提供 穩(wěn)定的收入 ,支付本息 的證明 ;愿意將所買的房子作為抵押 ,或者能夠提供其他符合 條件的抵押 ;所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠 ; 支付有關(guān)手續(xù)費。十四、應(yīng)不應(yīng)該請律師 ?二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜 ,因此有律師提供 建議更可靠 ;公房上市的 時間不長 ,能提供這一類服務(wù)的律師并不多 ,收費標(biāo)準(zhǔn)也無 一定之規(guī) ;建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師 做全面顧問。十五、應(yīng)不應(yīng)該找代理行 ?代理行的二手房信息要更全面 ,但是信息的準(zhǔn)確程度 還需要驗證 ;在把你的業(yè) 務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解 :代理行提供的服務(wù)有哪幾項 ? 是否可以

7、幫助申請二手房按揭 ?買賣過程中若 發(fā)生了問題 ,代理行是否有義務(wù)、有能 力負(fù)責(zé)賠償損失 ?代理行的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少 ?是否能保證買到 稱心的二手房 ?十六、選擇什么樣的代理行 ?可靠代理行應(yīng)該提供兩證 :有效的營業(yè)執(zhí)照及房屋 土地管理局頒發(fā)的中介代 理行資質(zhì)證書 ;資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的 ,對保證代 理行的可靠性更有作用。十七、 房款和產(chǎn)權(quán)的交接。 不要隨便相信對方的信譽 , 先交錢再過戶還是先過 戶再交錢是一個重要的問題 ; 可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位 ,如律師 樓或信譽較好的代理行處 ,等過戶完成后 ,再將房 款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。十八、產(chǎn)權(quán)的過戶。必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃?/p>

8、地管理局辦理才算完成過戶手續(xù) , 有代理行、律師、公證的保 證等等都不算是完成交易過程 ;從買房的角度來說 ,一定 要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你 ,在此 之前 ,賣方隨時可以毀約。購買 " 二手房 " 把好 " 六關(guān) "時下 ,隨著國家放開二手公房上市交易 ,又因新商品住房的房價太高 ,居民們購買 " 二手房 " 已日趨增 多,其實 ,買 " 二手房 " 所涉及的情況比買新房要更為復(fù)雜一 些。那么 ,怎樣才能買到稱心的 " 二手房 " ?一要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性

9、,看有沒有抵押 （包括私人下抵押、共有人等 ,注意產(chǎn)權(quán)證上的 房主是否與賣房 人是同一個人 ;搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或是經(jīng)濟適用住房 一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管 部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性 ;要確認(rèn)原單位是 否允許轉(zhuǎn)賣 ,因為大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先 回購權(quán) ,所以一定要確認(rèn) 原單位是否同意出讓 ,對確認(rèn)是標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時 ,是否已經(jīng)按成本價補 足費 用或者與原單位按比例分成 ;一般來說 ,軍產(chǎn)院（醫(yī)院產(chǎn)、校 （學(xué)校產(chǎn)的公房必須要原 單位蓋章 后才能出讓。二要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積; 要核實產(chǎn)權(quán)證所

10、確認(rèn)的面積與 實際面積是否有不符之處 ,產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積 最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)的從墻角到 墻角的面積 ,即所謂地毯面積 ;要觀察房 屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) ;戶型是否合理 ,有沒有特別不適合居住的缺點 , 察看管線是否太多或 者走線不合理 ;天花板是否有滲水的痕跡。墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題 , 此外 ,要了解裝修的狀況 ,原房屋是否帶裝修 ,裝修水平和程度如何 ,是不是需要全部打 掉。應(yīng)了解住宅 的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 ,包括管線的走向 ,承重墻的位置等 ,以便重新裝修。三要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平打開電視看一看圖象是否清楚 ,能收視多少臺的節(jié)目 ;打開水龍頭觀察水的質(zhì) 量、

11、水壓 ;確認(rèn)房子的 供電容量 ,避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象 ;觀察戶內(nèi)外電線 是否有老化的現(xiàn)象 ; " 三表 " 是否出戶 ,電話 線的接通情況 ,是普通電話線還是 ISDN 電話線;觀察小區(qū)是否封閉及保安水平。觀察一下保安人員的數(shù) 量和責(zé)任心 ;小區(qū)綠 化工作 ,物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)及各項收費標(biāo)準(zhǔn)等。四要了解房屋的歷史與鄰居組合要了解該住房是哪一年蓋的 ,還有多長時間的土地使用期限 ;哪些人住過 ,什么背 景 ,是何種用途 ; 是否發(fā)生過不好的事情 ,是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案 ;有否欠物 業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤等 的費用 ;好鄰居會讓你生活愉快 ,可在不同的時 間在社區(qū)內(nèi)觀察人來人往 ,通過衣著和生活規(guī)律判斷人的 社會層次 ;觀察公共樓道的 整潔程度及布局 ,走訪上、下、左右的鄰居 ,了解他們在此居住是否順心 ,與 居委會或 者傳達(dá)室的值班人員聊天 ,了解情況。五要反復(fù)比較判斷該房屋值不值這個價自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值 ,也可委托信得過的中介 機構(gòu)或評估機構(gòu)進行評 估;要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款 ,應(yīng)該說 ,銀行 提供按揭時會做保值評估 ,這個價格可以看 成房屋的最低保值價。六要合法、徹底地辦理 " 二手房 " 的過戶手續(xù)不要隨便相信對方的信譽 ,先交錢再過戶還是先過戶再交