項(xiàng)目成本估算、最大化利潤(rùn)合作方式分析

1、項(xiàng)目成本估算、最大化利潤(rùn)合作方式分析一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、用地面積： 600畝首期開發(fā)土地： 200 畝容積率：3.5 綠地率： 30% 首期建筑面積：約47 萬(wàn)其中：商業(yè)面積 10%：約 4.7 萬(wàn)；住宅建筑面積： 42.3 萬(wàn)2、項(xiàng)目主要建筑形態(tài)以多層、小高層為主。二、投資估算分析：以下我們將提供三種合作方式， 以測(cè)算本公司在合作開發(fā)過(guò)程中的投資收益等情況，以期找到有利于本公司，利益最大化的合作開發(fā)模式。（一）第一種合作方式假設(shè)我公司以80 萬(wàn)/畝的價(jià)格購(gòu)買土地，對(duì)方公司不參與分成，進(jìn)行測(cè)算投資收益。1、項(xiàng)目總投資成本序 號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目費(fèi)用說(shuō) 明1 土地費(fèi)用土地出讓金80*200

2、* （1+15% ）=18400萬(wàn)元土地單價(jià)為 80 萬(wàn)/畝， 土 地 面 積 為200畝2 拆遷安置費(fèi)3 城市配套費(fèi)等4 拆遷許可證費(fèi)5 土地預(yù)登記證辦證費(fèi)6 前期工程費(fèi)規(guī)劃費(fèi)1800*200*666.66 *3.5=84000 萬(wàn)元按照 昭 通 地 區(qū) 房屋開 發(fā) 建 設(shè) 的 一般水 平 估 算 本 案除開 地 價(jià) 的 建 設(shè)費(fèi)用為1500 元/； 外 加 管 理 費(fèi)7 可行性研究費(fèi)8 三通一平9 項(xiàng)目測(cè)量費(fèi)10 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11 招投標(biāo)管理費(fèi)12 投資許可辦證費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用 以 及 其 他一些費(fèi)用，預(yù)計(jì)此部分成本在1800元/ 13 建設(shè)工程規(guī)劃許可證書費(fèi)14 施工許可證費(fèi)

3、15 房屋開發(fā)建設(shè)費(fèi)建筑工程費(fèi)16 設(shè)備及安裝工程費(fèi)17 室內(nèi)裝飾配置費(fèi)18 施工圖預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)19 工程合同或標(biāo)底審查費(fèi)20 工程監(jiān)理費(fèi)21 施工圖編制費(fèi)22 23 管理費(fèi)用公司經(jīng)費(fèi)24 職工工資及獎(jiǎng)金25 其他費(fèi)用26 銷售費(fèi)用代理費(fèi)27 廣告費(fèi)用28 其他費(fèi)用29 財(cái)務(wù)費(fèi)用借款利息30 其他財(cái)務(wù)費(fèi)用31 其他費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)32 其他33 不可預(yù)見費(fèi)用取前各項(xiàng)之和為基數(shù)34 項(xiàng)目總投資成本所有以上各項(xiàng)之和102400（萬(wàn)元）2、項(xiàng)目總銷售收入序號(hào)物業(yè)形態(tài)面積（）銷售單價(jià)（元 / ）合計(jì)（萬(wàn)元）1 商業(yè)部分約 47000 6000 28200 2 住宅部分（車庫(kù)等）約 423000 2800

4、 118440 3 預(yù)計(jì)總銷售收入146640 備注說(shuō)明：1、由于本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成，其具體各個(gè)物業(yè)形態(tài)分布的面積無(wú)法確定，我們這里進(jìn)行測(cè)算的面積是根據(jù)政府對(duì)本塊土地的規(guī)劃要求上的預(yù)估。2、其銷售單價(jià)是根據(jù)現(xiàn)在本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售價(jià)格結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展與價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的銷售均價(jià)。3、銷售稅金及附加序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1 營(yíng)業(yè)稅銷售收入 *5.55 8138.52 2 城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅 *7% 569.70 3 教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅 *3% 244.16 4 印花稅銷售收入 *0.05 73.32 5 合計(jì)9025.7 4、土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1 銷售收入1

5、46640 2 扣除項(xiàng)目金額122880 2.1 項(xiàng)目總投資成本102400 2.2 其它扣除項(xiàng)目?。?.1 ）項(xiàng) 2020480 3 增值額（1）- （2）23760 4 增值率（3）/ (2) 約 19.36% 5 增值稅率取 30% 6 速算扣除率無(wú)7 土地增值稅（3）*（5）7128 5、項(xiàng)目資金損益表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1 銷售收入1466402 總投資成本1024003 銷售稅金及附加9025.74 土地增值稅71285 利潤(rùn)總額（1-2-3-4 ）28086.3 6 所得稅（5）*339268.48 7 稅后利潤(rùn)（5）- （6）18817.82 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：

6、 28086.3 萬(wàn)元。本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為： 18817.82 萬(wàn)元。本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為： 23.69% 。本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：15.87% 。（二）第二種合作方式：合作公司方以土地作為入股資本，本公司作為開發(fā)主體，自籌資金并負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作。合作公司與本公司按照51：49 的比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。此種合作方式由于土地成本以20 萬(wàn)/ 畝進(jìn)行成本估算，相比第一種合作方式，成本相對(duì)略低， 但合作公司要參與分成， 所以本公司的利潤(rùn)空間不如第一種合作方式。（三）第三種合作方式：假設(shè)我們補(bǔ)償 60 萬(wàn)/ 畝土地款給合作公司， 合作公司不出資， 由本公司自籌資金進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，并和對(duì)方公司即行49:51 的利潤(rùn)分成。則本公司的利潤(rùn)如下：18817.82 萬(wàn)元（稅后利潤(rùn)） *49% - 60 萬(wàn)/ 畝*200 畝 = -2779.27萬(wàn)元。可以看出，合作公司在不出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的情況下，本公司為負(fù)利潤(rùn)， 即是說(shuō)本